國慶節(jié)，想要出去旅游的心，又開始蠢蠢欲動了吧？

　　當你在洱海邊醒過來，閑逛時，偶遇周邊村民兩三。

　　你熟練的問起房價，發(fā)現(xiàn)周邊房價居然才一萬出頭！

　　看看昨晚的房費，都已經(jīng)小一千了，算一算出租三天，直接就抵上月供了！

　　心中的小算盤，頓時麻溜的轉了起來。

　　要不在這買套房，就算房價不漲，租出去做民宿，也不虧??？

　　趁著國慶前，大家還保有理智，今天我們就好好聊一聊，這樣的旅游城市到底值不值得投資？

　　其實旅游城市大致可以分為兩類。

　　一類是純旅游城市。他們因旅游而聞名，旅游也是其支柱性產(chǎn)業(yè)，每年旅游產(chǎn)值超過總GDP的7%，比如云南大理、福建廈門、海南三亞等等。

　　第二類旅游城市，不依賴于旅游業(yè)，但旅游資源也很豐富。這類城市本身的政治地位與經(jīng)濟實力就不差，旅游產(chǎn)值也超過了總GDP的7%，在國家旅游局劃分的優(yōu)秀旅游城市之列，比如北京、上海、成都、重慶等等。

　　往往能勾起我們買房欲望的就是第一類旅游城市。最核心原因就是便宜，其次才是所謂的自然景觀與獨特人文吸引，比如三亞的海景、大理的蒼山洱海等等

　　而第二類旅游城市，說是旅游城市，但核心還是城市本身足夠有吸引力。比如上海，大家愿意去迪士尼游玩，但也想要領略一下魔都的都市風采。

　　如果真要按旅游業(yè)價值去選擇城市投資，哪類城市的旅游業(yè)價值更高呢？

　　毫無疑問，用腳投票都知道是后者。

　　更多游客會選擇第二類旅游城市作為出行目的地。近期，百度地圖發(fā)布了《2020年國慶&中秋假期出行預測報告》，預測今年假期全國熱門目的地前十的城市是：北京、西安、上海、成都、南京、廣州、重慶、杭州、蘇州與鄭州。

　　此外，根據(jù)攜程去年國慶的跟團游和自由行數(shù)據(jù)，“國內(nèi)游消費力前十強城市”依次為深圳、北京、沈陽、濟南、天津、上海、寧波、福州、廈門和青島。

　　我們可以發(fā)現(xiàn)，無論是游客接待能力，還是游客消費能力，基本都屬于第二類城市，也就是我們常說的一二線城市。

　　為何這些綜合實力強的城市旅游更受歡迎呢？

　　首先，大家對于旅游的品質(zhì)要求越來越高。

　　隨著消費能力的提高，對于出行的質(zhì)量要求也隨之變高。美團平臺大數(shù)據(jù)進行預測，2020年國慶假期期間四星級、五星級酒店訂單量占比均有提升。

　　親子游成為大趨勢，這類出游對住行品質(zhì)要求更高，更加青睞于配套成熟、生活方便的都市，比如上海迪士尼度假區(qū)、廣州長隆歡樂世界等。

　　可以看出，綜合能力更強的城市，往往能滿足多樣化的旅游需求，各類旅游資源配合度更好，出行體驗更為便捷舒適，對于長假深度游來說競爭力更強！

　　其次，在這個酒香也怕巷子深的時代，旅游熱度與城市關注度緊密相連。

　　越是懂得宣傳和營銷的城市，未來旅游業(yè)發(fā)展會越好。想想這幾年的熱門旅游城市，大多打造了新的熱門旅游IP，給舊地賦予了更多新游的理由！

　　談到長沙，你腦海最先浮現(xiàn)的肯定是茶顏悅色與麻辣小龍蝦，至于黑色經(jīng)典臭豆腐，似乎已經(jīng)成為長沙的過氣網(wǎng)紅，文和友成為新晉的網(wǎng)紅打卡點。

　　如果談到西安，最先想到的肯定是大唐不夜城，牽手不倒翁。網(wǎng)紅似乎比兵馬俑更加管用！

　　再比如成都，最先想到的肯定是大熊貓！ipanda已經(jīng)24小時直播大熊貓七年了。一首《成都》火遍大江南北，讓多少文藝青年想要去春熙路去走一走！

　　相反，南昌這樣的城市，廬山、三清山、龍虎山、景德鎮(zhèn)、婺源旅游資源也不少，但是關注度卻明顯低于周邊城市，甚至提起南昌旅游，大腦一時間竟有些空白，可見宣傳對一個城市有多么重要。

