5月27日，隨著北京10宗競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案地塊的競得人全部出爐，2021年北京首次集中供地收官。

在這場群俠土拍大戰(zhàn)中，哪些房企笑傲江湖？哪些房企顆粒無收？傳遞出了哪些值得注意的信號？

誰是大贏家？

北京2021年首次集中供地共有30宗地，攬收土地出讓金1109.71億，平均溢價率為7.6％。溢價率不高，是土拍條件設(shè)定“五花大綁”的結(jié)果：限地價、限房價、競政府持有產(chǎn)權(quán)份額或競配建的公租房面積，達到上限后轉(zhuǎn)入競投高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。

從成交情況看，1宗先期招標(biāo)成交，底價成交4宗，現(xiàn)場競價成交15宗，進入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案10宗。

其中，有22宗觸及地價合理上限，有6宗轉(zhuǎn)入競報政府持有產(chǎn)權(quán)份額，6宗中有4宗競至20％的份額上限，北京土拍市場不可謂競爭不激烈。

大贏家之一當(dāng)屬融創(chuàng)中國，拿地4宗，其中自己單獨拿地3宗，與石泰組建聯(lián)合體拿地1宗，總耗資212.23億。

▲來源：地產(chǎn)銳觀察整理，橙色為投報高標(biāo)方案

競得4宗地全是眾房企關(guān)注的好地。特別是海淀樹村南地塊、北地塊參與競拍房企及聯(lián)合體都超過了10家，朝陽金盞08地塊也達9家之多。

石景山衙門口地塊則是掛牌起始價第二高地塊，也是北京首次集中供地起始價超60億的兩宗地之一（另一宗是海淀樹村北地塊）。石泰集團是石景山區(qū)屬國企，衙門口棚改主體。

大贏家之二是首開股份，拿地5宗，其中1宗單獨以招標(biāo)形式獲取，4宗聯(lián)合體拿地，總計耗資110.26億。

▲來源：地產(chǎn)銳觀察整理

大贏家之三是卓越集團，取地4宗，單獨拿地1宗，與首開聯(lián)合拿地1宗，與中交聯(lián)合拿地2宗，總耗資187.27億。

▲來源：地產(chǎn)銳觀察整理

但據(jù)業(yè)內(nèi)消息，卓越與中交聯(lián)合拿的兩塊地，中交現(xiàn)場負責(zé)舉牌，報價超過了之前協(xié)議中卓越的授權(quán)價，因此卓越選擇退出聯(lián)合體。

誰顆粒無收？

在2021年首次集中土拍中，也有不少房企報名積極，但顆粒無數(shù)。

萬科，報名參與16塊地，其中單獨報名11塊，聯(lián)合體報名5塊，但是一塊也沒拿到。昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中心起步區(qū)（暨海鶄落新村建設(shè)）土地一級開發(fā)地塊，緊挨著萬科開發(fā)的翡翠公園，本以為萬科手拿把掐，結(jié)果經(jīng)過69輪報價被天時湯山以6.66億＋1.06萬㎡公租房獲取。

華僑城，報名參與9塊，其中單獨報名4塊，聯(lián)合體報名5塊（與萬科聯(lián)合報4塊），一塊也沒拿到。

北京建工，報名參與9塊，其中建工＋旭輝＋首開聯(lián)合體報名7塊，建工＋首開＋住總報名2塊，也是顆粒無收。

中糧集團，報名參與8宗，其中聯(lián)合北京金隅報名7宗，聯(lián)合新城控股報名1宗，1宗也沒拿到。

北京金隅，與中糧聯(lián)合報名7塊，也是顆粒未收。

華發(fā)股份，報名參與6宗，其中單獨報名2宗，聯(lián)合體報名4宗（＋卓越2宗，＋越秀1宗，＋中建一局1宗），一塊也沒拿到。

新城控股，報名參與5塊，其中單獨報名2塊，聯(lián)合體報名3塊（2塊＋建發(fā)，1塊＋中糧），也是顆粒無收。

懋源，單獨報名參與4宗，包括海淀樹村南地塊、昌平生命科學(xué)園和東小口地塊以及朝陽金盞08地塊，一塊地也沒拿到。

傳遞了哪些信號？

其一，房企拿地意愿強，但決策分化明顯。

與融創(chuàng)、首開、卓越的大手筆積極拿地不同，萬科、華僑城、新城控股等雖然報名積極，但是一塊地也沒拿（到）。如果存量土儲有限，新增土儲疲軟，未來發(fā)展必然受限。而北京下個批次的宅地集中供地公告要等到7月份，拍地估計要到8月份了。

