??即便在疫情等諸多不利因素影響下，招商局商業(yè)房托基金在2021年的業(yè)績(jī)依然可圈可點(diǎn)。

??3月23日上午，招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金（下簡(jiǎn)稱“招商房托”）聯(lián)合深圳、香港兩處辦公地于線上舉行2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事黃均隆、財(cái)務(wù)總監(jiān)張喆、執(zhí)行董事郭瑾等公司管理層公布報(bào)告期內(nèi)業(yè)績(jī)表現(xiàn)，并回答投資者和媒體提問(wèn)。

??截至2021年12月31日止，招商房托的收益總額為人民幣4.328億元，同比增長(zhǎng)16.9%；物業(yè)收入凈額為3.2億元，同比增長(zhǎng)16.9%；可分派收入為1.7億元，同比增長(zhǎng)4.8%。2021年，招商房托的總借款凈額為人民幣22.099億元，資本負(fù)債率為29.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于《房地產(chǎn)投資信托基金守則》（REIT Code）要求的50%上限，這意味著該房托基金日后在物色收購(gòu)新物業(yè)時(shí)將有充足的融資空間。

??與此同時(shí)，獨(dú)立物業(yè)估值師及招商局商業(yè)房托基金的總估值師戴德梁行有限公司對(duì)招商房托的物業(yè)進(jìn)行了重新估值。物業(yè)組合的市值由2020年12月31日的人民幣66.44億元增加至2021年12月31日的人民幣67.46億元。

??就管理層如何看待股價(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)表現(xiàn)的問(wèn)題，黃均隆表示，房托管理人旨在向基金單位持有人提供穩(wěn)定分派、長(zhǎng)期可持續(xù)的分派增長(zhǎng)及提升招商房托基金物業(yè)的價(jià)值，這一點(diǎn)招商房托上市三年來(lái)都做到了。

??業(yè)績(jī)向好

??郭瑾列出招商房托在2021年的重要指標(biāo)。

??一、本次每基金單位分派0.1502港元。按2021年12月31日基金單位收市價(jià)2.61港元計(jì)算，2021年的年化承諾分派率為9.7%。

??二、2021年度總收入人民幣4.33億元，其中租金收入人民幣3.74億元。

??三、2021年度可供分派收入總額人民幣1.7億元，并保持100%派息率。

??四、于2021年12月31日，投資物業(yè)估值為人民幣67.46億元，較2020年的人民幣66.44億元，增加了1.02億元。

??五、截至2021年12月31日，有息負(fù)債率為29.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于《房地產(chǎn)投資信托基金守則》（REIT Code）要求的50%的上限。

??“2021年，招商房托租金收入較2020年相比，增加了20%。”郭瑾在發(fā)言時(shí)介紹，這在疫情之下是非常不容易的成績(jī)。

??招商房托2021年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，整體物業(yè)組合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年12月31日的87.7%，升幅為3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，寫字樓的平均出租率由2020年12月31日的82.2%上升至2021年12月31日的86.9%，升幅為4.7個(gè)百分點(diǎn)?；▓@城的出租率則出現(xiàn)輕微的下跌。

??零售物業(yè)市場(chǎng)方面，郭瑾表示，去年，深圳全市零售物業(yè)租金提升4%，在南山區(qū)，空置率下降1.3%，租金有11%的增長(zhǎng)。到今年，由于深圳和香港的疫情出現(xiàn)大幅反彈，我們對(duì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面的趨勢(shì)還有待進(jìn)一步確認(rèn)。

??在租約管理方面，郭瑾表示，今年租約到期的比例有所攀升，主要因?yàn)樽赓U合同大多數(shù)是兩到三年的租約。疫情影響下，大多租戶傾向于短期租約。運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)對(duì)租約體現(xiàn)進(jìn)行分析，做了復(fù)盤。招商局商業(yè)房托也在提前蓄客，今年的目標(biāo)是出租率不會(huì)有大幅下降，甚至希望有提升。

??在他看來(lái)，2021年，深圳的市場(chǎng)環(huán)境還是不錯(cuò)的?！吧钲谌ツ闓DP增長(zhǎng)了6.7%，首次突破3萬(wàn)億元。因此，全市寫字樓表現(xiàn)穩(wěn)定，TMT租戶提振作用是非常明顯。南山區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率由2020年的33.8%下降了12.5%，2021年是21%左右，而且租金也有一個(gè)3%的增長(zhǎng)?！?/p>

??在談到疫情反復(fù)是否影響房托旗下的寫字樓出租率以及平均租金時(shí)，郭瑾表示，在過(guò)去一年的經(jīng)營(yíng)中，有些租戶因?yàn)橐咔榈脑颉⒔?jīng)營(yíng)的問(wèn)題均有退出。但招商局商業(yè)房托保持了出租率，甚至有了提升。

