國(guó)慶節(jié)，想要出去旅游的心，又開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)了吧？

　　當(dāng)你在洱海邊醒過(guò)來(lái)，閑逛時(shí)，偶遇周邊村民兩三。

　　你熟練的問(wèn)起房?jī)r(jià)，發(fā)現(xiàn)周邊房?jī)r(jià)居然才一萬(wàn)出頭！

　　看看昨晚的房費(fèi)，都已經(jīng)小一千了，算一算出租三天，直接就抵上月供了！

　　心中的小算盤(pán)，頓時(shí)麻溜的轉(zhuǎn)了起來(lái)。

　　要不在這買(mǎi)套房，就算房?jī)r(jià)不漲，租出去做民宿，也不虧??？

　　趁著國(guó)慶前，大家還保有理智，今天我們就好好聊一聊，這樣的旅游城市到底值不值得投資？

　　其實(shí)旅游城市大致可以分為兩類(lèi)。

　　一類(lèi)是純旅游城市。他們因旅游而聞名，旅游也是其支柱性產(chǎn)業(yè)，每年旅游產(chǎn)值超過(guò)總GDP的7%，比如云南大理、福建廈門(mén)、海南三亞等等。

　　第二類(lèi)旅游城市，不依賴(lài)于旅游業(yè)，但旅游資源也很豐富。這類(lèi)城市本身的政治地位與經(jīng)濟(jì)實(shí)力就不差，旅游產(chǎn)值也超過(guò)了總GDP的7%，在國(guó)家旅游局劃分的優(yōu)秀旅游城市之列，比如北京、上海、成都、重慶等等。

　　往往能勾起我們買(mǎi)房欲望的就是第一類(lèi)旅游城市。最核心原因就是便宜，其次才是所謂的自然景觀與獨(dú)特人文吸引，比如三亞的海景、大理的蒼山洱海等等

　　而第二類(lèi)旅游城市，說(shuō)是旅游城市，但核心還是城市本身足夠有吸引力。比如上海，大家愿意去迪士尼游玩，但也想要領(lǐng)略一下魔都的都市風(fēng)采。

　　如果真要按旅游業(yè)價(jià)值去選擇城市投資，哪類(lèi)城市的旅游業(yè)價(jià)值更高呢？

　　毫無(wú)疑問(wèn)，用腳投票都知道是后者。

　　更多游客會(huì)選擇第二類(lèi)旅游城市作為出行目的地。近期，百度地圖發(fā)布了《2020年國(guó)慶&中秋假期出行預(yù)測(cè)報(bào)告》，預(yù)測(cè)今年假期全國(guó)熱門(mén)目的地前十的城市是：北京、西安、上海、成都、南京、廣州、重慶、杭州、蘇州與鄭州。

　　此外，根據(jù)攜程去年國(guó)慶的跟團(tuán)游和自由行數(shù)據(jù)，“國(guó)內(nèi)游消費(fèi)力前十強(qiáng)城市”依次為深圳、北京、沈陽(yáng)、濟(jì)南、天津、上海、寧波、福州、廈門(mén)和青島。

　　我們可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是游客接待能力，還是游客消費(fèi)能力，基本都屬于第二類(lèi)城市，也就是我們常說(shuō)的一二線城市。

　　為何這些綜合實(shí)力強(qiáng)的城市旅游更受歡迎呢？

　　首先，大家對(duì)于旅游的品質(zhì)要求越來(lái)越高。

　　隨著消費(fèi)能力的提高，對(duì)于出行的質(zhì)量要求也隨之變高。美團(tuán)平臺(tái)大數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，2020年國(guó)慶假期期間四星級(jí)、五星級(jí)酒店訂單量占比均有提升。

　　親子游成為大趨勢(shì)，這類(lèi)出游對(duì)住行品質(zhì)要求更高，更加青睞于配套成熟、生活方便的都市，比如上海迪士尼度假區(qū)、廣州長(zhǎng)隆歡樂(lè)世界等。

　　可以看出，綜合能力更強(qiáng)的城市，往往能滿(mǎn)足多樣化的旅游需求，各類(lèi)旅游資源配合度更好，出行體驗(yàn)更為便捷舒適，對(duì)于長(zhǎng)假深度游來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)！

　　其次，在這個(gè)酒香也怕巷子深的時(shí)代，旅游熱度與城市關(guān)注度緊密相連。

　　越是懂得宣傳和營(yíng)銷(xiāo)的城市，未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展會(huì)越好。想想這幾年的熱門(mén)旅游城市，大多打造了新的熱門(mén)旅游IP，給舊地賦予了更多新游的理由！

