關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問，

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔，你好！本人01年來廣州，05年入駿景西苑80方望花園房一套，早已還清。種種原因沒入手第二套?，F(xiàn)在孩子上初中已敲定，手頭有130W閑散資金多年?，F(xiàn)在家庭事業(yè)穩(wěn)步上升，接下來正常每年剩余資金余60W。如果未來三年公司項(xiàng)目爆發(fā)，可能會(huì)分到200-300W。但房價(jià)一直在漲，我今年想把房子的事情騰挪一下。現(xiàn)在糾結(jié)于方案

1。130W湊點(diǎn)去投資一套新房？科學(xué)城，黃埔似乎都買不起。

2.把駿景的賣了加上130W，總資金有700W現(xiàn)金。去買兩套大壯一大一小組合？100方+80方。這樣既改善了又投資，一變二。

3.把駿景的賣了加130W共700W。去ALL IN一套中冶逸景臺(tái)的所謂豪宅？我老婆現(xiàn)在科學(xué)城當(dāng)老師，我在深圳租房。中冶到她學(xué)校的時(shí)間和駿景到學(xué)校時(shí)間差不多。

我對(duì)換中冶的房這個(gè)方案3很動(dòng)心，我在深圳這么多年看見豪宅稀缺，漲幅非常大。個(gè)人認(rèn)為未來700萬的剛需小房不缺，但豪宅缺。雖然中冶這個(gè)是偽豪宅。但又覺得駿景地段太好，長嶺居太偏。請廣叔指點(diǎn)該如何思考和執(zhí)行什么方案??！

回答：你好。駿景西苑建議繼續(xù)持有；你手上需要一套優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

1、130，5成可考慮入一套科學(xué)城上車盤

2、不建議賣

3、中冶逸景臺(tái)是剛需地段中的豪宅，現(xiàn)在配套不是很好，自住可以考慮，需要較長時(shí)間。

如果可以的話拿駿景西苑DY貸出資金用于經(jīng)營公司和事業(yè)，再通過經(jīng)營賺的錢加上手上資金買一套更好的房子，可以考慮科學(xué)城好一點(diǎn)的，大壯也行。

提問：新人首問（急）！廣叔你好！現(xiàn)在廣州新塘有2套房，有廣州黃埔房票，計(jì)劃賣掉1套新塘的房子，入手黃埔的房子。預(yù)算450，子彈220，核心需求7成是自住和學(xué)位（小孩2歲），3成投資，最近都在看老黃埔和科學(xué)城的房子，因?yàn)樽罱值臐q的比較多，所以現(xiàn)在也關(guān)注一手的，有以下問題：

1.賣掉一套新塘房子，入手黃埔的房子，時(shí)機(jī)是否OK？

2. 如果比較東薈城和中央城？哪一個(gè)值得下手？

3. 如果是中央城，考慮6年后出手，是買3房還是4房合適？

4. 中央城說是學(xué)位湖南師范大學(xué)附屬中學(xué)，含金量如何？如果比較玉泉小學(xué)呢？

因?yàn)槊魈熘醒氤羌油?，想下定金，所以還請廣叔幫忙給個(gè)建議，謝謝！

回答：你好。

1、黃埔漲了不少，新塘準(zhǔn)備，我認(rèn)為可以遲幾個(gè)月。但黃埔也還有上漲的可能。所以看哪個(gè)損失要低一些，就是怕你賣了新塘的房子。而你賣房是需要周期的。容易踏空。

2、都差不多，比較傾向東薈城。中央城盤較大

3、3房

4、只是掛牌名校，生源不夠純粹。

你的自住和學(xué)位的話可以買。

提問：廣叔您好，本人廣州戶口，目前住番禺祈福新村，已將現(xiàn)住房子賣掉；目前計(jì)劃再買首付150萬，總價(jià)350萬以內(nèi)，月供1萬左右；提問：由于家人住習(xí)慣了祈福，是繼續(xù)置換祈福的活力花園電梯房，還是去市區(qū)？市區(qū)這個(gè)價(jià)錢有什么推薦？要考慮小孩小學(xué)以及老婆通勤要靠地鐵站，麻煩給建議，謝謝！