??“形勢(shì)嚴(yán)峻，但充滿信心”

??展望2022年，郭瑾表示，在戰(zhàn)爭(zhēng)、疫情、國(guó)際關(guān)系等風(fēng)險(xiǎn)疊加下，2022年或許會(huì)比2021年的市場(chǎng)環(huán)境更加復(fù)雜。“樂(lè)觀的地方也有，內(nèi)地相較其他地區(qū)是安全的。中國(guó)2022年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)5.5%左右，堅(jiān)持‘穩(wěn)’字當(dāng)頭，穩(wěn)中求進(jìn)?！?/p>

??在郭瑾看來(lái)，可能整體形勢(shì)會(huì)更加嚴(yán)峻，但招商局商業(yè)房托的物業(yè)還有提升的空間?！按罅啃略鑫飿I(yè)供應(yīng)將為市場(chǎng)帶來(lái)一定壓力，管理人將與優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)緊密合作，通過(guò)專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)房托基金穩(wěn)定發(fā)展，為基金持有人創(chuàng)造收益?！?/p>

??黃均隆也在發(fā)言中表示，對(duì)招商房托旗下的物業(yè)組合，升值潛力，與深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展充滿信心。

??他認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定向好，加上招商蛇口去年定下的雙百戰(zhàn)略，既在“十四五”規(guī)劃期末實(shí)現(xiàn)管理100個(gè)購(gòu)物中心和核心地段的寫字樓，年?duì)I收100億元的目標(biāo)，這同樣將給招商房托物業(yè)組合的增長(zhǎng)帶來(lái)有利影響。

??“香港特區(qū)政府最新一份施政報(bào)告提出配合‘十四五’規(guī)劃綱要提出的支持香港繼續(xù)推進(jìn)與內(nèi)地金融市場(chǎng)互聯(lián)互通，打造大灣區(qū)綠色金融中心等指引，港股將研究提升發(fā)行及交易人民幣證券產(chǎn)品，允許以人民幣計(jì)價(jià)等措施，對(duì)此后香港REITs加入有巨大作用。銀保監(jiān)會(huì)也表示將加強(qiáng)與香港金融監(jiān)管部門的溝通協(xié)作，支持香港金融市場(chǎng)健康發(fā)展?！秉S均隆還表示，目前招商房托的五項(xiàng)物業(yè)均位于深圳成熟發(fā)展地段，深圳商業(yè)持續(xù)高度發(fā)展，預(yù)料在2035年深圳人均地區(qū)生產(chǎn)總值較2020年的基礎(chǔ)上上升一倍，深圳的寫字樓存量方面預(yù)料到2025年也會(huì)實(shí)現(xiàn)翻倍。由于消費(fèi)升級(jí)，預(yù)期未來(lái)整體零售商場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定。

??業(yè)績(jī)會(huì)最后的提問(wèn)環(huán)節(jié)，黃均隆回答了關(guān)于股價(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)表現(xiàn)的問(wèn)題，首先，房托管理人旨在向基金單位持有人提供穩(wěn)定分派、長(zhǎng)期可持續(xù)的分派增長(zhǎng)及提升招商房托基金物業(yè)的價(jià)值，這一點(diǎn)招商房托上市三年來(lái)都做到了。其次，影響股市波動(dòng)的因素很多，難以掌握，招商局商業(yè)房托也不能預(yù)測(cè)，管理人能夠做的就是繼續(xù)做好自身的業(yè)務(wù)和工作，朝著提升物業(yè)價(jià)值的目標(biāo)不斷努力。

??目前，有不少的政策法規(guī)積極推動(dòng)REITs市場(chǎng)的發(fā)展，相信在不久的將來(lái)將會(huì)形成一個(gè)趨勢(shì)，而招商房托就具有顯著的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

??以下為招商局商業(yè)房托2021年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問(wèn)答環(huán)節(jié)實(shí)錄：

??投資者提問(wèn)：早前，全球股市大幅波動(dòng)，港股曾跌破2萬(wàn)點(diǎn)，招商房托股價(jià)在那段時(shí)間并沒(méi)有太大波動(dòng)。后期，股市反彈，招商房托股價(jià)同樣波動(dòng)不大，請(qǐng)問(wèn)管理層如何看待股價(jià)長(zhǎng)遠(yuǎn)表現(xiàn)？

??公司高層：首先，房托管理人旨在向基金單位持有人提供穩(wěn)定分派、長(zhǎng)期可持續(xù)的分派增長(zhǎng)及提升招商房托基金物業(yè)的價(jià)值，這一點(diǎn)招商房托上市三年來(lái)都做到了。其次，影響股市波動(dòng)的因素很多，難以掌握，招商局商業(yè)房托也不能預(yù)測(cè)，管理人能夠做的就是繼續(xù)做好自身的業(yè)務(wù)和工作，朝著提升物業(yè)價(jià)值的目標(biāo)不斷努力。

