來源：南方都市報(bào) 作者:王凡

“借鑒‘醉駕入刑’的成功經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)對惡意‘一房數(shù)賣’的刑罰力度?！苯衲耆珖鴥蓵?，全國人大代表、民建中央對外聯(lián)絡(luò)委員會主任、北京林達(dá)集團(tuán)董事局主席李曉林帶來兩份與房地產(chǎn)有關(guān)的建議，其中一份是《關(guān)于房地產(chǎn)交易市場中“一房數(shù)賣”糾紛的司法建議》。

據(jù)了解，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)不少中小開發(fā)商資金鏈斷裂后，將已售賣給購房者的房產(chǎn)再次抵押給建筑工程商，并再次出售，導(dǎo)致“一房數(shù)賣”現(xiàn)象頻發(fā)，社會影響惡劣。

李曉林在接受南都采訪時(shí)表示，現(xiàn)行司法實(shí)踐中對“一房數(shù)賣”的定性上紛爭較大，尤其在處理開發(fā)商此類問題時(shí)更加棘手。此外，受害買房人的補(bǔ)償順位問題也長期困擾當(dāng)事人和司法機(jī)關(guān)。對此，他建議應(yīng)借鑒“醉駕入刑”的成功經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)對惡意“一房數(shù)賣”的刑罰力度。

過去一年，長租公寓頻頻暴雷，再次暴露出房地產(chǎn)租賃亂象。對此，李曉林也從提高公租房供給數(shù)量、提升租賃市場透明度、加大司法解決力度等方面提出建議。

全國人大代表李曉林。受訪者供圖

談“一房數(shù)賣

借鑒“醉駕入刑”經(jīng)驗(yàn)

南都：今年全國兩會，您帶來了關(guān)于房地產(chǎn)交易市場中“一房數(shù)賣”糾紛的司法建議，這是出于怎樣的考慮？

李曉林：“一房數(shù)賣”，指出賣人就特定房產(chǎn)，同時(shí)或順次與多個(gè)買受人成立買賣契約。我注意到近年來有些人以“一房數(shù)賣”為手段實(shí)施詐騙，使一些購房民眾蒙受巨大的財(cái)產(chǎn)損失和精神打擊，市場交易秩序也受到極其負(fù)面的影響。

在現(xiàn)行的有關(guān)司法實(shí)踐中，有些既定的法規(guī)和解釋，對“一房數(shù)賣”的定性上紛爭較大。其中，公安機(jī)關(guān)與受害人一方對于“一房數(shù)賣”的賣房人是否構(gòu)成詐騙的判斷和認(rèn)識上就存在較大的差異。相比之下，對自然人之間的二手房交易中的“一房數(shù)賣”比較容易認(rèn)定，而對開發(fā)商在商品房銷售中的此類問題則較為棘手。

由于在繁雜的交易程序中信息不對稱，買房人很難及時(shí)、全面、完整地掌握賣房一方的行為及證據(jù)，往往是在“一房數(shù)賣”的事實(shí)甚至后果已經(jīng)成為既成事實(shí)時(shí)才能發(fā)現(xiàn)自己受害。而警方往往簡單刻板地以開發(fā)商是否“跑路”等“要素”作為判斷其是否存在詐騙故意的依據(jù)，導(dǎo)致受害人的刑事報(bào)案很難被警方受理，最終只能通過民事訴訟尋求經(jīng)濟(jì)賠償。

然而，進(jìn)入民事訴訟也并不能夠確保受害人得到真正公平的賠償。一方面是惡意賣房人往往將騙取的房款轉(zhuǎn)移、他用、隱藏或揮霍，使賠償無可執(zhí)行；有的案例陷入曠日持久的執(zhí)行困局，造成比較惡劣的社會影響。另一方面，由于房價(jià)的漲幅較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原合同中規(guī)定的違約賠償數(shù)額，受害人損失巨大，違約方樂得以賠償規(guī)避法律制裁，從客觀結(jié)果上減輕了對惡意“一房數(shù)賣”犯罪行為主體必要懲誡，人民群眾不滿意。