其二，北京老牌本土房企，發(fā)展分化也非常明顯。

首開股份仍然是第一梯隊，北京城建聯(lián)合體拿地3宗，住總拿地3宗（單獨拿1宗＋2宗聯(lián)合體拿地），也較為平穩(wěn)。

但是，天恒置地僅聯(lián)合越秀拿地1宗，北京金隅顆粒無收，首創(chuàng)置業(yè)甚至都沒有參與報名。當(dāng)然各家房企情況不一樣。

據(jù)2020年報數(shù)據(jù)，首創(chuàng)置業(yè)三道紅線踩中兩條，為“橙檔”房企，有進一步降負債壓力，距離千億銷售門檻還有約300億之巨。

而首開股份也是“橙檔”房企，但屬于跨在千億關(guān)口，2020年克而瑞統(tǒng)計全口徑銷售額為1015億，要保持千億門檻之上，必須要在大本營新增土儲。

其三，央企的分化也明顯，整體求穩(wěn)為主。

北京2021首次集中供地，保利聯(lián)合體拿地3宗，華潤聯(lián)合體拿地2宗，金地拿地3宗（單獨拿1宗＋聯(lián)合體拿地2宗，招商聯(lián)合體拿地2宗，中冶單獨拿地2宗，中交聯(lián)合體拿地2宗。

而中國金茂報名參與10宗，其中單獨報名6宗，聯(lián)合體報名4宗（3宗＋北京城建，1宗＋綠城），最終只拿到1宗豐臺區(qū)長辛店的地塊，該塊地只有兩家報名，并非熱地。

中海報名參與18塊地，其中聯(lián)合中交報名3塊，自己單獨報15塊，顆粒無收。但中海北京在售項目比較多。

其四，“小而美”的房企難起舞，淡出市場的房企難回歸。

比如懋源，在北京樓市曾經(jīng)以高端定制豪宅獨樹一幟，被譽為“小而美”，但這次一塊地也沒拿到；比如近幾年新開住宅項目較少的北京金隅，一塊地也沒拿到；金融街和華遠地產(chǎn)，連報名的影子都沒見到。

其五，聯(lián)合拿地成趨勢，但是合作伙伴選擇學(xué)問大。

聯(lián)合小房企，比如融創(chuàng)，拿下石景山衙門口地塊，選擇的是當(dāng)?shù)嘏锔闹黧w石泰集團，雖然小，但背景強。

強強聯(lián)合，比如金地＋華潤＋保利聯(lián)合體，拿下朝陽兩塊地；招商＋五礦＋北京城建也拿下了競爭比較熱的朝陽王四營03地塊。

民企綁定本土國企，或者國企＋國企，比如卓越＋首開、越秀＋天恒，分別在北京成功拿地；陽光城＋北京城建、旭輝＋花樣年＋首開＋住總，也在北京成功拿到了地。

但是，旭輝＋建工＋首開聯(lián)合體報名7塊，卻一塊也沒拿到；卓越綁定中交，雖然拿到地了，但測算不賺錢，還面臨退出聯(lián)合體的尷尬。

而且卓越在京沒操過盤，中交也一樣，幾乎都是合作伙伴操盤，卓越綁定中交，對雙方都不是好選擇。

總體而言，北京土地出讓條件雖然苛刻，地塊開發(fā)利潤空間基本被鎖定，但是北京樓市依然是必爭之地，競爭激烈的好地塊產(chǎn)品入市后不愁賣，對房企沖規(guī)模、獲取抵押融資和現(xiàn)金流，都是助力。

外來房企或資金實力不厚或融資優(yōu)勢不大的民企，可以綁定本土老牌國企或央企合作拿地，但是一定要選好合作伙伴，與資金實力相比，操盤經(jīng)驗豐富者是更好的選擇。

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