上海樓市:貸款30年買房,利息幾乎達(dá)到了我的房價(jià)!

來源：智能家居時(shí)間：2020-12-26 17:01

我是曾叔談房，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見恨晚的買房導(dǎo)師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對(duì)你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房，帶你成為最會(huì)買房的人。

以下內(nèi)容來自“曾叔談房 ”微信公眾號(hào)，粉絲提問

提問：曾叔，你好，請(qǐng)問您一直建議貸款30年，我算了下，貸款30年的利息幾乎快達(dá)到我房子總價(jià)了，我真不覺得貸款30年劃算，您能否詳細(xì)解釋一下，謝謝！

回答：你好，按揭30年買房，利息幾乎等于房價(jià)，這就是一個(gè)典型的數(shù)學(xué)問題，按揭的房款加上30年的利息，和按揭的房價(jià)相差不多，這也是事實(shí)，這是一個(gè)數(shù)學(xué)題；而真正你面對(duì)銀行的貸款和利息，則是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題。你要明白一個(gè)問題，這世界最不值錢的，就是“錢”本身。因此，你不能用今天計(jì)算的按揭利息，拿到若干年后來比較。30年前如果誰有1萬元，那是遠(yuǎn)近聞名，叫“萬元戶”；而今1萬元?jiǎng)t太普通了，也許今天的1萬塊錢，30年后可能就相當(dāng)于我們今天的幾百塊錢，你說，你銀行按揭的幾十萬塊錢，30年后相當(dāng)于現(xiàn)在多少錢？這重要么？從這個(gè)47年前的存款案例來說明一個(gè)問題，不用數(shù)學(xué)問題來計(jì)算今天的貸款和利息，而要從經(jīng)濟(jì)的角度來思考按揭和利息的問題，兩者是不同的?？傊?，在買房的時(shí)候，能夠使用按揭貸款，就盡量的按揭，當(dāng)你按揭買房的時(shí)候，按揭的房款和利息都是固定的，幾十年后都不會(huì)有太多的變化；而未來經(jīng)濟(jì)是在不斷的變化著的！

提問：曾叔，你好，請(qǐng)問我預(yù)算700萬左右，有沒有推薦的樓盤?。?/p>

回答：你好，你這個(gè)問題也太大了，只能大概回答下。北區(qū)考慮下大華，西區(qū)考慮下大虹橋，東區(qū)三林、前灘，南區(qū)浦江鎮(zhèn)、古美，具體要結(jié)合你的學(xué)區(qū)強(qiáng)度、上班通勤、居住產(chǎn)品的偏好再來做選擇，對(duì)于你的情況，我還有更好的選擇，可參考內(nèi)部分享。

提問：曾叔，你好，請(qǐng)問在上海有沒有必要把多套低總價(jià)的房產(chǎn)合成一套高總價(jià)的房產(chǎn)，比如把兩套600萬房產(chǎn)賣掉買一套1200萬的？主要目的是防止以后全面開征房產(chǎn)稅。

回答：你好，完全沒必要，2套600萬漲幅大于1套1200萬，房產(chǎn)稅不會(huì)有多少成本的，真的有事，到時(shí)再弄也來得及。

提問：曾叔您好，請(qǐng)問預(yù)算450左右，上海有什么地區(qū)或者樓盤推薦，目前在看九亭，暫時(shí)不考慮學(xué)區(qū)，想要一手房或者次新二手房，感謝！

回答：你好，九亭不錯(cuò)的，你這個(gè)預(yù)算新房可以看看新虹橋首府，淶寅路上的幾個(gè)標(biāo)桿二手房也都可以去看看。其他片區(qū)的話，大虹橋輻射區(qū)比如泗涇、徐涇北城、江橋、徐涇、華漕這些都不錯(cuò)。如果能接受北邊的話，像淞南、殷高路、顧村、楊行這一帶也是不錯(cuò)的，你這個(gè)預(yù)算基本上都可以買到。具體選哪個(gè)片區(qū)，需要結(jié)合你的通勤、自住偏好、杠桿選擇再來做決定，具體詳見內(nèi)部分享。