回答：你好。祈福新村有地鐵利好，自住還可以的。通勤靠地鐵，在哪上班？附近的萬博可以考慮。如：具體板塊及樓盤詳見知識(shí)星球內(nèi)部分享。

提問：廣叔你好 隨著東莞227新政出臺(tái) 東莞未來的房價(jià)會(huì)是什么走勢 聽聽你有什么看法和建議 南城萬象府值不值得入手

回答：你好。影響不大。南城萬象府不錯(cuò)的，值得考慮。

提問：廣東南沙碧桂園天璽灣門面有投資價(jià)值嘛？謝謝

回答：不值得。商鋪不建議買。

提問：新人首問 廣叔您好，目前我們的情況是2019年在塘廈星河時(shí)代買了一套123平方的4房，同一小區(qū)買了個(gè)2房的公寓，家里兩個(gè)小孩8歲和4歲，兩位老人基本也是一直跟著在這邊生活，本打算星河時(shí)代買來老人住一套公寓，另外一套我們帶小孩自主，當(dāng)時(shí)也是改善型買的星河時(shí)代，現(xiàn)在交樓后發(fā)現(xiàn)噪音很大近國道和高速，周邊生活配套也缺，當(dāng)前我們還租住在原來賣掉房子的小區(qū)，現(xiàn)在我們名下就是星河時(shí)代一套住宅（月供12000）和一套公寓（月供6000），愛人東莞戶口，兩個(gè)小孩每年教育費(fèi)用12萬，我們年收入100萬出頭，現(xiàn)手中100左右子彈，這種情況下我們應(yīng)該怎么樣去安排房子的居住和使用資金，我們本來一直計(jì)劃是改善去塘廈新區(qū)的，后面因?yàn)樾呛拥钠放凭唾I了星河時(shí)代，目前很不滿意，目前情況想請教您該如何去安排我們的房子使用和計(jì)劃？

回答：你好。公寓建議出手置換。塘廈星河時(shí)代北向鐵路線，靠近立交，所在區(qū)域發(fā)展都會(huì)受到限制，建議也一并出手置換。自住買一個(gè)配套好一些，安靜帶花園的小區(qū)。看下出手后加手上資金有多少，才好看買哪里。自住最好考慮近一點(diǎn)的地方買。

提問：廣叔您好，想投資惠州房產(chǎn)臨深圳60公里之內(nèi)，有投資價(jià)值嗎

回答：你好，惠州房產(chǎn)沒有投資價(jià)值 一萬多的惠州，很可能還要橫盤很久很久。 惠州，不是一塊未被發(fā)掘的洼地，反而因?yàn)槌Ｄ瓴幌拶彛绫婚_發(fā)商和投資客聯(lián)合炒作過數(shù)輪。房價(jià)之所以低，并且極端扁平化，是因?yàn)閮蓚€(gè)原因。 惠州的房子太多太多，嚴(yán)重供大于求。 惠州樓盤有一個(gè)顯著特征，就是大盤、巨盤眾多。 從大灣區(qū)利好角度，肯定是深港廣三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，臨深的機(jī)會(huì)，我個(gè)人認(rèn)為東莞比中山惠州大，原因是產(chǎn)業(yè)； 從房產(chǎn)投資角度，要考慮就不止是這些了，為什么臨深我一直不建議買，原因就在于臨深的土地供應(yīng)量太大，一手房茫茫多根本賣不完，二手要賣出獲利基本打到骨折； 房子不是買便宜，而是買漲，未來深圳的核心區(qū)與臨深的價(jià)差會(huì)越來越大，不要被貧窮限制了想象力。 入住率極地的大亞灣鬼城，就是大部分臨深概念樓盤的現(xiàn)狀。

提問：您好廣叔，現(xiàn)在投資房產(chǎn)還能賺錢嗎？5年期來看回報(bào)高嗎？

回答：你好，正確的投資的確可以賺錢，但為什么可以賺錢，大部分人反而不知道，甚至沒想過。常有人說，買房子賺錢有什么了不起的，當(dāng)年我看過的房子，要是買了的話，也肯定漲……。注意，這句話邏輯上隱藏的悖論，如果買房子真的那么簡的話，他早就發(fā)財(cái)了，這個(gè)世界也不會(huì)有窮人。

因?yàn)樗麄兒芮宄I到會(huì)漲價(jià)的房子并不簡單，除了要有專業(yè)知識(shí)，提高認(rèn)知能力，調(diào)動(dòng)所有資源，還要承受各種風(fēng)險(xiǎn)和壓力。投資中最重要的是決策，排列優(yōu)秀順序級(jí)，匯總信息、研究規(guī)律、判斷信息真?zhèn)?，分配?quán)重，看懂機(jī)會(huì)成本，研究價(jià)格上漲背后的邏輯等等，能準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值所在，與未來的價(jià)格上漲，或者下跌，那才是投資者最大的價(jià)值所在。

