??即便在疫情等諸多不利因素影響下，招商局商業(yè)房托基金在2021年的業(yè)績依然可圈可點。

??3月23日上午，招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金（下簡稱“招商房托”）聯(lián)合深圳、香港兩處辦公地于線上舉行2021年業(yè)績發(fā)布會，董事會主席兼非執(zhí)行董事黃均隆、財務(wù)總監(jiān)張喆、執(zhí)行董事郭瑾等公司管理層公布報告期內(nèi)業(yè)績表現(xiàn)，并回答投資者和媒體提問。

??截至2021年12月31日止，招商房托的收益總額為人民幣4.328億元，同比增長16.9%；物業(yè)收入凈額為3.2億元，同比增長16.9%；可分派收入為1.7億元，同比增長4.8%。2021年，招商房托的總借款凈額為人民幣22.099億元，資本負債率為29.2%，遠遠低于《房地產(chǎn)投資信托基金守則》（REIT Code）要求的50%上限，這意味著該房托基金日后在物色收購新物業(yè)時將有充足的融資空間。

??與此同時，獨立物業(yè)估值師及招商局商業(yè)房托基金的總估值師戴德梁行有限公司對招商房托的物業(yè)進行了重新估值。物業(yè)組合的市值由2020年12月31日的人民幣66.44億元增加至2021年12月31日的人民幣67.46億元。

??就管理層如何看待股價長遠表現(xiàn)的問題，黃均隆表示，房托管理人旨在向基金單位持有人提供穩(wěn)定分派、長期可持續(xù)的分派增長及提升招商房托基金物業(yè)的價值，這一點招商房托上市三年來都做到了。

??業(yè)績向好

??郭瑾列出招商房托在2021年的重要指標。

??一、本次每基金單位分派0.1502港元。按2021年12月31日基金單位收市價2.61港元計算，2021年的年化承諾分派率為9.7%。

??二、2021年度總收入人民幣4.33億元，其中租金收入人民幣3.74億元。

??三、2021年度可供分派收入總額人民幣1.7億元，并保持100%派息率。

??四、于2021年12月31日，投資物業(yè)估值為人民幣67.46億元，較2020年的人民幣66.44億元，增加了1.02億元。

??五、截至2021年12月31日，有息負債率為29.2%，遠遠低于《房地產(chǎn)投資信托基金守則》（REIT Code）要求的50%的上限。

??“2021年，招商房托租金收入較2020年相比，增加了20%?！惫诎l(fā)言時介紹，這在疫情之下是非常不容易的成績。

??招商房托2021年業(yè)績報告顯示，整體物業(yè)組合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年12月31日的87.7%，升幅為3.4個百分點。其中，寫字樓的平均出租率由2020年12月31日的82.2%上升至2021年12月31日的86.9%，升幅為4.7個百分點?；▓@城的出租率則出現(xiàn)輕微的下跌。

??零售物業(yè)市場方面，郭瑾表示，去年，深圳全市零售物業(yè)租金提升4%，在南山區(qū)，空置率下降1.3%，租金有11%的增長。到今年，由于深圳和香港的疫情出現(xiàn)大幅反彈，我們對零售物業(yè)市場方面的趨勢還有待進一步確認。

??在租約管理方面，郭瑾表示，今年租約到期的比例有所攀升，主要因為租賃合同大多數(shù)是兩到三年的租約。疫情影響下，大多租戶傾向于短期租約。運營團隊已經(jīng)對租約體現(xiàn)進行分析，做了復(fù)盤。招商局商業(yè)房托也在提前蓄客，今年的目標是出租率不會有大幅下降，甚至希望有提升。

??在他看來，2021年，深圳的市場環(huán)境還是不錯的?！吧钲谌ツ闓DP增長了6.7%，首次突破3萬億元。因此，全市寫字樓表現(xiàn)穩(wěn)定，TMT租戶提振作用是非常明顯。南山區(qū)甲級寫字樓空置率由2020年的33.8%下降了12.5%，2021年是21%左右，而且租金也有一個3%的增長?！?/p>

