毛大慶：從人口老齡化到房地產(chǎn)泡沫：中國(guó)會(huì)不會(huì)走上日本的老路？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-11-17 08:20

文章來(lái)源于微信公眾號(hào)：毛大慶

第七次人口普查結(jié)果出爐后，中國(guó)人口的老齡化程度正在加速的趨勢(shì)已是毋庸?fàn)幷摰氖聦?shí)。

人口是正常居民不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)租售價(jià)格走勢(shì)的決定性因素之一。

一個(gè)直觀的邏輯是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體需求，將隨著人口老齡化、消費(fèi)低欲化的進(jìn)程，同步降低。

“老齡化”“低欲化”——由這兩個(gè)關(guān)鍵詞構(gòu)成的社會(huì)，正是我們的鄰國(guó)日本的現(xiàn)實(shí)寫(xiě)照。日本在上世紀(jì)80年代育齡人口達(dá)到峰值之后，開(kāi)始了漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)停滯期，房地產(chǎn)的泡沫也由此破滅。

那么，中國(guó)的未來(lái)到底會(huì)如何呢？

日本泡沫的根源：人口

日本房地產(chǎn)的泡沫到底有多大？

數(shù)據(jù)顯示，從1990年到2015年，東京、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶，日本六大城市的住宅地價(jià)指數(shù)在25年間下跌了75%，其他日本城市的地價(jià)指數(shù)也下跌近50%。

日本經(jīng)濟(jì)“失去的20年”到底應(yīng)該歸罪于誰(shuí)？

表面上看，房地產(chǎn)泡沫的破滅有著不可推卸的責(zé)任。但是，只要是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常環(huán)境下發(fā)展的房地產(chǎn)，一定會(huì)有泡沫，這一點(diǎn)，在美國(guó)、在歐洲、在中國(guó)香港，無(wú)一例外。

但為什么日本的房地產(chǎn)泡沫會(huì)破滅的這么徹底？追根溯源，還是要回到?jīng)Q定房地產(chǎn)發(fā)展的根本因素——人口問(wèn)題。

日本失去的20年，歸根結(jié)底，是在20年間人口年齡結(jié)構(gòu)的迅速老化所造成的。

25歲至44歲年齡區(qū)間的人口，一般被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力消費(fèi)人群。這一年齡段的日本人口在1980年達(dá)到峰值，隨后逐年減少，與這一數(shù)據(jù)同步變化的是日本的土地所有權(quán)登記數(shù)量，也開(kāi)始了長(zhǎng)期的下降趨勢(shì)。

住房需求的降低帶來(lái)的直接后果就是房屋空置率的高企，新的房地產(chǎn)項(xiàng)目也在逐漸萎縮。

中國(guó)“房住不炒”這五年

2016年底召開(kāi)的中央工作會(huì)議上，一個(gè)新的政策基調(diào)正式發(fā)布：堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。

中央對(duì)于“房住不炒”給出了明確的指導(dǎo)意見(jiàn)，即“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落?！?/p>

“房住不炒”的政策背景是，2016年下半年，在各地限購(gòu)政策的打壓下，房?jī)r(jià)依然出現(xiàn)了諸多鬧?。涸诤贾荩拶?gòu)令實(shí)施前一天簽約了五千多套，在上海，市民排隊(duì)假離婚以規(guī)避高首付和高契稅，甚至還有一家上市公司出售了名下兩套學(xué)區(qū)房就可以沖抵當(dāng)年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

在“房住不炒”發(fā)布后，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)即將到來(lái)。

其實(shí)，住宅房地產(chǎn)的主力購(gòu)買人口在2015年已經(jīng)達(dá)到峰值，中國(guó)人口的老齡化趨勢(shì)非常明顯。

自1978年改革開(kāi)放至2015年的三十余年間，人均GDP名義增長(zhǎng)36倍，年均增長(zhǎng)14%，新世紀(jì)以來(lái)，年均增長(zhǎng)13%。人均收入的高速增長(zhǎng)、物價(jià)的大幅上漲都是房?jī)r(jià)走高的助推力量。

新中國(guó)成立后出現(xiàn)過(guò)三次嬰兒潮，與日本相比，中國(guó)的購(gòu)房主力人群的年齡結(jié)構(gòu)更為集中，由25歲—35歲的年齡段人群構(gòu)成。當(dāng)中國(guó)最后一次嬰兒潮時(shí)的新生人口進(jìn)入了購(gòu)房主力年齡段時(shí)，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)，房?jī)r(jià)上漲成為了一種必然結(jié)果。

