沈晉初與觀點(diǎn)面對面：ESR的物流天平

來源：智能家居時(shí)間：2020-11-23 08:00

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 剛從深圳回到上海，出現(xiàn)在視頻那一端的ESR聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官沈晉初，看起來精神很不錯(cuò)，與他的初次見面以這種特殊方式進(jìn)行。

說起國內(nèi)物流近況，不得不提及每年一度的“雙11”，百度輸入“雙11戰(zhàn)績”，會出現(xiàn)“天貓半小時(shí)成交額突破3723億元”等詞條，再一次顯現(xiàn)國內(nèi)購買力和消費(fèi)需求的旺盛，同樣帶給物流地產(chǎn)很大的商機(jī)和想象空間。

2009年第一次“雙11”似乎離我們還不久遠(yuǎn)，如今時(shí)過境遷，線上消費(fèi)一再帶動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)的演變。早在2011年，沈晉初創(chuàng)辦的易商集團(tuán)就瞄準(zhǔn)了電商物流市場。

五年后，亞洲兩大物流地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主和運(yùn)營商——易商集團(tuán)與紅木集團(tuán)宣布合并為ESR（前稱易商紅木集團(tuán)），成為今天亞洲區(qū)域最大的物流地產(chǎn)平臺之一。

彼時(shí)對于雙方的合作前景，沈晉初寄予了厚望。

2019年底，ESR成功上市，以18億美元首次公開發(fā)售為香港聯(lián)交所于2019年的第三大集資金額，更加是香港過去五年內(nèi)最大型的房地產(chǎn)企業(yè)上市項(xiàng)目。踏上更大的國際資本平臺，ESR繼續(xù)積極發(fā)展國內(nèi)甚至亞洲的物流地產(chǎn)行業(yè)，而在港交所敲鐘則被市場看作是敲響物流地產(chǎn)爭霸賽的鐘聲。

畢竟國內(nèi)傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)企業(yè)完成上市的不多，在ESR上市前三年時(shí)間里，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上沉寂了許久，以京東為代表的電商物流逐漸抬頭。

2020年11月1日，正值ESR港股上市一周年，對市場來說，它是既陌生又熟悉的存在。

在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)，沈晉初表現(xiàn)得更為沉穩(wěn)，這是從事物流行業(yè)20余年積累下來的底蘊(yùn)，并以自身專業(yè)視角，道出了物流地產(chǎn)行業(yè)及ESR發(fā)展的內(nèi)在邏輯。

他對ESR的期許更偏向長期主義，持有更為理性的看法：“企業(yè)做的時(shí)間更久，比做大規(guī)模要來得更重要?！?/p>

兩個(gè)機(jī)會與平衡木

“去年的形勢也有很多變化?！睂ＴL伊始，沈晉初便破題而說。

事實(shí)上，自2003年普洛斯進(jìn)入中國，“物流地產(chǎn)”概念迅速走紅，直到近幾年，國內(nèi)物流地產(chǎn)的半壁江山依然由外資企業(yè)占據(jù)。由創(chuàng)立易商、爾后ESR的上市，沈晉初并不認(rèn)為這是一步險(xiǎn)棋。

“這個(gè)過程不能說很冒險(xiǎn)，至少我覺得還好，都是自然的發(fā)展。ESR一路推進(jìn)，在國內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)地位逐步穩(wěn)固，也成為了專注亞太市場的第一大平臺，現(xiàn)在投資人和市場對我們的期望越來越大。”

他指出，對于物流地產(chǎn)行業(yè)過去十年的發(fā)展，ESR趕上了兩個(gè)主要的發(fā)展機(jī)會，一是電商和物流供應(yīng)鏈體系的拓展和重建；二是國內(nèi)從存量逐步轉(zhuǎn)向增量市場的過程。這些趨勢成為了ESR高速發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。

隨著后疫情時(shí)代來臨，對高標(biāo)倉儲和物流運(yùn)輸需求提出了更高要求，基于傳統(tǒng)倉儲供給過剩的現(xiàn)狀，沈晉初分析，電商的發(fā)展使得供應(yīng)鏈體系進(jìn)一步拓展，得益于技術(shù)和消費(fèi)模式的提升，對原有物流設(shè)施的更新改造提出更高的重建需求。