　　這些綜合能力強的城市，未來旅游業(yè)潛力更大，游客消費能力更強，旅游產(chǎn)值更多。

　　如果你真的要按照旅游價值去投資，那一二線城市就是最好的選擇。

　　但，這件事大家都知道，但不是所有人都買得起。

　　所以開篇我說的第一類旅游城市，有旅游價值，并且房價還低的城市，成為大家投資的首選。

　　畢竟景區(qū)人流那么大，哪怕只靠民宿出租，收益率也不錯吧？

　　但我要潑一盆冷水，現(xiàn)實真的殘酷，在租售比逐漸拉大的今天，即使用作民宿出租，投資回報率也很低。

　　拿深圳周邊的惠州為例，每年國慶節(jié)，亞婆角、巽寮灣的度假人群摩肩接踵，好不熱鬧。

　　亞婆灣碧桂園十里銀灘，旅游人數(shù)很多，房子也很多。以海景有所遮擋，投資成本較低的海云天為例，均價在8300元/平，主流戶型87平，成交總價在69萬左右。

　　因為海景視野受阻，房屋住宿費也不高，旺季400元，淡季140元已經(jīng)是理想狀態(tài)。

　　海景房一年的出租旺季有三個月左右，7月、8月再加上春節(jié)一個月。假設旺季出租率有50%，一個月能客滿15天，以400元房費來算，旺季租金收入大概為18000元。

　　到了淡季，房子單月的出租率大概在10%—20%之間，也就是說一個月最多能出租6天，以均價140元來計算，淡季租金在7560元左右。

　　理想狀態(tài)下，全年租金總收入25560元，肯定能覆蓋月供了，看起來還不錯。

　　但別忘了，你不可能親自去管理民宿，通常還需要支付中介托管費，一般收益五五分成。這樣算下來，投資回報率僅僅只有1.9%。

　　單靠租金，還跑不贏普通的銀行理財產(chǎn)品，就和把錢放在余額寶里差不多。

　　那所有的旅居地產(chǎn)都不能投資嗎？

　　也并非如此！

　　像廈門、三亞這類旅游城市，同樣高度依賴旅游業(yè)，但房價依舊堅挺，廈門均價已經(jīng)到達4.6w/平，三亞也已3.6w/平。

　　為何？選擇標準究竟在哪？

　　無論是旅居，還是其他房產(chǎn)投資，租金收益永遠是小頭，真正的大頭，還是在于房價漲幅。

　　像前文惠州亞婆灣樓盤一樣，即使自己管理，投資收益率還不錯，但是7年了，房價基本沒動過。

　　這樣的景區(qū)，人流再多也是假的，很少有人會因為一次短途旅行，而考慮購置一套房產(chǎn)。

　　真正能讓人有購買欲望的，一定是具有居住適宜度的城市，并且這種居住適宜性非常稀缺。

　　李老師一直強調(diào)好的旅居地產(chǎn)有三點標準：

　　1.卓越的景觀

　　2.冬季適宜的氣

　　候

　　3.優(yōu)質(zhì)的空氣。

　　為什么這么說？

　　這三點，幾乎滿足了大家對居住環(huán)境的所有自然要求。氣溫四季溫暖、空氣清新在加上景觀卓越，城市配套是可以人為建造的，但這些自然景觀與氣候很難依靠人力去建造。

　　國內(nèi)滿足這三點條件的城市也不多。

　　海南肯定是當中最優(yōu)質(zhì)的一個，在我國為數(shù)不多的熱點地區(qū)，冬季氣候溫暖，是許多北方人冬季南下避冬的選擇；

　　同時還有著卓越的海景資源，想想當下各個城市的富豪區(qū)，大多緊靠著江河湖海等資源，而海又是當中最具稀缺性的一項，全國適合開發(fā)居住的海岸線僅有5400公里。其中，海南為外海南海所環(huán)繞，海景更加優(yōu)越。

　　此外，海南空氣質(zhì)量也高，基本沒有霧霾。李老師在2017年就強調(diào)，海南的房子要盡早布局。但今年自貿(mào)港利好兌現(xiàn)，海南的限購門檻也提高，入場困難提升。

　　廈門的房價上漲邏輯有些類似，雖然廈門緯度稍高一些，冬季氣溫沒有那么溫暖，但在海洋小氣候的調(diào)節(jié)之下，居住舒適度也不錯。再加上海景景觀十分優(yōu)越，居住舒適度和稀缺性價值很高，身后還有福建富豪購買力支撐，房價比三亞還猛。

　　有價值的旅居城市一定要滿足這三點條件，才具有足夠的居住稀缺性。

　　當下，海南購房門檻變高，廈門房價也攔住了不少朋友，不少朋友還想選擇旅居養(yǎng)老城市怎么辦？

　　氣候和景觀上可能有所犧牲，但可以從城市能級和支撐購買力上進行彌補，選擇一些城市基本較好，緯度較低（盡量縮短冬季時間）的城市，也是不錯的備選。比如珠海，背靠港澳購買力、城市能級也夠足夠高，即使不作為旅居，也是好的投資城市。

　　最后再再提醒大家，國慶假期旅游一定要堅定：景區(qū)的人，一天一變，沒有居住稀缺性和適宜性的旅游城市，真的不值得投資！

　　真要沖著旅游業(yè)，去投資房產(chǎn)，還不如乖乖選個一二線城市，他們的旅游產(chǎn)業(yè)價值反而更高！

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

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