文/子木

我有一個外國朋友，丹尼斯。這位學(xué)者對中國一直有偏見，所以每次聊到大國競爭問題，沒幾句就不歡而散。

昨天晚上，他突然給我發(fā)來一張照片，并附了一句話。

這是中國？

嗯，是中國。

It’s unbelievable！

這張圖是什么呢？看下方。

（國慶上海灘夜景）

他說，難以置信，全世界都在戴口罩，跟病毒做斗爭，沒想到中國敢組織這樣密集的活動。我跟他說，There is no virus！這叫中國式國慶旅游。

中國讓我感到驚訝的地方不多，這算一個。

還會更多的。

的確，今年中國國慶旅游被國外各大媒體翻到了頭版，標(biāo)榜中國對疫情管控能力和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月1日至8日，全國共接待國內(nèi)游客6.37億人次，按可比口徑同比恢復(fù)79.0%；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入4665.6億元，按可比口徑同比恢復(fù)69.9%。

另國慶8天長假，全國鐵路、公路、水路、民航發(fā)送旅客平均為6211.5萬人次。

這個數(shù)據(jù)反映了兩點(diǎn)事實(shí)。

一就是上面提到的中國居民完全脫離了新冠的影響；二是旅游是非剛需性消費(fèi)，國慶旅游業(yè)的爆發(fā)，說明中國老百姓(603883,股吧)的消費(fèi)力正在加速復(fù)蘇。

而且在這場國慶旅游盛宴中，全國完成超億次的人口流動，通過抖音等互聯(lián)網(wǎng)平臺的傳播，旅游城市也在通過對游客的包容度向外界傳遞自己的實(shí)力。

如果把城市比作一個產(chǎn)品，那么國慶黃金周無疑是最好的營銷宣傳檔口。

這幾天就有一些讀者通過旅游認(rèn)識一個地方，想買房的沖動，讓我在房屋購買給予一些策略性建議，借著這個機(jī)會，講講哪些旅游城市是可以配置房產(chǎn)的。

1

本質(zhì)

我在去年的一篇文章《不要亂買旅居盤》里寫過，每年的十一黃金假期都是旅游盤的銷售旺季，有很多人湊熱鬧或被忽悠上了車。

但90%都是被割的韭菜。

例如云南、貴州、海南、山東省的一些小城市景區(qū)，雖然景色宜人但旅游投資大部分都是坑。

有的用健康做營銷點(diǎn)，聲稱：“在這買房，就是花錢買健康，總比拿著錢上手術(shù)臺強(qiáng)?！?/p>

還有拿投資說事兒的，“景區(qū)房都是稀缺品，自己旅游能住，還相當(dāng)于給孩子存了一套房，一定升值賺錢?！?/p>

旅游這個詞極其廣泛，只要一個地方擁有一二景點(diǎn)，人們都可以去游玩。但在中國，能真正稱得上旅游城市卻不多。

它不僅僅是需要足夠宜居的風(fēng)景資源條件，更需要便捷的交通設(shè)施，以及配套成熟的住宿、餐飲、醫(yī)療，甚至文化作為依托。

正所謂旅游只是短暫感受，但真正的意義還在于長期生活。而生活最主要的是便利和滿足。

2

紙面投資

前幾天，讀者小李跟我說在貴州黔西南某景區(qū)，花了50多萬買了套旅游房，問我投資是否合理。隨后我查了資料，問了他幾個問題。

他的回答是這樣的。

樓盤并不大，是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商開發(fā)的。40萬人口的地級市，房子距離城區(qū)大概30分鐘路程，周邊是村子和景區(qū)，周圍全是村鎮(zhèn)、農(nóng)場，如果要出去，還得整一輛車，不然出門都是一件麻煩事。

為什么要買呢？

這個房子前5年房價才5000元/平米，現(xiàn)在房子漲到了10000元/平米，而且還有大領(lǐng)導(dǎo)在這里開了兩次會。自己也挺喜歡這個地方，想每年都住幾天，可以省住宿費(fèi)。

你見過二手房成交沒？

沒見過，這里漫山遍野都是新房，誰買二手啊。中介說以后不缺人接盤……

講到這里他突然停頓了，最后打了三個字“我懂了。”

真正的房產(chǎn)投資不是買，而是賣。

按照小李所說，這套房子周邊風(fēng)景如畫，高山峻嶺，小橋流水，但只是“宜觀”，基本達(dá)不到基礎(chǔ)居住便利。萬一生活中遇到什么難題，是很難解決的。

這決定了在這里居住時間長度。

如果喜歡這個地方，大可以在這里租房，這里的民宿客棧也就300打頭。你一年才去幾次。

如果把房子租出去跑租金，當(dāng)?shù)匾惶追孔幼疃?500元/月，一年下來除去旺季，加上持有成本和空置期，沒虧錢就算很好了。

3

錦上添花

旅游業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)，但它的能量有限，并不能支撐起一個城市的發(fā)展。