若從增量和存量的角度來看，ESR對輕重資產(chǎn)的選擇上有自己的考量。任何一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的分支市場都是從增量市場到增量和存量市場并舉，再到最終形成存量市場的過程，整個(gè)資產(chǎn)管理規(guī)模和管理方式也會是一個(gè)從重變輕的過程。

“2014年或2015年之前，我們還是一個(gè)重資產(chǎn)模式，即物流地產(chǎn)開發(fā)商的角色，如今成為亞洲物流地產(chǎn)前幾名的資產(chǎn)管理方，建立并發(fā)展壯大基金管理業(yè)務(wù)，在這個(gè)過程中間我們也在尋求平衡?！鄙驎x初表示。

他加重了語氣，ESR上市以后的業(yè)務(wù)取向和目標(biāo)就是要做到平衡，不僅是輕重資產(chǎn)的平衡，更是自身規(guī)模和速度與回報(bào)率之間的平衡、回報(bào)率與回報(bào)周期的平衡、對短期風(fēng)險(xiǎn)和長期效益增長之間的平衡等。

這就好比走在平衡木上，要取得平衡必需上佳的功力。因此，在做大ESR的資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，沈晉初更看重持有的資產(chǎn)質(zhì)量帶來的長期回報(bào)效益。

在他看來，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)在于能抓住市場機(jī)會；輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)同樣是一種較優(yōu)的商業(yè)模式，尤其是在追求穩(wěn)定的發(fā)展和提高回報(bào)率方面。

穩(wěn)健但不失進(jìn)取

年初至今，ESR的股價(jià)漲幅近45%，股價(jià)的上漲反映了物流地產(chǎn)行業(yè)在疫情下的防御性特征甚至增長潛力，以及資本市場對公司亮麗業(yè)績的肯定。

“我們對市值沒有什么刻意管理”，沈晉初是務(wù)實(shí)的那一派，他最關(guān)心的依然是資產(chǎn)管理規(guī)模和資產(chǎn)回報(bào)率，這是長期追求的目標(biāo)。

作為一個(gè)資產(chǎn)管理者的角度來看，沈晉初指出，企業(yè)做的時(shí)間更久比做更大的規(guī)模要來得更重要。至于ESR上市一周年的表現(xiàn)，在疫情突發(fā)的情況下公司業(yè)務(wù)的表現(xiàn)仍然總體符合管理層的預(yù)期。

對于未來物流地產(chǎn)的市場競爭格局的看法，沈晉初表示，態(tài)勢依舊不變，會是一種持續(xù)的狀態(tài)。

但同時(shí)，他也提及，物流地產(chǎn)行業(yè)還是比較穩(wěn)定的，這個(gè)行業(yè)的發(fā)展模式早在過去二三十年就已經(jīng)出現(xiàn)并形成，不會在短期內(nèi)出現(xiàn)顛覆或洗牌的狀況。因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)行業(yè)本身需要持續(xù)積累，更多會是一種長期的競爭和成長。

直到現(xiàn)在，物流地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)的分支，其穩(wěn)定且較高的收益率備受市場矚目，數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)一線及強(qiáng)一線省會城市的物流地產(chǎn)收益率基本會達(dá)到7%以上。ESR上市之后，是否會以規(guī)模擴(kuò)張來獲得更多收益？沈晉初給出的答案是“否”。

“我不太希望以擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)的方式來增加規(guī)模，不可否認(rèn)，任何一家上市公司都會有短期壓力，我們會給予投資人我們認(rèn)為合理的預(yù)期，肯定是做好資產(chǎn)質(zhì)量的同時(shí)繼續(xù)做大資產(chǎn)規(guī)模?！?/p>

他笑稱，如果要形容ESR現(xiàn)在處于什么階段，用一個(gè)矛盾的話來說，我們穩(wěn)健但不失進(jìn)取。

從目前來看，國內(nèi)土地市場仍以住宅和商業(yè)用地為主，物流地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)獲取土地的機(jī)會較少，開發(fā)成本也在提升，因此在與內(nèi)地房企合作或?qū)ν惺詹①彿矫?，沈晉初表示，ESR完全持開放的態(tài)度，主要還是看機(jī)會。

