曹德旺說對(duì)了！又一城樓市“泡沫破滅”：房?jī)r(jià)從3.1萬(wàn)跌至1.5萬(wàn)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-04-30 16:38

過去十年，憑借投資買房實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富增值，甚至翻番上漲者不計(jì)其數(shù)。根據(jù)今年2月8日胡潤(rùn)百富發(fā)布的報(bào)告顯示，截止到2020年末，中國(guó)600萬(wàn)資產(chǎn)家庭數(shù)量首次突破500萬(wàn)戶，比上年增加1.4%。其中最令人關(guān)注的是，在百萬(wàn)、千萬(wàn)元人民幣資產(chǎn)家庭構(gòu)成中，炒房者占15%。換言之，全國(guó)擁有百萬(wàn)以上家庭資產(chǎn)者，其中有相當(dāng)一部分是通過投資炒房獲得的財(cái)富。更有甚者，炒房炒到資產(chǎn)上億。

事實(shí)上，胡潤(rùn)報(bào)告也一定程度很好地解釋了“過去這些年為什么大家都愛買房”，一方面是因?yàn)橛旋嫶蟮馁?gòu)房群體支撐我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，另一方面是“買房造富”真真正正存在于現(xiàn)實(shí)之中，越來(lái)越多的人看到這種買房能短期實(shí)現(xiàn)財(cái)富大幅增值的案例后，又前赴后繼涌進(jìn)樓市。

更嚴(yán)峻的是，伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加劇，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模越來(lái)越大，國(guó)人逐漸形成了“房?jī)r(jià)只漲不跌”的預(yù)期。而且越來(lái)越多的人更錯(cuò)誤地認(rèn)為“國(guó)家不允許房?jī)r(jià)下跌”，所以在投資買房時(shí)，更加有恃無(wú)恐。

這大抵和上世紀(jì)九十年代的日本樓市極其類似，彼時(shí)日本東京的房?jī)r(jià)和地價(jià)都快炒到百萬(wàn)元/平了，但數(shù)以萬(wàn)計(jì)的日本民眾仍然堅(jiān)信房地產(chǎn)無(wú)泡沫，泡沫更不可能破滅。1989年，日本國(guó)土廳公布的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)土面積僅為美國(guó)4% 的日本，其地價(jià)市值竟然相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)地價(jià)總額的4 倍。僅東京一座城市的房?jī)r(jià)就可以買下整個(gè)美國(guó)，更是成為無(wú)數(shù)人街頭巷尾熱議的話題。

后來(lái)發(fā)生的一切大家都有目共睹，日本央行5次加息主動(dòng)刺破泡沫，樓市和股市雙雙崩盤。房?jī)r(jià)普遍下跌超過50%，土地價(jià)格從1992年開始也持續(xù)下跌，截至2015年，六大主要城市住宅用地價(jià)格跌幅為65%，所有城市跌幅為53%，至今仍未修復(fù)。

其實(shí)，我國(guó)也發(fā)生過“樓市泡沫破滅”的相同經(jīng)歷。比如1992年海南樓市泡沫，雖然已時(shí)隔30年，但很多人仍然清楚記得那觸目驚心的一幕：短短5年時(shí)間，海南樓市泡沫被吹大三四倍，隨后調(diào)控政令下達(dá)，樓市應(yīng)聲而跌，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，3年時(shí)間海南房?jī)r(jià)普降近6成。且近4成的開發(fā)商跟著破產(chǎn)，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的投資客更是財(cái)富一夜歸零，更有甚者也想過“尋短見”，痛不欲生。

當(dāng)前階段我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然遠(yuǎn)未到日本當(dāng)年的“空前盛況”，而且直到今天仍然不乏房?jī)r(jià)上漲的城市。但不可否認(rèn)的是，過去這兩年在房住不炒強(qiáng)調(diào)控背景下，也出現(xiàn)了一些調(diào)控卓見成效的案例，眾所周知的是環(huán)京的燕郊樓市泡沫已經(jīng)破滅，根據(jù)房天下平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，燕郊的房?jī)r(jià)已經(jīng)由最高的4萬(wàn)一平，降到了均價(jià)1.7萬(wàn)。媒體報(bào)道時(shí)更是用了“膝斬”一詞，可謂是觸目驚心，無(wú)數(shù)2017年高位進(jìn)場(chǎng)的炒房投資客折戟沉沙于此，不僅虧掉了首付款，更有甚者還背負(fù)兩百多萬(wàn)貸款。兩周前環(huán)京媒評(píng)就報(bào)道，有燕郊投資客公開發(fā)視頻稱，只要有人幫自己還貸款，房子可以免費(fèi)送。

燕郊之后，又一城樓市“泡沫破滅”：房?jī)r(jià)從3.1萬(wàn)跌至1.5萬(wàn)，投資客后悔了

事實(shí)上，燕郊并非調(diào)控取得勝利的個(gè)例。2021年4月中旬，21世紀(jì)財(cái)經(jīng)頻道報(bào)道，燕郊之后又一城樓市泡沫破滅，那就是環(huán)京的大廠。

從媒體披露以及我們查閱的數(shù)據(jù)來(lái)看，大廠房?jī)r(jià)的“跌勢(shì)”絲毫不遜色于燕郊：房?jī)r(jià)由最高成交價(jià)時(shí)的3.1萬(wàn)跌至現(xiàn)如今的1.5萬(wàn)，曾經(jīng)風(fēng)頭無(wú)兩的“百?gòu)?qiáng)縣”房?jī)r(jià)足足下跌了51%，可謂妥妥“腰斬下跌”。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，房?jī)r(jià)跌幅超過50%，毫無(wú)疑問大廠的樓市泡沫已經(jīng)徹底破滅了。

