受疫情影響，越秀房產(chǎn)信托基金（00405.HK，以下簡(jiǎn)稱“越秀房托”）的中期業(yè)績(jī)交流會(huì)在廣州地標(biāo)國(guó)金中心（IFC）召開，這里貢獻(xiàn)了近8年來越秀房托超過一半的經(jīng)營(yíng)收入。

8月6日，越秀房托發(fā)布的2020年中期業(yè)績(jī)公告顯示，上半年其總收入約為8.3億元，同比下降16.9%；物業(yè)收入凈額約為6.5億元，同比下降10.3%；中期分派總額約為3.19億元，同比下降24.9%；每基金單位分派約0.099元，同比下降27.2%。

自2018年底以來，越秀房托旗下項(xiàng)目一直為8個(gè)，分別為廣州的白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、國(guó)金中心，上海越秀大廈，武漢越秀財(cái)富中心以及杭州維多利，2020年6月底的總估值為345.99億元，同比下降1.04%。

主樓高432米的廣州國(guó)金中心，是目前廣州第二高樓，有名廣西塔。自2012年被越秀地產(chǎn)注入后，就一直是越秀房托的最核心物業(yè)。截至2020年6月底，國(guó)金中心的估值為188.31億元，同比減少0.58%，占越秀房托總資產(chǎn)比例為54.4%。

2013年-2019年，國(guó)金中心收入占越秀房托總收入比例分別為58.9%、61.1%、58.5%、56.5%、57.9%、54.8%、55.1%。今年受疫情影響，國(guó)金中心收入占比跌破50%，今年上半年收入為4.03億元，同比減少26.99%，占總收入比例為48.5%。

對(duì)比來看，國(guó)金中心是越秀房托今年上半年收入降幅最大的物業(yè)項(xiàng)目，同為成熟型物業(yè)的廣州白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)、越秀大廈收入同比增速為-12.6%、-0.5%、4.3%、-20.4%、-11.6%，另外作為成長(zhǎng)型物業(yè)的武漢物業(yè)以及杭州維多利分別為25.2%、0.6%。

一個(gè)好的公司得有成長(zhǎng)型和成熟型物業(yè)的組合投資。越秀房托主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良認(rèn)為，成熟型物業(yè)是基底，成長(zhǎng)型物業(yè)可以帶來成長(zhǎng)性，這樣的話，就算在經(jīng)濟(jì)周期很差的時(shí)候，企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也不會(huì)太差。

廣州國(guó)金中心收入降幅最大的原因在于其擁有酒店以及服務(wù)式公寓業(yè)態(tài)。廣州國(guó)金中心的四季酒店是越秀房托唯一的酒店業(yè)態(tài)，去年上半年帶來的收入約為2.1億元，占國(guó)金中心總收入的38%，比越秀房托另外7個(gè)項(xiàng)目的收入都高。然而疫情之下，酒店受到了最為嚴(yán)重的沖擊。

今年上半年，四季酒店收入同比下降64.3%至7480萬元。收入下降的背后是平均入駐率以及平均客房?jī)r(jià)大幅下跌，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年四季酒店的平均入住率為34.2%，同比減少49.3個(gè)百分點(diǎn)，平均客房?jī)r(jià)為1684元/間/天，同比下降17.5%。

為了緩解疫情帶來的沖擊，除了適當(dāng)調(diào)低房?jī)r(jià)外，四季酒店還通過多渠道進(jìn)行組合促銷，以提高整體客房收益。越秀房托表示，酒店入住率從2月份的低點(diǎn)2.4%恢復(fù)至6月末的62.4%，比競(jìng)品酒店高出10個(gè)百分點(diǎn)。

林德良指出，如果下半年廣州的交易會(huì)和汽車展如期舉行的話，四季酒店到9月份的入駐率預(yù)計(jì)可以恢復(fù)到去年的90%，整個(gè)下半年可以恢復(fù)到去年同期約85%的水平。

除酒店外，寫字樓也是越秀房托的重要收入來源。今年上半年，越秀房托寫字樓租金收入為4.68億元，同比增長(zhǎng)3.5%，占總收入比例為56.4%，同比增加11.2個(gè)百分點(diǎn)。

