北方跌，南方漲！投資不過山海關(guān)！這幾乎已經(jīng)成為中國(guó)樓市心照不宣的規(guī)則了，也不怪樓市偏心，畢竟北方表現(xiàn)的確太不盡人意了。

昨天的文章里，我有提到社科院之前發(fā)布的《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）》。里面有一張表格統(tǒng)計(jì)了近兩三年來房?jī)r(jià)跌幅最大的城市，基本上是以北方城市為主。如果單獨(dú)說今年的情況，北方城市幾乎屏霸榜單，除了中山和貴陽，其他清一色北方城市。那漲幅較大的城市呢？西南有成都，大灣區(qū)的深圳、廣州、東莞、珠海、惠州、長(zhǎng)三角上海、杭州、合肥、寧波等連帶周邊的一些小城市都刷刷的漲起來了，甚至今年受傷最大的武漢樓市都能扛住，還能溫和上漲。這么一對(duì)比，北方樓市一片綠油油真的遜色了點(diǎn)。這些下跌的城市中，像青島、天津、石家莊、鄭州，哈爾濱等我之前都有專門寫文分析過。

過去比較房?jī)r(jià)更多的是在一二線城市和三四線之間。但這一次從大的區(qū)域上將南北劃界，南方漲，北方跌，為何會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象？

從政策層面分析的話，北方城市的調(diào)控相對(duì)南方要更死板些。

就說環(huán)京吧，像廊坊很明顯這是一個(gè)靠北京外溢才能活下去的市場(chǎng)，這幾年調(diào)控后，市場(chǎng)立馬被打趴下。環(huán)京雖然有炒作的成分，但更關(guān)鍵是能夠?yàn)橘I不起北京城的北漂族提供一個(gè)棲息地，現(xiàn)在剛需被拒在限購(gòu)門外，環(huán)京市場(chǎng)也一片死寂，結(jié)局兩敗俱傷。

反觀大灣區(qū)和長(zhǎng)三角的調(diào)控就很聰明?；葜菀恢笔遣幌拶?gòu)的，珠海的限購(gòu)也是看對(duì)象，廣州就更靈活了，每個(gè)區(qū)域都不一樣，總有一款適合你。環(huán)滬的嘉興嘉善也不限購(gòu)，另外長(zhǎng)三角現(xiàn)在還在推進(jìn)公積金一體化。這么對(duì)比，北方的調(diào)控就顯得很生硬，房地產(chǎn)市場(chǎng)是時(shí)刻變化的，需要不斷的調(diào)試。冷了就松一點(diǎn)，熱了就緊一點(diǎn)。經(jīng)過了這幾年的調(diào)控后，下跌的北方城市中，大部分都存在供過于求，新房供給量大的情況。

當(dāng)然這只是一個(gè)周期問題，只要當(dāng)?shù)卣泄?jié)奏拍地，把握好供需關(guān)系也還是會(huì)慢慢回暖的。最擔(dān)心是未來的趨勢(shì)：北方整體下滑，南方持續(xù)上漲。

上面我提到的城市還算好的了，畢竟都是省會(huì)城市，還能虹吸本省人口，而那些北方的非省會(huì)城市的樓市未來將會(huì)更加蕭條。

最根本原因還是經(jīng)濟(jì)問題。北方不僅房?jī)r(jià)下跌，經(jīng)濟(jì)情況相對(duì)南方來說也不容樂觀。根據(jù)第三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，在全國(guó)城市排名前10位中，整個(gè)北方地區(qū)僅有北京一棵獨(dú)苗，天津已經(jīng)被踢出TOP10陣營(yíng)了。而且前20名中，北方城市是肉眼可見的越來越少。

2020年前三季度GDP排名11-20經(jīng)濟(jì)面不好，房?jī)r(jià)也很難有底氣抬頭，慢慢就形成了一個(gè)惡性循環(huán)。另外房?jī)r(jià)上漲也離不開貨幣，今年雖然說全球放水，國(guó)內(nèi)的信貸環(huán)境相對(duì)往年還算寬松，但錢就是不往北方流。下面是截止2020年10月末，資金總量（金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額）的30強(qiáng)城市，反映的是每座城市能夠匯聚多少錢。

我們可以清晰看到，前十名中只有北京和天津，武漢和天津的距離并不遠(yuǎn)，超越也是指日可待。其余的北方城市排名相對(duì)靠后，甚至深圳前十月的增量都能頂一個(gè)大連了。都說房?jī)r(jià)的本質(zhì)是貨幣的表現(xiàn)，沒有資金流入，房?jī)r(jià)就像卸了氣的皮球，想飛都難。

這兩年我的感受也很深，有很多粉絲咨詢我投資房產(chǎn)，北方人也不是沒有錢，但是他們不會(huì)選擇投資北方，都跑來南方了。三亞成東北人的省會(huì)了，三亞漲起來后，東北人紛紛加碼珠海、惠州等灣區(qū)城市，有投資的，也有定居的。去年我去惠州調(diào)研的時(shí)候，和一家裝修門店老板娘嘮嗑，老板娘全家都是東北人，他們小區(qū)也有很多東北老鄉(xiāng)，大家紛紛都抱團(tuán)南下謀生。

不僅僅是人才，人外流的也很厲害。以2019年為例，浙江、廣東、重慶和福建是人口凈流入最多的省份，分別流入84.1萬人、82.61萬人、27.15萬人和5.1萬。北方城市中北京就不談了，東北三省連自然增長(zhǎng)都是負(fù)的，說明本地人口外流嚴(yán)重。山東和河南，雖然常住人口是增加的，但都是在吃人口大省的老本，比如山東生了約40萬人，卻有20萬人離開，都是為其他省份做貢獻(xiàn)啊。河北和天津基本是零增長(zhǎng)，只能依靠本地人口，其余的北方城市表現(xiàn)偏弱，大部分還是以人口外流為主。

樓市長(zhǎng)期還看人口，現(xiàn)在北方這種持續(xù)的人口流出，如果后期沒有扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，未來很難讓人樂觀起來。對(duì)比南方，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)做得好，像杭州東莞這幾年互聯(lián)網(wǎng)或者高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，吸引了大量的人口流入，大家收入也水漲船高。只有產(chǎn)業(yè)強(qiáng)才能帶來高收入，帶來強(qiáng)勁購(gòu)買力，也是這個(gè)城市房?jī)r(jià)最大的保障。

這些年北方的發(fā)展一直都跟不上南方，其實(shí)從歷史的角度說，唐宋以來的經(jīng)濟(jì)中心也一直都是在南方，現(xiàn)在只是恢復(fù)了模樣。北方之所以能夠起來是由于煤礦等資源豐富，吃了一波資源紅利，現(xiàn)在資源紅利期過了，曾經(jīng)的新興產(chǎn)業(yè)如今也變成了傳統(tǒng)的落后產(chǎn)業(yè)。那些靠資源生存的城市，資源枯，城市也發(fā)展轉(zhuǎn)型又跟不上，人才只能向外尋找機(jī)會(huì)，尋找更高薪的工作。人走了錢走了，房子自然就回歸它本來的面目，就是磚頭。

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