商辦房、商住房是兩種性質(zhì)的物業(yè)，各有明確的定義，概念不能偷換，界線要嚴(yán)格劃清。售賣方，要讓購房者明明白白買房，以免“你讓他入坑，他讓你不寧”。

在北京，不得不提的就是北京像素小區(qū)，最大的商住樓盤，住了幾萬人。位于通州與朝陽區(qū)交匯處的項(xiàng)目，樓下就是地鐵，離朝陽大悅城非常的近。曾經(jīng)這里是青年人的香餑餑，充滿著青年人的創(chuàng)業(yè)激情和動(dòng)力。不限購，LOFT復(fù)式，飄窗，建筑外表顏色艷麗，總價(jià)不到200萬，很快吸引了眾多人購買。交房沒多久，6號(hào)線草房站就在小區(qū)門口。最火熱的時(shí)候，北京像素飆到6.5萬元每平米，就這樣依然很搶手。隨著限購政策的發(fā)布，加上開發(fā)商中弘破產(chǎn)，物業(yè)管理越來越差，價(jià)格也降到冰點(diǎn)，15年總價(jià)約170萬（高點(diǎn)320萬）的50平復(fù)式如今價(jià)格掛到190萬仍然無人問津。比起周圍的住宅，北京像素成為買房人心中的痛。

商辦房定義：一般是指商業(yè)辦公用房，主要租售給企事業(yè)單位做辦公場所，產(chǎn)權(quán)一般為40年。商住房”是一個(gè)很微妙的概念，在土地性質(zhì)上屬于商業(yè)地產(chǎn)，卻被開發(fā)商包裝成住房進(jìn)行出售。不只北京，上海、廣州、深圳、成都等城市都有類似的房子。

商住房的定義有兩種解釋：一是既可以做店面，又可以做住房(商住兩用)；二是樓下是店面，樓上是住房，產(chǎn)權(quán)為同一人。注意，土地使用權(quán)年限，如果40年，就是商住兩用房，按照商業(yè)用房貸款利率（最低上浮10%），首付4.5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭貸款利率（最高下浮30%），首付20%（首套）。

商住房（公寓）與純住宅的區(qū)別：

1. 商住房(公寓)40年或50年，產(chǎn)權(quán)到期后，要給國家繳納土地出讓金，具體怎么續(xù)期，不得而知，因?yàn)楣⑦@種形式的房子還沒有到期的。 純住宅70年產(chǎn)權(quán)，繳納一定費(fèi)用，到期后自動(dòng)續(xù)期。

2.商住房（公寓）不能落戶口，純住宅可以落戶

3. 商住房（公寓）以前是用于開發(fā)寫字樓的地塊，一些開發(fā)商把以前商業(yè)用地開發(fā)成了商品房，所以誕生了公寓。按規(guī)定水、電按商業(yè)用途收費(fèi)，多數(shù)是不通燃?xì)狻?/p>

4.商住房（公寓）居住密度大，居住舒適差，電梯使用頻率高，坐電梯等候時(shí)間過長，樓道堆放雜物、垃圾較多，人員復(fù)雜，環(huán)境臟亂差。相比商品住宅房，安靜、舒適度要差很多。

5.商住房（公寓）多數(shù)都是墩子樓，極少有南北通透、雙陽戶型。純住宅則相反，板樓、南北通透、雙陽臺(tái)戶型較多，但單價(jià)比商住房（公寓）單價(jià)貴。(當(dāng)然LOFT除外)

6.商住房（公寓）超小戶型較多，以40-80平為主。純住宅一般小戶型也得70-90之間，單價(jià)貴，總房款會(huì)高些。

7.商住房（公寓）幾乎沒有綠化和孩子活動(dòng)區(qū)域，一般會(huì)隔幾層弄一個(gè)共享露臺(tái)供大家活動(dòng)。

8.在京購房審核條件時(shí)，商業(yè)立項(xiàng)改住宅的房產(chǎn)不是限購房。

9·商改住項(xiàng)目就是市場發(fā)展的畸形產(chǎn)品,不過時(shí)至今日,伴隨著本輪調(diào)控政策的升級,這一產(chǎn)品或?qū)⒊蔀闅v史。

 10. 繼北京全面叫停商住產(chǎn)品后,上海和成都進(jìn)一步出臺(tái)政策,明確要求嚴(yán)禁把辦公用地更改為居住用途,并對項(xiàng)目產(chǎn)品的開發(fā)、銷售等方面進(jìn)行了嚴(yán)格的限定。

結(jié)語：商住房的問題是歷史遺留的問題，是畸形的不該出生的，但對已經(jīng)出生的并且已交付使用的，應(yīng)該有妥善的解決辦法，不要讓業(yè)主留下永遠(yuǎn)的痛。以前，我提醒過購房者遠(yuǎn)離商住房，現(xiàn)在我要說對既成事實(shí)的商住房的遣留問題要通過科學(xué)的、合理的方法予以解決?！?/p>

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