買這個(gè)動(dòng)作，反而是無差別勞動(dòng)，如同打掃衛(wèi)生和工地搬磚一樣，并不值錢投資一套上漲100萬的房產(chǎn)，買這個(gè)動(dòng)作最多只值一千塊錢，剩下的價(jià)值來源于：怎么買？為什么要買？買哪里？

提問：你好廣叔，400-450萬，純投資，有以下幾種考慮：魚珠的金碧世紀(jì)花園好（已漲好多，不確定是否追漲）/萬博的佰利山或者歐泊/天河有學(xué)位的小房/海珠西例如光大花園，請問您更推薦哪個(gè)？為了追求性價(jià)比，是否推薦投資買低層北向？非常感謝！

回答：你好，1、區(qū)域板塊的選擇 純投資，肯定要在“向東向南”的大邏輯背景下去選擇，因?yàn)橥顿Y嗎，所以就不要想著海珠西、荔灣東、白云北啊這些明顯不是上風(fēng)上水的區(qū)域板塊 2、標(biāo)的物小區(qū) 400-500萬總價(jià)的房子，目前8-10月份，應(yīng)該選擇番禺萬博，應(yīng)為老黃埔、魚珠，都已經(jīng)漲了10%，這個(gè)價(jià)格后續(xù)會(huì)坐實(shí)，慢慢的消化一段時(shí)間，市場需要稍微的等一下客戶的認(rèn)知和接受，整體看當(dāng)下選擇番禺沒問題

提問：廣叔好，小孩五年后上初中，能否賭一下蛇口的太子灣學(xué)校？

回答：你好，深圳現(xiàn)在的名校有以下幾種： 第一，市屬名校分校，比如龍華的深高北，深中龍初，南外高新之類的，這些本地名校會(huì)更注重自己在本地的IP，所以生源多數(shù)會(huì)點(diǎn)招，雖然頗為人詬病，但是不可否認(rèn)，唯有如此才可以快速吸引聚集重視教育的父母以及更有資質(zhì)的孩子，從而提高生源質(zhì)量。 第二，豪宅片區(qū)生源純粹，外加小班教學(xué)，也能考出一道風(fēng)景線，比如香蜜湖的明德實(shí)驗(yàn)，所以大家對(duì)深圳灣學(xué)校未來期望也很高。 名師能出高徒，前提是要孺子可教也，所以生源是不得不考慮的一個(gè)因素，生源質(zhì)量又和家庭有很大關(guān)系，一個(gè)掙扎在生存線上的家庭，是很難重視教育的，更多的時(shí)候是有心無力，寒門難出貴子，也很大一部分原因在此。 生源也解釋了為何南外學(xué)府的成績并不亮眼，因?yàn)槟依颂嗬吓f小區(qū)，也解釋了緣何沒有名校光環(huán)，海韻也能挺進(jìn)前三十，所以太子灣能否成為名校，這答案就不言而喻了吧。 如果自用周期還長，買傳統(tǒng)強(qiáng)校就好，掉下來的可能性很小。

提問：你好廣叔，深圳出政策后就一直看學(xué)位房，也找了不少朋友了解學(xué)校，福田上班，這段時(shí)間糾結(jié)這兩個(gè)選擇，三年后娃讀初中，（一個(gè)科技園龍頭，一個(gè)龍華龍頭）。預(yù)算1000到1400。 第一個(gè)選擇科華學(xué)位華潤城三房89 1350左右，然后上周華潤城89三房創(chuàng)了新高1400+。 第二個(gè)選擇深高北學(xué)位三房1050或四房。之前剛出政策的時(shí)候，深高北四房1300還可以買到，昨天中介跟我說匯龍灣117四房成交1435。 到底選哪個(gè)好，求老師指點(diǎn)。一個(gè)在南山核心區(qū)，科技園大批碼農(nóng)不愁接盤；另一個(gè)市直屬學(xué)校業(yè)績好，而且有點(diǎn)招，未來四大八大數(shù)據(jù)不會(huì)差。

回答：你好，土豪的煩惱也是煩惱，1400萬到底該怎么選? 這兩個(gè)其實(shí)買哪個(gè)都不會(huì)差，只是華潤城這一波漲的太猛，估計(jì)要橫一橫了。 深高北也有漲，但不像華潤城這么夸張。 另外科華畢竟成績未出，大家都認(rèn)定碼農(nóng)子弟成績不會(huì)差，可萬一這屆碼農(nóng)不行呢? 深高北畢竟真刀實(shí)槍上過戰(zhàn)場了，前十的成績不是蓋的。 綜合來看，還是選深高北更穩(wěn)妥些。

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