提問：曾叔，你好，目前在上海工作，我老家在安徽蕪湖，三線城市。有新房。本來是準(zhǔn)備把家里老房（90年代）賣掉的，但目前老舊小區(qū)改造，而且周邊地段新房開盤價(jià)格都很高，地段也的確不錯(cuò)，家里人很猶豫要不要賣。請(qǐng)問這種情況是應(yīng)該如何分析？

回答：你好，按照往期舊改推動(dòng)的案例，權(quán)貴事業(yè)單位家屬樓舊改更快。不建議等舊改，尤其是不明情況的舊改。周期五到十年很正常。薛定諤的舊改不知道什么時(shí)候來，只怕蹉跎了歲月迎來一場空，當(dāng)下就換回報(bào)率更大的城市和選籌吧。如果確定3年內(nèi)能舊改，可以等等，但也別錯(cuò)過了其他城市的建倉時(shí)機(jī)，抵押老房去天花板更高的城市投資。

提問：曾叔，你好，請(qǐng)教曾叔，甜水園棚改項(xiàng)目現(xiàn)在是不是擱置了，這一片未來有什么預(yù)期嗎？

回答：你好，甜水園的舊改進(jìn)行中，但是具體進(jìn)度會(huì)怎么樣，暫時(shí)沒有定論。凡是明確利好的消息，在北京的傳播速度是很快的，價(jià)格已經(jīng)提前一步提現(xiàn)。甜水園本身地段不錯(cuò)，尤其和朝陽公園南門接壤地段。但是一兩個(gè)地塊改造不夠，如果能從金臺(tái)路到朝陽公園一條馬路全部打通重新建設(shè)，普通新盤賣到12萬不奇怪。

提問：你好，曾叔，上?？們r(jià)700-800萬，中外環(huán)附近，交通方便，臨近地鐵，有潛力的地方，有什么樓盤推薦嗎？

回答：你好，三林、張江南、天山、長風(fēng)、大場、上大、大華、碧云。這些地方都挺適合的，潛力也不小。具體哪個(gè)適合你，要結(jié)合你上班通勤，學(xué)區(qū)強(qiáng)度、還有對(duì)居住產(chǎn)品偏好，再來做選擇，具體到我的圈子里查看分享文章。

提問：你好呀！曾叔，請(qǐng)問不滿二的房子房東說可以遠(yuǎn)期交易配合滿二，這種你覺得靠譜嗎，不知道怎么操作的，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？謝謝

回答：你好，可以，如果不太久，差幾個(gè)月可以。很簡單的，定金合同上約定網(wǎng)簽晚一點(diǎn)即可。

提問：曾叔，你好，請(qǐng)問為什么市區(qū)老公房的漲幅明顯不如近郊房？

回答：你好，值得投資的房子，大都在城鄉(xiāng)結(jié)合部，為什么這么說？1.低單價(jià)，道理簡單吧，永遠(yuǎn)是便宜的容易漲；2.因?yàn)楸阋宋酵鈦砣丝?，慢慢成為存量人口?.仍有空地可以規(guī)劃，而且可以大干一場，市區(qū)密度高，想再搞規(guī)劃只能拆遷，成本太高，一張白紙才是最好的；4.人來了，所有都來了，學(xué)校醫(yī)院各種配套當(dāng)然，也不是所有城鄉(xiāng)結(jié)合部都值得買，我看好的城鄉(xiāng)結(jié)合部的特征如下：1.大都離城市中心區(qū)域20-35公里；2.房齡新戶型好租金低；3.容積率2.5-3.5；4.一手房開盤即被秒；5.二手房掛牌量巨大，房地產(chǎn)市場橫盤時(shí)賣房很難；6.市場一旦啟動(dòng)，這些區(qū)域先漲，且領(lǐng)漲任何區(qū)域…

提問：曾叔，你好，請(qǐng)問在杭州買房投資，怎么做到效益最大化？

回答：你好，買房投資，要買大城市或者周邊地區(qū)。資源集中，有需求支撐，能保證投資回報(bào)率和流通性。買房投資怎么做，詳見知識(shí)內(nèi)部資料分享。

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