150萬房子降價50萬，為啥賣不出去？看門大爺一席話說清楚了

來源：智能家居時間：2020-11-11 22:26

過去十年，房子確實是無與倫比的“造富”工具。筆者身邊就有很多親戚朋友靠投資買房發(fā)家致富。說財富自由有點夸張，但他們的后半生基本不用再為賺錢發(fā)愁了——很多人僅靠出租房子收租，獲得的收益都比一般人高出很多。這還不算過去這些年，房子漲價房產(chǎn)升值帶來的巨額收益。

我們在此前的文章中也強調(diào)過多次，國人愛投資買房，其中一個主要原因就是，房價在過去十多年里漲多跌少，買房和不買房的普通人之間財富差距幾乎已經(jīng)不可跨越。無數(shù)過來人也用親身經(jīng)歷蹚出了一條生財之道：有錢就趕快買房。

所以，即便是在“房住不炒”高壓調(diào)控的過去四年多時間里，我們依然可以看到很多專家學(xué)者為房地產(chǎn)站臺，為高房價代言。有房者甚至已經(jīng)形成了一種房價“只漲不跌”的錯覺。不僅如此，很多人更是聽不得“房價下跌”的話。這背后的原因我們也分析過，過去這些年，房地產(chǎn)高速發(fā)展，房價更是一路飆漲，無論是以炒房為目的，還是誤打誤撞買房的人，都實現(xiàn)了財富的暴增。有了這樣的歷史經(jīng)驗，人們更愿意沉浸在過去，更希望歷史重演。

平心而論，房價真的只能漲不能跌嗎？我們不敢茍同——不管專家學(xué)者如何包裝，不管有房人如何處心積慮哄抬，其實都無法從根本上繼續(xù)推高影響房價。黨媒經(jīng)濟參考報不久前甚至發(fā)布評論文章稱，人口、金融、經(jīng)濟等基本面決定了未來房價上漲空間狹窄；從供求關(guān)系看，全國大部分城市房價下跌壓力比上漲壓力大。尤其是無城市群概念、區(qū)位優(yōu)勢、無人口優(yōu)勢、無經(jīng)濟實力的三四線城市，房地產(chǎn)正逐漸回歸居住屬性。

換言之，未來雖然房地產(chǎn)的支柱地位不變，但城市間的分化會非常嚴(yán)重，即房地產(chǎn)將徹底告別房價普漲，而且伴隨著國家重點發(fā)展城市群、城市圈理念的確立，投資買房的邏輯也在悄然生變。

未來到底還能不能繼續(xù)投資炒房？在我們看來，雖然不能全盤否定全國城市的投資價值，但可以肯定的是相當(dāng)數(shù)量的三四線城市完全是不值得買的。相反，如果有合適機會，更應(yīng)該盡早套現(xiàn)離場。

名下有6套房產(chǎn)的三四線投資客用自己的慘痛經(jīng)歷，現(xiàn)身說法了：17年看到大家都在搶房，自己也跟著搶房。為了投身房產(chǎn)事業(yè)，自己甚至關(guān)掉了工廠，遣散了員工，變賣了設(shè)備。但后來證實這是最錯誤的做法。一方面，自己沒有高瞻遠(yuǎn)矚的眼界，只會跟風(fēng)購買一些三四線城市的便宜房子，以為便宜的就是最有價值的；另一方面，完全不懂得迎合大勢，入場時機嚴(yán)重錯誤。國家17年、18年在一二線城市實行高壓調(diào)控，好城市、好地段的房子全部被限購上鎖，自己卻盲目聽信一些專家的言論，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，大舉高位買入很多劣質(zhì)房產(chǎn)。

盲目跟風(fēng)投資買房的最終代價就是，對房價下跌束手無策，只能眼睜睜看著，自己的財富一點點蒸發(fā)，而且最詭異的是，兩三年前很多被熱捧瘋搶的房子，眼下是想賣都賣不掉。據(jù)上述人士透露，市場最高時價格150萬的房子，現(xiàn)在降價到100萬都賣不出去。很多遠(yuǎn)一點郊區(qū)的新房，甚至連來看的人都沒有。

經(jīng)過為期半年的掛牌之后，他不得不連降價4次，最終在上個月成交了。但成交價比掛牌價足足低了55萬才勉強脫手。綜合算下來，自己過去3年不但沒賺到一分錢，還敗光了當(dāng)初變賣廠子的本錢。然而這一切遠(yuǎn)未結(jié)束，噩夢還在延續(xù)——隨著棚改的退潮，隨著購房需求消耗殆盡，三四線城市的房價還在不停下跌。比這更悲催的是，很多房子降價50萬都無人接盤。

對于全國為數(shù)眾多的三四線城市，150萬的房子，直降50萬，總價甚至不足100萬，這個價格實際上已經(jīng)較為合理了，但為何還是賣不出去？

看門保安大爺一席話說清楚了，簡單的話語卻道出了很多人看不透的“實情”：很多小區(qū)打著發(fā)展新城的旗號，但實際上都是“鬼城”，因為普遍入住率都不到20%，沒人一點人氣。很多交房兩三年的小區(qū)，有些買主甚至一次都沒來過。尤其是到了晚上，到處都是黑燈瞎火，路燈壞了很久都沒人來修。為什么沒人來？偏僻是一方面，主要原因是有些人買房壓根就不是為了住，都是為了升值賺錢。都等著房價上漲，但是連一個買的人都沒有，房價漲得起來嗎？

事實確實如此。很多三四線城市這兩年開始走下坡路，房子進入“貶值通道”，最根本的原因其實就是房價虛高，無基本面支撐。房價下跌，炒房投資客虧本，也是必然結(jié)果：一方面，本地剛需都有房子，而且很多家庭不止一套。尤其是過去兩三年靠著拆遷補償現(xiàn)金，大量投資性購房需求被催生；另一方面，絕大多數(shù)的三四線城市工資收入偏低，兩三千的工資對應(yīng)過萬一平的房價，高房價是無法支撐的，因為沒有購房需求——本地人不接盤，外地人更不可能來到“冤大頭”。所以很多房子從一開始就砸在購房者手里了，他們只是替開發(fā)商“去庫存”。動輒過萬一平，總價上百萬的房子，實際上也是有價無市。說得更直白點，這些都是“紙面財富”，無法套現(xiàn)。

定義一套房子到底有沒有投資價值，該不該買入，最關(guān)鍵的一條就是，看這套房子有沒有接盤需求。一線城市很多老破小，動輒可以賣掉十幾二十萬一平，是因為這些房子捆綁著頂級教育資源，僅憑這一條，它們就能成為高精尖人士追逐的對象。這個時候?qū)W區(qū)就是這套房子的主要價值。反觀數(shù)以萬計的三四線城市房產(chǎn)，除了住人，它們還有哪些溢價價值呢？誰會愿意花更高的價格來接盤呢？

我一直都告誡大家，有錢也不要碰三四五線城市的房產(chǎn)，這些地方的房子除了能滿足居住之外，實際上一文不值。無論被炒高到什么地步，最后都會原形畢露。那些想靠投資房子發(fā)財?shù)娜?，最終都會被市場教訓(xùn)得體無完膚。