這里是成哥說房，專業(yè)的房產(chǎn)專家，用最專業(yè)的角度為有需要的人提供買房的最佳方案！投資房產(chǎn)遇到問題，成哥為你答疑解惑。關(guān)注“成哥說房”，帶你成為最會買房的人！#上海#

以下選自“成哥說房”微信公眾號精選提問：

提問：成哥好！由于今年錯(cuò)過了廣州，過后打算去上海，發(fā)現(xiàn)上?，F(xiàn)在已經(jīng)漲的很厲害，而且關(guān)注的小區(qū)無房可賣了?，F(xiàn)在面臨的問題是，手里現(xiàn)金300w，然后我們的創(chuàng)業(yè)也比較穩(wěn)定，一年也進(jìn)賬不少，現(xiàn)在不知道要買上海還是買武漢呢？請成哥指導(dǎo)一下！

回答：目前上海已經(jīng)進(jìn)入全面回暖和牛市啟動器。 其實(shí)對于購房者來說，現(xiàn)在的市場真的很糾結(jié)， 一方面房價(jià)上漲，很容易引發(fā)踏空的焦慮，要趕緊買。另一方面，市場房東也開始抬升價(jià)格，惜售，你基本上買不到好房子。從時(shí)機(jī)上來說，現(xiàn)在上海市場已經(jīng)處于牛市期，如果沒有調(diào)控的話，按照這個(gè)趨勢，全市上漲1成，優(yōu)質(zhì)板塊上漲2、3成問題不大。

關(guān)于上海，可以關(guān)注以下三類房產(chǎn)：

2.優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房

3.產(chǎn)業(yè)中心

子彈300萬上海投資回報(bào)率最大的樓盤，詳見內(nèi)部分享。

一線城市優(yōu)先建倉，像武漢這類二線城市的小倉位 等有閑錢的時(shí)候再繼續(xù)加倉。

提問：成哥好，上海的房子前灘，大虹橋，臨港板塊相同總價(jià)應(yīng)該怎么選，目前前灘大概率有學(xué)區(qū)，但是戶型臥室朝北比較一般，臨港也有學(xué)區(qū)，就是比較偏僻，不知道未來是不是真的能做起來，大虹橋買不到核心地段和地鐵房，只能買周邊。

回答：你好，臨港新城距離上海市中心60km+，不可能和主城區(qū)連接起來，短期內(nèi)不會有太大的發(fā)展。短期內(nèi)臨港會有一些利好，比如自貿(mào)區(qū)新片區(qū)，這些也沒有實(shí)質(zhì)作用，人口導(dǎo)入不了，除非可以出個(gè)我們不能想象到的強(qiáng)力政策。 純投資應(yīng)該可以找大虹橋輻射片區(qū)的二手房，找性價(jià)比高的二手，同步等待前灘和大虹橋限價(jià)新房，這樣比較合適。

提問: 成哥好，坐標(biāo)上海，有房票但子彈不充足，想在花橋買小戶型（一室一廳或者小兩室）通勤住，選擇昆山南站高鐵通勤還是花橋，另花橋有沒有推薦的新房或者次新房？

回答：你好，環(huán)滬城市優(yōu)先買花橋。

花橋上車的話，如果你沒有貸款記錄的話，大概80到100萬首付就可以買個(gè)二房三房。花橋主要是自住邏輯，漲幅應(yīng)該沒有上海大，但如果沒有上海房票，花橋是一個(gè)不錯(cuò)的補(bǔ)充?；蛐枰L線持有，上海外環(huán)外漲完就會輪到花橋了。

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提問：成哥好，坐標(biāo)上海，工作在浦東，夫妻一個(gè)金橋一個(gè)世博，小孩幼兒園小班，打算買一套總價(jià)450的學(xué)區(qū)兩室房子自住，買哪里合適？

回答：浦東的學(xué)區(qū)房集中在浦東外環(huán)內(nèi)，尤其是知名學(xué)校都在內(nèi)環(huán)內(nèi)的區(qū)域。

按照你的預(yù)算可以看看東外灘，優(yōu)勢是比較成熟，畢竟北外灘最近幾年才剛剛發(fā)展起來，能滿足一些生活需求，想要在東外灘買菜就醫(yī)上學(xué)都不是什么問題。

圣驪河濱苑的一房，雖然小，但是房齡新，而且有學(xué)區(qū)配套，也可以考慮。

另外這個(gè)預(yù)算也可以考慮下浦東的金楊新村、巨峰路、高橋這些板塊。

從自住角度來說，巨峰路的次新房相對更適合，但是要兼顧學(xué)區(qū)的話，臺兒莊路的學(xué)區(qū)房更好一點(diǎn)，動遷房不太適合自住，要看你自己喜好。

你的預(yù)算有限，挺難同時(shí)兼顧自住和學(xué)區(qū)的，需要做一些取舍。

如果考慮學(xué)區(qū)房的話最重要的是提前做好學(xué)區(qū)規(guī)劃，先要想好孩子的教育路徑和適合孩子的小學(xué)初中。

如果是自住的話，需要根據(jù)自己的通勤和自住偏好定制好未來的置換路徑。

提問：成哥好，請問房齡多長算長，2009年的房子房齡算不算長，可不可以買？還有多大增值空間？

回答：次新每個(gè)城市標(biāo)準(zhǔn)不一樣，在深圳，2005年以后的房子算次新，去上海，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)恐怕就要提前到2000-2002年。武漢次新籠統(tǒng)的概念是10年內(nèi)。 次新本質(zhì)上還是對“品質(zhì)”的追求，即有些樓盤盡管樓齡不新，但保養(yǎng)的非常好，也可以歸納為次新范疇。 主要指標(biāo)有：花園打理、物業(yè)管理、車位配比、外立面、樓道整潔度等！ 可不可以買還是要看具體的樓盤，地段。 光憑房齡，很難判斷！

