房產(chǎn)買賣對普通人來說是一筆非常大的交易了。各類新聞也經(jīng)常播放很多買房被騙或者賣房被騙的事情。很多人買房子為了謹慎起見，也會提前咨詢律師或者是付費請律師陪同簽約，隨時把控交易過程中可能產(chǎn)生的風險。今天就給大家簡單說說二手房交易過程中的那些關鍵環(huán)節(jié)。

01PART產(chǎn)權人和產(chǎn)證

01確認產(chǎn)權人的真實身份

這個問題雖然簡單，但是在房產(chǎn)糾紛中很多就是與房東身份有關，產(chǎn)權人和實際見到人不一致導致的糾紛就更多了。如何核對？簽約時，應查看實際簽約人與產(chǎn)權人是否一致，如果有中介，要求中介核驗房東的身份信息，本人與身份證是否一致。

02注意隱形共有人是否知情。

在很多房子產(chǎn)權人只有一個人，但很可能是夫妻共同財產(chǎn)，這個時候作為買家需要多留一個心眼，產(chǎn)權人的配偶是否知情同意。是否有必要建立微信群要求房東的配偶也在群內(nèi)，確保知曉。

03房子的實際產(chǎn)權人全部到場

很多時候房子的實際產(chǎn)權人并未到場，到場的人還會找并借口說老人年紀大了不方便，到場的是產(chǎn)權人的子女，并且有授權書。這種情況下更要注意，授權書簽字的真假，實際上買家是沒有能力辨認的，在房價瘋漲的情況下，實際產(chǎn)權人未到場，很可能成為違約不賣的一個理由，當然理由是否成立另說。

04注意是否有繼承或者產(chǎn)證變更的情況

警惕產(chǎn)權發(fā)生過繼承事宜，這關乎買家后續(xù)繳納稅費的多少，我之前針對這個繼承事宜特別寫過一篇文章（金九銀十，房產(chǎn)交易謹慎防范“遺產(chǎn)稅”），如果房產(chǎn)發(fā)生繼承以后再交易，那么針對繼承得來的部分會多出一筆因繼承產(chǎn)生的個人所得稅，稅額非常高，有些可能超出了普通買家的認知。

這類官司也非常多，所以特意拿出來強調(diào)下，有些房東故意不告知或者中介不專業(yè)的情況，需要買家小心甄別。尤其是產(chǎn)證發(fā)生過變更的情況下，一定注意詢問房東是否有發(fā)生繼承，繼承后如產(chǎn)生額外稅費的負擔問題需要在合同中進行特別約定。

02PART明確違約責任

房產(chǎn)交易金額較大且很多人沒有經(jīng)驗，如果遇到不專業(yè)的中介，那么對于交易雙方來說可能都是糟心的事兒，有時候一個細節(jié)問題沒有注意到很可能就會出現(xiàn)違約行為，進而交易無法繼續(xù)進行下去。

合同中明確約定違約責任，對買賣雙方來說都是約束，現(xiàn)來在很多中介版本的買賣合同都很成熟化了，但對于買賣雙方來說并非不可更改，尤其是二手房交易，很多時候中介會說我們版本就是這么規(guī)定的，任何人都是這樣的，這樣的話不一定全對。

我曾經(jīng)陪同一位房東客戶進行簽約，房東本身具有非常優(yōu)秀的談判能力，對于房東來說，尤其是在賣方市場，自己的房子永遠是不愁賣的，因此其本身就具備強大的話語權，可以要求按照自己的交易方式來，

比如合同中通常會約定違約責任，如果一方違約不賣或者不買就要承擔合同總價款20％的違約責任，房東對這一條款就特別在意，不同意該條款，中介多次勸說，仍舊不同意，但是房東的房子太熱門了，買家最終也同意即使房東最終違約，承擔的違約的責任也不過就是雙倍返還定金。

03PART明確房產(chǎn)交易幾個關鍵時間節(jié)點

房產(chǎn)交易有幾個關鍵時間節(jié)點，這些節(jié)點分別是房款支付時間、網(wǎng)簽時間、過戶時間、交房時間、遷出戶口時間。

01房款支付時間

房款支付對于買家來說尤其重要，意味著買家準備首付的時間，是否時間充分，對于要置換的賣家來說，自己收到首付款的時間和自己另行購買房子的時間息息相關。

02網(wǎng)簽時間

網(wǎng)簽意味著買家的第一筆房款已經(jīng)支付或者是一般是網(wǎng)簽當天支付，剩下的房款一般是銀行貸款，這個時候買賣雙方都要注意，如果房產(chǎn)上原有房東的銀行抵押，那么賣家要有一定的時間滌除抵押貸款，這個時間一般在一個月左右，這個階段階段可以和買家申請銀行貸款過程重合，雙方充分進行準備，可以加快交易進度，畢竟交易周期越快，出現(xiàn)風險的可能性就越小。

03過戶時間

在二手房交易中，賣家在還未收到全部房款就已經(jīng)把房子過戶給買家了，這個時候對于賣家來說是也有風險，可能銀行不同意放貸，尤其是年底了，銀行的批貸額度調(diào)整或者是買家的征信問題無法批給買家申請的額度，那么對于房東來說就要要求買家補足貸款不足問題的問題，這個階段可能出現(xiàn)糾紛。

04交房時間：

一般買賣合同都會約定銀行放款后幾日內(nèi)交房，這個時候對于賣家來說房屋全款拿到，那么交房就是合同約定的義務，交房意味著房屋內(nèi)其他物業(yè)費、水電煤等結清。

05戶口遷出時間

戶口問題是二手房交易中獨有的問題。這個環(huán)節(jié)對買家來說尤為重要，尤其涉及到孩子上學問題，上家是否遺留戶口，或者是歷史的戶口問題，這個如何查詢，可以和房東一起至房屋所在的派出所查詢。

04PART居住權問題

以前買房要注意：看不動產(chǎn)權證，明確房屋產(chǎn)權人；查不動產(chǎn)登記信息，明確房屋有沒有抵押、查封等情況。

《民法典》生效后，還需查詢房屋有無設定居住權。居住權“入典”之后，按照法律規(guī)定要件設立，經(jīng)登記公示的居住權具有對抗任何第三人的法律效力。

《中華人民共和國民法典》第366條居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

因此關于是否有居住權問題，在未來的交易中可能會像是否有抵押貸款一樣引起買家的重視，因當事人必須在不動產(chǎn)管理部門進行登記，居住權才成立，所以要買房子是否有居住權可以從不動產(chǎn)登記簿即產(chǎn)調(diào)單中查清。

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