毛大慶：從人口老齡化到房地產泡沫：中國會不會走上日本的老路？

來源：智能家居時間：2021-11-17 08:20

文章來源于微信公眾號：毛大慶

第七次人口普查結果出爐后，中國人口的老齡化程度正在加速的趨勢已是毋庸爭論的事實。

人口是正常居民不動產市場租售價格走勢的決定性因素之一。

一個直觀的邏輯是，房地產市場的總體需求，將隨著人口老齡化、消費低欲化的進程，同步降低。

“老齡化”“低欲化”——由這兩個關鍵詞構成的社會，正是我們的鄰國日本的現(xiàn)實寫照。日本在上世紀80年代育齡人口達到峰值之后，開始了漫長的經(jīng)濟停滯期，房地產的泡沫也由此破滅。

那么，中國的未來到底會如何呢？

日本泡沫的根源：人口

日本房地產的泡沫到底有多大？

數(shù)據(jù)顯示，從1990年到2015年，東京、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶，日本六大城市的住宅地價指數(shù)在25年間下跌了75%，其他日本城市的地價指數(shù)也下跌近50%。

日本經(jīng)濟“失去的20年”到底應該歸罪于誰？

表面上看，房地產泡沫的破滅有著不可推卸的責任。但是，只要是在市場經(jīng)濟正常環(huán)境下發(fā)展的房地產，一定會有泡沫，這一點，在美國、在歐洲、在中國香港，無一例外。

但為什么日本的房地產泡沫會破滅的這么徹底？追根溯源，還是要回到?jīng)Q定房地產發(fā)展的根本因素——人口問題。

日本失去的20年，歸根結底，是在20年間人口年齡結構的迅速老化所造成的。

25歲至44歲年齡區(qū)間的人口，一般被認為是房地產市場的主力消費人群。這一年齡段的日本人口在1980年達到峰值，隨后逐年減少，與這一數(shù)據(jù)同步變化的是日本的土地所有權登記數(shù)量，也開始了長期的下降趨勢。

住房需求的降低帶來的直接后果就是房屋空置率的高企，新的房地產項目也在逐漸萎縮。

中國“房住不炒”這五年

2016年底召開的中央工作會議上，一個新的政策基調正式發(fā)布：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

中央對于“房住不炒”給出了明確的指導意見，即“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落?！?/p>

“房住不炒”的政策背景是，2016年下半年，在各地限購政策的打壓下，房價依然出現(xiàn)了諸多鬧?。涸诤贾荩拶徚顚嵤┣耙惶旌灱s了五千多套，在上海，市民排隊假離婚以規(guī)避高首付和高契稅，甚至還有一家上市公司出售了名下兩套學區(qū)房就可以沖抵當年的經(jīng)營業(yè)績。

在“房住不炒”發(fā)布后，甚至有觀點認為，中國房地產市場的拐點即將到來。

其實，住宅房地產的主力購買人口在2015年已經(jīng)達到峰值，中國人口的老齡化趨勢非常明顯。

自1978年改革開放至2015年的三十余年間，人均GDP名義增長36倍，年均增長14%，新世紀以來，年均增長13%。人均收入的高速增長、物價的大幅上漲都是房價走高的助推力量。

新中國成立后出現(xiàn)過三次嬰兒潮，與日本相比，中國的購房主力人群的年齡結構更為集中，由25歲—35歲的年齡段人群構成。當中國最后一次嬰兒潮時的新生人口進入了購房主力年齡段時，直接導致房地產市場的爆發(fā)，房價上漲成為了一種必然結果。

與此同時，中國的城鎮(zhèn)化進程也進入了快速發(fā)展期，當大量農村人口涌入城市，新增城市人口的購房需求成為了又一股助推房價的重要力量。

房產稅能否擠出泡沫？

在中央提出“房住不炒”的五年后，一項更加重磅的政策出臺：被各界呼吁多年的房產稅終于進入了實施層面，將在多個城市進行試點。

與五年前“房住不炒”時的輿論聲音類似，在房產稅進入實施層面后，也有一些聲音認為，中國房地產的拐點即將到來。

事實上，房地產的價格由人口、土地、貨幣等多種因素決定，政策當然會有調控作用，但絕沒有必然聯(lián)系。

在我看來，房產稅一旦全面施行，將成為中央調控房價的長效機制之一。所謂調控，就是根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展情況、市場供求關系等因素來調整征稅幅度。

