出租面積創(chuàng)歷史新高，但SOHO中國私有化還是無望

來源：智能家居時間：2021-01-14 09:40

在京滬寫字樓空置率都創(chuàng)下十年新高的2020年，持有京滬8大寫字樓資產(chǎn)的SOHO中國，卻傳來一個好消息。

上周五，SOHO中國舉行2020年度租賃表彰大會。在會上，董事長潘石屹對外公布，過去一年，公司總出租面積達(dá)到24.5萬平方米，是SOHO中國歷史上出租面積最多的一年。

“潘石屹對外公布這一數(shù)字，意在向外釋放兩個積極信號：一，SOHO中國憑借資產(chǎn)本身的良好軟硬件以及積極租賃策略，經(jīng)受住疫情大考。二，SOHO中國寫字樓具備市場競爭力及盈利能力，是京滬優(yōu)質(zhì)的寫字樓資產(chǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士評價說：“但從另一層面解讀，這也體現(xiàn)出SOHO中國當(dāng)下的困境——空置率提升，資產(chǎn)價值下降?！?/p>

潘石屹將去年向好業(yè)績歸結(jié)為中國經(jīng)濟快速恢復(fù)、租戶快速成長和SOHO中國員工的努力。但實際上，短時間內(nèi)扭轉(zhuǎn)頹勢，最行之有效的還是SOHO中國的租賃策略。

一方面，過去一年，SOHO中國實行降租、免租、延長繳租期限等租賃策略。據(jù)潘石屹透露，僅疫情租金補貼和租金減免的額度就已過億。

去年，SOHO中國新簽約了華為、中國廣電、阿里巴巴、猿輔導(dǎo)、泰康人壽、浦發(fā)銀行(600000,股吧)、上海實業(yè)、鳳凰衛(wèi)視，北京融資擔(dān)保公司等租戶。其中，華為租賃麗澤SOHO6萬多平方米辦公面積，將其設(shè)為中國總部。

而未經(jīng)SOHO中國官方證實的租金數(shù)據(jù)是，SOHO中國給華為的月租金水平低于120元平方米，這一價格遠(yuǎn)低于北京CBD寫字樓租金水平，與北京北五環(huán)外產(chǎn)業(yè)園的寫字樓租金基本相當(dāng)。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度北京CBD甲級寫字樓平均月租金為354.6元/平方米。

另一方面，高傭金制一直是SOHO中國特色的銷售模式。曾經(jīng)，潘石屹憑借這一創(chuàng)舉，快速提升SOHO中國銷售業(yè)績。去年，SOHO中國再次憑借高傭金銷售制度逆市提振業(yè)績。

潘石屹說，去年SOHO中國發(fā)給仲量聯(lián)行、戴德梁行、CBRE等中介公司傭金就達(dá)到5695萬元。

總體來看，這一租賃策略壓縮了租金利潤，卻為SOHO中國引入大量租戶，降低空置率，取得了總出租面積24.5萬方的成績。這是在疫情大考年份值得肯定的表現(xiàn)。

但正如上述業(yè)內(nèi)人士所言，創(chuàng)歷史新高的總出租面積也揭露出SOHO中國當(dāng)下困境——去年4月底，SOHO中國面臨客戶批量退租和拖欠巨額房租的糟糕時刻，業(yè)績跌到歷史最低谷，空置率一路走高。

SOHO中國的核心資產(chǎn)八大金剛分別是望京SOHO、光華路SOHO II、銀河╱朝陽門SOHO、麗澤SOHO、SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場以及古北SOHO。這八大金剛總可租建筑面積為79.74萬方。

“去年總出租面積占到總可租面積四分之一，從SOHO中國公布的數(shù)據(jù)來看，這四分之一并非指的是凈吸納出租面積。這說明SOHO中國確實面臨大量客戶終止租賃，騰退出大量可出租面積，空置率走高的情況。”上述業(yè)內(nèi)人士分析表示。

根據(jù)2020年中報，從2019年12月31日到2020年6月30日，除了新開業(yè)的麗澤SOHO和古北SOHO，其余六大金剛出租率都面臨大幅下滑——望京SOHO出租率由86%降至73%、光華路SOHO II出租率由87%降至77%、銀河╱朝陽門SOHO出租率由94%降至76%、SOHO復(fù)興廣場出租率由95%降至82%、外灘SOHO出租率由78%降至68%、SOHO天山廣場出租率由97%降至88%。

“在中國一線城市，表現(xiàn)很好的寫字樓出租率在95%以上，稍微差一點的腰部寫字樓的出租率則在85%—93% 之間。 2019年年底新開業(yè)的麗澤SOHO的空置率目前大約在25%以下，還有一部分中小面積處于待租狀態(tài)。但其它單個SOHO表現(xiàn)沒有想象中那么好。比如優(yōu)勝教育跑路，就騰退出光華路SOHO約7000平方米租賃面積?！?上述業(yè)內(nèi)人士分析指出。

疫情導(dǎo)致空置率走高，影響了SOHO中國的資產(chǎn)價值，也令SOHO中國近兩年的最大資產(chǎn)處置交易私有化落空。

去年初，消息稱，因疫情影響，美國私募基金公司黑石集團不再與SOHO中國進(jìn)行私有化交易。去年11月，網(wǎng)傳接盤對象改為高瓴資本，擬以超過20億美元對價對SOHO中國私有化。

今年1月7日，原黑石亞洲房地產(chǎn)常務(wù)董事、前SOHO中國總裁閻巖正式加入高瓴資本，任職于投后運營平臺(新基建組)，駐北京辦公室擔(dān)任戰(zhàn)略顧問一職。

不過，高瓴資本對外再次辟謠，閻巖的加入，與SOHO中國私有化這筆交易無關(guān)，高瓴參與SOHO中國私有化不屬實。

對于私有化的進(jìn)展，潘石屹在這次租賃表彰大會上，依然沒有進(jìn)行正面回應(yīng)：“去年一年公司就忙著發(fā)公告辟謠了，半夜三更還發(fā)了好多次公告。作為一家上市公司還是看公告吧，這是最確切的消息?！?/p>

隨著中國寫字樓市場行情向下，SOHO中國整體私有化將變得更加艱難。一位知情業(yè)內(nèi)人士稱：“目前投資者需謹(jǐn)慎選擇優(yōu)質(zhì)寫字樓和購物中心，非常小心，最好不要買酒店資產(chǎn)。而非傳統(tǒng)資產(chǎn)，比如數(shù)據(jù)中心，或者包含高標(biāo)倉的物流資產(chǎn)，因為其投資回報率比較理想，較為吸引投資人的眼光。高瓴資本目前在市場上瞄準(zhǔn)的也是這類新基建資產(chǎn)。”

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）