一是因?yàn)槁糜钨Y源從上到下剝奪很嚴(yán)重，基本是上面吃夠了利潤，下面的人就只是保底。二是旅游提供的工作崗位有限，對一個城市的居民收入輻射有限。

所以你可以看到像云南、貴州、廣西等以旅游業(yè)為主的城市經(jīng)濟(jì)一直很難起來。而且以旅游業(yè)為主，極容易拉升當(dāng)?shù)匚飪r。造成當(dāng)?shù)鼐用袷杖牒拖M(fèi)不成正比。這些對房價都有著深刻的影響。

所以我們在評估旅游價值的同時，對一個城市更重要的是支柱產(chǎn)業(yè)，例如工業(yè)，或者科技、金融等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

在今年的全國十大旅游城市評選中，我們可以看到旅游熱門城市均是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的一二線城市。

攜程數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，國慶期間酒店成交量最高的城市top10，包括上海、成都、廣州、北京、重慶、杭州、深圳、西安、蘇州、長沙。

這份數(shù)據(jù)相對很真實(shí)，但沒有統(tǒng)計(jì)出實(shí)際旅游人數(shù)。我們在這里用到2019年國慶旅游人數(shù)大統(tǒng)計(jì)，比較符合。

4

旅游大城

這份表單很有意思，我們來仔細(xì)剖析。

根據(jù)表單，重慶以3859.61萬人次勇奪桂冠，武漢、成都分別以2262萬、2017萬人次分獲二三名，杭州、西安、廣州、南京、上海、長沙、北京緊隨其后，排名4-10位。

不得不說重慶是一個包容度極高的城市，雖然國慶假期最商家攬收的黃金周，但重慶當(dāng)?shù)夭粫虼藵q價，地道的小吃美食和平民的住宿價格，滿足五湖四海游客的需求，也被稱作全國性價比最高的旅游勝地。

成都，旅游人數(shù)近幾年一直排名全國三甲，旅游消費(fèi)全國第一。這幾年在旅游方面一直大力投入，景點(diǎn)、美食、人文維護(hù)和發(fā)展都是國內(nèi)佼佼者。每年的黃金度假周，推出各種各樣的大型活動。

不得不說，在旅游消費(fèi)方面的競爭和房價具有高度相似性，成都房價貴消費(fèi)貴，重慶房價便宜消費(fèi)性價比高，各有各的競爭力，是不同的性格。

其次是武漢。武漢去年排名前三，今年因疫情影響，游客少了許多。但根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在景區(qū)嚴(yán)格限流的情況下，接待游客數(shù)量仍然達(dá)到了1817.53萬人次，恢復(fù)到了去年的80.34%。

相信武漢在2021年完全可以脫離疫情的陰影，再次引領(lǐng)中原城市群。

其次杭州西湖、西塘古鎮(zhèn)；西安古城墻、大唐不夜城；長沙湘江江景、五一廣場；南京的民國建筑、玄武湖……都是值得多次游玩的旅游勝地。

5

你的選擇

你會看到，全國十大旅游勝地的評選永遠(yuǎn)會集中在四大一線城市，或超強(qiáng)二線城市之間。

永遠(yuǎn)不會出現(xiàn)在三四線城市或山林村野，連旅游勝地天涯海角三亞和云南麗江古城都無法上榜。

這并不是說后者的景色不美，而是所有的旅游在于生活的體驗(yàn)，是否有足夠多的景點(diǎn)可供游玩，飛機(jī)高鐵等交通是否便利，住宿費(fèi)用是否合理，有沒有宰客現(xiàn)象等等。

這一切生活的便利都是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力的具體表現(xiàn)。

在今年最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，雙十一黃金周的旅客年齡分布，90后、00后等占比超過60%，成為出行的絕對主力軍。

這部分新生代力量，將成為中國的主要流動人口，也將決定著中國的房價走勢格局。

而熱門旅游城市，代表著這個城市有豐富的文化底蘊(yùn)和宜居屬性，這將成為未來城市的主要影響力和吸附力。

這跟近幾年人口流動趨勢高度吻合。所以在旅游十大熱門城市買房，是一個穩(wěn)賺不賠的買賣。

最后再總結(jié)一下。

1、買房子不要只關(guān)注景色，而是背后的生活資源配套。

2、大多數(shù)景區(qū)旅游房基本都是坑，別看新房價格在漲，二手房根本無法出手。無法變現(xiàn)的資產(chǎn)就是紙面財(cái)富，一文不值。如果非常想購置，也要選擇品牌開發(fā)商開發(fā)的文旅大盤，那種自建物業(yè)配套齊全的。

3、圍繞著十大旅游熱門城市買，如果沒有資格也可以圍繞著這些城市的衛(wèi)星城去買。在房產(chǎn)價值上，旅游只能是錦上添花，而非基礎(chǔ)支柱。大家應(yīng)該拋開云霧，找到本質(zhì)。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）

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