與此同時(shí)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程也進(jìn)入了快速發(fā)展期，當(dāng)大量農(nóng)村人口涌入城市，新增城市人口的購(gòu)房需求成為了又一股助推房?jī)r(jià)的重要力量。

房產(chǎn)稅能否擠出泡沫？

在中央提出“房住不炒”的五年后，一項(xiàng)更加重磅的政策出臺(tái)：被各界呼吁多年的房產(chǎn)稅終于進(jìn)入了實(shí)施層面，將在多個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。

與五年前“房住不炒”時(shí)的輿論聲音類似，在房產(chǎn)稅進(jìn)入實(shí)施層面后，也有一些聲音認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)的拐點(diǎn)即將到來(lái)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)的價(jià)格由人口、土地、貨幣等多種因素決定，政策當(dāng)然會(huì)有調(diào)控作用，但絕沒(méi)有必然聯(lián)系。

在我看來(lái)，房產(chǎn)稅一旦全面施行，將成為中央調(diào)控房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制之一。所謂調(diào)控，就是根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、市場(chǎng)供求關(guān)系等因素來(lái)調(diào)整征稅幅度。

從這個(gè)角度上講，房產(chǎn)稅在一定程度上可以擠出房地產(chǎn)的泡沫，但不是起決定作用的因素。

從市場(chǎng)良性發(fā)展的角度講，房地產(chǎn)的泡沫有其存在的合理性與必要性，但絕不是越大越好，也絕不應(yīng)在一夜之間令其消失。擠泡沫是一種良性發(fā)展的趨勢(shì)，讓泡沫破滅的后果則是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程，還是大城市化進(jìn)程？

自從商品房進(jìn)入市場(chǎng)的幾十年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的投資熱潮從未出現(xiàn)下行趨勢(shì)，總體上是退一進(jìn)三，小抑大揚(yáng)。多年來(lái)的慣性思維，令民眾對(duì)于購(gòu)置房產(chǎn)的熱情愈加高漲。

當(dāng)購(gòu)房主力人口減少、房地產(chǎn)的商品剛需屬性逐漸減弱時(shí)，中國(guó)的房?jī)r(jià)卻未見(jiàn)下行，這與其他國(guó)家和地區(qū)的情況有些不同。

除了前文提到的日本，在中國(guó)臺(tái)灣，25—44歲的購(gòu)房主力人口于2007年達(dá)到峰值，隨后，住宅房屋的交易量開(kāi)始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

在美國(guó)，購(gòu)房主力人口仍處在增長(zhǎng)趨勢(shì)上，因此住宅房屋的交易量是隨著經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的漲跌而變化的。

而在中國(guó)大陸，盡管購(gòu)房主力人口在2015年達(dá)到峰值，但隨后幾年，房地產(chǎn)銷售面積仍在增長(zhǎng)，這與城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在加速有著密切關(guān)系。

城市擁有更好的就業(yè)機(jī)會(huì)、更好的物業(yè)服務(wù)、更優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療教育資源，對(duì)于鄉(xiāng)村、小城的年輕人來(lái)說(shuō)，有著無(wú)窮的吸引力。

根據(jù)七普結(jié)果顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模已經(jīng)超過(guò)9億，占總?cè)丝诘?3.89%。與11年前的六普相比，中國(guó)城鎮(zhèn)人口增加了2.36億，比重上升14.21%。

2008年，麥肯錫曾就中國(guó)城市人口做過(guò)系統(tǒng)預(yù)測(cè)，當(dāng)時(shí)的結(jié)論是，中國(guó)將在2030年擁有10億城市人口。結(jié)合國(guó)際老齡化規(guī)律，人口進(jìn)一步向資源型城市集中難以避免。

根據(jù)麥肯錫的預(yù)測(cè)，2025年中國(guó)將出現(xiàn)六座人口規(guī)模超過(guò)千萬(wàn)的巨型城市。然而，到2020年，中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了16座巨型城市，其中還包括11座GDP超萬(wàn)億的超級(jí)城市。