　　談到長(zhǎng)沙，你腦海最先浮現(xiàn)的肯定是茶顏悅色與麻辣小龍蝦，至于黑色經(jīng)典臭豆腐，似乎已經(jīng)成為長(zhǎng)沙的過(guò)氣網(wǎng)紅，文和友成為新晉的網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。

　　如果談到西安，最先想到的肯定是大唐不夜城，牽手不倒翁。網(wǎng)紅似乎比兵馬俑更加管用！

　　再比如成都，最先想到的肯定是大熊貓！ipanda已經(jīng)24小時(shí)直播大熊貓七年了。一首《成都》火遍大江南北，讓多少文藝青年想要去春熙路去走一走！

　　相反，南昌這樣的城市，廬山、三清山、龍虎山、景德鎮(zhèn)、婺源旅游資源也不少，但是關(guān)注度卻明顯低于周邊城市，甚至提起南昌旅游，大腦一時(shí)間竟有些空白，可見(jiàn)宣傳對(duì)一個(gè)城市有多么重要。

　　這些綜合能力強(qiáng)的城市，未來(lái)旅游業(yè)潛力更大，游客消費(fèi)能力更強(qiáng)，旅游產(chǎn)值更多。

　　如果你真的要按照旅游價(jià)值去投資，那一二線城市就是最好的選擇。

　　但，這件事大家都知道，但不是所有人都買(mǎi)得起。

　　所以開(kāi)篇我說(shuō)的第一類(lèi)旅游城市，有旅游價(jià)值，并且房?jī)r(jià)還低的城市，成為大家投資的首選。

　　畢竟景區(qū)人流那么大，哪怕只靠民宿出租，收益率也不錯(cuò)吧？

　　但我要潑一盆冷水，現(xiàn)實(shí)真的殘酷，在租售比逐漸拉大的今天，即使用作民宿出租，投資回報(bào)率也很低。

　　拿深圳周邊的惠州為例，每年國(guó)慶節(jié)，亞婆角、巽寮灣的度假人群摩肩接踵，好不熱鬧。

　　亞婆灣碧桂園十里銀灘，旅游人數(shù)很多，房子也很多。以海景有所遮擋，投資成本較低的海云天為例，均價(jià)在8300元/平，主流戶(hù)型87平，成交總價(jià)在69萬(wàn)左右。

　　因?yàn)楹＞耙曇笆茏?，房屋住宿費(fèi)也不高，旺季400元，淡季140元已經(jīng)是理想狀態(tài)。

　　海景房一年的出租旺季有三個(gè)月左右，7月、8月再加上春節(jié)一個(gè)月。假設(shè)旺季出租率有50%，一個(gè)月能客滿(mǎn)15天，以400元房費(fèi)來(lái)算，旺季租金收入大概為18000元。

　　到了淡季，房子單月的出租率大概在10%—20%之間，也就是說(shuō)一個(gè)月最多能出租6天，以均價(jià)140元來(lái)計(jì)算，淡季租金在7560元左右。

　　理想狀態(tài)下，全年租金總收入25560元，肯定能覆蓋月供了，看起來(lái)還不錯(cuò)。

　　但別忘了，你不可能親自去管理民宿，通常還需要支付中介托管費(fèi)，一般收益五五分成。這樣算下來(lái)，投資回報(bào)率僅僅只有1.9%。

　　單靠租金，還跑不贏普通的銀行理財(cái)產(chǎn)品，就和把錢(qián)放在余額寶里差不多。

　　那所有的旅居地產(chǎn)都不能投資嗎？

　　也并非如此！

　　像廈門(mén)、三亞這類(lèi)旅游城市，同樣高度依賴(lài)旅游業(yè)，但房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，廈門(mén)均價(jià)已經(jīng)到達(dá)4.6w/平，三亞也已3.6w/平。

　　為何？選擇標(biāo)準(zhǔn)究竟在哪？

　　無(wú)論是旅居，還是其他房產(chǎn)投資，租金收益永遠(yuǎn)是小頭，真正的大頭，還是在于房?jī)r(jià)漲幅。

　　像前文惠州亞婆灣樓盤(pán)一樣，即使自己管理，投資收益率還不錯(cuò)，但是7年了，房?jī)r(jià)基本沒(méi)動(dòng)過(guò)。

　　這樣的景區(qū)，人流再多也是假的，很少有人會(huì)因?yàn)橐淮味掏韭眯?，而考慮購(gòu)置一套房產(chǎn)。

　　真正能讓人有購(gòu)買(mǎi)欲望的，一定是具有居住適宜度的城市，并且這種居住適宜性非常稀缺。

　　李老師一直強(qiáng)調(diào)好的旅居地產(chǎn)有三點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)：

