一房多賣(mài) 房子歸誰(shuí)

俗話(huà)說(shuō)得好“人在江湖飄，哪有不挨刀”。這世上人來(lái)人往、熙熙攘攘，無(wú)不是在為一個(gè)“利”字奔波。世界就像一片森林，而林子大了，也就什么鳥(niǎo)都有了……

對(duì)于許多人而言，買(mǎi)房子絕對(duì)算得上是一件“終身大事”。除了炒房客、投資客和房產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人士外，很多人對(duì)房產(chǎn)交易的經(jīng)驗(yàn)其實(shí)并不豐富，也就非常容易在房產(chǎn)交易的過(guò)程中上當(dāng)受騙，遭受損失。接下來(lái)小編就和大家聊一聊現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中經(jīng)常發(fā)生的一種情況：一房多賣(mài)。

一般人遇到一房多賣(mài)很有可能會(huì)吃大虧，既損失錢(qián)財(cái)，又拿不到房子，而了解下面幾招，卻可以讓你反敗為勝，甚至賺個(gè)翻番！

什么是一房多賣(mài)

那么，什么是一房多賣(mài)呢？

其實(shí)，一房多賣(mài)在開(kāi)發(fā)商一手房交易和市場(chǎng)上二手房交易當(dāng)中非常多發(fā)。出于不同的目的，賣(mài)方均有可能從事一房多賣(mài)的行為。

比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在一手房銷(xiāo)售過(guò)程中為了營(yíng)造樓盤(pán)“火爆熱銷(xiāo)”的假象，會(huì)雇傭很多“演員”來(lái)扮演買(mǎi)家，這其中就有不少是開(kāi)發(fā)商自己的員工。他們的操作就是先由自己的員工簽訂購(gòu)房合同，但是不辦理網(wǎng)簽也不過(guò)戶(hù)，然后慢慢地等待下一任“真實(shí)的買(mǎi)家”前來(lái)“一手更名”，在過(guò)戶(hù)之前變更合同主體。實(shí)踐當(dāng)中也有與自己?jiǎn)T工先辦理網(wǎng)簽備案的，也是為了“假戲做真”弄得更像一點(diǎn)，只不過(guò)這樣后續(xù)更名的時(shí)候會(huì)稍微又麻煩一些。

此外，在二手房交易市場(chǎng)中，業(yè)主一房多賣(mài)的行為也非常普遍。有的業(yè)主因?yàn)樽约航?jīng)商資金短缺的緣故，會(huì)通過(guò)一房多賣(mài)的行為在短期內(nèi)聚攏更多資金以供自己使用。還有的業(yè)主是因?yàn)榭吹椒績(jī)r(jià)上漲迅速，短短兩三月已經(jīng)漲幅幾十萬(wàn)，算算似乎違約更劃算！

總之，為什么一房多賣(mài)？開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主都有非常多的理由和動(dòng)機(jī)！

一房多賣(mài)的法律定性

很明顯，一房多賣(mài)的行為因其嚴(yán)重違背了民法上的誠(chéng)實(shí)信用原則，并不會(huì)獲得法律的支持。

對(duì)于一手房的一房多賣(mài)，我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第八條明確規(guī)定：

“具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人?！?/p>

對(duì)于二手房的一房多賣(mài)，我國(guó)合同法規(guī)定：

“第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?/p>

“第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失……”

因此，法律上并不缺乏對(duì)一房多賣(mài)行為進(jìn)行懲罰與規(guī)制的條文。

事實(shí)上，多個(gè)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)到同一房屋后，又必然延伸出房屋產(chǎn)權(quán)最終應(yīng)該歸屬于誰(shuí)的問(wèn)題。對(duì)此，我國(guó)法律又是如何規(guī)定的呢？

在司法實(shí)踐中，出賣(mài)人一房多賣(mài)分別簽訂數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，并且在這些買(mǎi)賣(mài)合同均為有效的前提下，如果買(mǎi)受人都要求繼續(xù)履行合同的，那么原則上會(huì)按照下面這個(gè)順序確定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人：

（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的人；

（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的人；

（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，也無(wú)人合法占有該房屋的，需要結(jié)合各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額的多少、先后以及是否已經(jīng)網(wǎng)簽、合同成立先后等因素綜合判斷。

面對(duì)一房多賣(mài)的反敗為勝之招

如上所述，一房多賣(mài)其實(shí)會(huì)得到法律的否定性評(píng)價(jià)。不僅如此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)的行為，法律還賦予了購(gòu)房人請(qǐng)求支付不多于一倍已付購(gòu)房款的懲罰性賠償?shù)臋?quán)利。所以，購(gòu)房人若要解除與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同，一定不要忘記請(qǐng)求對(duì)方支付不多于一倍已付購(gòu)房款的懲罰性賠償。此外，因房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的購(gòu)房人房屋漲價(jià)損失（可得利益損失），購(gòu)房人可以一并提出要求對(duì)方支付。

值得注意的是，如果是二手房交易過(guò)程中發(fā)生的一房多賣(mài)，法律并未賦予購(gòu)房人請(qǐng)求支付“一倍已付購(gòu)房款懲罰性賠償”的權(quán)利。但是，因房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的購(gòu)房人房屋漲價(jià)損失，仍然可以據(jù)此提出相應(yīng)主張。

所以，大家在維權(quán)的時(shí)候一定要高度重視一房多賣(mài)中法律對(duì)一手房交易和二手房交易的不同規(guī)定，從而節(jié)省維權(quán)成本。

對(duì)購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)提示與建議

當(dāng)然，我們買(mǎi)房子也不是專(zhuān)門(mén)挑一房多賣(mài)的揀。我們大多數(shù)購(gòu)房人還是希望能在購(gòu)房過(guò)程中盡量避免這些糟心的事情發(fā)生。對(duì)此，小編也建議大家：一是在購(gòu)買(mǎi)房屋之前要了解對(duì)方的資信狀況，查清所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀態(tài)及有無(wú)糾紛，選擇信用較高的交易對(duì)象；二是盡量選擇分期付款的方式，減少一次性全額付款并盡快辦理網(wǎng)簽備案或預(yù)告登記；三是若真遇到問(wèn)題也別慌忙，及時(shí)尋找專(zhuān)業(yè)力量介入見(jiàn)招拆招！

來(lái)源：張澤誠(chéng)律師

站內(nèi)編輯：Flora

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