上市一周年

作為企業(yè)的“一把手”，尤其是ESR在海外和國內(nèi)資產(chǎn)比重分布為3:1，如何規(guī)劃平衡好時(shí)間？

“我超過一半的時(shí)間還是在看中國的項(xiàng)目，大概30%時(shí)間會花在集團(tuán)層面，40%-50%的時(shí)間是在看中國的業(yè)務(wù)發(fā)展。特別是這半年，我基本上都待在國內(nèi)。”沈晉初回答。

今年作為ESR上市的第一年，從團(tuán)隊(duì)的基因和發(fā)展規(guī)劃出發(fā)，他對于公司亞太地區(qū)的業(yè)務(wù)成長方式和目標(biāo)非常清晰——穩(wěn)定地以規(guī)?；男问絹砉芾砩逃没蛭锪鞯禺a(chǎn)。

就國內(nèi)發(fā)展而言， ESR在國內(nèi)物流地產(chǎn)的布局也有不少動(dòng)作，先是年初與GIC出資5億美元成立合資公司；爾后又收購江蘇核心地區(qū)的3個(gè)物業(yè)項(xiàng)目全部股權(quán)，總建筑面積約34萬平方米；與宏利組成新合資企業(yè)，以人民幣17億元收購集團(tuán)與PGGM旗下資產(chǎn)組合。

截至今年6月底，ESR的物業(yè)組合里擁有營運(yùn)及開發(fā)中項(xiàng)目的總建面為1870萬平方米，物業(yè)項(xiàng)目超過300個(gè)，60%客戶為電商及第三方物流企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目儲備超過1530萬平方米，土地儲備超過380萬平方米，總資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到265億美元，按年增長31%。

另據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，ESR于中國地區(qū)持有的資產(chǎn)總建筑面積超過690萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模逾48億美元，布局滲透華東、華北、華南和中西區(qū)，在大上海、大北京和大廣州地區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目儲備排名第一，也是電商企業(yè)的最大業(yè)主。

盡管在大廣州地區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目儲備排名第一，ESR在珠三角的占有率還沒追上環(huán)渤海、長三角。

沈晉初稱，主要是因?yàn)橹槿堑馁Y本活躍程度、土地價(jià)格上漲導(dǎo)致新開發(fā)項(xiàng)目的成本的壓力上升等因素，但珠三角的需求非常旺盛，特別是大灣區(qū)規(guī)劃、一體化設(shè)想等。

提到今年六月正式出臺的海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案，他還透露，ESR對于任何一個(gè)省會城市都是密切關(guān)注的，海南包括?？诘瘸鞘校碴P(guān)注了有一段時(shí)間。

事實(shí)上，ESR目前的布局重心由中國延伸至亞太地區(qū)，中國以外的資產(chǎn)占據(jù)集團(tuán)管理規(guī)模的3/4，但沈晉初解釋道，海內(nèi)外的資產(chǎn)規(guī)模占比會是一個(gè)比較穩(wěn)定的比例，現(xiàn)在聚焦在亞洲地區(qū)如新加坡、日韓、澳大利亞、印度等。

此外，ESR的一大特色還在于海外團(tuán)隊(duì)本土化程度很高，基本上在各國的業(yè)務(wù)基于需求、客戶服務(wù)、溝通等實(shí)現(xiàn)完全本土化。特別是在上半年疫情較為嚴(yán)重的情況下，ESR的業(yè)務(wù)也是穩(wěn)健成長，本土化優(yōu)勢發(fā)揮了強(qiáng)勁作用，不但減弱了疫情影響，對未來的市場趨勢也有更好的掌握。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對ESR聯(lián)合創(chuàng)始人兼聯(lián)席首席執(zhí)行官沈晉初先生的專訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年11月1日是ESR上市一周年，怎么看待ESR以及過去物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r？