??在談到疫情反復(fù)是否影響房托旗下的寫字樓出租率以及平均租金時，郭瑾表示，在過去一年的經(jīng)營中，有些租戶因為疫情的原因、經(jīng)營的問題均有退出。但招商局商業(yè)房托保持了出租率，甚至有了提升。

??“形勢嚴峻，但充滿信心”

??展望2022年，郭瑾表示，在戰(zhàn)爭、疫情、國際關(guān)系等風險疊加下，2022年或許會比2021年的市場環(huán)境更加復(fù)雜?！皹酚^的地方也有，內(nèi)地相較其他地區(qū)是安全的。中國2022年經(jīng)濟增速目標5.5%左右，堅持‘穩(wěn)’字當頭，穩(wěn)中求進?！?/p>

??在郭瑾看來，可能整體形勢會更加嚴峻，但招商局商業(yè)房托的物業(yè)還有提升的空間?！按罅啃略鑫飿I(yè)供應(yīng)將為市場帶來一定壓力，管理人將與優(yōu)秀的運營團隊緊密合作，通過專業(yè)運營管理，實現(xiàn)房托基金穩(wěn)定發(fā)展，為基金持有人創(chuàng)造收益?！?/p>

??黃均隆也在發(fā)言中表示，對招商房托旗下的物業(yè)組合，升值潛力，與深圳的房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展充滿信心。

??他認為，中國經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定向好，加上招商蛇口去年定下的雙百戰(zhàn)略，既在“十四五”規(guī)劃期末實現(xiàn)管理100個購物中心和核心地段的寫字樓，年營收100億元的目標，這同樣將給招商房托物業(yè)組合的增長帶來有利影響。

??“香港特區(qū)政府最新一份施政報告提出配合‘十四五’規(guī)劃綱要提出的支持香港繼續(xù)推進與內(nèi)地金融市場互聯(lián)互通，打造大灣區(qū)綠色金融中心等指引，港股將研究提升發(fā)行及交易人民幣證券產(chǎn)品，允許以人民幣計價等措施，對此后香港REITs加入有巨大作用。銀保監(jiān)會也表示將加強與香港金融監(jiān)管部門的溝通協(xié)作，支持香港金融市場健康發(fā)展?！秉S均隆還表示，目前招商房托的五項物業(yè)均位于深圳成熟發(fā)展地段，深圳商業(yè)持續(xù)高度發(fā)展，預(yù)料在2035年深圳人均地區(qū)生產(chǎn)總值較2020年的基礎(chǔ)上上升一倍，深圳的寫字樓存量方面預(yù)料到2025年也會實現(xiàn)翻倍。由于消費升級，預(yù)期未來整體零售商場市場表現(xiàn)穩(wěn)定。

??業(yè)績會最后的提問環(huán)節(jié)，黃均隆回答了關(guān)于股價長遠表現(xiàn)的問題，首先，房托管理人旨在向基金單位持有人提供穩(wěn)定分派、長期可持續(xù)的分派增長及提升招商房托基金物業(yè)的價值，這一點招商房托上市三年來都做到了。其次，影響股市波動的因素很多，難以掌握，招商局商業(yè)房托也不能預(yù)測，管理人能夠做的就是繼續(xù)做好自身的業(yè)務(wù)和工作，朝著提升物業(yè)價值的目標不斷努力。

??目前，有不少的政策法規(guī)積極推動REITs市場的發(fā)展，相信在不久的將來將會形成一個趨勢，而招商房托就具有顯著的先發(fā)優(yōu)勢。

??以下為招商局商業(yè)房托2021年全年業(yè)績發(fā)布會問答環(huán)節(jié)實錄：

??投資者提問：早前，全球股市大幅波動，港股曾跌破2萬點，招商房托股價在那段時間并沒有太大波動。后期，股市反彈，招商房托股價同樣波動不大，請問管理層如何看待股價長遠表現(xiàn)？

