觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在美國完成收購14個(gè)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)后，豐樹把目光投向了大洋彼岸的香港。

2月19日，豐樹產(chǎn)業(yè)私人有限公司宣布，子公司Mapletree TM (HKSAR) Limited 以8.13億港元（約合6.84億元人民幣）成功收購一幅香港新界的工業(yè)用地。

在地塊爭奪中，不乏嘉華、信置、億京、長實(shí)等實(shí)力強(qiáng)勁的競標(biāo)對手，這也導(dǎo)致了地塊價(jià)格水漲船高。最終，該地盤每平方呎樓面地價(jià)3750港元，創(chuàng)下區(qū)內(nèi)工業(yè)地價(jià)新高。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該地塊位于香港新界粉嶺上水市鎮(zhèn)，是一宗占地近4000平方米的工業(yè)用地，將被開發(fā)成建筑面積約達(dá)20140平方米的數(shù)據(jù)中心。

這宗地塊之所以引起如此大的競爭，不少原因便在于地塊的區(qū)位特殊性，及其港數(shù)據(jù)中心的稀缺性。

該項(xiàng)目距離深圳羅湖約6公里，所在位置臨近文錦渡和落馬洲兩大交通樞紐，除了服務(wù)香港市場，未來也可以支持深圳地區(qū)的云供應(yīng)商，成為大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一員。

建成后，該宗物業(yè)將是豐樹在香港開發(fā)的首個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，計(jì)劃于2023年建成并出租給終端用戶或數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商。

事實(shí)上，不僅僅是豐樹，在這個(gè)頗具潛力的市場，資本們都在爭相插旗，希望分享到時(shí)代發(fā)展的紅利。

寶能地產(chǎn)與姚建輝在1個(gè)月前宣布將收購上市公司鵬博士(600804,股吧)旗下的13個(gè)數(shù)據(jù)中心；基匯資本宣布完成旗下互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心平臺13億美元 (約90億人民幣)的新一輪募資，旨在與中國IDC開發(fā)商和運(yùn)營商合作投資IDC項(xiàng)目組合……

目前，數(shù)據(jù)中心正處在高速增長的階段。據(jù)工信部統(tǒng)計(jì)，2019年國內(nèi)數(shù)據(jù)中心市場規(guī)模達(dá)1563億元，核心資源集中在北上廣地區(qū)。

“新寵”數(shù)據(jù)中心

豐樹對數(shù)據(jù)中心的興趣由來已久。

2020年6月份，豐樹旗下的Mapletree Industrial Trust（豐樹工業(yè)信托）與Mapletree Investments（豐樹投資）設(shè)立一家合資子公司，收購了屬于其兄弟公司持有的14個(gè)美國數(shù)據(jù)中心設(shè)施。

該部分資產(chǎn)此前是由“豐樹紅木數(shù)據(jù)中心信托”（Mapletree Redwood Data Centre Trust）所持有，在2017年以7.5億美元的價(jià)格買下。

據(jù)悉，豐樹工業(yè)信托目前在北美擁有27個(gè)數(shù)據(jù)中心，且全部都是通過收并購方式獲得，而非如同此次香港這般自行獲取土地開發(fā)。

主要原因在于香港現(xiàn)有的數(shù)據(jù)中心并不多，且多數(shù)掌握在電信發(fā)展商手中，并沒有多少是可出讓資產(chǎn)，屬于有市無價(jià)的情況。那么，主動從市場拿空地開發(fā)建設(shè)，便成了更好的途徑，且豐樹不同于其他投資信托公司，其自身就具備地產(chǎn)開發(fā)以及運(yùn)營的豐富經(jīng)驗(yàn)。

此外，香港經(jīng)濟(jì)正處在轉(zhuǎn)型期間，對于數(shù)據(jù)中心的需求激增，少有資本愿意放棄手上的香餑餑。

獨(dú)立資深房地產(chǎn)分析員紀(jì)言迅表示，“互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)化體系趨于成熟，現(xiàn)有設(shè)施難以匹配高速的增量需求”，對于目前數(shù)據(jù)中心搶手的局面，其認(rèn)為是由于過去香港很少有人愿意來做這個(gè)事情（指建設(shè)數(shù)據(jù)中心）。

但另一方面，華為、阿里、騰訊、百度，巨頭們紛紛踏足這個(gè)市場，無論是自建還是租用，都呈現(xiàn)了數(shù)據(jù)中心的巨大需求。

2020年5月，阿里巴巴旗下的阿里云平臺透露將在未來3年再投2000億元，用于數(shù)據(jù)中心建設(shè)。騰訊隨后也表示將花費(fèi)5000億元，以數(shù)據(jù)中心為投資重點(diǎn)。

紀(jì)言迅認(rèn)為，如今香港正在轉(zhuǎn)型成為數(shù)字金融、科技金融中心的過程中，逐步摒棄較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式。而數(shù)據(jù)中心就是重要的“新基建”。

其中，電子商務(wù)、在線視頻、網(wǎng)絡(luò)游戲等業(yè)務(wù)已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ钪械闹匾M成，疫情更是加速了商業(yè)線上化的過程；與此同時(shí)，數(shù)據(jù)中心是下一代通信技術(shù)（如5G、云計(jì)算、人工智能和物聯(lián)網(wǎng)）必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施。

在過去，豐樹如果想在香港配置傳統(tǒng)的寫字樓和商業(yè)資產(chǎn)并不容易，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)十分稀缺，而此次投入自建數(shù)據(jù)中心，其所面臨的是一個(gè)全新的市場。