但即便如此，仍然無(wú)人問津，有業(yè)主向記者透露，自己從2018年3月份就開始掛牌出售，掛牌價(jià)由當(dāng)初的2.9萬(wàn)一平已經(jīng)調(diào)低到了1.4萬(wàn)一平，但仍然未能成交。類似這種一年中連續(xù)5次以上調(diào)低掛牌價(jià)的情況，在整個(gè)大廠不足為奇。很多投資客直言：后悔跟風(fēng)買房。

燕郊也好，大廠也好，甚至于同區(qū)域的香河、固安等地樓市為什么會(huì)“一瀉千里”？曾經(jīng)作為投資炒房客最熱衷的囤房投資區(qū)域，為何最后竟演變成了無(wú)數(shù)炒房客不堪回首的故地了？

答案其實(shí)很簡(jiǎn)單：這一切都源于樓市調(diào)控政策的阻擊——2017年6月6日，大廠發(fā)布調(diào)控文件，非本地戶籍購(gòu)房需提供3年社?；蚣{稅證明，覆蓋新房和二手房。隨后的7月1日，再發(fā)布“暫停辦理不動(dòng)產(chǎn)登記抵押業(yè)務(wù)”新政。至此，大廠樓市開始三年多的風(fēng)雨飄雨歷程——3年社保猶如一道鐵閘，徹底堵住了外地投資客，無(wú)論新二手房都無(wú)法購(gòu)買。

要知道，此前不管是燕郊，還是大廠亦或是固安，主要的購(gòu)買力都來(lái)自首都北京，但“本地3年社?！睆貜氐椎装阎纹瓠h(huán)京樓市的購(gòu)房需求徹底消滅了。這也是新政發(fā)布后，很多投資客感覺找不到人接盤的根本原因——政策精準(zhǔn)阻擊了購(gòu)房需求，可謂瞄準(zhǔn)了大廠樓市的“七寸”。

直白點(diǎn)說，新政推出后，大廠乃至整個(gè)河北廊坊市都幾乎被“架空”了，外地需求進(jìn)不來(lái)，本地購(gòu)買力又不足以支撐，有價(jià)無(wú)市的局面形成，房?jī)r(jià)也開始長(zhǎng)達(dá)三年多的“跌跌不休”模式。而環(huán)京的很多投資客，其實(shí)都是跟風(fēng)而來(lái)，他們大多來(lái)自北京、天津等大城市，抱著賺一把就走的心態(tài)，但熟知對(duì)樓市知之甚少，恰好趕在樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的時(shí)候跟風(fēng)進(jìn)場(chǎng)，被徹底套住。很多投資客“后悔跟風(fēng)買房”的原因大抵也都如此。

我們不止一次說過，一線城市衛(wèi)星城除了地理位置占優(yōu)勢(shì)外，其它自身的核心優(yōu)勢(shì)一個(gè)沒有：人口常年流失，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，無(wú)主力支撐產(chǎn)業(yè)，更留不住人才。說得直白點(diǎn)，這些城市的房?jī)r(jià)之所以能短期快速上漲，歸根結(jié)底是一線城市外溢的投資炒作需求支撐，即房?jī)r(jià)都是炒起來(lái)的。所以后來(lái)房?jī)r(jià)“一夜回到解放前”，腰斬下跌甚至是膝斬下跌，我們一點(diǎn)也不奇怪，因?yàn)檫@些城市當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平，對(duì)應(yīng)其經(jīng)濟(jì)、人口、需求，才是最真實(shí)的體現(xiàn)。

實(shí)干家曹德旺2017年曾經(jīng)說過，房子就是一堆磚頭水泥，他們本身并不值錢，而且隨著時(shí)間的流逝，還在不斷貶值。他勸誡年輕人不應(yīng)該過早背負(fù)巨額房貸買房，更不可心存投機(jī)取巧心態(tài)。不僅如此，他還直言預(yù)測(cè)，未來(lái)在需求耗盡的情況下，絕大多數(shù)中小城市的房?jī)r(jià)都會(huì)下降，多余房產(chǎn)將面臨賣不掉、租不出的窘境。

彼時(shí)此言一出，便得到無(wú)數(shù)人的調(diào)侃，曹德旺根本不懂房地產(chǎn)。但現(xiàn)在回過頭來(lái)看，不得不說，曹德旺的話還是有一定的預(yù)見性的，他真的說對(duì)了：一些中小城市的房?jī)r(jià)確實(shí)在緩慢下跌，尤其是類似大廠、燕郊這類一線城市的衛(wèi)星城，在調(diào)控重壓下，房?jī)r(jià)短短兩三年就實(shí)現(xiàn)了大幅度回調(diào)。

不僅如此，曹德旺的話還揭露了一些本質(zhì)現(xiàn)象：自身實(shí)力并不足以支撐高房?jī)r(jià)，純靠投機(jī)炒作發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)，到最后都要還回去。這同時(shí)也給很多人提了醒：靠投資房地產(chǎn)賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，隨著調(diào)控不斷收緊，隨著國(guó)人越來(lái)越清醒認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)就是用來(lái)住的，未來(lái)越來(lái)越多的不具備基礎(chǔ)實(shí)力的城市的房?jī)r(jià)，都會(huì)回歸到剛需的價(jià)格。再直白點(diǎn)說就是，不管曾經(jīng)靠投資炒作房?jī)r(jià)上漲了多少，到最后都要回歸剛需定價(jià)——每個(gè)人都想靠投資房產(chǎn)賺錢并不可能，因?yàn)椤皳艄膫骰ǖ慕颖P游戲”終究要停下來(lái)，房子到最后都是需要真正的剛需來(lái)購(gòu)買。