??公司高層：首先，房托管理人旨在向基金單位持有人提供穩(wěn)定分派、長期可持續(xù)的分派增長及提升招商房托基金物業(yè)的價值，這一點招商房托上市三年來都做到了。其次，影響股市波動的因素很多，難以掌握，招商局商業(yè)房托也不能預(yù)測，管理人能夠做的就是繼續(xù)做好自身的業(yè)務(wù)和工作，朝著提升物業(yè)價值的目標不斷努力。

??目前，有不少的政策法規(guī)積極推動REITs市場的發(fā)展，相信在不久的將來將會形成一個趨勢，而招商房托就具有顯著的先發(fā)優(yōu)勢。

??投資者提問：疫情持續(xù)反復(fù)，有沒有影響招商房托旗下物業(yè)出租率和平均租金？

??公司高層：我的回答是“有”和“沒有”。首先，在過去一年的經(jīng)營中，的確有一些租戶因為疫情和經(jīng)營等問題退出。但是從數(shù)字來看，在過去一年，物業(yè)出租率和出租單價并沒有下降，甚至還有一定程度的提升。所以，我認為，疫情對招商房托旗下物業(yè)沒有負面影響，反而起到了正面的作用。

??去年，招商房托旗下寫字樓的平均出租率由2020年12月31日的82.2%上升至2021年12月31日的86.9%，升幅為4.7個百分點，租金也漲了3%~15%。零售物業(yè)方面，出租率也保持穩(wěn)定，在90%左右，租金上升6%。

??投資者提問：房托正在進行各個項目的升級改造，這需要不少資金，請問房托有沒有詳細的融資計劃？

??公司高層：截至2021年12月31日，招商房托的有息負債率是29.2%，遠低于《房地產(chǎn)投資信托基金守則》（REIT Code）要求的50%的上限，這意味著該房托基金日后在物色收購新物業(yè)時將有充足的融資空間。

??今年，我們的相關(guān)財務(wù)也會積極工作，憑借我們資產(chǎn)的優(yōu)勢，對融資進行進一步的安排。我們也會通過分散相關(guān)貸款年期，鎖定低息環(huán)境，整體優(yōu)化資產(chǎn)和債務(wù)結(jié)構(gòu)，在滿足用款、用資的需求下，積極與銀行和機構(gòu)溝通，讓招商房托爭取到更好的條件，有更好的抵御風險的能力。

??投資者提問：疫情反復(fù)，不少企業(yè)都讓員工居家辦公，是否有因此削減辦公室面積？

??公司高層：到現(xiàn)在為止，還沒有發(fā)現(xiàn)上述情況。于報告期內(nèi)，招商房托旗下寫字樓的平均出租率由2020年12月31日的82.2%上升至2021年12月31日的86.9%。這也是由于我們做了一些靈活的策略，提升了服務(wù)。

??新時代廣場租金穩(wěn)步提升，租金從人民幣174.6元/平方米/月提升到179.4元/平方米/月，漲幅3%，2021年出租率91.9%。科技大廈，因為我們有一個重大租戶——深圳市前海蛇口自貿(mào)區(qū)醫(yī)院，他整租了這棟樓，所以出租率是100%的狀態(tài)。

??另一方面，現(xiàn)在所說的靈活辦公，與其說是一種趨勢，不如說是一種現(xiàn)象。因為，疫情反復(fù)是一個過程，居家辦公只是一個暫時的行為，公司還是會有固定的辦公場所，依然會給在家辦公的員工留有工位。

??我們相信在國家積極推動動態(tài)清零的政策下，全國人民將回到疫情前的景象，這將會推動對寫字樓的需求和寫字樓的出租率。

??投資者提問：中國房地產(chǎn)企業(yè)頻頻暴雷，令房地產(chǎn)市場陷入低谷，這影響是否也會牽涉房托呢？

??公司高層：我國對房地產(chǎn)一直提倡“房住不炒”“因城施策”的政策，這些政策對整個行業(yè)長期的健康發(fā)展是有利的。在這個過程中，不同的參與主體呈現(xiàn)出不同的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的暴雷恰恰反映了不同房企團隊的能力、資產(chǎn)的布局、戰(zhàn)略選擇。在大浪淘沙中，才體現(xiàn)出企業(yè)的能力和實力。