??目前，有不少的政策法規(guī)積極推動(dòng)REITs市場(chǎng)的發(fā)展，相信在不久的將來(lái)將會(huì)形成一個(gè)趨勢(shì)，而招商房托就具有顯著的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

??投資者提問(wèn)：疫情持續(xù)反復(fù)，有沒(méi)有影響招商房托旗下物業(yè)出租率和平均租金？

??公司高層：我的回答是“有”和“沒(méi)有”。首先，在過(guò)去一年的經(jīng)營(yíng)中，的確有一些租戶因?yàn)橐咔楹徒?jīng)營(yíng)等問(wèn)題退出。但是從數(shù)字來(lái)看，在過(guò)去一年，物業(yè)出租率和出租單價(jià)并沒(méi)有下降，甚至還有一定程度的提升。所以，我認(rèn)為，疫情對(duì)招商房托旗下物業(yè)沒(méi)有負(fù)面影響，反而起到了正面的作用。

??去年，招商房托旗下寫字樓的平均出租率由2020年12月31日的82.2%上升至2021年12月31日的86.9%，升幅為4.7個(gè)百分點(diǎn)，租金也漲了3%~15%。零售物業(yè)方面，出租率也保持穩(wěn)定，在90%左右，租金上升6%。

??投資者提問(wèn)：房托正在進(jìn)行各個(gè)項(xiàng)目的升級(jí)改造，這需要不少資金，請(qǐng)問(wèn)房托有沒(méi)有詳細(xì)的融資計(jì)劃？

??公司高層：截至2021年12月31日，招商房托的有息負(fù)債率是29.2%，遠(yuǎn)低于《房地產(chǎn)投資信托基金守則》（REIT Code）要求的50%的上限，這意味著該房托基金日后在物色收購(gòu)新物業(yè)時(shí)將有充足的融資空間。

??今年，我們的相關(guān)財(cái)務(wù)也會(huì)積極工作，憑借我們資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)融資進(jìn)行進(jìn)一步的安排。我們也會(huì)通過(guò)分散相關(guān)貸款年期，鎖定低息環(huán)境，整體優(yōu)化資產(chǎn)和債務(wù)結(jié)構(gòu)，在滿足用款、用資的需求下，積極與銀行和機(jī)構(gòu)溝通，讓招商房托爭(zhēng)取到更好的條件，有更好的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

??投資者提問(wèn)：疫情反復(fù)，不少企業(yè)都讓員工居家辦公，是否有因此削減辦公室面積？

??公司高層：到現(xiàn)在為止，還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)上述情況。于報(bào)告期內(nèi)，招商房托旗下寫字樓的平均出租率由2020年12月31日的82.2%上升至2021年12月31日的86.9%。這也是由于我們做了一些靈活的策略，提升了服務(wù)。

??新時(shí)代廣場(chǎng)租金穩(wěn)步提升，租金從人民幣174.6元/平方米/月提升到179.4元/平方米/月，漲幅3%，2021年出租率91.9%?？萍即髲B，因?yàn)槲覀冇幸粋€(gè)重大租戶——深圳市前海蛇口自貿(mào)區(qū)醫(yī)院，他整租了這棟樓，所以出租率是100%的狀態(tài)。

??另一方面，現(xiàn)在所說(shuō)的靈活辦公，與其說(shuō)是一種趨勢(shì)，不如說(shuō)是一種現(xiàn)象。因?yàn)椋咔榉磸?fù)是一個(gè)過(guò)程，居家辦公只是一個(gè)暫時(shí)的行為，公司還是會(huì)有固定的辦公場(chǎng)所，依然會(huì)給在家辦公的員工留有工位。

??我們相信在國(guó)家積極推動(dòng)動(dòng)態(tài)清零的政策下，全國(guó)人民將回到疫情前的景象，這將會(huì)推動(dòng)對(duì)寫字樓的需求和寫字樓的出租率。

??投資者提問(wèn)：中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)頻頻暴雷，令房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低谷，這影響是否也會(huì)牽涉房托呢？

??公司高層：我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)一直提倡“房住不炒”“因城施策”的政策，這些政策對(duì)整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期的健康發(fā)展是有利的。在這個(gè)過(guò)程中，不同的參與主體呈現(xiàn)出不同的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的暴雷恰恰反映了不同房企團(tuán)隊(duì)的能力、資產(chǎn)的布局、戰(zhàn)略選擇。在大浪淘沙中，才體現(xiàn)出企業(yè)的能力和實(shí)力。

??對(duì)于招商房托來(lái)講，本身有對(duì)資產(chǎn)的選擇和資本結(jié)構(gòu)有明確的約定，目前項(xiàng)目所處的位置以及資產(chǎn)質(zhì)量是最佳的，今年的業(yè)績(jī)也是呈現(xiàn)這樣的結(jié)果，項(xiàng)目租金在逆勢(shì)增長(zhǎng)將近20%。

