上海調控再升級！新房滿5年才能賣，這些購房者要注意了……

來源：智能家居時間：2021-03-04 08:41

　　上海樓市調控再打補丁。

　　3月3日晚間，上海市房屋管理局發(fā)布通知，為落實《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（滬建房管聯(lián)〔2021〕48號），進一步加強土地市場和商品住房市場管理，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，確保本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，將從宅地供應、新房房價、商品住房交易、房產中介管理等7個方面進行管控。

　　有業(yè)內人士分析，牛年復工后，土地市場率先升溫，頻頻出現(xiàn)高溢價地塊，土地市場溫度或傳遞到銷售端口，加上當下正處于“小陽春”傳統(tǒng)銷售旺季，上海“121政策”后仍有樓盤出現(xiàn)多人搖號的現(xiàn)象。因此，為防止樓市出現(xiàn)過熱傾向，上海市繼續(xù)在調控政策上補短板?？偟恼{控內容借鑒了其他熱點城市的做法，嚴格執(zhí)行后，一系列調控舉措繼續(xù)擠壓投機需求。

　　新房滿5年才能轉讓

　　《通知》明確上海市將實施住房限售。對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，落實限售政策其實是配合了此前積分購房政策，通過對于優(yōu)先認購的房源設定限售的條件，進一步限制此類住房的炒作，也有助于相關樓盤降溫。

　　而限售政策中提及的“優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房”，在嚴躍進看來，正是指實施積分制的新盤。即為了保護無房家庭購買資格，當新盤的認購組數與上市房源套數比超過1.3:1時，將通過積分排序，篩選出積分高的購房者參與搖號，未達到入圍線者將無緣項目搖號開盤。

　　以試點新盤建發(fā)浦上灣為例，該項目推出498套房源，認籌第二日便突破了1000組客戶，觸發(fā)了積分機制。最終該項目以1.3:1的認籌比測算出最后一位入圍購房者積分為56.7分。

　　記者簡單就建發(fā)浦上灣的積分進行計算發(fā)現(xiàn)，名下有房者積分最多累計可達到51.7（動態(tài)分按每月0.1計算），尚未夠到56.7的入圍線。換言之，此次入圍的購房者全部是名下無房的人員。

上海調控再升級！新房滿5年才能賣，這些購房者要注意了……

　　事實上，按照積分規(guī)則，僅房產情況一條，上海無房戶與有房戶積分便能拉開15分的距離，極大地保障了名下無房的購房者在熱門項目中的購買資格。

　　不過，上述業(yè)內人士指出，部分熱銷樓盤有價格倒掛現(xiàn)象，存在投機炒作空間，該項政策是在保證剛需購房者買房的情況下鎖定持有年限，增加炒房成本，震懾投機需求。

　　由于一二手房倒掛，不少熱門新盤交付后便“身價大增”。

　　以熱門前灘板塊的東方悅耀為例，該項目于2019年3月開盤推出620套房源，取證均價8.65萬元，按計劃，該項目已于2020年12月31日前交付。

　　交付不久，貝殼找房上便掛牌了若干“次新房”，2020年12月27日，129平方米的3室次新房上架，掛牌價2000萬，折合均價約15.5萬元/平，較開盤均價上漲約80%；2021年1月28日，一個88平方米的2室掛牌，要價1720萬元，折合均價約19.5萬元，較開盤均價上漲一倍有余。2月，東方悅耀在售的11套房源掛牌均價已達到14.7萬元/平，高出開盤均價約6萬元/平。

　　類似轉手便升值百萬的現(xiàn)象在上海并不少見。

　　貝殼找房數據顯示，熱門項目靜安府東區(qū)，在售的6套房源掛牌均價約12.7萬元/平，而2019年開盤時均價尚不到9萬元，差價已逼近4萬/平；大寧板塊金茂府掛牌的3套房源單價分別為16.2萬元、15萬元和13.6萬元，而此前開盤時均價僅9.38萬元/平，最高單價漲幅近7萬，最低的也到4萬元以上。

　　在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，打掉價格和預期很難，但打掉流動性比較容易，這相當于鎖住炒作需求，降低了流通率，相當于給市場降溫。在需求比較狂熱，炒作頻繁、加杠桿明顯的情況下，限售政策是一劑妙藥，鼓勵買、不鼓勵賣，相比限購來說，對需求的沖擊不大。

　　多舉措加強調控

　　除了明確限售，針對新房市場，《通知》還提出將嚴格新建商品住房價格備案管理。各區(qū)應切實承擔起新建商品住房項目價格備案管理的主體責任，指導開發(fā)企業(yè)合理定價，對定價過高的項目，堅決予以調整。市房管部門進一步強化新建商品住房項目價格備案復核，堅決防止上市銷售項目備案價格過高。

　　同時，嚴格規(guī)范企業(yè)購買商品住房。全面執(zhí)行關于規(guī)范企業(yè)購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規(guī)定，嚴格審核企業(yè)購買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項目開盤銷售時，居民選房購房優(yōu)先于企業(yè)。

　　二手房方面，《通知》要求進一步加強房地產中介管理。持續(xù)整頓規(guī)范房地產中介經營行為，著力加強房地產信息服務平臺監(jiān)管。規(guī)范二手住房價格等信息發(fā)布行為，嚴格房源核驗，未經核驗不得發(fā)布房源掛牌信息。嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。

　　李宇嘉認為，此次新房二手房聯(lián)動調控是由于二手房小區(qū)業(yè)主容易聯(lián)合集體漲價，很容易將社區(qū)價格、片區(qū)價格給錨定了，而不管住二手房價，新房限價一定會導致倒掛，新房限價就會失控。這樣的現(xiàn)象在上海和深圳都有體現(xiàn)，此次上海便是學習深圳，規(guī)范二手住房價格等信息發(fā)布行為。

　　針對宅地供應，《通知》明確將強化住宅用地供應管理。及時公布住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供應力度，保障性住房用地“應保盡?！?，單列租賃住房用地計劃。壓實各區(qū)主體責任，量化地價調控目標，合理制定土地出讓方案，穩(wěn)定市場預期，嚴防高溢價，堅決遏制非理性拿地。

　　《通知》還要求，將深化完善房價地價聯(lián)動機制，在房價地價聯(lián)動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應簽署知曉出讓地塊房地聯(lián)動房價查詢結果以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業(yè)，規(guī)劃資源、房屋管理等部門聯(lián)合約談警示，后續(xù)加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。

（責任編輯：常丹丹 HO016）