5月27日，隨著北京10宗競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案地塊的競(jìng)得人全部出爐，2021年北京首次集中供地收官。

在這場(chǎng)群俠土拍大戰(zhàn)中，哪些房企笑傲江湖？哪些房企顆粒無(wú)收？傳遞出了哪些值得注意的信號(hào)？

誰(shuí)是大贏家？

北京2021年首次集中供地共有30宗地，攬收土地出讓金1109.71億，平均溢價(jià)率為7.6％。溢價(jià)率不高，是土拍條件設(shè)定“五花大綁”的結(jié)果：限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額或競(jìng)配建的公租房面積，達(dá)到上限后轉(zhuǎn)入競(jìng)投高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。

從成交情況看，1宗先期招標(biāo)成交，底價(jià)成交4宗，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)成交15宗，進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案10宗。

其中，有22宗觸及地價(jià)合理上限，有6宗轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額，6宗中有4宗競(jìng)至20％的份額上限，北京土拍市場(chǎng)不可謂競(jìng)爭(zhēng)不激烈。

大贏家之一當(dāng)屬融創(chuàng)中國(guó)，拿地4宗，其中自己?jiǎn)为?dú)拿地3宗，與石泰組建聯(lián)合體拿地1宗，總耗資212.23億。

▲來(lái)源：地產(chǎn)銳觀察整理，橙色為投報(bào)高標(biāo)方案

競(jìng)得4宗地全是眾房企關(guān)注的好地。特別是海淀樹村南地塊、北地塊參與競(jìng)拍房企及聯(lián)合體都超過(guò)了10家，朝陽(yáng)金盞08地塊也達(dá)9家之多。

石景山衙門口地塊則是掛牌起始價(jià)第二高地塊，也是北京首次集中供地起始價(jià)超60億的兩宗地之一（另一宗是海淀樹村北地塊）。石泰集團(tuán)是石景山區(qū)屬國(guó)企，衙門口棚改主體。

大贏家之二是首開股份，拿地5宗，其中1宗單獨(dú)以招標(biāo)形式獲取，4宗聯(lián)合體拿地，總計(jì)耗資110.26億。

▲來(lái)源：地產(chǎn)銳觀察整理

大贏家之三是卓越集團(tuán)，取地4宗，單獨(dú)拿地1宗，與首開聯(lián)合拿地1宗，與中交聯(lián)合拿地2宗，總耗資187.27億。

▲來(lái)源：地產(chǎn)銳觀察整理

但據(jù)業(yè)內(nèi)消息，卓越與中交聯(lián)合拿的兩塊地，中交現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)舉牌，報(bào)價(jià)超過(guò)了之前協(xié)議中卓越的授權(quán)價(jià)，因此卓越選擇退出聯(lián)合體。

誰(shuí)顆粒無(wú)收？

在2021年首次集中土拍中，也有不少房企報(bào)名積極，但顆粒無(wú)數(shù)。

萬(wàn)科，報(bào)名參與16塊地，其中單獨(dú)報(bào)名11塊，聯(lián)合體報(bào)名5塊，但是一塊也沒拿到。昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中心起步區(qū)（暨海鶄落新村建設(shè)）土地一級(jí)開發(fā)地塊，緊挨著萬(wàn)科開發(fā)的翡翠公園，本以為萬(wàn)科手拿把掐，結(jié)果經(jīng)過(guò)69輪報(bào)價(jià)被天時(shí)湯山以6.66億＋1.06萬(wàn)㎡公租房獲取。

華僑城，報(bào)名參與9塊，其中單獨(dú)報(bào)名4塊，聯(lián)合體報(bào)名5塊（與萬(wàn)科聯(lián)合報(bào)4塊），一塊也沒拿到。

北京建工，報(bào)名參與9塊，其中建工＋旭輝＋首開聯(lián)合體報(bào)名7塊，建工＋首開＋住總報(bào)名2塊，也是顆粒無(wú)收。

中糧集團(tuán)，報(bào)名參與8宗，其中聯(lián)合北京金隅報(bào)名7宗，聯(lián)合新城控股報(bào)名1宗，1宗也沒拿到。

北京金隅，與中糧聯(lián)合報(bào)名7塊，也是顆粒未收。

華發(fā)股份，報(bào)名參與6宗，其中單獨(dú)報(bào)名2宗，聯(lián)合體報(bào)名4宗（＋卓越2宗，＋越秀1宗，＋中建一局1宗），一塊也沒拿到。

新城控股，報(bào)名參與5塊，其中單獨(dú)報(bào)名2塊，聯(lián)合體報(bào)名3塊（2塊＋建發(fā)，1塊＋中糧），也是顆粒無(wú)收。