沈晉初：去年的形勢也是有許多變化的，包括今年是ESR上市的第一年，應(yīng)該來說，我們對于自己在亞太的業(yè)務(wù)成長的方式和目標(biāo)更加清晰，一是基于團(tuán)隊(duì)的DNA，另一個(gè)是基于業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃。

物流地產(chǎn)行業(yè)的特征，在過去十年或者未來十年，發(fā)展的動(dòng)力主要還是源于兩方面，一是電商和物流供應(yīng)鏈體系的拓展和重建；二是國內(nèi)從存量轉(zhuǎn)向增量市場的過程。

從ESR業(yè)務(wù)、物流地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來看，在過去十年時(shí)間，特別是亞洲的物流地產(chǎn)，我覺得我們趕上了兩個(gè)比較主要的發(fā)展機(jī)會。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：能具體說說您認(rèn)為的發(fā)展機(jī)會是什么嗎？以及ESR是如何把握機(jī)會的？

沈晉初：首先，在電商和物流供應(yīng)鏈體系拓展和重建這一方面，電商在2008年至2010年飛速發(fā)展進(jìn)而給中國的物流尤其是整個(gè)供應(yīng)鏈體系產(chǎn)生很大影響。

其次，技術(shù)對于原有的物流設(shè)施更新改造提出更高的重建需求，特別是30或50年前建立的物流設(shè)施，重建需求主要得益于技術(shù)和消費(fèi)模式的提升。

此外，在任何一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的分支市場都是從增量市場到增量和存量市場并舉，再到最終形成存量市場的過程，整個(gè)資產(chǎn)管理規(guī)模和管理方式會是一個(gè)從重變輕的過程。輕重資產(chǎn)模式的選擇僅僅是一個(gè)手段，而非目的。

重資產(chǎn)業(yè)務(wù)抓住市場的機(jī)會，而輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，對于穩(wěn)定的發(fā)展和提高回報(bào)率而言不失為一個(gè)不錯(cuò)的商業(yè)模式。

我們的目標(biāo)在最初成立時(shí)候就很清晰和明確，穩(wěn)定地以一個(gè)規(guī)?；男问絹砉芾砩逃玫禺a(chǎn)或物流地產(chǎn)。公司在2014或2015年之前還是一個(gè)重資產(chǎn)模式，即物流地產(chǎn)開發(fā)商的角色，如今成為亞洲排名前幾的物流地產(chǎn)資產(chǎn)管理方和建立并發(fā)展壯大基金管理業(yè)務(wù)，在市場變化和自身發(fā)展的過程中，其實(shí)是一個(gè)規(guī)模增長速度和回報(bào)率的平衡。

ESR上市以后的業(yè)務(wù)取向和目標(biāo)，就是要做到平衡，不僅是輕重資產(chǎn)的平衡，更是我們自身發(fā)展規(guī)模及速度與自身回報(bào)率的平衡。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體；今年以來環(huán)球股市波動(dòng)處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，今天（10月30日）ESR的股價(jià)到了23.7港元/股，年初至今漲了35.6%，您怎么看公司的市值管理？對公司股價(jià)表現(xiàn)滿意嗎？

沈晉初：從ESR去年到目前上市一周年這樣一個(gè)時(shí)間段來看，上半年遇到百年不遇的疫情，總體來講我們對市值沒有什么刻意的管理，當(dāng)然市值是很重要的方面，這是資本市場來評價(jià)ESR業(yè)務(wù)發(fā)展的一個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)。

其實(shí)我們最關(guān)心的，還是資產(chǎn)管理規(guī)模和資產(chǎn)回報(bào)率，這兩塊是長期追求的目標(biāo)。

當(dāng)然在不同的時(shí)間和階段或不同的國家，這兩方面可能會有一些矛盾，但從長期和作為一個(gè)資產(chǎn)管理者的角度來看，我覺得企業(yè)做的時(shí)間更久比做更大的規(guī)模要來得更重要。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：ESR的資本方介入比較深，是否會有資本壓力而迫于追求每年增長規(guī)模的量？考慮到復(fù)合增長的規(guī)模目標(biāo)等，這當(dāng)中會否有碰撞，如何做好平衡？