麥肯錫當(dāng)年的預(yù)測(cè)雖略顯保守，但整體趨勢(shì)依然值得今天的人們反思與總結(jié)。

一個(gè)顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，每座巨型城市都是其所在城市群、都市圈的中心樞紐，并起到帶動(dòng)周邊中小型城市發(fā)展的功能作用。

從2010年到2020年間，中國(guó)357座大大小小不同規(guī)模的城市中，有201座城市的人口呈現(xiàn)流入狀態(tài)（增長(zhǎng)），有156座城市是流出狀態(tài)（44%）。更嚴(yán)峻的情況是，在人口流出量超過(guò)10%的46座城市中，絕大部分來(lái)自中國(guó)東北地區(qū)及西部地區(qū)。

從這些數(shù)據(jù)中可以看出，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的主線其實(shí)是大城市化進(jìn)程，可以想見(jiàn)，如果沒(méi)有政策調(diào)控支撐，依此趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，再過(guò)十年，中國(guó)的一線城市人口仍能保持增長(zhǎng)，而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的大量小城，將逐漸衰敗。

深老化社會(huì)：城市里不缺年輕人

這些年，盡管中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程飛速發(fā)展，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，城市人口的比重仍偏低。

根據(jù)2018年的數(shù)據(jù)，美國(guó)、日本、韓國(guó)的城市群人口（100萬(wàn)以上城市）占總?cè)丝诘谋戎胤謩e為分別為46.33%、64.63%和50.17%，而中國(guó)僅為28&。

這也是中央提出要大力建設(shè)世界級(jí)城市群和都市圈的戰(zhàn)略根源所在。

可以想見(jiàn)，未來(lái)，京津冀、粵港澳、長(zhǎng)三角等幾個(gè)超級(jí)城市群，以及其他一線城市帶動(dòng)下的都市圈的發(fā)展，將以更大力度的政策支撐和資源優(yōu)勢(shì)吸引中小城市和農(nóng)村人口的進(jìn)入，住房需求在大概率上將維持增長(zhǎng)。與此同時(shí)，三線及以下小城市將面臨空置房、滯銷房、爛尾樓越來(lái)越多的局面。

中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，再過(guò)些年，將進(jìn)入深度老齡化社會(huì)。但是，當(dāng)我們以城市為單位分析人口結(jié)構(gòu)時(shí)，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)新的問(wèn)題：城市里永遠(yuǎn)不缺少年輕人，更確切地說(shuō)，是一線大城市里，將源源不斷地涌入大量年輕勞動(dòng)力。而在小城市和農(nóng)村，空心化問(wèn)題將成為沉疴痼疾。

以房養(yǎng)老：一種極小眾的補(bǔ)充養(yǎng)老模式

在人口老齡化的大背景下，一種在發(fā)達(dá)國(guó)家較為成熟的補(bǔ)充養(yǎng)老模式正在受到中國(guó)近老齡人口的廣泛關(guān)注：以房養(yǎng)老。

“以房養(yǎng)老”的操作核心是，業(yè)主將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)，后者根據(jù)房屋當(dāng)前及預(yù)期價(jià)值、業(yè)主年齡及預(yù)期壽命綜合評(píng)估，業(yè)主定期從金融機(jī)構(gòu)獲得養(yǎng)老金或等價(jià)養(yǎng)老服務(wù)，直至身故，金融機(jī)構(gòu)自動(dòng)獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。

這種起源于荷蘭、成熟于美國(guó)、快速發(fā)展于歐美及日本的養(yǎng)老模式，一方面可以為社會(huì)保障體系提供補(bǔ)充，同時(shí)也滿足了對(duì)生活有更高品質(zhì)需求的近老化人口的經(jīng)濟(jì)缺口。

但是，當(dāng)這種模式來(lái)到中國(guó)后，卻可能受到利益相關(guān)方對(duì)于未來(lái)預(yù)期的不確定性的制約。同時(shí)，中國(guó)人傳統(tǒng)的遺產(chǎn)管理模式中，在財(cái)產(chǎn)傳承過(guò)程中的倫理命題，也是制約這一模式發(fā)展的重要因素。

