“綁架”順豐房托

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-02-18 15:27

??除夕前夜，家家戶戶忙著置辦年貨，王衛(wèi)則忙著擴(kuò)建順豐帝國(guó)。

??兩個(gè)重磅消息前后腳公布，擬收購(gòu)港交所上市的最大的國(guó)際物流公司嘉里物流，以及設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，即順豐房托，并預(yù)備赴港上市。

??2月10日，順豐控股（002352.SZ）復(fù)牌后漲停，收于117.1元/股，創(chuàng)出歷史新高。

??超8成租金收入來(lái)自關(guān)聯(lián)方

??近年來(lái)，REITs一直是個(gè)熱門話題。REITs可以將流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和資本的流動(dòng)。目前，已有14只REITs在港交所上市，資產(chǎn)類別包括零售、酒店及度假村、寫(xiě)字樓等。

??在順豐房托之前，主要資產(chǎn)位于中國(guó)內(nèi)地的越秀房托、招商房托等已先后在香港上市。據(jù)悉，順豐房托的投資重點(diǎn)為全球范圍內(nèi)可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)，初步重點(diǎn)投資香港和中國(guó)內(nèi)地的物流地產(chǎn)。若成功上市，順豐房托將成為港交所首個(gè)以物流為主的REITs。

??為了籌備上市，順豐房托進(jìn)行了一系列的重組。2020年10月22日，在香港注冊(cè)成立的圖展有限公司，向順豐控股境內(nèi)間接全資子公司佛山公司、蕪湖公司增資1%的股權(quán)，增資完成后，兩家境內(nèi)物業(yè)公司由有限責(zé)任公司轉(zhuǎn)變?yōu)橹型夂腺Y公司，并分別由順豐控股子公司深圳豐泰及圖展分別擁有99%及1%的股權(quán)。

??而后，深圳豐泰、圖展將物業(yè)公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓至金紫荊物流控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金紫荊”）旗下，金紫荊為順豐控股間接全資子公司。重組完成后，順豐將金紫荊注入順豐房托。

??順豐房托的管理人為順豐房托資產(chǎn)管理有限公司，由順豐控股創(chuàng)始人王衛(wèi)擔(dān)任董事會(huì)主席。在物流行業(yè)，順豐有著“一哥”的稱號(hào)。即使費(fèi)用相對(duì)較高，但在物流行業(yè)的影響力不可小覷。

??截至2020年6月底，順豐控股在中國(guó)46個(gè)城市擁有物流地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積470萬(wàn)平方米，已竣工建筑面積約160萬(wàn)平方米。

??REITs的收益主要來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值，而收益的大部分將被用于發(fā)放分紅。在順豐房托的收入構(gòu)成中，租金收入的占比持續(xù)超過(guò)80%。截至去年9月底，順豐房托的三處物業(yè)共有32名租戶，租金收入總額排名前五位的租戶，約占總租金收入的83.3%，其中三名為順豐房托基金的關(guān)聯(lián)方，這三名租戶的約占租金收入的81.8%。

??截至2020年9月底，順豐房托可出租總面積約為30.8萬(wàn)平方米，評(píng)估價(jià)值已超60億港元。

??凈利潤(rùn)過(guò)山車

在2018年、2019年和2020年前九個(gè)月，順豐房托的收入分別為人民幣 2.56 億港元、2.69 億港元和 2.05億港元，相應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為 2.98億、1.75億和0.003 億港元，其中，2020前9月凈利潤(rùn)同比驟降99.8%。

??在三項(xiàng)資產(chǎn)中，順豐香港物流園區(qū)的面積最大、租金最高，毗鄰香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)，估值達(dá)52.8億港元，每平方米的月租金高達(dá)107港元。而佛山和蕪湖項(xiàng)目的租金為35港元 /月/平方米和26港元 /月/平方米，平均出租率在90%以上。

??受疫情影響，公開(kāi)市場(chǎng)租金下降，截止2020年9月底，投資物業(yè)公允價(jià)值虧損6464萬(wàn)港元，導(dǎo)致順豐房托的利潤(rùn)大幅減少。期內(nèi)，順豐房托三個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的收入同比上升約2.7%，但對(duì)應(yīng)的凈利潤(rùn)同比減少99.8%。

??關(guān)聯(lián)方借款暴增682倍

??另外值得注意的是，順豐房托的融資成本由2018年底的6266萬(wàn)港元增加至2019年底的7216.5萬(wàn)港元，2020年9月底，同比上升約110%至8895.3萬(wàn)港元。為了減少融資成本，順豐房托的前身公司從2018年開(kāi)始借入關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)，以代替部分銀行借款。該關(guān)聯(lián)方即為順豐控股及其附屬公司。

??截至2020年9月底，順豐房托一年以上的應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)為26.9億港元，相比于2019年底的393.6萬(wàn)港元，暴增682倍。

??據(jù)披露，2018年順豐房托一年內(nèi)應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)為30.4億港元，該部分貸款于最初10個(gè)月內(nèi)不計(jì)息，并于2019年6月開(kāi)始產(chǎn)生利息開(kāi)支。因此，應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)的利息開(kāi)支由2018年底的262.3萬(wàn)港元大幅增加至2019年底的6896.5萬(wàn)港元。