提問：成哥好，目前在上海重固鎮(zhèn)有一套89坪的萬科尚源房產(chǎn)，有總價(jià)貸款，這么多年漲幅有限，有點(diǎn)不溫不火的。而寧德當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)這兩年，從16/年的開盤價(jià)六千多到現(xiàn)在的一萬八或兩萬，宜居的南岸二手房 上東 國寶都要一萬八，近商業(yè)區(qū)泰禾紅樹林 萬達(dá)都要一萬五六，一手房看中建發(fā)，樓盤已經(jīng)賣得差不多了，建發(fā)位置偏遠(yuǎn) 剩下的兩幢樓精裝修九月開盤，13500/坪，現(xiàn)在出手置換還是？或者有什么別的建議？

回答：上海和寧德城市完全不在一個(gè)等級，房價(jià)基數(shù)也更是相差甚遠(yuǎn)，沒有可比性。所以如果你有上海房票，投資更應(yīng)該放在上海置換，而不是出手上海置換到寧德。

寧德屬于三線城市，在福建省也屬于經(jīng)濟(jì)比較落后的市， 非省會三四五線小城市一般都是人口流出性城市，目前價(jià)格紛紛破萬，總的來說是以下幾個(gè)原因：

1.zf去庫存目前走到了三四線

2.整體貨幣放水通脹的外溢效果

3.三四線的棚改拆遷推動

但這些城市簡單來說會有兩個(gè)大的問題：

1.價(jià)格表現(xiàn)為一手房價(jià)格，整體價(jià)格筑基不穩(wěn)。

2.基本上沒有二手市場，退出機(jī)制有問題。變現(xiàn)基本上靠撞大運(yùn)。所以職業(yè)短抄抄家短期可能有賺，大部分都是接盤俠交智商稅。

3.未來不會再有15-17年全國普漲行情。

如果考慮上海，重固區(qū)位不看好，可以出手置換，上海作為一線城市，未來還是領(lǐng)漲作用，投資價(jià)值一定是最大的，不要輕易放棄。

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提問：成哥好： 目前個(gè)人情況如下：在上海工作，戶籍南京，計(jì)劃二年內(nèi)返南京。 目前資金配置：早年畢業(yè)后在昆山購置小兩房，出售中約110萬資金，尾款貸款20萬不到，到手資金90萬；手上可支配現(xiàn)金70萬，共計(jì)160萬左右。 購房需求：購房兩套，一套3室家人自住；另一套2室作為投資。 請問：如果自住的話我考慮的是200左右的三房，資金有限目前看的是帶電梯的安置房和商品房（濱江和園、盛錦華庭和北江錦城），不知哪一個(gè)好，希望成哥給個(gè)建議；投資的2室，看了江浦五橋和三橋區(qū)間板塊的錦繡樾江府在內(nèi)的周邊樓盤，以及浦口高新區(qū)樓盤，還有目前開發(fā)中的鎮(zhèn)上的橋林片區(qū)的（安置房上江府、水沐云筑），請問成哥這三個(gè)片區(qū)哪個(gè)更有投資價(jià)值，或者片區(qū)以外的哪些樓盤比較合適？

回答：你好，江北核心區(qū)分兩波，以隧道口浦口大道為界。以北是中央商務(wù)區(qū) 以南是青奧板塊。 期待比較高的還是中央商務(wù)區(qū)板塊，青奧板塊次之。 投資角度浦口江北新區(qū)、江寧岔路口 百家湖 將軍大道 九龍湖都沒問題。 具體自住買哪一個(gè)，還是要看你自己的喜好，商品房優(yōu)先。 投資的2室，這個(gè)首付在南京確實(shí)很難買到比較像樣的房子，考慮自住可以買。 但是這個(gè)價(jià)買橋林，不如加一點(diǎn)錢買五橋或者奧南。 二手房建議用你自己的房票買，全款抵押的方式買入，可以抵押7成，相當(dāng)于首付3成。 剩下的一套建議也用自己的二套房票全款抵押的方式買入，找墊資公司配合。把自己的房票用完再考慮家人代持購買。

提問：成哥好，我們目前是剛需換房，原來房子是2006年房齡康橋板塊的城中花園。我無意中在11月高了個(gè)小區(qū)的高價(jià)位然后在12月中旬被買了。比我預(yù)計(jì)中快了許多，我們置換主要是想改善居住環(huán)境，同時(shí)可以做到保值換房齡新一些的房子。這次更換以后應(yīng)該是長期目標(biāo)，短期不會再做置換。謝謝！

回答：你好，現(xiàn)在建議盡快上車，上海橫盤已久，現(xiàn)在是行情正當(dāng)時(shí)，時(shí)不我待。建議你以二手次新為主，提前布局二手市場，康橋板塊就很不錯(cuò)，未來不僅有高端產(chǎn)業(yè)，能吸納周邊的產(chǎn)業(yè)客，高端人士的購買力。未來18號線和21號線也能進(jìn)一步提升區(qū)域的交通。

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