從這個角度上講，房產稅在一定程度上可以擠出房地產的泡沫，但不是起決定作用的因素。

從市場良性發(fā)展的角度講，房地產的泡沫有其存在的合理性與必要性，但絕不是越大越好，也絕不應在一夜之間令其消失。擠泡沫是一種良性發(fā)展的趨勢，讓泡沫破滅的后果則是經(jīng)濟危機。

城鎮(zhèn)化進程，還是大城市化進程？

自從商品房進入市場的幾十年來，中國房地產的投資熱潮從未出現(xiàn)下行趨勢，總體上是退一進三，小抑大揚。多年來的慣性思維，令民眾對于購置房產的熱情愈加高漲。

當購房主力人口減少、房地產的商品剛需屬性逐漸減弱時，中國的房價卻未見下行，這與其他國家和地區(qū)的情況有些不同。

除了前文提到的日本，在中國臺灣，25—44歲的購房主力人口于2007年達到峰值，隨后，住宅房屋的交易量開始呈現(xiàn)下降趨勢。

在美國，購房主力人口仍處在增長趨勢上，因此住宅房屋的交易量是隨著經(jīng)濟指標的漲跌而變化的。

而在中國大陸，盡管購房主力人口在2015年達到峰值，但隨后幾年，房地產銷售面積仍在增長，這與城鎮(zhèn)化進程仍在加速有著密切關系。

城市擁有更好的就業(yè)機會、更好的物業(yè)服務、更優(yōu)質的醫(yī)療教育資源，對于鄉(xiāng)村、小城的年輕人來說，有著無窮的吸引力。

根據(jù)七普結果顯示，中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模已經(jīng)超過9億，占總人口的63.89%。與11年前的六普相比，中國城鎮(zhèn)人口增加了2.36億，比重上升14.21%。

2008年，麥肯錫曾就中國城市人口做過系統(tǒng)預測，當時的結論是，中國將在2030年擁有10億城市人口。結合國際老齡化規(guī)律，人口進一步向資源型城市集中難以避免。

根據(jù)麥肯錫的預測，2025年中國將出現(xiàn)六座人口規(guī)模超過千萬的巨型城市。然而，到2020年，中國已經(jīng)出現(xiàn)了16座巨型城市，其中還包括11座GDP超萬億的超級城市。

麥肯錫當年的預測雖略顯保守，但整體趨勢依然值得今天的人們反思與總結。

一個顯而易見的事實是，每座巨型城市都是其所在城市群、都市圈的中心樞紐，并起到帶動周邊中小型城市發(fā)展的功能作用。

從2010年到2020年間，中國357座大大小小不同規(guī)模的城市中，有201座城市的人口呈現(xiàn)流入狀態(tài)（增長），有156座城市是流出狀態(tài)（44%）。更嚴峻的情況是，在人口流出量超過10%的46座城市中，絕大部分來自中國東北地區(qū)及西部地區(qū)。

從這些數(shù)據(jù)中可以看出，中國城鎮(zhèn)化進程的主線其實是大城市化進程，可以想見，如果沒有政策調控支撐，依此趨勢繼續(xù)發(fā)展，再過十年，中國的一線城市人口仍能保持增長，而經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的大量小城，將逐漸衰敗。

深老化社會：城市里不缺年輕人

這些年，盡管中國的城鎮(zhèn)化進程飛速發(fā)展，但與發(fā)達國家相比，城市人口的比重仍偏低。

根據(jù)2018年的數(shù)據(jù)，美國、日本、韓國的城市群人口（100萬以上城市）占總人口的比重分別為分別為46.33%、64.63%和50.17%，而中國僅為28&。

這也是中央提出要大力建設世界級城市群和都市圈的戰(zhàn)略根源所在。

可以想見，未來，京津冀、粵港澳、長三角等幾個超級城市群，以及其他一線城市帶動下的都市圈的發(fā)展，將以更大力度的政策支撐和資源優(yōu)勢吸引中小城市和農村人口的進入，住房需求在大概率上將維持增長。與此同時，三線及以下小城市將面臨空置房、滯銷房、爛尾樓越來越多的局面。

中國已經(jīng)進入老齡化社會，再過些年，將進入深度老齡化社會。但是，當我們以城市為單位分析人口結構時，可能會發(fā)現(xiàn)一個新的問題：城市里永遠不缺少年輕人，更確切地說，是一線大城市里，將源源不斷地涌入大量年輕勞動力。而在小城市和農村，空心化問題將成為沉疴痼疾。

