本次調(diào)研專題會由北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長、北大光華中國REITs研究中心執(zhí)行主任張崢帶隊，北大光華-中國REITs先鋒項目學(xué)員等50余人走進招商蛇口，與招商房托管理人代表、招商蛇口資管中心總經(jīng)理余志良，招商房托執(zhí)行董事郭瑾，營運管理人代表、招商蛇口資管中心副總經(jīng)理、招商蛇口企管公司總經(jīng)理高惠民等就招商房托的上市歷程及資產(chǎn)情況進行了深入交流，并實地參觀考察了在管項目。

招商房托的綜合運營實力獲北大光華-中國REITs先鋒項目組認可，被贊賞為中國公募REITs的長足發(fā)展帶來了優(yōu)秀的先行示范。研究表明，招商房托的資產(chǎn)素質(zhì)、運營能力、改造提升的決心以及明確的發(fā)展方向是其逆勢取得耀眼成績的原因。

業(yè)績穩(wěn)中有進，年收益率9.6%

本次會議也是招商房托2020年業(yè)績公告后首次召開的公開交流會。

招商房托初始物業(yè)資產(chǎn)組合由位于深圳的五處優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)組成，分別是甲級寫字樓新時代廣場、購物中心花園城，以及科技大廈、科技大廈二期、數(shù)碼大廈3處寫字樓綜合體，它們均位于招商蛇口（001979.SZ）的大本營——深圳蛇口。深圳作為粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展的核心引擎城市，區(qū)位條件優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實，能為五項物業(yè)帶來巨大的未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2020年是全球都在面對的極為特殊的一年，招商房托以出色業(yè)績表現(xiàn)沖破疫情影響為基金市場帶來驚喜。據(jù)招商房托2020年年度業(yè)績公告，房托總體資產(chǎn)估值逆市攀升，從2019年末的66.09億元人民幣升至2020年末的66.44億元人民幣，上升3,500萬元。2020年全年，房托實現(xiàn)收益總額為人民幣3.7億元，連同每基金單位中期分派8.09港仙，報告年度的每基金單位分派總額為23.60港仙，按2020年12月31日基金單位收市價2.45港元計算，分派收益率為9.6%，并保持100%的分派比率。

雖然疫情給資產(chǎn)運營管理帶來嚴峻考驗，但招商房托管理團隊憑借豐富的運營經(jīng)驗，在物業(yè)組合的出租率和租金單價方面均表現(xiàn)穩(wěn)健，并成功吸引到大型戰(zhàn)略租戶進駐。通過調(diào)整內(nèi)部租戶結(jié)構(gòu)，2020年租金單價基本與2019年租金單價持平；物業(yè)組合的整體出租率在動蕩的市場經(jīng)濟環(huán)境下抗震較強，2020年維持在84.3%，2019年則為88%。隨著宏觀經(jīng)濟形勢的逐漸回暖，出租率和出租單價應(yīng)會隨之改善，在未來可以創(chuàng)造更優(yōu)異的業(yè)績表現(xiàn)。

截至目前，港股市場共有11只REITs，上市僅一年多的招商房托無疑還是REITs新人，自去年9月底至今，招商房托的股價已上漲超過25%，相信未來會取得更好的表現(xiàn)。招商房托管理團隊表示未來將圍繞資產(chǎn)規(guī)模、市值、市凈率、流通性等核心指標持續(xù)優(yōu)化。

“改造+注入”雙輪驅(qū)動，地鐵12號線開通紅利可期

自承擔管理物業(yè)的責任以來，招商房托持續(xù)尋求資產(chǎn)提升的機會。

招商房托正在推進總投入3.99億元的存量物業(yè)改造提升計劃，該改造提升計劃將在保留物業(yè)原有設(shè)計的經(jīng)典元素的基礎(chǔ)上，通過加入現(xiàn)代化設(shè)計和智能技術(shù)來提升物業(yè)的整體品質(zhì)和特色，以增強其市場競爭力。

目前，新時代廣場和數(shù)碼大廈的樣板層均已完成裝修，開放參觀后備受市場贊譽；花園城購物中心的升級區(qū)域已于2020年第四季度完成裝修改造并投入試運營，客流量已基本恢復(fù)至往年正常水平，出租率大幅提高至91.5%，升級改造卓有成效。

同時，深圳地鐵12號線即將于2022年正式開通，而招商房托當前的5處物業(yè)均沿線布局，隨著12號線開通將與現(xiàn)有的地鐵2號線形成雙地鐵格局，地段價值將進一步凸顯。

據(jù)介紹，上述近4億元的升級改造計劃正在順利推進，預(yù)計在12號線開通之前全部完工。升級改造疊加地鐵紅利，出租收益提升及資產(chǎn)增值可期。

除了存量物業(yè)的改造提升，招商房托背靠招商蛇口（001979.SZ），具備做大做強的天然優(yōu)勢。

招商蛇口（001979.SZ）在全國擁有土儲超過3,000萬平方米，僅在深圳就擁有近1,000萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲備，大多位于城市核心或未來高增長區(qū)域。可供選擇注入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)非常多。近日招商蛇口在投資者交流會上透露，已將園區(qū)和商業(yè)發(fā)展列入公司成長型業(yè)務(wù)，從資源上、戰(zhàn)略上更加重視，成為招商蛇口綜合發(fā)展的重要引擎。

未來，招商房托將尋找時機注入潛在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以擴大投資組合，實現(xiàn)區(qū)域及物業(yè)業(yè)態(tài)上的均衡。

具體而言，將積極拓展北京、上海一線城市并在適當時機進入強二線城市以尋求投資組合于區(qū)域上的平衡。另外，鑒于國內(nèi)消費力不斷增強的趨勢及其為國內(nèi)零售商業(yè)帶來的發(fā)展?jié)撃?，招商房托也將加大對零售商業(yè)項目的投入，以使投資組合中寫字樓與零售的業(yè)態(tài)比例更趨向均衡。

從行業(yè)環(huán)境來看，近期修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》放寬了借款上限，房托基金的借款限額由資產(chǎn)總值的45%提高至50%，對于招商房托而言，利好優(yōu)質(zhì)新資產(chǎn)的注入。

招商房托正迎來獲取優(yōu)質(zhì)及價格合適項目的好時機，增長動能全面釋放即將到來。

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