每一次城市調(diào)研，每一次研究房地產(chǎn)市場價值，都會有這樣一種感受：

最讓人興奮的幾乎都是新城區(qū)，因為空白之下，無限的希望和憧憬；

最讓人失望的幾乎也都是新城區(qū)，因為期待和現(xiàn)實，往往天差地別。

今天這篇文章，我想通過一些真實數(shù)據(jù)和案例，跟大家聊聊我對新區(qū)的看法。

距離蘭州主城70公里，有一個新區(qū)叫蘭州新區(qū)。蘭州新區(qū)位于蘭州市北部，處于蘭州市和白銀市結合部的秦王川盆地。2012年，作為國務院批復的第五個國家級新區(qū)，蘭州新區(qū)被定位為建設西北地區(qū)重要的經(jīng)濟增長極、國家重要的產(chǎn)業(yè)基地、向西開放的重要戰(zhàn)略平臺、承接產(chǎn)業(yè)轉移示范區(qū)，行政區(qū)劃面積高達806平方公里。根據(jù)規(guī)劃，蘭州新區(qū)將成為蘭州的副城，2015年達到30萬人口，2020、2030年分別達到60萬、100萬人口。

806平方公里！人口100萬！國家級新區(qū)！這起點多高，定位多高，潛力多大，簡直牛氣哄哄！造新城，房地產(chǎn)先行。國家級新區(qū)獲批之后，蘭州新區(qū)瞬間吸引了一批又一批開發(fā)商進入，接連數(shù)年的大規(guī)模開發(fā)，讓這個被尊為蘭州副城的新區(qū)，從一片荒野變成高樓林立。當年，幾乎每一個初到蘭州新區(qū)的買房人，看到一整條街的售樓部和宏大的規(guī)劃藍圖，都激動得不得了，趕緊揣著人民幣入場。但，一個新區(qū)，沒有好的產(chǎn)業(yè)導入和人口導入，就已經(jīng)注定了敗局。蘭州新區(qū)很多樓盤一直賣到了竣工還沒賣完，有些開發(fā)商支撐不住資金鏈斷裂最終爛尾，政府單位大費周章搬進去又無奈搬出來，有些小區(qū)到現(xiàn)在還是一片空城……而蘭州新區(qū)的房價呢？2016年，全國房價大漲之時，蘭州新區(qū)房價大約在4000元/平左右。經(jīng)歷了一輪房價瘋長，很多地方房價已經(jīng)翻了幾倍，但一直到2020年，蘭州新區(qū)的房價卻剛剛突破了5800元/平水平線，無價又無市。

距離鄭州主城區(qū)東部30公里，也有一個新區(qū)叫綠博片區(qū)。從鄭東新區(qū)一路向東，過了白沙就是綠博區(qū)域，開車從東區(qū)到綠博片區(qū)，如果不堵車的話，用時約40分鐘。

2016年10月，綠博組團規(guī)劃批復，隨后建業(yè)、亞新、名門、碧桂園、萬科、融創(chuàng)、金科、雅居樂、康橋、普羅、永威等紛紛搶灘入駐。清一色的品牌房企，清一色的低密住宅，容積率集中在1.2-2.5，主打小高層、洋房、別墅業(yè)態(tài)，被稱為天然氧吧……自此，鄭州“最純粹”的改善片區(qū)，非綠博莫屬。2017年8月至2018年6月，區(qū)域內(nèi)8個項目一年開了26次盤。其中，有5次去化率高達100%，5次去化率在90%以上；房源總推量5122套，開盤當天去化4326套，平均去化率達84.46%。一時間，鄭州主城30公里開外的綠博片區(qū)，成了鄭州樓市最熱的區(qū)域。這里的房價，也從平平無奇的六七千，跳級上漲，巔峰期高層精裝1萬4，毛坯高層1萬2-1萬3。市場向上，綠博的飛黃騰達有目共睹；市場變臉，綠博的慘亦是有目共睹。2018年底之后，綠博市場一涼再涼，從1萬34的房價，跌到1萬出頭，又繼續(xù)跌到了7800。房價在這里，似乎沒有最低，只有更低。更讓人擔憂的是，無論是蘭州新區(qū)還是綠博新區(qū)，在中國城市的發(fā)展歷程中，都不是個例。多少“遠、大”的新城區(qū)，淪為鬼城？來看三張圖。▼▼截至2006年，國內(nèi)各地已開建新城的規(guī)劃面積覆蓋圖：▼▼截至2010年，國內(nèi)各地已開建新城的規(guī)劃面積覆蓋圖：▼▼截至2014年，國內(nèi)各地已開建新城的規(guī)劃面積覆蓋圖：

——以上圖片來源：常晨、陸銘，20182006年，國內(nèi)開建新城的區(qū)域，僅僅分布在沿海城市；2010年，國內(nèi)開建新城的區(qū)域翻了一倍多，把沿海城市和東部區(qū)域填了一大半；2014年，已開建新城的規(guī)劃面積，占了我國國土面積的一大半；過去十年，國內(nèi)掀起了一場造新城大潮，如火如荼。截至2011年，我國建有2957個廣義新城，規(guī)劃面積超過10萬平方公里；納入規(guī)劃的新城有675個，規(guī)劃指標可查的新城有458個。截至2014年，我國境內(nèi)一共有272個城市建有新城，規(guī)劃人口1.93億。有太多的新城，甚至規(guī)劃還沒落定，城建還沒兌現(xiàn)，就靠著一個一個新概念，開始大肆宣傳、大肆忽悠，大肆開發(fā)房地產(chǎn)，大肆拉高房價。新區(qū)還沒建設，規(guī)劃還在紙上，房價紅利就已經(jīng)透支幾遍了！到最后，優(yōu)質產(chǎn)業(yè)沒拉來，人口沒拉來，商業(yè)沒拉來，拉高的就只有竄天高的房價，和一片沒人居住的空城甚至鬼城。2017年，我國二線城市和三線城市的住房空置率高達22.2%和21.8%。也就是說，這些城市平均每5套房里就有一套是空置、沒人住的！而這一數(shù)字，在近幾年高速擴張的新城區(qū)建設背景下，正在快速上漲。

在國內(nèi)，新區(qū)遍地開花，新概念年年都有，究竟靠不靠譜？能不能買？我的觀點是：1、所有三四五線城市，全新概念的新區(qū)，都不建議區(qū)買。——這些城市，沒有足夠的、多的能溢出來的錢和人，老城區(qū)本就不夠飽和，很難支撐新城區(qū)發(fā)展。2、強二線城市、一線城市的部分新區(qū)，是可以關注的，但要評估以下三個指標：新的城區(qū)與主城區(qū)有沒有直接外溢關聯(lián)？交通上是不是暢通方便？會不會帶來優(yōu)質產(chǎn)業(yè)導入？帶來的產(chǎn)業(yè)，會不會成功吸引更多年輕人進來？尤其是中高收入群體的年輕人？如果以上三個問題，答案都是肯定的，而且目前房價透支的并不多，那么這些新區(qū)就是可以重點關注的，可以認真挑一挑買一買的。但如果這三個問題中出現(xiàn)任何一個否定的答案，那么請三思、慎入，因為一旦踏錯，很容易高位站崗，碰上猛跌的市場，結局怎會一個慘字了得。

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