以房養(yǎng)老：一種極小眾的補充養(yǎng)老模式

在人口老齡化的大背景下，一種在發(fā)達國家較為成熟的補充養(yǎng)老模式正在受到中國近老齡人口的廣泛關注：以房養(yǎng)老。

“以房養(yǎng)老”的操作核心是，業(yè)主將房產抵押給金融機構，后者根據(jù)房屋當前及預期價值、業(yè)主年齡及預期壽命綜合評估，業(yè)主定期從金融機構獲得養(yǎng)老金或等價養(yǎng)老服務，直至身故，金融機構自動獲得房產產權。

這種起源于荷蘭、成熟于美國、快速發(fā)展于歐美及日本的養(yǎng)老模式，一方面可以為社會保障體系提供補充，同時也滿足了對生活有更高品質需求的近老化人口的經(jīng)濟缺口。

但是，當這種模式來到中國后，卻可能受到利益相關方對于未來預期的不確定性的制約。同時，中國人傳統(tǒng)的遺產管理模式中，在財產傳承過程中的倫理命題，也是制約這一模式發(fā)展的重要因素。

首先，“以房養(yǎng)老”的人群存在區(qū)域分歧。如前文闡述，中國一線城市核心居住區(qū)房產的保值或升值潛力依然存在，此類房產換取的預期壽命分攤價值也將更高，而金融機構在交易中所承擔的預期風險更小。但是，在更廣大的二三線乃至底線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，隨著空心化的加速，房產升值的概率幾乎消失，隨之而來的連鎖反應將是消費力低迷，并形成惡性循環(huán)。這類城市的房產一旦成為“以房養(yǎng)老”的對價物，對于金融機構而言，顯然將承擔更大的風險，而房產業(yè)主在通過房產抵押所能獲得的養(yǎng)老金或等價養(yǎng)老服務，可能也與他們的預期存在一定差距。

其次，“以房養(yǎng)老”限定于特定家庭。今天，一部分近老化人群屬于“房產富人、現(xiàn)金窮人”的狀態(tài)，“以房養(yǎng)老”瞄準的正是這部分人群，但還有一個必須考慮中國傳統(tǒng)家庭觀念的因素：子女繼承關系。因此，如果業(yè)主家中有子女，且存在財產繼承意愿，“以房養(yǎng)老”將不可能順利執(zhí)行。

總體上講，“以房養(yǎng)老”并不具有普適性，其特有的、苛刻的限定條件，讓這種看似有益的補充養(yǎng)老模式存在著諸多不確定性。

寫在最后

第七次人口普查得出的結論，讓我們不得不為正在變老的祖國擔憂與焦慮。同時，在人們慣性的投資思維中，房子依然是優(yōu)質的投資標的物。

這里就產生了一個悖論：人口年齡趨老、總量趨少、消費欲望衰退，房子還會是最靠譜的投資選擇嗎？

在日本的很多小城，人口流失嚴重、生育率持續(xù)下降，因此當?shù)胤績r很低，甚至部分城市為了吸引人口而提供免費住房，卻依然無力改變人口流失的趨勢。

在中國，這種類型的小城正在變多，比如鶴崗、張掖、鄂爾多斯(600295,股吧)……

日本的國土面積還不到中國的4%，因此，對于疆域遼闊的中國而言，這樣的人口流動趨勢所帶來的社會問題和經(jīng)濟形勢是更加嚴峻的。

誠然，人口老齡化的趨勢已經(jīng)無法逆轉，但與此相比，更嚴峻的問題是，經(jīng)濟發(fā)展如何可以以點帶面，在大城市群充分釋放經(jīng)濟活力的同時，也能為小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村帶來經(jīng)濟動能，把更多年輕人留在家鄉(xiāng)。

毛大慶簡介

毛大慶，城市規(guī)劃與區(qū)域經(jīng)濟學博士，區(qū)域經(jīng)濟與城市更新學者。優(yōu)客工場創(chuàng)始人，優(yōu)享創(chuàng)智創(chuàng)始人。中國科協(xié)八屆、九屆、十屆全國委員會委員、北京市人民政府顧問、北京新聞文化研究所執(zhí)行所長。

優(yōu)客工場是中國聯(lián)合辦公空間運營商，截止2021年6月30日，優(yōu)客工場在87個城市共有282已簽約場地，管理面積約為70萬平方米，為116萬會員提供服務。

著有《城市人居生活質量評價體系研究》、《永不可及的美好》、《無處安放的童年》、《一口氣讀懂新加坡》，譯著《奔跑的力量》、《朝圣波士頓馬拉松》、《鞋狗》、《為誰留的空椅子》、《鑿開公司間的隔柵》、《布隆伯格傳》等。

愛好馬拉松運動，截止2021年11月，已經(jīng)完成全程馬拉松126個。

（責任編輯：蒲莎莎）

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