SOHO中國有限公司（00410.HK，以下簡稱“SOHO中國”）前總裁閻巖在2018年離職時，上市公司早在6年前已向其授出了818.4萬股購股權(quán)，但她從未行權(quán)。

閻巖在SOHO中國的任職時間，長達21年之久。2012年，上市公司向她授予了這些購股權(quán)，行權(quán)價格為每股5.53港元，而當(dāng)時SOHO中國在二級市場的每股價格為5.67港元。

至閻巖從SOHO中國離職時，授予購股權(quán)的6年時間里，她至少可以讓其中3/5的購股權(quán)變成上市公司股份。如今，SOHO中國每股價格不到3港元，若當(dāng)時閻巖行權(quán)，將導(dǎo)致數(shù)千萬元的投資損失。

這反映了SOHO中國在資本市場的尷尬處境：上市公司持有位于北京、上海核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，但在二級市場卻無法釋放其價值。

于是，即便在推進所謂的“開發(fā)-銷售”向“開發(fā)-自持”模式轉(zhuǎn)型的背景下，從2014年開始，SOHO中國還是通過大宗交易的方式，拋售了接近300億元的商業(yè)資產(chǎn)。

這些資產(chǎn)拋售后所收回的現(xiàn)金，相當(dāng)一部分通過高比例分紅的形式，流向了潘石屹、張欣夫婦設(shè)立在開曼群島的家族信托，而非留在上市公司用于再投資。

在SOHO中國大舉兜售商業(yè)物業(yè)的過去幾年里，上市公司極大程度地提高了分紅比例。最近6個財年內(nèi)，SOHO中國累計實現(xiàn)135億元凈利潤，而分紅派息總額則超過126億元，其中潘石屹、張欣夫婦分得了約81億元。

交易傳聞推漲股價

與黑石集團相關(guān)的交易傳聞相繼釋放后，從2019年10月底至2020年3月上旬，這期間SOHO中國受上述市場傳聞影響后，推動其股價累計漲幅則高達79%。

目前SOHO中國的市值約為156億港元（約143億元人民幣），但到2019年底，其名下商業(yè)物業(yè)的市場價值就超過618億元。

閻巖從SOHO中國離開后，隨即出任了黑石集團亞洲房地產(chǎn)部董事總經(jīng)理。此后，市場上相繼傳聞黑石集團將收購SOHO中國持有的多處核心商業(yè)物業(yè)，并計劃對上市公司進行私有化。

這些市場傳聞推動了SOHO中國在二級市場的股價大幅上漲，上市公司在回應(yīng)市場傳聞時含糊其辭，表述上模棱兩可。而最終，這些傳聞里的潛在交易，大多不了了之。

今年5月4日，SOHO中國在港交所大跌近26%，從每股3.7港元跌落至2.75港元。當(dāng)天的一則市場消息稱，由于前景充滿不確定性，黑石集團關(guān)于SOHO中國私有化的洽談暫停。

黑石集團擬對SOHO中國進行私有化的傳聞始于今年3月上旬，據(jù)稱黑石集團彼時正與SOHO中國就后者私有化進行談判，交易價值為40億美元（約278億元人民幣），黑石集團向SOHO中國提出的私有化報價為每股6港元，是當(dāng)時上市公司股價的逾2倍之高。

由于這則私有化傳聞對上市公司股價具有指引性，受此消息影響，SOHO中國在當(dāng)天大幅上漲約38%，由每股2.98港元漲至每股4.1港元，創(chuàng)下了上市以來的最高單日漲幅紀(jì)錄。

停牌次日，SOHO中國方面對此消息作出回應(yīng)時稱，“公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰(zhàn)略合作的可能性，其可能導(dǎo)致、也可能不會導(dǎo)致對公司全部已發(fā)行股份作出全面要約。截至目前，尚未就是否進行潛在交易作出決定，而且并未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協(xié)議。”

而在2019年10月底，另一則SOHO中國與黑石集團的交易傳聞也在市場上發(fā)酵。當(dāng)時消息稱SOHO中國有意出售位于北京、上海的核心商業(yè)物業(yè)，交易對價高達80億美元（約560億元人民幣），買方團也是由黑石集團牽頭。

當(dāng)時傳聞出售標(biāo)的物業(yè)清單里，囊括了位于北京的光華路SO-HOII、望京SOHO、前門大街項目、麗澤SOHO，以及位于上海的SO-HO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO。

潘石屹將上述位于北京、上海的核心商業(yè)物業(yè)稱之為SOHO中國的“八大金剛”。這幾乎是SOHO中國名下最主要、也是最核心的商業(yè)物業(yè)，若將這些資產(chǎn)出售，SOHO中國持有的商業(yè)項目所剩無幾。

同樣，受此消息推動，SOHO中國在二級市場大幅上漲近18%，當(dāng)時由每股2.29港元漲至每股2.7港元。

SOHO中國方面在次日回應(yīng)該消息時稱，“在投資物業(yè)組合的日常經(jīng)營管理中，公司會不時探討所處主要市場的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境及潛在交易機會。但截至目前，公司確認(rèn)，不知悉任何為避免公司股票出現(xiàn)虛假市場而須公布的與資產(chǎn)出售相關(guān)的資料?！?/p>

《中國經(jīng)營報》記者嘗試向黑石集團一位高管核實了解這些與SOHO中國的交易傳聞的真實性，但該人士不予置評。

目前，SOHO中國在港交所的每股價格已經(jīng)跌回到3港元左右，按照其發(fā)行在外的約52億股股份計算，上市公司當(dāng)前總市值約為156億港元（約143億元人民幣）。