　　1.卓越的景觀

　　2.冬季適宜的氣

　　候

　　3.優(yōu)質(zhì)的空氣。

　　為什么這么說(shuō)？

　　這三點(diǎn)，幾乎滿(mǎn)足了大家對(duì)居住環(huán)境的所有自然要求。氣溫四季溫暖、空氣清新在加上景觀卓越，城市配套是可以人為建造的，但這些自然景觀與氣候很難依靠人力去建造。

　　國(guó)內(nèi)滿(mǎn)足這三點(diǎn)條件的城市也不多。

　　海南肯定是當(dāng)中最優(yōu)質(zhì)的一個(gè)，在我國(guó)為數(shù)不多的熱點(diǎn)地區(qū)，冬季氣候溫暖，是許多北方人冬季南下避冬的選擇；

　　同時(shí)還有著卓越的海景資源，想想當(dāng)下各個(gè)城市的富豪區(qū)，大多緊靠著江河湖海等資源，而海又是當(dāng)中最具稀缺性的一項(xiàng)，全國(guó)適合開(kāi)發(fā)居住的海岸線僅有5400公里。其中，海南為外海南海所環(huán)繞，海景更加優(yōu)越。

　　此外，海南空氣質(zhì)量也高，基本沒(méi)有霧霾。李老師在2017年就強(qiáng)調(diào)，海南的房子要盡早布局。但今年自貿(mào)港利好兌現(xiàn)，海南的限購(gòu)門(mén)檻也提高，入場(chǎng)困難提升。

　　廈門(mén)的房?jī)r(jià)上漲邏輯有些類(lèi)似，雖然廈門(mén)緯度稍高一些，冬季氣溫沒(méi)有那么溫暖，但在海洋小氣候的調(diào)節(jié)之下，居住舒適度也不錯(cuò)。再加上海景景觀十分優(yōu)越，居住舒適度和稀缺性?xún)r(jià)值很高，身后還有福建富豪購(gòu)買(mǎi)力支撐，房?jī)r(jià)比三亞還猛。

　　有價(jià)值的旅居城市一定要滿(mǎn)足這三點(diǎn)條件，才具有足夠的居住稀缺性。

　　當(dāng)下，海南購(gòu)房門(mén)檻變高，廈門(mén)房?jī)r(jià)也攔住了不少朋友，不少朋友還想選擇旅居養(yǎng)老城市怎么辦？

　　氣候和景觀上可能有所犧牲，但可以從城市能級(jí)和支撐購(gòu)買(mǎi)力上進(jìn)行彌補(bǔ)，選擇一些城市基本較好，緯度較低（盡量縮短冬季時(shí)間）的城市，也是不錯(cuò)的備選。比如珠海，背靠港澳購(gòu)買(mǎi)力、城市能級(jí)也夠足夠高，即使不作為旅居，也是好的投資城市。

　　最后再再提醒大家，國(guó)慶假期旅游一定要堅(jiān)定：景區(qū)的人，一天一變，沒(méi)有居住稀缺性和適宜性的旅游城市，真的不值得投資！

　　真要沖著旅游業(yè)，去投資房產(chǎn)，還不如乖乖選個(gè)一二線城市，他們的旅游產(chǎn)業(yè)價(jià)值反而更高！

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：大胡子說(shuō)房。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

相關(guān)知識(shí)

出租3天，直接抵月供，這樣的房子你敢買(mǎi)嗎？
不簽合同交首付,這樣的房你敢買(mǎi)嗎?
樓市觀察:假如你有兩套房,你會(huì)住一套,拿一套來(lái)出租嗎?
月供那點(diǎn)事兒:買(mǎi)房怎么做好還貸計(jì)劃
你還在為房子發(fā)愁嗎?小戶(hù)型可能適合你!
東莞樓市:東城和南城房?jī)r(jià)怎么樣?還值得買(mǎi)嗎?
上海樓市:迷茫該買(mǎi)怎樣的房子?又如何買(mǎi)?內(nèi)行人掏心窩的經(jīng)驗(yàn)!
公寓房值得買(mǎi)嗎自己住買(mǎi)哪里好?
東莞樓市:還在為買(mǎi)房猶豫不決?看完這個(gè)你就明白了
東莞樓市:松山湖房子還值得買(mǎi)嗎?買(mǎi)房者心急如焚!