首先，“以房養(yǎng)老”的人群存在區(qū)域分歧。如前文闡述，中國(guó)一線城市核心居住區(qū)房產(chǎn)的保值或升值潛力依然存在，此類房產(chǎn)換取的預(yù)期壽命分?jǐn)們r(jià)值也將更高，而金融機(jī)構(gòu)在交易中所承擔(dān)的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)更小。但是，在更廣大的二三線乃至底線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，隨著空心化的加速，房產(chǎn)升值的概率幾乎消失，隨之而來(lái)的連鎖反應(yīng)將是消費(fèi)力低迷，并形成惡性循環(huán)。這類城市的房產(chǎn)一旦成為“以房養(yǎng)老”的對(duì)價(jià)物，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，顯然將承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，而房產(chǎn)業(yè)主在通過(guò)房產(chǎn)抵押所能獲得的養(yǎng)老金或等價(jià)養(yǎng)老服務(wù)，可能也與他們的預(yù)期存在一定差距。

其次，“以房養(yǎng)老”限定于特定家庭。今天，一部分近老化人群屬于“房產(chǎn)富人、現(xiàn)金窮人”的狀態(tài)，“以房養(yǎng)老”瞄準(zhǔn)的正是這部分人群，但還有一個(gè)必須考慮中國(guó)傳統(tǒng)家庭觀念的因素：子女繼承關(guān)系。因此，如果業(yè)主家中有子女，且存在財(cái)產(chǎn)繼承意愿，“以房養(yǎng)老”將不可能順利執(zhí)行。

總體上講，“以房養(yǎng)老”并不具有普適性，其特有的、苛刻的限定條件，讓這種看似有益的補(bǔ)充養(yǎng)老模式存在著諸多不確定性。

寫(xiě)在最后

第七次人口普查得出的結(jié)論，讓我們不得不為正在變老的祖國(guó)擔(dān)憂與焦慮。同時(shí)，在人們慣性的投資思維中，房子依然是優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的物。

這里就產(chǎn)生了一個(gè)悖論：人口年齡趨老、總量趨少、消費(fèi)欲望衰退，房子還會(huì)是最靠譜的投資選擇嗎？

在日本的很多小城，人口流失嚴(yán)重、生育率持續(xù)下降，因此當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)很低，甚至部分城市為了吸引人口而提供免費(fèi)住房，卻依然無(wú)力改變?nèi)丝诹魇У内厔?shì)。

在中國(guó)，這種類型的小城正在變多，比如鶴崗、張掖、鄂爾多斯(600295,股吧)……

日本的國(guó)土面積還不到中國(guó)的4%，因此，對(duì)于疆域遼闊的中國(guó)而言，這樣的人口流動(dòng)趨勢(shì)所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是更加嚴(yán)峻的。

誠(chéng)然，人口老齡化的趨勢(shì)已經(jīng)無(wú)法逆轉(zhuǎn)，但與此相比，更嚴(yán)峻的問(wèn)題是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展如何可以以點(diǎn)帶面，在大城市群充分釋放經(jīng)濟(jì)活力的同時(shí)，也能為小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村帶來(lái)經(jīng)濟(jì)動(dòng)能，把更多年輕人留在家鄉(xiāng)。

毛大慶簡(jiǎn)介

毛大慶，城市規(guī)劃與區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，區(qū)域經(jīng)濟(jì)與城市更新學(xué)者。優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人，優(yōu)享創(chuàng)智創(chuàng)始人。中國(guó)科協(xié)八屆、九屆、十屆全國(guó)委員會(huì)委員、北京市人民政府顧問(wèn)、北京新聞文化研究所執(zhí)行所長(zhǎng)。

優(yōu)客工場(chǎng)是中國(guó)聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商，截止2021年6月30日，優(yōu)客工場(chǎng)在87個(gè)城市共有282已簽約場(chǎng)地，管理面積約為70萬(wàn)平方米，為116萬(wàn)會(huì)員提供服務(wù)。

著有《城市人居生活質(zhì)量評(píng)價(jià)體系研究》、《永不可及的美好》、《無(wú)處安放的童年》、《一口氣讀懂新加坡》，譯著《奔跑的力量》、《朝圣波士頓馬拉松》、《鞋狗》、《為誰(shuí)留的空椅子》、《鑿開(kāi)公司間的隔柵》、《布隆伯格傳》等。

愛(ài)好馬拉松運(yùn)動(dòng)，截止2021年11月，已經(jīng)完成全程馬拉松126個(gè)。

（責(zé)任編輯：蒲莎莎）

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