上市房企測(cè)評(píng)揭曉:去年估值整體下降萬科恒大碧桂園位列前三

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-28 22:38

5月26日，“2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在上海舉行。與去年的測(cè)評(píng)結(jié)果相比，前十企業(yè)整體沒有變化，僅排名出現(xiàn)微調(diào)，其中萬科位列第一，緊隨其后的是中國(guó)恒大和碧桂園。

據(jù)了解，此次是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第13年發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究成果。本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計(jì)共202家。

上市房企估值整體下降，營(yíng)收、凈利實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)

測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，在資本市場(chǎng)方面，上市房企估值整體向下調(diào)整。2019年，A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于港股內(nèi)房股板塊，這是因?yàn)橄愀凵鲜械牡禺a(chǎn)股大部分是龍頭房企，當(dāng)前市場(chǎng)向頭部集中的趨勢(shì)加速，資金更青睞龍頭房企。

從估值來看，近兩年，滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市凈率有所下降，依次為8.19倍、0.85倍，滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

從長(zhǎng)期償債能力看，截至2019年末，上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為69.96%，較2018年上升1.87個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率均值為95.77%，較2018年末上升3.25個(gè)百分點(diǎn)。而從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布上看，2019年約25%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于60%，約16%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于60%和70%之間，約26%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于70%和80%之間，約27%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于80%和90%之間，另外6%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于90%。

與此同時(shí)，2019年上市房企營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。而從成長(zhǎng)能力指標(biāo)看，上市房企差異較大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，52%的企業(yè)處于增收又增利的區(qū)間；22%的企業(yè)處于增收不增利的區(qū)間；11%的企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)較快，收入出現(xiàn)下降；15%的企業(yè)處于低速增長(zhǎng)區(qū)間。

報(bào)告顯示，從經(jīng)營(yíng)效率看，2019年上市房企運(yùn)營(yíng)效率基本穩(wěn)定，存貨規(guī)模溫和增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，上市房企存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.33、0.28和0.20，較上年數(shù)據(jù)略有小幅下降；同時(shí)，上市房企存貨總計(jì)13.99萬億元，其中存貨超過1000億元的有33家，超過3000億元的有10家。

多數(shù)上市房企堅(jiān)持主業(yè)深耕，多元布局垂直下沉

據(jù)悉，在發(fā)布上述核心測(cè)評(píng)指標(biāo)的同時(shí)，此次測(cè)評(píng)研究報(bào)告還公布了“2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜”，其中，萬科、中國(guó)恒大、碧桂園分列前三。此外，融創(chuàng)中國(guó)排名提升較大，位列第四；中國(guó)海外發(fā)展排名與上年一致，位列第五；保利地產(chǎn)排名下降兩位，排名第六。華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股和富力地產(chǎn)分列第七至第十位。

測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，多數(shù)上市房企仍繼續(xù)堅(jiān)持主業(yè)深耕，大多數(shù)上市房企第一主營(yíng)業(yè)務(wù)依舊為房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占到總營(yíng)業(yè)收入七成以上的上市房企數(shù)量，合計(jì)占比達(dá)到約65%。

從戰(zhàn)略趨勢(shì)來看，上市房企多圍繞“1+X”，即聚焦主業(yè)，多元業(yè)務(wù)協(xié)同的方向發(fā)展，更加重視集團(tuán)健康、可持續(xù)發(fā)展，針對(duì)多元業(yè)務(wù)的布局更加審慎，“增利潤(rùn)，降負(fù)債”受到上市房企的關(guān)注。

測(cè)評(píng)研究報(bào)告稱，在多元業(yè)務(wù)方面，上市房企進(jìn)軍方向多數(shù)以圍繞房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)為主。其中，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，而酒店、裝修、文旅城運(yùn)營(yíng)、園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，上市房企布局較少，規(guī)模有待增長(zhǎng)。總體來看，上市房企的多元業(yè)務(wù)正在不斷垂直下沉。