沈晉初：其實(shí)資本的本質(zhì)是追求回報(bào)率和回報(bào)周期的平衡，希望獲得長期的回報(bào)，對我們而言有兩個(gè)層面，一是基金層面，這一塊不涉及公司市值和股權(quán)，當(dāng)然會有一些關(guān)系，但我們的投資伙伴更注重資產(chǎn)的管理和持有資產(chǎn)所帶來的長期穩(wěn)定回報(bào)，市場契合度還是蠻高的，無論是新建的還是目前在管理的項(xiàng)目周期都比較長，投資人對ESR持有的資產(chǎn)也會看得比較長遠(yuǎn)一些。

另一個(gè)是上市公司層面對我們的影響，我們當(dāng)然希望公司市值和股價(jià)有增長，從我個(gè)人來講可能會看得更遠(yuǎn)，所以我們更多的是對短期的風(fēng)險(xiǎn)和長期效益增長做到平衡。

從發(fā)展的趨勢看，我不太希望以擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)的方式來增加規(guī)?；蚨唐趦?nèi)促使股價(jià)上升，任何的波動(dòng)讓市場去決定，這個(gè)我覺得是合理的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您也提到ESR不盲目做大規(guī)模，要做一個(gè)長期的企業(yè)。ESR若從易商成立算起也有近十年的發(fā)展歷史，在您看來，ESR赴港上市有什么意義？是第一個(gè)十年的開始還是只是邁出的一小步？

沈晉初：從整體趨勢來看，ESR上市后肯定是繼續(xù)做大資產(chǎn)的規(guī)模和做好資產(chǎn)的質(zhì)量。我認(rèn)為，未來ESR的回報(bào)率, 不是由我個(gè)人去定義。

整體來講，我們希望這個(gè)行業(yè)的投資回報(bào)能夠以它的行業(yè)特色和優(yōu)點(diǎn)來回應(yīng)投資者。在這個(gè)基礎(chǔ)上，希望規(guī)模做的越大越好。

如果讓我形容ESR現(xiàn)在處于什么階段，用一個(gè)矛盾的話來說，我們穩(wěn)健但不失進(jìn)取。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：ESR赴港上市時(shí)，市場普遍認(rèn)為是“物流地產(chǎn)爭霸賽的開始”，公司如今的市場占有率在穩(wěn)健上升，在您看來，國內(nèi)的物流地產(chǎn)行業(yè)的競爭情況如何？

沈晉初：從長遠(yuǎn)來講，任何一個(gè)人做商業(yè)都希望是做到最好，行業(yè)最佳，這個(gè)是自然的。物流地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢是一個(gè)持續(xù)的狀態(tài)，不是說在短期內(nèi)誰能夠顛覆誰的狀態(tài)。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)需要持續(xù)積累，更多的會是一種長期的競爭。

物流地產(chǎn)行業(yè)畢竟還是一個(gè)增量市場，而且還是一個(gè)資源壁壘型的，這兩點(diǎn)導(dǎo)致了這個(gè)行業(yè)的競爭需要通過長時(shí)間去管理，包括客戶服務(wù)等。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：ESR國內(nèi)布局主要在環(huán)渤海、長三角，但珠三角的占有率好像還沒有追上。今年6月出臺海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案，ESR會考慮重倉海南嗎？

沈晉初：是，ESR在長三角的占比最高，然后是華北、華南，在華西和華中也有分布。

珠三角的需求非常旺盛，特別是大灣區(qū)規(guī)劃、一體化設(shè)想，都令這區(qū)域物流發(fā)展活躍等。然而因?yàn)橹槿菂^(qū)域整個(gè)的資本活躍程度，包括民間資本的活躍程度、和土地價(jià)格上漲導(dǎo)致新的開發(fā)項(xiàng)目都對成本造成影響。不可否認(rèn)，珠三角的需求非常旺盛的，特別是大灣區(qū)規(guī)劃、一體化設(shè)想等。

對海南這些地區(qū)和省會城市是密切關(guān)注的，任何一個(gè)省會城市我們都是密切關(guān)注的。所以海南包括?？诘瘸鞘?，其實(shí)我們已經(jīng)關(guān)注了有一段時(shí)間。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年ESR有很多海外布局的動(dòng)作，國內(nèi)外占比有什么考量？在中國的業(yè)務(wù)發(fā)展上有什么計(jì)劃？