從寫字樓出租率來看，上海越秀大廈滑坡最為嚴(yán)重，從去年同期的95%下降至今年6月底的88%。林德良表示，上海項(xiàng)目出租率下降主要是受到上海寫字樓物業(yè)供大于求的影響。

作為成長(zhǎng)型物業(yè)的武漢越秀財(cái)富中心，即便身處疫情中心，今年上半年的出租率也達(dá)到了82.9%，同比增長(zhǎng)17.1個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年武漢越秀財(cái)富中心的租約單價(jià)為96.6元/平方米/月，同比微降1.7%。

在廣州寫字樓市場(chǎng)租金下跌以及空置率上升的背景下，位于廣州珠江新城CBD的國(guó)金中心寫字樓仍維持住了穩(wěn)定的出租水平，出租率從1月份的91.6%提升至上半年末94%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，租金同比上漲1.7%至239.4元/平方米/月，比同區(qū)項(xiàng)目錄得17%的溢價(jià)。

林德良認(rèn)為，做好物業(yè)租賃的邏輯是要尋找增長(zhǎng)動(dòng)力，關(guān)鍵在于做到租金、租戶素質(zhì)以及出租率三者的平衡，有三大要點(diǎn)，第一是做好增值服務(wù)，第二是給租戶賦能，第三是挖掘新的產(chǎn)業(yè)賦能。

對(duì)于越秀房托這類REITs產(chǎn)品而言，跟“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”同等重要的就是要“穩(wěn)分派”。即便上半年收入下降，越秀房托仍然保持了100%分派的歷史記錄，以基金單位于2020年6月30日的收市價(jià)3.53港元計(jì)算，按年計(jì)算的分派收益率為6.22%，符合正常水平。

面對(duì)疫情，越秀房托在“開源”的同時(shí)，也積極“節(jié)流”。 例如，上半年越秀房托的酒店及服務(wù)式公寓的直接開支為9714.2萬元，同比下降36%，主要是由于管理人實(shí)施了更嚴(yán)格的成本管控措施以盡量節(jié)省成本。

此外，由于越秀房托為租戶提供了租金寬減政策，政府收取的物業(yè)相關(guān)稅項(xiàng)也下降41%至5580.6萬元?？傮w來看，上半年越秀房托的經(jīng)營(yíng)開支總額為1.8億元，比去年同期減少超過9000萬元，同比降幅達(dá)34.5%。

從財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，截至上半年底，越秀房托的借貸總額為147.3億元，比去年底增長(zhǎng)3.4%，相當(dāng)于越秀房托總資產(chǎn)的40.6%，比去年底增加1.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍低于房托守則規(guī)定的最高借貸限額45%。

由于借貸總額的增長(zhǎng)和人民幣兌港元及美元匯率的下降，越秀房托上半年的融資成本為4.7億元，同比增長(zhǎng)60.1%。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年上半年底，越秀房托以港元和美元結(jié)算的借貸合計(jì)131.8億元，占借貸總額的89.5%，產(chǎn)生的匯兌虧損約2.35億元，比去年全年還多1.94億元。

林德良指出，由于二季度后期市場(chǎng)利率水平下行，越秀房托的整體融資利率從去年底的4.2%下降至今年中期末的3.13%。市場(chǎng)預(yù)期2020年下半年Hibor（香港銀行同業(yè)間拆借利率）下降約150bp，受惠于減息周期，越秀房托下半年的融資利率水平在低位，融資成本會(huì)有明顯下降。

與此同時(shí)，林德良還對(duì)界面新聞透露，除了銀行借款和發(fā)債外，下半年越秀房托還會(huì)嘗試發(fā)行自貿(mào)區(qū)債。自貿(mào)區(qū)債屬于創(chuàng)新型產(chǎn)品，利率低至3%左右，而且可以實(shí)現(xiàn)境內(nèi)主體在境外發(fā)債，以人民幣結(jié)算，沒有外匯風(fēng)險(xiǎn)敞口。

來源：界面新聞

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