每一次城市調(diào)研，每一次研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，都會(huì)有這樣一種感受：

最讓人興奮的幾乎都是新城區(qū)，因?yàn)榭瞻字?，無(wú)限的希望和憧憬；

最讓人失望的幾乎也都是新城區(qū)，因?yàn)槠诖同F(xiàn)實(shí)，往往天差地別。

今天這篇文章，我想通過(guò)一些真實(shí)數(shù)據(jù)和案例，跟大家聊聊我對(duì)新區(qū)的看法。

距離蘭州主城70公里，有一個(gè)新區(qū)叫蘭州新區(qū)。蘭州新區(qū)位于蘭州市北部，處于蘭州市和白銀市結(jié)合部的秦王川盆地。2012年，作為國(guó)務(wù)院批復(fù)的第五個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，蘭州新區(qū)被定位為建設(shè)西北地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極、國(guó)家重要的產(chǎn)業(yè)基地、向西開放的重要戰(zhàn)略平臺(tái)、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，行政區(qū)劃面積高達(dá)806平方公里。根據(jù)規(guī)劃，蘭州新區(qū)將成為蘭州的副城，2015年達(dá)到30萬(wàn)人口，2020、2030年分別達(dá)到60萬(wàn)、100萬(wàn)人口。

806平方公里！人口100萬(wàn)！國(guó)家級(jí)新區(qū)！這起點(diǎn)多高，定位多高，潛力多大，簡(jiǎn)直牛氣哄哄！造新城，房地產(chǎn)先行。國(guó)家級(jí)新區(qū)獲批之后，蘭州新區(qū)瞬間吸引了一批又一批開發(fā)商進(jìn)入，接連數(shù)年的大規(guī)模開發(fā)，讓這個(gè)被尊為蘭州副城的新區(qū)，從一片荒野變成高樓林立。當(dāng)年，幾乎每一個(gè)初到蘭州新區(qū)的買房人，看到一整條街的售樓部和宏大的規(guī)劃藍(lán)圖，都激動(dòng)得不得了，趕緊揣著人民幣入場(chǎng)。但，一個(gè)新區(qū)，沒(méi)有好的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口導(dǎo)入，就已經(jīng)注定了敗局。蘭州新區(qū)很多樓盤一直賣到了竣工還沒(méi)賣完，有些開發(fā)商支撐不住資金鏈斷裂最終爛尾，政府單位大費(fèi)周章搬進(jìn)去又無(wú)奈搬出來(lái)，有些小區(qū)到現(xiàn)在還是一片空城……而蘭州新區(qū)的房?jī)r(jià)呢？2016年，全國(guó)房?jī)r(jià)大漲之時(shí)，蘭州新區(qū)房?jī)r(jià)大約在4000元/平左右。經(jīng)歷了一輪房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)，很多地方房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了幾倍，但一直到2020年，蘭州新區(qū)的房?jī)r(jià)卻剛剛突破了5800元/平水平線，無(wú)價(jià)又無(wú)市。

距離鄭州主城區(qū)東部30公里，也有一個(gè)新區(qū)叫綠博片區(qū)。從鄭東新區(qū)一路向東，過(guò)了白沙就是綠博區(qū)域，開車從東區(qū)到綠博片區(qū)，如果不堵車的話，用時(shí)約40分鐘。

2016年10月，綠博組團(tuán)規(guī)劃批復(fù)，隨后建業(yè)、亞新、名門、碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、金科、雅居樂(lè)、康橋、普羅、永威等紛紛搶灘入駐。清一色的品牌房企，清一色的低密住宅，容積率集中在1.2-2.5，主打小高層、洋房、別墅業(yè)態(tài)，被稱為天然氧吧……自此，鄭州“最純粹”的改善片區(qū)，非綠博莫屬。2017年8月至2018年6月，區(qū)域內(nèi)8個(gè)項(xiàng)目一年開了26次盤。其中，有5次去化率高達(dá)100%，5次去化率在90%以上；房源總推量5122套，開盤當(dāng)天去化4326套，平均去化率達(dá)84.46%。一時(shí)間，鄭州主城30公里開外的綠博片區(qū)，成了鄭州樓市最熱的區(qū)域。這里的房?jī)r(jià)，也從平平無(wú)奇的六七千，跳級(jí)上漲，巔峰期高層精裝1萬(wàn)4，毛坯高層1萬(wàn)2-1萬(wàn)3。市場(chǎng)向上，綠博的飛黃騰達(dá)有目共睹；市場(chǎng)變臉，綠博的慘亦是有目共睹。2018年底之后，綠博市場(chǎng)一涼再?zèng)觯瑥?萬(wàn)34的房?jī)r(jià)，跌到1萬(wàn)出頭，又繼續(xù)跌到了7800。房?jī)r(jià)在這里，似乎沒(méi)有最低，只有更低。更讓人擔(dān)憂的是，無(wú)論是蘭州新區(qū)還是綠博新區(qū)，在中國(guó)城市的發(fā)展歷程中，都不是個(gè)例。多少“遠(yuǎn)、大”的新城區(qū)，淪為鬼城？來(lái)看三張圖。▼▼截至2006年，國(guó)內(nèi)各地已開建新城的規(guī)劃面積覆蓋圖：▼▼截至2010年，國(guó)內(nèi)各地已開建新城的規(guī)劃面積覆蓋圖：▼▼截至2014年，國(guó)內(nèi)各地已開建新城的規(guī)劃面積覆蓋圖：