沈晉初：海外資產(chǎn)的管理規(guī)模占公司管理規(guī)模的3/4，國內(nèi)在1/4左右。我覺得這是一個(gè)比較穩(wěn)定的比例。如果某個(gè)國家出現(xiàn)了機(jī)會，我們還是會考慮的。

區(qū)域來看，亞洲目前無論是人口、消費(fèi)還是經(jīng)濟(jì)都在整體增長，疫情管控方面也相對樂觀一些。除去疫情的影響因素，亞洲原來的增長率比北美和歐洲要高，這也是為什么我們聚焦在亞洲地區(qū)。

另外，要去發(fā)展各國不同的業(yè)務(wù)，我們覺得本土化團(tuán)隊(duì)非常重要，這也是ESR的一大特色。在日韓、中國、澳大利亞、新加坡、印度，ESR的本土化比例非常高，基本上各國業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)本土化。

上半年疫情較為嚴(yán)重的情況下，這個(gè)優(yōu)勢非常明顯，因?yàn)楹诵墓芾韺拥臏贤ㄓ绊懖淮?，對區(qū)域發(fā)展發(fā)揮了很強(qiáng)勁的作用，因此疫情下ESR的業(yè)務(wù)也是穩(wěn)健成長，長期來講也會帶來更多優(yōu)勢。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：ESR在國外的布局占了很大比重，又在香港上市，在您看來，ESR應(yīng)該屬于外資還是本土企業(yè)？和同行相比，在業(yè)務(wù)模式上，ESR的特點(diǎn)和優(yōu)勢在哪？

沈晉初：從ESR的根是在國內(nèi)股權(quán)結(jié)構(gòu)和管理層的結(jié)構(gòu)來講，應(yīng)該是一家外資企業(yè)。如果說特點(diǎn)，主要是三個(gè)方面，一是規(guī)模，二是國際化程度，再一個(gè)是業(yè)務(wù)模式。

從亞洲區(qū)域覆蓋來講，目前ESR覆蓋的相對數(shù)量比較多，團(tuán)隊(duì)本土化程度也較高，這兩塊綜合起來是做得比較優(yōu)秀的。一般覆蓋的區(qū)域越多，本土化程度相對來講就更需要時(shí)間,但ESR現(xiàn)在本土化程度已經(jīng)很高了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：拿地方面會遇到瓶頸嗎？尤其是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，怎么保證您剛才說的覆蓋率和其他各方面？

沈晉初：拿地是不同國家不同時(shí)間有不同的趨勢。在日韓，ESR都是在二手市場不斷做土地整合，和不同的owner直接談，這種做法其實(shí)就差不多是過去五到十年的做法。在印度的土地基本都是私人擁有比較多，當(dāng)然也有一些政府土地。

國內(nèi)而言，要說拿地瓶頸期，我覺得過去不論是哪個(gè)時(shí)段都很難拿地，除了2007、2008年之前的時(shí)間，之后不管是拿住宅、商業(yè)的土地，還是工業(yè)用地，難度都差不多。其實(shí)我覺得這已經(jīng)是常態(tài)了，只是說某些城市會有局部的調(diào)整，限購、土地出讓規(guī)則等。

整體來講，對于存量土地市場，其實(shí)政府還是鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)升級、鼓勵(lì)行業(yè)或投資升級。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：ESR會大量和各種房企進(jìn)行合作嗎？

沈晉初：不管是過去還是未來，我們都會持續(xù)關(guān)注這些機(jī)會，因?yàn)檫@也是業(yè)務(wù)的主要形式。

只是說，因?yàn)閲鴥?nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商對土地的首選肯定還是發(fā)展住宅和商業(yè)，之后才會去考慮產(chǎn)業(yè)園。

和房企合作與否主要還是機(jī)會問題，有些土地可能相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)沒法做轉(zhuǎn)化，這些土地怎么體現(xiàn)價(jià)值，如何能夠提高利用率，這樣就會有合作。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：京東也是您們的股東之一，電商物流的發(fā)展會不會影響到ESR租賃性業(yè)務(wù)？