同時(shí)，在受害買房人的救助及補(bǔ)償順位問題上，由于“一房數(shù)賣”受害人往往至少二人或者更多人，在他們中間客觀上存在著一個(gè)救助補(bǔ)償誰優(yōu)先誰依次的問題，也是長期困擾買房當(dāng)事人和司法機(jī)關(guān)的現(xiàn)實(shí)問題。雖然2011年《最高人民法院全國民事審判工作會議紀(jì)要》第十六條規(guī)定“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時(shí)間，應(yīng)綜合考慮合同主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間，合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽定時(shí)間等”，但在司法實(shí)踐中，各地方各級法院的審理過程中，出現(xiàn)了不同的理解和操作，使問題的解決產(chǎn)生了一些不必要的干擾技節(jié)，導(dǎo)致訴累。最突出的是，有的法院甚至中院過度強(qiáng)調(diào)是否“網(wǎng)簽”，并以此對抗高法的順位原則。

為了回應(yīng)群眾關(guān)切，扭轉(zhuǎn)近年來“一房數(shù)賣”類案件高發(fā)頻發(fā)的局面，以及從速解決久拖難決的受害買房人的救助及補(bǔ)償順位的歷史問題，我在今年全國兩會上提出《關(guān)于房地產(chǎn)交易市場中“一房數(shù)賣”糾紛的司法建議》。

南都：您提出對“一房數(shù)賣”問題可借鑒“醉駕入刑”的成功經(jīng)驗(yàn)，為什么這么提？具體應(yīng)該怎么做？

李曉林：2011年5月1日開始，補(bǔ)充“醉駕入刑”內(nèi)容的《刑法修正案(八)》正式實(shí)施后，據(jù)公安部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在短短三年時(shí)間里，查處醉駕行為同比下降42.7%，取得了一定的震懾作用。

基于此，我和諸多律師界機(jī)構(gòu)和人士請教一致認(rèn)為，應(yīng)借鑒“醉駕入刑”的成功經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)對惡意“一房數(shù)賣”的刑罰力度，既具有公平正義的社會價(jià)值，也可以產(chǎn)生震懾作用，有利于扭轉(zhuǎn)近年來此類案件高發(fā)頻發(fā)的局面。

根據(jù)我國的立法原意和“先刑后民”的一般理念，建議具體方法是：一、對“一房數(shù)賣”的受害方向刑事方向報(bào)警的受理門坎要適度降低，警方應(yīng)積極介入，綜合研判案由中詐騙故意的因素和線索；二、受害買房人如先行發(fā)起民事訴訟，民庭應(yīng)對案由中有否涉嫌詐騙故意的事實(shí)依據(jù)的審查把握“關(guān)口前移”，以優(yōu)先向刑事訴訟移送為取向；如在民事審理中有涉及刑事的新事由線索甚至證據(jù)，應(yīng)及時(shí)中止或終止民事審理并向刑事審理移送。

談房地產(chǎn)租賃亂象

建立透明的房屋租賃平臺

南都：您還帶來另一份與房地產(chǎn)相關(guān)的《關(guān)于《民法典》中個(gè)別條款內(nèi)容表述的改動(dòng)及完善的建議》，請問有什么考慮？

李曉林：我在履職調(diào)研中了解了這樣一個(gè)案例，某房東與某公司達(dá)成辦公用房租用合同，但該公司未經(jīng)房東允許，私自加裝隔斷，被要求拆除時(shí)，卻利用《民法典》或原《物權(quán)法》中內(nèi)容表述的缺失及漏洞，來對抗常理和法律。

在被告的答辯狀當(dāng)中，被告辯稱“對原告房屋加裝隔斷并不屬于毀損”，并提出原告 “無權(quán)要求被告拆除裝修隔斷。”

