遇到一房多賣不要慌,這樣做讓你“反敗為勝”

一房多賣 房子歸誰

俗話說得好“人在江湖飄,哪有不挨刀”。這世上人來人往、熙熙攘攘,無不是在為一個“利”字奔波。世界就像一片森林,而林子大了,也就什么鳥都有了……

對于許多人而言,買房子絕對算得上是一件“終身大事”。除了炒房客、投資客和房產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士外,很多人對房產(chǎn)交易的經(jīng)驗其實并不豐富,也就非常容易在房產(chǎn)交易的過程中上當受騙,遭受損失。接下來小編就和大家聊一聊現(xiàn)實生活當中經(jīng)常發(fā)生的一種情況:一房多賣。

一般人遇到一房多賣很有可能會吃大虧,既損失錢財,又拿不到房子,而了解下面幾招,卻可以讓你反敗為勝,甚至賺個翻番!

什么是一房多賣

那么,什么是一房多賣呢?

其實,一房多賣在開發(fā)商一手房交易和市場上二手房交易當中非常多發(fā)。出于不同的目的,賣方均有可能從事一房多賣的行為。

比如說,開發(fā)商在一手房銷售過程中為了營造樓盤“火爆熱銷”的假象,會雇傭很多“演員”來扮演買家,這其中就有不少是開發(fā)商自己的員工。他們的操作就是先由自己的員工簽訂購房合同,但是不辦理網(wǎng)簽也不過戶,然后慢慢地等待下一任“真實的買家”前來“一手更名”,在過戶之前變更合同主體。實踐當中也有與自己員工先辦理網(wǎng)簽備案的,也是為了“假戲做真”弄得更像一點,只不過這樣后續(xù)更名的時候會稍微又麻煩一些。

此外,在二手房交易市場中,業(yè)主一房多賣的行為也非常普遍。有的業(yè)主因為自己經(jīng)商資金短缺的緣故,會通過一房多賣的行為在短期內(nèi)聚攏更多資金以供自己使用。還有的業(yè)主是因為看到房價上漲迅速,短短兩三月已經(jīng)漲幅幾十萬,算算似乎違約更劃算!

總之,為什么一房多賣?開發(fā)商和二手房業(yè)主都有非常多的理由和動機!

一房多賣的法律定性

很明顯,一房多賣的行為因其嚴重違背了民法上的誠實信用原則,并不會獲得法律的支持。

對于一手房的一房多賣,我國商品房買賣合同司法解釋第八條明確規(guī)定:

“具有下列情形之一的,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人?!?/p>

對于二手房的一房多賣,我國合同法規(guī)定:

“第一百零七條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?!?/p>

“第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失……”

因此,法律上并不缺乏對一房多賣行為進行懲罰與規(guī)制的條文。

事實上,多個買家購買到同一房屋后,又必然延伸出房屋產(chǎn)權(quán)最終應(yīng)該歸屬于誰的問題。對此,我國法律又是如何規(guī)定的呢?

在司法實踐中,出賣人一房多賣分別簽訂數(shù)份買賣合同,并且在這些買賣合同均為有效的前提下,如果買受人都要求繼續(xù)履行合同的,那么原則上會按照下面這個順序確定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人:

(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的人;

(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,但已經(jīng)實際合法占有房屋的人;

(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,也無人合法占有該房屋的,需要結(jié)合各買受人實際付款數(shù)額的多少、先后以及是否已經(jīng)網(wǎng)簽、合同成立先后等因素綜合判斷。

面對一房多賣的反敗為勝之招

如上所述,一房多賣其實會得到法律的否定性評價。不僅如此,對于開發(fā)商一房多賣的行為,法律還賦予了購房人請求支付不多于一倍已付購房款的懲罰性賠償?shù)臋?quán)利。所以,購房人若要解除與開發(fā)商簽訂的合同,一定不要忘記請求對方支付不多于一倍已付購房款的懲罰性賠償。此外,因房價上漲導(dǎo)致的購房人房屋漲價損失(可得利益損失),購房人可以一并提出要求對方支付。

值得注意的是,如果是二手房交易過程中發(fā)生的一房多賣,法律并未賦予購房人請求支付“一倍已付購房款懲罰性賠償”的權(quán)利。但是,因房價上漲導(dǎo)致的購房人房屋漲價損失,仍然可以據(jù)此提出相應(yīng)主張。

所以,大家在維權(quán)的時候一定要高度重視一房多賣中法律對一手房交易和二手房交易的不同規(guī)定,從而節(jié)省維權(quán)成本。

對購房人的風(fēng)險提示與建議

當然,我們買房子也不是專門挑一房多賣的揀。我們大多數(shù)購房人還是希望能在購房過程中盡量避免這些糟心的事情發(fā)生。對此,小編也建議大家:一是在購買房屋之前要了解對方的資信狀況,查清所購房屋的權(quán)屬狀態(tài)及有無糾紛,選擇信用較高的交易對象;二是盡量選擇分期付款的方式,減少一次性全額付款并盡快辦理網(wǎng)簽備案或預(yù)告登記;三是若真遇到問題也別慌忙,及時尋找專業(yè)力量介入見招拆招!

來源:張澤誠律師

站內(nèi)編輯:Flora

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