上海樓市:預(yù)算300-500萬只能“無緣”學(xué)區(qū)房?先別灰心!

來源：智能家居時間：2021-04-10 17:06

我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾叔，之前沒太關(guān)注學(xué)區(qū)房，原來現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房已經(jīng)這么貴了？我預(yù)算最多300-500萬，就真的跟學(xué)區(qū)房無緣了嗎？？

回答：有相同煩惱的家長很多，確實經(jīng)過這一輪學(xué)區(qū)房的上漲，優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)房動不動就要七八百萬，自住品質(zhì)不錯的都要千萬以上，連只能掛戶口的一室戶都要五六百萬。

確實挺難，但也不是完全沒有機(jī)會。

總體來說：經(jīng)過這一輪學(xué)區(qū)房漲幅，500萬的預(yù)算在楊浦、浦東、虹口、靜安基本買不到優(yōu)質(zhì)的雙學(xué)區(qū)房了。

因此在中心城區(qū)中，還剩下閔行、普陀、徐匯、黃浦這4個區(qū)有機(jī)會好好淘一淘。另外有四校分校的嘉定、寶山、青浦，以及新增了市重點高中的松江，也是在郊區(qū)買學(xué)區(qū)房的不錯選擇。

提問：曾叔，問一下，我先生在2011年婚前有一套房子（他一個人的名字），2011年前他和父母還貸款購買過一套房子（他和父母三個人的名字）。我們婚后貸款購買過一套房子（我一個人的名字）。如果我們把婚后這套房子拋售，還可以買房子嗎？如果可以購買，婚后這套房子大概可以賣600左右，新靜安900左右純投資有什么可以推薦，謝謝！

回答：你們夫妻有一個有上海戶口的話，是還可以再買一套的。我建議你們可以考慮中興路和大寧這邊買一個次新房，盡可能帶學(xué)區(qū)，這樣增值保值有基石。

提問：曾叔，今年下半年想在上海全款入手一套，總預(yù)算在2000萬左右，主要考慮投資，純考慮漲幅的話，建議這個價位在哪個區(qū)位選籌比較好？單身只能買一套，房票有限，沒法拆分。求推薦！

回答：建議在黃浦和老靜安選了，2000萬預(yù)算有流動性的，也只有這兩個區(qū)位還有點價值和流動性，可考慮帶個強(qiáng)力學(xué)區(qū)，買3、4房的產(chǎn)品，這樣比較有競爭力，學(xué)區(qū)可以鎖定下限。具體的細(xì)化推薦可以參考曾叔總結(jié)的內(nèi)部資料，可以解決你的疑惑。

提問：曾叔，想請教一下，差不多的面積和樓層，兩房的雙南戶型比起南北通透戶型，大概折價百分之多少? 全南的戶型，電梯房的頂樓，這種算硬傷嗎，是不是不適合去碰這類房源?

回答：這個不是一概而論的，結(jié)合地段和小區(qū)品質(zhì)，很多時候，全南和南北通價格是一致的，沒有折價。甚至因為全南套的面積普遍小于南北通戶型，反而單價更高。

一般只有在地段不那么好，或者品質(zhì)不那么高的小區(qū)當(dāng)中，全南對南北通才有折價，折價基本也就在5%以內(nèi)。兩房全南是上海的優(yōu)質(zhì)戶型，90分，如果三開間齊平，可以達(dá)到95分。

頂樓會漏水，是隱患，不算硬傷，但能不碰就盡量避免。比三樓要強(qiáng)，和四五樓差不多。當(dāng)然和樓層總高也有關(guān)，如果是超高層，頂樓價值就會明顯提高。

提問：曾叔你好！目前自住的房子對口寶山一個新的九年制學(xué)校，小區(qū)新，品質(zhì)好。手上有點錢，可以考慮置換1000W以內(nèi)自住，或另購450W以內(nèi)掛戶口。孩子明年上小學(xué)！上班一個普陀一個浦東。想了幾個方案，您看哪種好？

1.置換到陸家嘴菊園，對口菊園九年制，地段好，上班也近一些。問題：房齡、戶型。1000以內(nèi)只能兩房，老人還要在旁邊租房子接送小孩。

2.二套買個寶山經(jīng)緯九年制小戶型掛戶口，不用搬家，接送十分鐘。問題：對寶山的教育沒有信心，并且預(yù)算有點超。

3.不折騰，等初中再買學(xué)區(qū)房。

您怎么看呢？

回答：2的選擇對你意義不大，提高幅度不高，不作為首選。

1洋涇菊園區(qū)位好，9年一貫制也保險一點，但買不了三房始終是一個問題。

其實還可以折中一下，考慮雙學(xué)區(qū)或者中環(huán)附近學(xué)區(qū)房，這個差不多1000萬可以買個三房了。

提問：曾叔你好，準(zhǔn)備與對象（他在三林有套小兩居、無房貸）結(jié)婚前購房，首付款加稅費最好不超過200w，主要考慮三林及周邊，預(yù)計兩三年后才會有小孩，有必要考慮學(xué)區(qū)嗎？ps:大概看了下三林地區(qū)沒有很好的學(xué)區(qū)，新房又極少....您如何建議呢

回答：其實你這個預(yù)算不夠買到三林學(xué)區(qū)，要么放棄學(xué)區(qū)，直接買個品質(zhì)不錯的500-600萬的房子。要么買個強(qiáng)力學(xué)區(qū)老破小掛戶口。

提問：曾老師您好，花橋的房子還能買么？未來還有發(fā)展么？您怎么看。介紹一下我自己，我在沈陽，購買目的是東北經(jīng)濟(jì)不好，想通過買房子融入到國家發(fā)展的主流趨勢中，另外孩子寒暑假可以到上海參加一些培訓(xùn)和活動。沈陽目前房價也倒是穩(wěn)中有漲，您覺得是在家鄉(xiāng)買一套改善房還是在花橋購入呢？

回答：花橋房子就是上海的影子股，長線看一直可以買，短期內(nèi)最佳入市機(jī)會就是在上海普漲之后買入。現(xiàn)在上海已經(jīng)在普漲了，所以花橋可以直接入，看到好的可以買。最好是買自己愿意去住的房子，而不是為了買而買。

提問：曾叔，你說人到底為什么需要買房？

回答：對普通人而言，門檻最低，收益最大的，依然還是買房。在古代，三代的才出一個秀才，以此擺脫貧農(nóng)地位，而今只要你買對幾套房子，就能進(jìn)入中產(chǎn)生活。要買對除了努力學(xué)習(xí)提升房產(chǎn)投資認(rèn)知，建立投資體系之外，就是看房300套。

由于精力有限無法逐個回復(fù)私信，更多咨詢，請搜公眾號：「曾叔談房」加入內(nèi)部圈子提問，可對接1對1答疑服務(wù)。