??除夕前夜，家家戶戶忙著置辦年貨，王衛(wèi)則忙著擴(kuò)建順豐帝國。

??兩個重磅消息前后腳公布，擬收購港交所上市的最大的國際物流公司嘉里物流，以及設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，即順豐房托，并預(yù)備赴港上市。

??2月10日，順豐控股（002352.SZ）復(fù)牌后漲停，收于117.1元/股，創(chuàng)出歷史新高。

??超8成租金收入來自關(guān)聯(lián)方

??近年來，REITs一直是個熱門話題。REITs可以將流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)和資本的流動。目前，已有14只REITs在港交所上市，資產(chǎn)類別包括零售、酒店及度假村、寫字樓等。

??在順豐房托之前，主要資產(chǎn)位于中國內(nèi)地的越秀房托、招商房托等已先后在香港上市。據(jù)悉，順豐房托的投資重點(diǎn)為全球范圍內(nèi)可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)，初步重點(diǎn)投資香港和中國內(nèi)地的物流地產(chǎn)。若成功上市，順豐房托將成為港交所首個以物流為主的REITs。

??為了籌備上市，順豐房托進(jìn)行了一系列的重組。2020年10月22日，在香港注冊成立的圖展有限公司，向順豐控股境內(nèi)間接全資子公司佛山公司、蕪湖公司增資1%的股權(quán)，增資完成后，兩家境內(nèi)物業(yè)公司由有限責(zé)任公司轉(zhuǎn)變?yōu)橹型夂腺Y公司，并分別由順豐控股子公司深圳豐泰及圖展分別擁有99%及1%的股權(quán)。

??而后，深圳豐泰、圖展將物業(yè)公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓至金紫荊物流控股有限公司（以下簡稱“金紫荊”）旗下，金紫荊為順豐控股間接全資子公司。重組完成后，順豐將金紫荊注入順豐房托。

??順豐房托的管理人為順豐房托資產(chǎn)管理有限公司，由順豐控股創(chuàng)始人王衛(wèi)擔(dān)任董事會主席。在物流行業(yè)，順豐有著“一哥”的稱號。即使費(fèi)用相對較高，但在物流行業(yè)的影響力不可小覷。

??截至2020年6月底，順豐控股在中國46個城市擁有物流地產(chǎn)項目，規(guī)劃總建筑面積470萬平方米，已竣工建筑面積約160萬平方米。

??REITs的收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值，而收益的大部分將被用于發(fā)放分紅。在順豐房托的收入構(gòu)成中，租金收入的占比持續(xù)超過80%。截至去年9月底，順豐房托的三處物業(yè)共有32名租戶，租金收入總額排名前五位的租戶，約占總租金收入的83.3%，其中三名為順豐房托基金的關(guān)聯(lián)方，這三名租戶的約占租金收入的81.8%。

??截至2020年9月底，順豐房托可出租總面積約為30.8萬平方米，評估價值已超60億港元。

??凈利潤過山車

在2018年、2019年和2020年前九個月，順豐房托的收入分別為人民幣 2.56 億港元、2.69 億港元和 2.05億港元，相應(yīng)的凈利潤分別為 2.98億、1.75億和0.003 億港元，其中，2020前9月凈利潤同比驟降99.8%。 

??在三項資產(chǎn)中，順豐香港物流園區(qū)的面積最大、租金最高，毗鄰香港國際機(jī)場，估值達(dá)52.8億港元，每平方米的月租金高達(dá)107港元。而佛山和蕪湖項目的租金為35港元 /月/平方米和26港元 /月/平方米，平均出租率在90%以上。

??受疫情影響，公開市場租金下降，截止2020年9月底，投資物業(yè)公允價值虧損6464萬港元，導(dǎo)致順豐房托的利潤大幅減少。期內(nèi)，順豐房托三個項目產(chǎn)生的收入同比上升約2.7%，但對應(yīng)的凈利潤同比減少99.8%。

??關(guān)聯(lián)方借款暴增682倍

??另外值得注意的是，順豐房托的融資成本由2018年底的6266萬港元增加至2019年底的7216.5萬港元，2020年9月底，同比上升約110%至8895.3萬港元。為了減少融資成本，順豐房托的前身公司從2018年開始借入關(guān)聯(lián)方款項，以代替部分銀行借款。該關(guān)聯(lián)方即為順豐控股及其附屬公司。

??截至2020年9月底，順豐房托一年以上的應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項為26.9億港元，相比于2019年底的393.6萬港元，暴增682倍。

??據(jù)披露，2018年順豐房托一年內(nèi)應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項為30.4億港元，該部分貸款于最初10個月內(nèi)不計息，并于2019年6月開始產(chǎn)生利息開支。因此，應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項的利息開支由2018年底的262.3萬港元大幅增加至2019年底的6896.5萬港元。

??截止2020年9月底，該項支出增至8656.2萬港元，占當(dāng)期收入的42.3%，即期內(nèi)超4成收入將用于支付關(guān)聯(lián)方借款利息。

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