上海樓市:做好買房這些因素,可以保證未來賣出變現(xiàn)或拆遷變現(xiàn)!

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-21 16:06

我是曾叔談房，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見恨晚的買房導(dǎo)師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房，帶你成為最會買房的人。

以下內(nèi)容來自“曾叔談房 ”微信公眾號,粉絲提問?

提問：你好曾叔，請問如何做好買房子的工作？

回答：初級房產(chǎn)投資人，要做好買房工作，有兩面，一方面是融資+杠桿，盡可能多的通過一切渠道融更多的錢，從親朋處，銀行借款。但融資之外更重要的是多賺錢，少消費(fèi)，以貸還貸、以融續(xù)融不會走的太遠(yuǎn)，應(yīng)在自身力所能及的范圍內(nèi)投資。另一方面是選籌，自住和投資分離，自住圍繞工作生活半徑5公里內(nèi)尋盤，怎么喜歡怎么來。投資，原則上永遠(yuǎn)追求收益最大化，遵循“好城市、好區(qū)域、好房子、好價(jià)格”十二字方針，不要為了買房而買房，入一堆沒有價(jià)值、沒有漲幅的貨，如公寓、鬼盤。綜合考慮“貸款+漲幅+租金”，保證未來能夠賣出變現(xiàn)或拆遷變現(xiàn)。

提問：你好，曾叔向你求教。有900萬現(xiàn)金，可以承受總價(jià)最好1200，特別好的1400勉強(qiáng)能接受。目前在看二手房，城市之星、蘭園、賽麗麗園、世茂天宸，單價(jià)都在7萬5左右，房子都沒有比較滿意的。曾叔，你看我是搖號還是入手二手房，搖號幾率太低了，這幾個(gè)樓盤二手房你看價(jià)格會不會松動，想等又怕踏空。

回答：你好，搖號概率低，很多搖不中的后面都會流入二手市場，從而推動二手市場的價(jià)格上漲，所以建議直接布局二手。我的看法是：首選蘭園、次選賽麗麗園，其次考慮城市之星，更好的選擇參考內(nèi)部分享。

提問：曾叔你好，我有預(yù)算300萬左右，想在大虹橋買個(gè)一手的動遷房，用來投資升值，請問：1. 華漕的西郊九韻城和青浦的徐涇北城那一片，哪個(gè)升值空間更好？2. 徐涇北城那邊的動遷房，產(chǎn)證歸屬有的屬于華新，有的屬于徐涇，這個(gè)需要注意嗎？

回答：你好，本來是徐涇北城潛力大過華漕，但之前一年多徐涇北城漲了不少，所以綜合性價(jià)比差不多了。沒必要區(qū)分，以戶型產(chǎn)品和到地鐵站距離結(jié)合價(jià)格來分析。另外你這個(gè)預(yù)算，還可以再看看泗涇、九亭、江橋、甚至徐涇南側(cè)也是可以考慮的。

提問：曾叔，你好！本人首套房，預(yù)算400萬，想買新房或者次新房，上班在8和號線和9號線的陸家浜路的地鐵站，有推薦自住的區(qū)域或者樓盤嗎？

回答：你好，這個(gè)預(yù)算，想買新一點(diǎn)的房子，只能考慮8號9號線的沿線外環(huán)外的房子了。這個(gè)預(yù)算要買新房，距離就會很遠(yuǎn)，大概要到松江新城和魯匯的樣子，我覺得有點(diǎn)太遠(yuǎn)，應(yīng)該優(yōu)先考慮略微近一點(diǎn)的二手房可以考慮下九亭、泗涇、浦錦路一代的次新房。細(xì)化到樓盤推薦可以參考曾叔總結(jié)的內(nèi)部資料，可以解決你的疑問。

提問：曾叔！您好！本人在北京國貿(mào)工作，擁有工作居住證。在深圳灣擁有一套90平兩居，目前售價(jià)約1600。考慮到深圳灣房價(jià)已經(jīng)漲幅較大，考慮將其賣出置換國貿(mào)的次新房，在自住的同時(shí)希望實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值，有些疑問還望您不吝賜教:1. 目前看上的的小區(qū)為禧瑞都，新城國際及君匯雅居，您認(rèn)為從投資屬性看將深圳灣房子置換為北京國貿(mào)次新是否值得？您是否還有其他推薦？2. 可否麻煩您將三個(gè)小區(qū)的推薦順序排序？您認(rèn)為禧瑞都單價(jià)與新城國際在同戶型情況下合理的差異應(yīng)該是多少？3. 禧瑞都低樓層三居戶型近兩個(gè)月成交價(jià)在1300左右，但目前掛牌價(jià)仍普遍在1800，您認(rèn)為預(yù)期的實(shí)際成交價(jià)應(yīng)該大致是多少？非常感謝！

回答：你好，深圳長期依然看好，能雙持最優(yōu)，你在北京看得這幾個(gè)屬于小ceo盤，均有溢價(jià)。1500投資適合大面積低單價(jià)的標(biāo)的，例如淘大望路四大金剛，雙井大四居，青年路一帶天鵝灣一類品質(zhì)次新。禧瑞都>君匯雅居>新城國際。掛牌很多只是試探市場，不能做為價(jià)格依據(jù)。

提問：曾叔您好！想請教您一下，如果找墊資公司全款買，后DYD出七成，一般最長可以貸幾年？有推薦的銀行嗎？謝謝謝謝謝謝！

回答：你好，一般有先息后本，5年免過橋續(xù)簽，還有20年等額本息等，很多銀行都可以操作，具體詳見內(nèi)部分享。

提問：你好，曾叔，現(xiàn)在一二線城市租售比非常低，是買房劃算還是租房劃算？能不能解釋一下。

回答：你好，從投資的角度來說，買房合算，雖然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是買房是有房價(jià)增值的，一波牛市過來，一般房價(jià)都能漲2、3成，可以極大豐富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潛力，買到城市主軸線上的發(fā)展?jié)摿Υ蟮陌鍓K，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因?yàn)樽饨鹗找媛时茹y行貸款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空間。

提問：曾叔你好，請問曾叔在上海怎么買到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有適合生活居住的環(huán)境，考慮到日常生活所需，房子周邊的配套設(shè)施一定要齊全。曾叔已盤點(diǎn)出上海投資性價(jià)比最高的樓盤，詳見知識內(nèi)部資料分享。

以上來自“曾叔談房 ”微信公眾號,粉絲提問??

已盤點(diǎn)出投資性價(jià)比最高的樓盤。幫助提供選盤，買房，投資，破限購等專業(yè)意見，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。