??對于招商房托來講，本身有對資產(chǎn)的選擇和資本結(jié)構(gòu)有明確的約定，目前項目所處的位置以及資產(chǎn)質(zhì)量是最佳的，今年的業(yè)績也是呈現(xiàn)這樣的結(jié)果，項目租金在逆勢增長將近20%。

??所以這也體現(xiàn)了我們資產(chǎn)的質(zhì)量，以及團隊在外圍環(huán)境壓力下的實力。總體來說，整個行業(yè)環(huán)境更有利于REITs未來的發(fā)展，因為REITs這個工具有利于未來房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，并提供重要的支持和方向。

??投資者提問：“十四五”規(guī)劃綱要提出的支持香港繼續(xù)推進與內(nèi)地金融市場互聯(lián)互通，打造大灣區(qū)綠色金融中心等指引，這對房托有何利好？

??公司高層：中央政府非常支持香港，也非常支持金融市場，這些政策對促進大灣區(qū)和香港的融合有非常好的作用。我們的五個物業(yè)都在大灣區(qū)的龍頭城市，是這一系列政策的最大受益者。深圳是全國吸引人口流入最多的城市，也是最年輕的城市。做商業(yè)地產(chǎn)，人的因素是最重要的，這也對我們是有利的。

??投資者提問：招商房托在上市時，已經(jīng)披露有三項位于蛇口的新物業(yè)，并有望在未來數(shù)年逐步注入，請問有相應(yīng)的時間表嗎？

??公司高層：2021年招商蛇口已夯實整個招商商管團隊，主要集中在運營和籌開能力方面，現(xiàn)在招商商管正不斷提升盈利能力、尋找新投資機會擇機補充招商房托。待持有物業(yè)成熟時，會擇機注入招商房托。

??投資者提問：招商蛇口推出了公募REITs，與招商房托兩者之間是什么關(guān)系？會影響公司對房托的支持嗎？

??公司高層：招商房托的底層資產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)，具有明顯優(yōu)勢。內(nèi)地發(fā)的公募REITs，底層資產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)園，兩者的概念完全不同，但是也有相互的聯(lián)系。這是招商蛇口打造的兩個輕、重資產(chǎn)結(jié)合的平臺，沒有沖突，反而是互補的。

??內(nèi)地公募REITs發(fā)行到現(xiàn)在漲幅超過40%，這也看出內(nèi)地市場這一塊是蒼白的，招商蛇口在這一波拔得了頭籌，讓市場看到了REITs的魅力。香港的房托發(fā)行時是香港市場有超過6年沒有發(fā)行類似產(chǎn)品，也給了市場很好的提振。

??接下來，大家肯定會看到，內(nèi)地和香港會不斷推出支持REITs的政策，這類政策能讓投資者更加了解產(chǎn)品的成熟度和市場監(jiān)管的配合，助力這兩個產(chǎn)品在市場上做大做強。

??投資者提問：疫情暴發(fā)及外圍經(jīng)濟疲弱，將如何影響今年深圳寫字樓租金的走勢？

??公司高層：2021年，新冠疫情不斷反復(fù)，雖然內(nèi)地整體可控，但由于病毒不斷變異，也存在零星暴發(fā)，這種不確定性，也的確沖擊著市場。2021年，在深圳有數(shù)個新商業(yè)入市，都在非核心商業(yè)區(qū)，對整體市場沒有明顯沖擊，同時，深圳人口是持續(xù)流入，有很強的發(fā)展預(yù)期，為全市零售商業(yè)打下了堅實基礎(chǔ)，租戶對零售物業(yè)市場信心也進一步轉(zhuǎn)好，空置率下降，租金增長。到2025年，也使“十四五”末，深圳的存量房競爭會進一步加劇，雖然多數(shù)寫字樓位于新商務(wù)區(qū)，不在核心區(qū)，也會對成熟商業(yè)區(qū)造成沖擊。與此同時，由于消費升級仍是主旋律，未來整體零售商業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)定。

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