沈晉初：電商物流做自建物流園很早就開始了，不是最近才開始的，但他們的投資建設(shè)邏輯和我們不太一樣，主要表現(xiàn)在兩方面：一是電商物流主要以建網(wǎng)的方式在建項(xiàng)目，哪怕是二線甚至三四線城市只要是業(yè)務(wù)所在地都會去建項(xiàng)目，因?yàn)樗麄円握麄€(gè)物流體系。

我們完全是跟著需求走，目前北上廣深保有量高一些，電商物流相對來說可能覆蓋的面更寬一些。

其次是租戶，電商物流大部分以自用為主，自用占比蠻高，我們相對來說是比較中性的平臺，基本上100%都是為了滿足客戶。

但在北上廣深，不管是菜鳥還是京東等電商也是在大量租用第三方物業(yè)，因?yàn)樗麄儾豢赡茏龅匠掷m(xù)的土地供應(yīng)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來是否會加大收并購?fù)械牧Χ?，以此擴(kuò)大規(guī)模？

沈晉初：ESR對于合作和兼并收購是完全開放的態(tài)度。通過兼并收購，我們可以進(jìn)入到一些新的市場，比如新加坡、澳大利亞市場我們都是采取兼并收購進(jìn)入的，主要還是看業(yè)務(wù)機(jī)會。

我們會做好兼并收購的能力準(zhǔn)備，就看以什么樣的合作方式對雙方長期或短期是最有利的。

物流地產(chǎn)的圈子其實(shí)比房地產(chǎn)的圈子還要小，大家對合作還是比較開放的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對比住宅市場，物流未來還會有很好的黃金時(shí)期嗎？會是十年還是二十年之后？

沈晉初：從絕對的比例來講，肯定是住宅市場要比物流市場大得多，因?yàn)樽≌切枨蠖说臇|西。一個(gè)是幾十萬億的規(guī)模，一個(gè)是萬億左右的規(guī)模，這是一個(gè)區(qū)別。

但從增長速度來看，這兩年物流地產(chǎn)增長速度是快的，遠(yuǎn)高于住宅或商業(yè)市場。

其實(shí)這是兩個(gè)不一樣的市場，很難直接比較。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：ESR的區(qū)域布局主要在北上廣深和強(qiáng)一線城市經(jīng)濟(jì)區(qū)，本身走的也是差異化的道路，這部分的利潤空間是不是更大？

沈晉初：從目前來講，在地產(chǎn)類的投資我們主要還是看未來的潛力。

當(dāng)期回報(bào)而言，很大程度并不是新興市場的回報(bào)一定比成熟市場的回報(bào)來得高，專業(yè)類房地產(chǎn)市場更多的是看它未來的的需求增長。

傳統(tǒng)意義上，我們覺得新興市場可能回報(bào)率更高一些，當(dāng)然我們也接受它的風(fēng)險(xiǎn)更大一些，但是從一些專業(yè)類房地產(chǎn)市場來講，并不一定完全是這樣，很多可能回報(bào)率不一定比新興市場來得高，但它未來的現(xiàn)金流是往上升的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：外界認(rèn)為物流地產(chǎn)并非ESR的主業(yè)，ESR是一家經(jīng)營物流地產(chǎn)但以投資為主的基金管理公司，您怎么看這種定義？

沈晉初：我覺得這兩個(gè)并不矛盾，因?yàn)榛鸸芾硎俏覀兊臉I(yè)務(wù)形態(tài)或者模式，物流地產(chǎn)是提供的實(shí)體產(chǎn)品，可能更多的是提供給投資人一些新的投資載體或者投資工具，使他們能夠在物流地產(chǎn)的產(chǎn)品上獲得長期收益。

總體上，不論是認(rèn)為ESR是一家物流地產(chǎn)公司，還是以物流地產(chǎn)為載體的一家基金管理公司，這兩者的描述我都覺得挺準(zhǔn)確的。事實(shí)上，基金和物流地產(chǎn)無非一個(gè)是業(yè)務(wù)模式，一個(gè)是產(chǎn)品模式，總之ESR就是一個(gè)綜合物流地產(chǎn)的平臺。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：物流地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)較多，開發(fā)運(yùn)營周期長，ESR是否會有資金壓力，包括流動(dòng)性方面？