市場化改革以來，動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的租用、借用、共用、合用、征用等情況都很常見。如房屋、場地、土地、廠房、設(shè)備、車輛、信息產(chǎn)品包括書籍軟硬件甚至服飾和家居用品等等。如發(fā)生毀損，權(quán)利人的請求權(quán)無可爭議。但是，如果對上述（不限于）動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了單方面改動(dòng)以便于其使用，如房屋大間隔斷改變成若干小間，小間打通成大開間，車輛作局部臨時(shí)改裝、涂裝，對服飾進(jìn)行樣式尺寸的小改小動(dòng)，等等，統(tǒng)稱為改動(dòng)，雖然并不屬于毀損，有的甚至還會有所改善或提升附加價(jià)值，但不能因此就可以不按約定或出租方的意愿恢復(fù)原狀或彌補(bǔ)損失》。

因此，我建議，關(guān)于《民法典》中個(gè)別條款內(nèi)容可以改動(dòng)及完善，其中第二百三十七條：修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀請求權(quán)一條中，“造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀”一句中“毀損”后面加上“或改動(dòng)”三個(gè)字。即為：“造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損或改動(dòng)的，權(quán)利人可以依法請求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀”。

南都：去年長租公寓暴雷再次暴露房地產(chǎn)租賃亂象，您在房地產(chǎn)領(lǐng)域多年，對此有什么看法，對治理此類租賃亂象有何好的建議？

李曉林：長期以來，在一二線城市，由于房租市場的供給問題，造成房地產(chǎn)租賃亂象頻發(fā)，損害了房主、房客的權(quán)益。我認(rèn)為可以從以下三方面來治理租賃亂象問題：

一是建議提高公租房供給數(shù)量。對于人口流入多、公租房需求大的城市，增加公租房實(shí)物供給數(shù)量，多渠道籌集房源，作為市場化租房資源外的補(bǔ)充，并提升管理水平，保障公租房的精準(zhǔn)、高效使用。

二是建議提升租賃市場透明度?？陀^上，由于房屋租賃信息的不對稱，造成中介機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勢、中介費(fèi)用過高，也給違規(guī)違法分子可乘之機(jī)。建議政府+社區(qū)+社會組織，建立一個(gè)透明的房屋租賃平臺，盡可能實(shí)現(xiàn)租賃信息透明化。

三是建議加大司法解決力度。針對房屋租賃亂象頻發(fā)的問題，有關(guān)部門通過完善法律法規(guī)和加強(qiáng)監(jiān)管處罰力度。建議司法機(jī)關(guān)嚴(yán)厲執(zhí)法，提高住房租賃領(lǐng)域違法犯罪行為的成本，形成威懾力，切實(shí)保障人民權(quán)益。

南都:您曾說 2021年房地產(chǎn)行業(yè)有兩個(gè)發(fā)展機(jī)會，一是“雙循環(huán)”，二是“十四五”，您認(rèn)為這兩個(gè)機(jī)會將怎樣影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

李曉林： 2021年是“十四五”開局之年，房地產(chǎn)是我國新歷史階段構(gòu)建雙循環(huán)新格局的重要參與要素，“房住不炒”仍將是未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的主旋律，但在遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和雙循環(huán)自有邏輯的大格局中，房地產(chǎn)行業(yè)可以發(fā)揮自身的能量和潛力。

從“雙循環(huán)”來看，以“深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，充分發(fā)揮我國超大規(guī)模市場優(yōu)勢和內(nèi)需潛力”的“內(nèi)循環(huán)”，必將促進(jìn)城市高速發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化，推動(dòng)人民群眾對高品質(zhì)人居環(huán)境的改善需求，從而對商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)起到拉動(dòng)作用。

“十四五”規(guī)劃中也明確提出租購并舉、因城施策，實(shí)現(xiàn)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)長期利好，特別對重視品質(zhì)、創(chuàng)新、科技、人文的房地產(chǎn)而言，是其新的發(fā)展機(jī)遇。

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