這里是成哥說房，帶你了解樓房的房產(chǎn)專家。不含糊不啰嗦，一字一句詳細(xì)為你解答，成哥是通過直接實戰(zhàn)，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會買房的人。

以下是“成哥說房”微信公眾號的粉絲提問精選

提問：成哥好，首付200萬左右；想購置一套朝陽區(qū)的正規(guī)1居室，一是保值，二是孩子上初中，萬一能用到，自主創(chuàng)業(yè)，年入30-50左右，不是特別穩(wěn)定。目前關(guān)注的區(qū)域：望京地區(qū)，馬南里小區(qū)，在建的阿里北京總部離得不遠(yuǎn)，但是小區(qū)很破，經(jīng)適房；常營地區(qū)，北京新天地之類的，但是不知道那邊潛力如何？想購買的區(qū)域是朝陽區(qū)或海淀區(qū)。

回答：馬南里不要碰，位置偏的老破小沒什么潛力，即使阿里過去也不是短期就能帶動的。看看望京的南湖東園二區(qū)也帶學(xué)區(qū)，漲幅也能跟上大盤，朝陽，東三東四可以看看晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區(qū)。

提問：成哥你好，手頭300萬首付，置換房產(chǎn)，需賣一個小兩居，房子在甘露園附近。孩子五個多月，想換一個綜合各方面都還可以的房子。目前初步確定在東四環(huán)附近，您有哪些小區(qū)可以推薦呢？

回答：根據(jù)首付預(yù)算可以考慮600萬左右標(biāo)的。這個預(yù)算范圍，在東四環(huán)附近，推薦朝青板塊。具體的小區(qū)有珠江羅馬嘉園，華紡易城，潤楓水尚。但是這邊的戶型、位置差異明顯，具體詳見內(nèi)部解析！

提問：成哥你好，sfsd，首付150。購房需求是：能夠盡快落戶，保值為主，房租可以覆蓋部分需求。中海御鑫閣的開間能否滿足前面的要求？有沒有更好的標(biāo)的，單價在多少合適入手？

回答：中海御鑫閣(單價7)可以滿足，還有 三環(huán)新城（6左右）、酷特區(qū)(6)也可以淘一下，建議先用你的sfsd 夠買，能最大化杠桿。

提問：請問成哥，SFSD，想買總價800萬左右。想買五道口的華清嘉園，這個盤可以嗎？從投資的角度來看，未來這個小區(qū)漲幅會怎么樣？

回答：在海淀來看，這個小區(qū)在過去的一些年中，漲幅很好。究其原因，有地段、樓齡、管理等因素。但近年來價格比較高，溢價明顯。且租戶、公司非常多，使得居住屬性越來越差，未來升值幅度受限，不過跟著大盤走是沒問題的?？傮w來說，不太建議投資這類小區(qū)。海淀值得購買的樓盤詳見內(nèi)部分享。

提問：成哥你好，總價500萬，定慧寺附近哪個小區(qū)會比較好？

回答：定慧寺區(qū)域老小區(qū)偏多，并不適合500左右的選籌，500萬以下多是開間或小一居，并不推薦。若自住需求，建議考慮通勤，找個管理相對好，生活方便的即可。

提問：您好，成哥，想在望京南湖那邊買房，請問您對于南湖中園、東園的看法。不知道周邊還有沒有可以推薦的好房子？

回答：首先要看你的總預(yù)算。簡單來看，這兩個小區(qū)綜合還可以，東園自然會略貴些，因為有陳經(jīng)綸學(xué)區(qū)溢價，以及交通的便利性。南湖在這一片已經(jīng)算是性價比非常高的了，如果預(yù)算更多，想看別的，那就是同品質(zhì)的望京西園一區(qū)、二區(qū)。如果預(yù)算再提高一些，可以看看望京新城，都是非常不錯的樓盤。更多推薦詳見內(nèi)部文章！

提問：成哥好，新人首問！sfsd北京戶口，預(yù)算在400以內(nèi)，糾結(jié)兩套房：一套在東大橋路，是芳草地小學(xué)本部日壇中學(xué)的學(xué)區(qū)房，400左右屬于接近預(yù)算邊緣。 一套在團(tuán)結(jié)湖北里，能看到團(tuán)結(jié)湖湖景和cbd全景，320w，感覺預(yù)算比較充足。 中意團(tuán)結(jié)湖是因為價格合適并且景觀和小區(qū)都比較好。但是覺得東大橋一是學(xué)區(qū)房，二是挨著芳草地購物中心和世貿(mào)天階，生活比較方便。想請成哥從專業(yè)角度分析怎么選擇比較好。

回答：第一套是學(xué)區(qū)標(biāo)的，你不考慮學(xué)區(qū)的情況，不是好的選擇，而且單價太高了，長期持有是有風(fēng)險的，第二套價格更合理，團(tuán)結(jié)湖位置不錯租金收益也高，建議選擇這一套。具體更多分析詳見內(nèi)部！

提問：成哥你好，望京可以買總價600以上的，單價7到8萬的標(biāo)桿次新，或者5的老破大。我看到望京有一些老破大價格不到5萬，這種是不是撿漏？

回答：望京標(biāo)的種類非常豐富，下至300萬的低端老破小，上到3000萬的豪宅大平層，中到1500的標(biāo)桿次新。望京是一個很包容的區(qū)域，原因在于望京是一個產(chǎn)住結(jié)合片區(qū)：望京本身擁有全系列產(chǎn)業(yè)，形成了自成一體的局面。對北京來說，望京就是一座城中城，只是更加現(xiàn)代化和全面的北京都市，沒有太多歷史遺留問題。任何有產(chǎn)階層，都可以在望京找到屬于自己的歸屬。

從專業(yè)的選籌角度來說，望京最佳的選籌集中在6-7百萬以上，800以上上佳。對應(yīng)的選籌標(biāo)的，望京優(yōu)質(zhì)的老破大集中在單價5萬左右，也有一些品質(zhì)有明顯問題的小區(qū)偶爾出來4萬甚至更低的，但實際上硬傷的折價遠(yuǎn)超折損的價格，一味追求低價容易踩坑。想買好房子，重要的是心中有數(shù)大腦清晰，能做出正確選擇。撿漏更容易讓人偏信運(yùn)氣，踩坑比撿漏的可能性更大。望京投資回報率大的樓盤推薦詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好，坐標(biāo)北京，投資買房，總價500萬左右，買哪里好？有什么好板塊可以推薦一下嗎？

回答：北京總的來說是個很不錯的城市。能級高，資源多，確定性強(qiáng)，風(fēng)險低。北京的城市發(fā)展是攤大餅為主，環(huán)線很重要；但軌交也很發(fā)達(dá)，少數(shù)環(huán)線外產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的新區(qū)也發(fā)展得很好；環(huán)線內(nèi)歷史建筑多；城市整體建筑密度不高。整體格局較為扁平，局部受產(chǎn)業(yè)驅(qū)動、學(xué)區(qū)驅(qū)動明顯，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不均衡。

投資角度，首先要做到不犯錯，其次才是考慮盈利。對絕大多數(shù)業(yè)余投資者來說，房產(chǎn)數(shù)量不多，因此每套都要考慮風(fēng)險性和流動性，就不能選擇偏門的板塊、小區(qū)和面積段。找存在產(chǎn)業(yè)與交通規(guī)劃紅利、目前幾乎無學(xué)區(qū)溢價的成片主流面積段次新社區(qū)?；蛉h(huán)附近成規(guī)模、具備一定品質(zhì)的公房社區(qū)。北京投資回報率高的板塊和樓盤推薦詳見內(nèi)部分享！

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