懋源，單獨(dú)報(bào)名參與4宗，包括海淀樹村南地塊、昌平生命科學(xué)園和東小口地塊以及朝陽(yáng)金盞08地塊，一塊地也沒拿到。

傳遞了哪些信號(hào)？

其一，房企拿地意愿強(qiáng)，但決策分化明顯。

與融創(chuàng)、首開、卓越的大手筆積極拿地不同，萬(wàn)科、華僑城、新城控股等雖然報(bào)名積極，但是一塊地也沒拿（到）。如果存量土儲(chǔ)有限，新增土儲(chǔ)疲軟，未來(lái)發(fā)展必然受限。而北京下個(gè)批次的宅地集中供地公告要等到7月份，拍地估計(jì)要到8月份了。

其二，北京老牌本土房企，發(fā)展分化也非常明顯。

首開股份仍然是第一梯隊(duì)，北京城建聯(lián)合體拿地3宗，住總拿地3宗（單獨(dú)拿1宗＋2宗聯(lián)合體拿地），也較為平穩(wěn)。

但是，天恒置地僅聯(lián)合越秀拿地1宗，北京金隅顆粒無(wú)收，首創(chuàng)置業(yè)甚至都沒有參與報(bào)名。當(dāng)然各家房企情況不一樣。

據(jù)2020年報(bào)數(shù)據(jù)，首創(chuàng)置業(yè)三道紅線踩中兩條，為“橙檔”房企，有進(jìn)一步降負(fù)債壓力，距離千億銷售門檻還有約300億之巨。

而首開股份也是“橙檔”房企，但屬于跨在千億關(guān)口，2020年克而瑞統(tǒng)計(jì)全口徑銷售額為1015億，要保持千億門檻之上，必須要在大本營(yíng)新增土儲(chǔ)。

其三，央企的分化也明顯，整體求穩(wěn)為主。

北京2021首次集中供地，保利聯(lián)合體拿地3宗，華潤(rùn)聯(lián)合體拿地2宗，金地拿地3宗（單獨(dú)拿1宗＋聯(lián)合體拿地2宗，招商聯(lián)合體拿地2宗，中冶單獨(dú)拿地2宗，中交聯(lián)合體拿地2宗。

而中國(guó)金茂報(bào)名參與10宗，其中單獨(dú)報(bào)名6宗，聯(lián)合體報(bào)名4宗（3宗＋北京城建，1宗＋綠城），最終只拿到1宗豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店的地塊，該塊地只有兩家報(bào)名，并非熱地。

中海報(bào)名參與18塊地，其中聯(lián)合中交報(bào)名3塊，自己?jiǎn)为?dú)報(bào)15塊，顆粒無(wú)收。但中海北京在售項(xiàng)目比較多。

其四，“小而美”的房企難起舞，淡出市場(chǎng)的房企難回歸。

比如懋源，在北京樓市曾經(jīng)以高端定制豪宅獨(dú)樹一幟，被譽(yù)為“小而美”，但這次一塊地也沒拿到；比如近幾年新開住宅項(xiàng)目較少的北京金隅，一塊地也沒拿到；金融街和華遠(yuǎn)地產(chǎn)，連報(bào)名的影子都沒見到。

其五，聯(lián)合拿地成趨勢(shì)，但是合作伙伴選擇學(xué)問(wèn)大。

聯(lián)合小房企，比如融創(chuàng)，拿下石景山衙門口地塊，選擇的是當(dāng)?shù)嘏锔闹黧w石泰集團(tuán)，雖然小，但背景強(qiáng)。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，比如金地＋華潤(rùn)＋保利聯(lián)合體，拿下朝陽(yáng)兩塊地；招商＋五礦＋北京城建也拿下了競(jìng)爭(zhēng)比較熱的朝陽(yáng)王四營(yíng)03地塊。

民企綁定本土國(guó)企，或者國(guó)企＋國(guó)企，比如卓越＋首開、越秀＋天恒，分別在北京成功拿地；陽(yáng)光城＋北京城建、旭輝＋花樣年＋首開＋住總，也在北京成功拿到了地。

但是，旭輝＋建工＋首開聯(lián)合體報(bào)名7塊，卻一塊也沒拿到；卓越綁定中交，雖然拿到地了，但測(cè)算不賺錢，還面臨退出聯(lián)合體的尷尬。

而且卓越在京沒操過(guò)盤，中交也一樣，幾乎都是合作伙伴操盤，卓越綁定中交，對(duì)雙方都不是好選擇。

總體而言，北京土地出讓條件雖然苛刻，地塊開發(fā)利潤(rùn)空間基本被鎖定，但是北京樓市依然是必爭(zhēng)之地，競(jìng)爭(zhēng)激烈的好地塊產(chǎn)品入市后不愁賣，對(duì)房企沖規(guī)模、獲取抵押融資和現(xiàn)金流，都是助力。

外來(lái)房企或資金實(shí)力不厚或融資優(yōu)勢(shì)不大的民企，可以綁定本土老牌國(guó)企或央企合作拿地，但是一定要選好合作伙伴，與資金實(shí)力相比，操盤經(jīng)驗(yàn)豐富者是更好的選擇。

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