??所以這也體現(xiàn)了我們資產(chǎn)的質(zhì)量，以及團(tuán)隊(duì)在外圍環(huán)境壓力下的實(shí)力。總體來(lái)說(shuō)，整個(gè)行業(yè)環(huán)境更有利于REITs未來(lái)的發(fā)展，因?yàn)镽EITs這個(gè)工具有利于未來(lái)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，并提供重要的支持和方向。

??投資者提問(wèn)：“十四五”規(guī)劃綱要提出的支持香港繼續(xù)推進(jìn)與內(nèi)地金融市場(chǎng)互聯(lián)互通，打造大灣區(qū)綠色金融中心等指引，這對(duì)房托有何利好？

??公司高層：中央政府非常支持香港，也非常支持金融市場(chǎng)，這些政策對(duì)促進(jìn)大灣區(qū)和香港的融合有非常好的作用。我們的五個(gè)物業(yè)都在大灣區(qū)的龍頭城市，是這一系列政策的最大受益者。深圳是全國(guó)吸引人口流入最多的城市，也是最年輕的城市。做商業(yè)地產(chǎn)，人的因素是最重要的，這也對(duì)我們是有利的。

??投資者提問(wèn)：招商房托在上市時(shí)，已經(jīng)披露有三項(xiàng)位于蛇口的新物業(yè)，并有望在未來(lái)數(shù)年逐步注入，請(qǐng)問(wèn)有相應(yīng)的時(shí)間表嗎？

??公司高層：2021年招商蛇口已夯實(shí)整個(gè)招商商管團(tuán)隊(duì)，主要集中在運(yùn)營(yíng)和籌開能力方面，現(xiàn)在招商商管正不斷提升盈利能力、尋找新投資機(jī)會(huì)擇機(jī)補(bǔ)充招商房托。待持有物業(yè)成熟時(shí)，會(huì)擇機(jī)注入招商房托。

??投資者提問(wèn)：招商蛇口推出了公募REITs，與招商房托兩者之間是什么關(guān)系？會(huì)影響公司對(duì)房托的支持嗎？

??公司高層：招商房托的底層資產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)，具有明顯優(yōu)勢(shì)。內(nèi)地發(fā)的公募REITs，底層資產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)園，兩者的概念完全不同，但是也有相互的聯(lián)系。這是招商蛇口打造的兩個(gè)輕、重資產(chǎn)結(jié)合的平臺(tái)，沒(méi)有沖突，反而是互補(bǔ)的。

??內(nèi)地公募REITs發(fā)行到現(xiàn)在漲幅超過(guò)40%，這也看出內(nèi)地市場(chǎng)這一塊是蒼白的，招商蛇口在這一波拔得了頭籌，讓市場(chǎng)看到了REITs的魅力。香港的房托發(fā)行時(shí)是香港市場(chǎng)有超過(guò)6年沒(méi)有發(fā)行類似產(chǎn)品，也給了市場(chǎng)很好的提振。

??接下來(lái)，大家肯定會(huì)看到，內(nèi)地和香港會(huì)不斷推出支持REITs的政策，這類政策能讓投資者更加了解產(chǎn)品的成熟度和市場(chǎng)監(jiān)管的配合，助力這兩個(gè)產(chǎn)品在市場(chǎng)上做大做強(qiáng)。

??投資者提問(wèn)：疫情暴發(fā)及外圍經(jīng)濟(jì)疲弱，將如何影響今年深圳寫字樓租金的走勢(shì)？

??公司高層：2021年，新冠疫情不斷反復(fù)，雖然內(nèi)地整體可控，但由于病毒不斷變異，也存在零星暴發(fā)，這種不確定性，也的確沖擊著市場(chǎng)。2021年，在深圳有數(shù)個(gè)新商業(yè)入市，都在非核心商業(yè)區(qū)，對(duì)整體市場(chǎng)沒(méi)有明顯沖擊，同時(shí)，深圳人口是持續(xù)流入，有很強(qiáng)的發(fā)展預(yù)期，為全市零售商業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，租戶對(duì)零售物業(yè)市場(chǎng)信心也進(jìn)一步轉(zhuǎn)好，空置率下降，租金增長(zhǎng)。到2025年，也使“十四五”末，深圳的存量房競(jìng)爭(zhēng)會(huì)進(jìn)一步加劇，雖然多數(shù)寫字樓位于新商務(wù)區(qū)，不在核心區(qū)，也會(huì)對(duì)成熟商業(yè)區(qū)造成沖擊。與此同時(shí)，由于消費(fèi)升級(jí)仍是主旋律，未來(lái)整體零售商業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)定。

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