對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，無論是商業(yè)寫字樓亦或是購物中心，新界都算不上一個(gè)特別好的區(qū)位，但是其作為連接香港與深圳乃至整個(gè)大灣區(qū)的區(qū)位，其同時(shí)能為香港和內(nèi)地的下游電商、互聯(lián)網(wǎng)、金融等行業(yè)服務(wù)。

據(jù)悉，數(shù)據(jù)中心對于所處地區(qū)的相關(guān)要求較低，主要在于客觀配套，例如供電、環(huán)保、散熱等環(huán)境中，例如微軟就曾打造一個(gè)位于海底的數(shù)據(jù)中心。

值得注意的是，豐樹項(xiàng)目所處的新界粉嶺正好位于中電集團(tuán)的132千伏供電網(wǎng)絡(luò)內(nèi)，適用于高負(fù)荷數(shù)據(jù)中心的開發(fā)，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)電力容量可達(dá)50兆伏安。

正如前文所言，無論是交給第三方打理還是選擇自行運(yùn)營都能算的來賬。紀(jì)言迅認(rèn)為，“這筆投資對豐樹并不貴，也沒什么風(fēng)險(xiǎn)，在香港屬于可以接受的投資項(xiàng)目。”

豐樹集團(tuán)目前位于香港的資產(chǎn)組合包括由豐樹物流信托持有的九個(gè)物流項(xiàng)目，數(shù)據(jù)中心的投入將會豐富其資產(chǎn)配置。另外，豐樹也通過豐樹工業(yè)信托（和與其合作的合資企業(yè)），持有在新加坡和美國的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)。

進(jìn)步VS退步

開源證券的報(bào)告指出，受益流量不斷增長及新基建政策推動，大型IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）需求端景氣度持續(xù)上行。

遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理、基金業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理鄭凡明曾在2019年中表示，中國是一個(gè)數(shù)據(jù)中心需求量龐大且增長迅速的市場，市場潛在需求龐大。需求來自多方面包括網(wǎng)絡(luò)媒體、電商、網(wǎng)游和手機(jī)等。預(yù)計(jì)到2019年底，中國數(shù)據(jù)庫機(jī)柜數(shù)量達(dá)245萬架。僅2017年一年間，數(shù)據(jù)中心行業(yè)的收入就增長了32%。

數(shù)據(jù)中心的需求仍未被市場充分滿足，只要愿意在數(shù)據(jù)中心投入建設(shè)，其往往能帶來較好的投資回報(bào)。數(shù)據(jù)中心的業(yè)績具有確定性和增長性，且能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，數(shù)據(jù)中心之于工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)便如同物業(yè)管理之于商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，其業(yè)績和現(xiàn)金流的安全性是傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)所不具備的。

豐樹選擇了繼續(xù)投入到數(shù)據(jù)中心的建設(shè)中，那么它們就不得不在另一部分資產(chǎn)中做出讓步。

對于如何甄選手上的投資項(xiàng)目，每一位基金管理者都有著不同的理解，但對一家優(yōu)秀的投資公司而言，最重要的一點(diǎn)在于“永遠(yuǎn)不要與時(shí)代為敵?！?/p>

豐樹給出的選擇便是，在數(shù)據(jù)中心和物流地產(chǎn)中做加法，在商業(yè)和寫字樓市場做減法。

2018年末，豐樹向私募基金黑石出讓了其位于上海的商業(yè)項(xiàng)目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓，交易對價(jià)12億美元（約合82.75億元人民幣）。

2019年，豐樹旗下的佛山南海怡豐城被出讓予中海地產(chǎn)，交易對價(jià)并未公布。隨后更名為“南海中海環(huán)宇城”，該商業(yè)項(xiàng)目體量12萬平方米。

2020年初，豐樹以7.5億元向霸菱亞洲出售了北京海淀區(qū)的方舟大廈；2014年，豐樹集團(tuán)以4.2億元購入該大廈，并成功獲利完成退出。

上述數(shù)宗交易，豐樹均從交易中獲得了高額的利潤回報(bào)，但也暴露了其在華運(yùn)營的不足。位于佛山南海的怡豐城，在周圍數(shù)公里內(nèi)萬科、中海、萬達(dá)、保利商業(yè)項(xiàng)目的夾擊下，被迫出逃。

值得一提的是，自出讓南海怡豐城后，中國再無怡豐城的蹤影，這個(gè)在新加坡風(fēng)生水起的商業(yè)項(xiàng)目，在國內(nèi)零售市場卻顯得有些力不從心。

位于上海的怡豐城退出理由與南海的類似。雖然這是豐樹在中國單體投資額最大的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資約50億人民幣。若是不包括開業(yè)后的經(jīng)營費(fèi)用、相關(guān)債務(wù)等開支的話，豐樹獲得了將近30億元的收益。

然而，豐樹的本意或許并不是主動出讓。其在管理怡豐城的1年時(shí)間里，整個(gè)購物中心和寫字樓都處于不溫不火的狀態(tài)。有業(yè)內(nèi)人士指出，怡豐城商場的業(yè)態(tài)混亂，定位不明確。

隨后，該項(xiàng)目被轉(zhuǎn)讓至黑石手中，更名為維璟廣場，并聘請了在上海商業(yè)地產(chǎn)圈頗有名氣的南豐城總經(jīng)理張逸坐鎮(zhèn)，希望能夠盤活這宗資產(chǎn)。

有趣的是，黑石在嘗試了一系列重構(gòu)、建設(shè)后，仍未能改變現(xiàn)狀，并最終引入了印力作為經(jīng)營方，改名為維璟印象城。

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