沈晉初：從財(cái)報(bào)的角度，ESR目前處在比較好的狀態(tài)，負(fù)債率只有25%或者26%的水平，整個(gè)集團(tuán)不到30%，基金層面的負(fù)債率也基本上在50%以下。

至于資金流動(dòng)性方面，我們在整個(gè)行業(yè)里應(yīng)該算是不錯(cuò)的，事實(shí)上我們只是在考慮怎樣把投資回報(bào)持續(xù)做得更好。

在這個(gè)前提下怎么獲得更多資金流通，我們相比國內(nèi)房地產(chǎn)而言還是更優(yōu)渥的，在國外的資本屬于完全流動(dòng)就不存在什么壓力。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：如今國家也在強(qiáng)化內(nèi)需和雙循環(huán)，但在物流地產(chǎn)提供的倉儲方面，尤其是高標(biāo)倉，對比美國，我們國家的高標(biāo)倉覆蓋量其實(shí)很小。

沈晉初：對，長期來看，我們關(guān)心也是這塊需求。我們從這三個(gè)角度來看它的需求，分別是消費(fèi)、制造和降低整個(gè)物流的成本，這三個(gè)角度本身在供應(yīng)鏈環(huán)境下也是相互關(guān)聯(lián)的。

總體來講，疫情反復(fù)的壓力、國民購買力或者說收入的穩(wěn)定性，從宏觀角度來講都會影響到我們這個(gè)行業(yè)長期的需求，甚至于中期需求。

另外一塊，其實(shí)資本本質(zhì)上在追逐這一塊需求的利潤。如果這個(gè)需求的效益好，就會有更多的資本介入。這個(gè)需求如果不明朗，收縮率就會下降，在不同的地方也會有一些調(diào)整，所以本質(zhì)上還是看需求。

國內(nèi)無論是人口基數(shù)、制造業(yè)水平等都有很多的優(yōu)勢和體量在，同樣也會面臨更多的區(qū)域競爭。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何評價(jià)ESR過去一年的表現(xiàn)？

沈晉初：整體來講，ESR上市一周年至今，突發(fā)的疫情是誰都料不到的，在這種情況下仍然是總體符合我們的預(yù)期。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您曾在戴德梁行任職，如今從事并在物流地產(chǎn)深耕，這個(gè)任職經(jīng)歷的轉(zhuǎn)變契機(jī)是什么？為何會選擇做物流地產(chǎn)？

沈晉初：其實(shí)我在物流地產(chǎn)行業(yè)的任職經(jīng)歷還是比較連貫的。

當(dāng)時(shí)戴德梁行是國內(nèi)四大行里面唯一一個(gè)把工業(yè)部獨(dú)立出來的部門，我加入戴德梁行的時(shí)候就是這個(gè)工業(yè)部的主管了，所以從園區(qū)招商，包括物流、高級顧問等都是有所涉及的。之后大概在2003年底、2004年的時(shí)候我就加入了普洛斯。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：所以您一開始就是從戴德梁行的工業(yè)部做起的，一直就延續(xù)下來也沒有脫離。

沈晉初：對的。在戴德梁行任職之前，我還在外高橋(600648,股吧)保稅區(qū)的開發(fā)公司上海市外高橋保稅區(qū)新發(fā)展有限公司任職，大學(xué)畢業(yè)后就進(jìn)去負(fù)責(zé)招商，招商就兩類客戶，分是工業(yè)類的客戶和物流類的客戶，另外當(dāng)時(shí)還有貿(mào)易類的客戶。

照這樣看，大學(xué)畢業(yè)以后目標(biāo)一致，都是在地產(chǎn)和物流或相關(guān)行業(yè)任職，僅是身份做了轉(zhuǎn)換，從開發(fā)商變咨詢顧問，從咨詢顧問再回到開發(fā)商，然后再到ESR做管理等方面的工作。多年來，我以不同的身份專注于行業(yè)。

（責(zé)任編輯：徐帥）