截至2019年末，SOHO中國的歸母凈資產(chǎn)就接近361億元，所持有的投資物業(yè)的公允價值超過了618億元。若按照SOHO中國每股凈資產(chǎn)約為6.94元，其當(dāng)前每股價格較期末每股凈資產(chǎn)折讓了逾60%。

在二級市場的股價表現(xiàn)上，SOHO中國從2019年以來的累計漲幅接近8%。其中，與黑石集團相關(guān)的交易傳聞相繼釋放后，從2019年10月底至2020年3月上旬，這期間SOHO中國受上述市場傳聞影響后，推動其股價累計漲幅則高達79%。

297億元的資產(chǎn)拋售

SOHO中國從2013年轉(zhuǎn)型“開發(fā)-持有”模式后的6年時間里，已經(jīng)拋售了合計約297億元的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。

SOHO中國從2013年開始推進所謂的“轉(zhuǎn)型”，即由“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-持有”模式，這使得上市公司在北京、上海開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，得以自持出租。但與此同時，通過大宗交易的方式，SOHO中國在2013年決定轉(zhuǎn)型之后，仍然拋售了數(shù)百億元的商業(yè)資產(chǎn)。

在宣告轉(zhuǎn)型的第二年，即2014年，SOHO中國就出售了位于上海的SOHO海倫廣場、SO-HO靜安廣場、凌空SOHO近一半的面積，總對價82.8億元；2015年，SOHO中國繼續(xù)出售了位于上海的外灘8-1地塊項目50%的權(quán)益，連同股權(quán)及債權(quán)總對價約為88.32億元。

2016年，SOHO中國以約32.22億元的價格，出售了位于上海的SOHO世紀(jì)廣場；2017~2018年，SOHO中國出售了位于上海的虹口SOHO及凌空SO-HO，總對價為85.81億元。

2019年，SOHO中國則出售了位于北京的9個商業(yè)項目名下總共2583個停車位資產(chǎn)包，交易對價為7.61億元。

因此，SOHO中國從2013年轉(zhuǎn)型“開發(fā)-持有”模式后的6年時間里，已經(jīng)拋售了合計約297億元的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)。

盡管SOHO中國大舉拋售商業(yè)資產(chǎn)，但也沒有繼續(xù)獲取重大開發(fā)項目。上市公司最后獲取的地塊項目，分別是2013年在公開土地市場競買的位于上海的古北地塊，以及位于北京的麗澤地塊，遲至2019年初、2019年底，這兩個商業(yè)項目才建成竣工。

閻巖在2018年從SOHO中國辭任后，同年該公司財務(wù)總裁唐正茂也已離職，唐正茂在上市公司任職逾10年時間。目前，SOHO中國的董事會里，只有潘石屹、張欣2名執(zhí)行董事，其中潘石屹出任董事會主席，張欣擔(dān)任首席執(zhí)行官。

SOHO中國從2007年在港交所上市以來，潘石屹、張欣夫婦所持上市公司股份數(shù)量沒有發(fā)生過變動。至2019年底，潘石屹、張欣夫婦通過設(shè)立在開曼群島的家族信托，仍然共計持有SOHO中國33.241億股股份，占上市公司總股本的63.93%。

上市公司大舉拋售商業(yè)物業(yè)的過去6年時間里，相當(dāng)一部分由資產(chǎn)出售收回的資金被用于高比例分紅派息。尤其對潘石屹、張欣夫婦而言，其在過去幾年里從SOHO中國取得了巨額財富。

轉(zhuǎn)型后的2014~2019年期間，SOHO中國累計實現(xiàn)歸母凈利潤135億元，其中，根據(jù)上市公司歷年分紅派息方案，累計現(xiàn)金分紅總額超過了126億元，股利支付率接近94%。

這6個財務(wù)年度內(nèi)，SOHO中國每股派發(fā)現(xiàn)金紅利累計金額為2.434元，因此，按照潘石屹、張欣夫婦所持上市公司共計33.241億股股份計算，期間其從SOHO中國累計取得了接近81億元現(xiàn)金分紅。

其中，SOHO中國集中拋售商業(yè)物業(yè)的2015~2017年，上市公司在此期間實施的高比例分紅令人咂舌。

期間，SOHO中國的歸母凈利潤為5.4億元、9.1億元、47.3億元，對應(yīng)財年派發(fā)的末期及特別股息則分別為36.2億元、27.9億元、47.9億元，而其中絕大多數(shù)現(xiàn)金分紅流向了潘石屹、張欣夫婦設(shè)立在開曼群島的家族信托。

這意味著資產(chǎn)拋售后相當(dāng)一部分收回的資金，已經(jīng)落入潘石屹、張欣夫婦的家族名下，而非留在上市公司用于再投資。

SOHO中國在2019年則已決定不進行分紅派息，這在其2007年赴港上市以來，尚屬首次。至2019年底，SOHO中國持有的現(xiàn)金資源約為24億元，相比年初的57億元大幅減少，而上市公司同時背負(fù)了多達180億元的帶息債務(wù)。

針對與黑石集團的一系列交易傳聞，以及過去幾年實施的高比例分紅是否為配合大股東套現(xiàn)等問題，《中國經(jīng)營報》記者已向SOHO中國方面致函求證，但截至發(fā)稿該公司未予回應(yīng)。

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