——以上圖片來(lái)源：常晨、陸銘，20182006年，國(guó)內(nèi)開建新城的區(qū)域，僅僅分布在沿海城市；2010年，國(guó)內(nèi)開建新城的區(qū)域翻了一倍多，把沿海城市和東部區(qū)域填了一大半；2014年，已開建新城的規(guī)劃面積，占了我國(guó)國(guó)土面積的一大半；過(guò)去十年，國(guó)內(nèi)掀起了一場(chǎng)造新城大潮，如火如荼。截至2011年，我國(guó)建有2957個(gè)廣義新城，規(guī)劃面積超過(guò)10萬(wàn)平方公里；納入規(guī)劃的新城有675個(gè)，規(guī)劃指標(biāo)可查的新城有458個(gè)。截至2014年，我國(guó)境內(nèi)一共有272個(gè)城市建有新城，規(guī)劃人口1.93億。有太多的新城，甚至規(guī)劃還沒(méi)落定，城建還沒(méi)兌現(xiàn)，就靠著一個(gè)一個(gè)新概念，開始大肆宣傳、大肆忽悠，大肆開發(fā)房地產(chǎn)，大肆拉高房?jī)r(jià)。新區(qū)還沒(méi)建設(shè)，規(guī)劃還在紙上，房?jī)r(jià)紅利就已經(jīng)透支幾遍了！到最后，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)沒(méi)拉來(lái)，人口沒(méi)拉來(lái)，商業(yè)沒(méi)拉來(lái)，拉高的就只有竄天高的房?jī)r(jià)，和一片沒(méi)人居住的空城甚至鬼城。2017年，我國(guó)二線城市和三線城市的住房空置率高達(dá)22.2%和21.8%。也就是說(shuō)，這些城市平均每5套房里就有一套是空置、沒(méi)人住的！而這一數(shù)字，在近幾年高速擴(kuò)張的新城區(qū)建設(shè)背景下，正在快速上漲。

在國(guó)內(nèi)，新區(qū)遍地開花，新概念年年都有，究竟靠不靠譜？能不能買？我的觀點(diǎn)是：1、所有三四五線城市，全新概念的新區(qū)，都不建議區(qū)買?！@些城市，沒(méi)有足夠的、多的能溢出來(lái)的錢和人，老城區(qū)本就不夠飽和，很難支撐新城區(qū)發(fā)展。2、強(qiáng)二線城市、一線城市的部分新區(qū)，是可以關(guān)注的，但要評(píng)估以下三個(gè)指標(biāo)：新的城區(qū)與主城區(qū)有沒(méi)有直接外溢關(guān)聯(lián)？交通上是不是暢通方便？會(huì)不會(huì)帶來(lái)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入？帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)，會(huì)不會(huì)成功吸引更多年輕人進(jìn)來(lái)？尤其是中高收入群體的年輕人？如果以上三個(gè)問(wèn)題，答案都是肯定的，而且目前房?jī)r(jià)透支的并不多，那么這些新區(qū)就是可以重點(diǎn)關(guān)注的，可以認(rèn)真挑一挑買一買的。但如果這三個(gè)問(wèn)題中出現(xiàn)任何一個(gè)否定的答案，那么請(qǐng)三思、慎入，因?yàn)橐坏┨ゅe(cuò)，很容易高位站崗，碰上猛跌的市場(chǎng)，結(jié)局怎會(huì)一個(gè)慘字了得。

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