流動性高就意味著好轉(zhuǎn)手變現(xiàn)，言下之意，不愁賣。

　　但有一種商品，從誕生起便被戳上缺乏流動性的標(biāo)簽。

　　沒錯，就是公寓，公寓的流動性差是個不可爭論的事實(shí)。

　　你所購買的公寓，倘若不是真實(shí)自住，就必定是假投資！

　　有太多人會拋出這樣的情景：購房沒名額，手上有閑錢，投資一套小戶型公寓賺賺租金，倦了就賣掉總該行吧？

　　真的不太行，拍拖都不帶這么隨便的。

　　不是因為我個人對公寓有偏見，而是經(jīng)過市場數(shù)據(jù)和過去經(jīng)驗論證，無論從什么角度來說，公寓都不是一種好的投資。

　　為什么？下面我將從公寓的本質(zhì)、居住性能和投資價值一層層嘮一嘮公寓背后的真相。

　　電視劇里面那些主角端著香檳，站在巨大落地窗前看著日落和城市景觀的可能是公寓；城市青年一人蝸居的具有廚衛(wèi)的房間可能也是個公寓；你外出旅游，在海邊短住的房子也可能是個公寓...

　　那么，常說的公寓到底是個什么玩意兒？

　　在中國，公寓分為商務(wù)公寓、商辦公寓和酒店式公寓，區(qū)別網(wǎng)上可查，這里就不多解釋了。

　　我們主要聊一聊公寓的性質(zhì)，也就是公寓這個產(chǎn)品流動性差背后的本質(zhì)原因。

　　公寓所的土地性質(zhì)為商業(yè)用地，區(qū)別于住宅用地的70年的產(chǎn)權(quán)，公寓的產(chǎn)權(quán)只有40、50年。

　　在住房市場，這其實(shí)就是一種“畸形”的商品。

　　畸形之處在于，這個房子，里面可以住人，但是沒有學(xué)位，也無法落戶，無法享受一個區(qū)域所配套的公共資源。

　　花那么多錢，買個房子不能落戶，也不能上學(xué)，到底圖啥？

　　所以上面漸漸也開始意識到公寓存在的不合理性。

　　2020年7月30日，深圳市發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》，停止新的商務(wù)公寓項目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批，對于已批規(guī)劃尚未簽訂合同的商務(wù)公寓項目也鼓勵轉(zhuǎn)為人才住房。

　　叫停公寓用地審批，可以預(yù)料，之后的市場上公寓的供應(yīng)只會越來越少，直至消失。

　　這很明顯是政策糾偏，無法落戶、不帶學(xué)位的公寓在寸土寸金的深圳，顯得太雞肋了。

　　政策上的否定只會讓市場對它敬而遠(yuǎn)之，市場只會進(jìn)一步淘汰公寓類型產(chǎn)品，現(xiàn)存的產(chǎn)品的去化壓力將會進(jìn)一步增大。

　　肯定會有年輕人這么想：我就是不想租房，買個公寓住，反正不占用首房首貸名額，等到結(jié)婚再轉(zhuǎn)手置換住宅。

　　好吧，既然勸不住，那么回歸居住屬性，那些看起來高檔的公寓，住著真的舒服嗎？

　　大多數(shù)去售樓處看過樣板間的年輕人都會控制不住自己，加上銷售顧問的一頓鼓吹，忍不住就要刷卡給定金。

　　先別著急心動，有件事你必須先搞清楚。

　　公寓作為過渡性居住，真的住得舒服嗎？

　　在結(jié)構(gòu)設(shè)計上，公寓的設(shè)計大多是一梯10幾戶，或者兩梯20幾戶，容積率高，上下班高峰期的電梯，可不比地鐵公交要好擠。

　　這樣宿舍樓一般的設(shè)計，你頂?shù)米。?

　　居住環(huán)境上，公寓大多是獨(dú)棟設(shè)計，什么社區(qū)概念，什么品質(zhì)生活，基本沒有！

　　很多人買公寓就是為了出租，你永遠(yuǎn)猜不到你的隔壁住著什么人。美甲店、轟趴館甚至?xí)加锌赡艹蔀槟愕纳舷聵牵@喜嗎？意外嗎？

　　周圍人又多又雜，隔音問題和鄰居素質(zhì)，想到這些，你還會指望什么居住品質(zhì)嗎？

　　空間布局上，大通鋪的單間，暗衛(wèi)，采光通風(fēng)都可能會有影響，碰上南方的“回南天”，被子都能擰出水。

　　商水商電，比住宅高出一倍的物業(yè)管理費(fèi)，就拿深圳來說，住宅居民用水3.5元/噸，而公寓用水是6元/噸；居民用電0.56元/度，而公寓是1.2元/度；同地段住宅物業(yè)費(fèi)3.9元/㎡，而公寓物業(yè)費(fèi)6元/㎡。

　　七七八八費(fèi)用加在一起，不肉疼？

　　結(jié)合上面這些想想看，不少作為過渡性居住的公寓，住起來可能真的并不是那么舒心。

　　等到你想明白了，一定是想著趕緊找個接盤俠轉(zhuǎn)手。

　　想賣？有那么容易嗎？

　　上文已經(jīng)提到了，公寓無法落戶、也沒有學(xué)位，任何一個剛需家庭都不會自己往坑里跳，產(chǎn)權(quán)短，孩子還沒辦法讀書，誰會買？

　　甚至對于單身年輕人來說，單從成本上考慮，買公寓還不如租。

　　以深圳為例，花150萬買個公寓，也就40㎡上下，一年房貸至少也要還6、7萬，而換成相同的租金，在周邊怎么也能租個兩室一廳，空間寬敞不少。

　　而且無論是大城市還是小城市，公寓市場都存在著超量庫存，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求，過?，F(xiàn)象已經(jīng)非常普遍，長沙、昆明、鄭州的公寓庫存已經(jīng)超過400萬方：

　　長沙，截至6月底，內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓庫存達(dá)434萬方，存量逐年增長；

　　昆明，去年底庫存量達(dá)454.22萬方，遠(yuǎn)超市場需求；

　　鄭州，今年初，公寓庫存406.79萬方，換算成套數(shù)就是驚人的10萬套。

　　公寓新房尚且難以賣出、積壓海海，就更別說還附帶著昂貴交易稅費(fèi)的二手公寓了。

　　以這套龍崗坂田的公寓為例，開盤均價為22000每平米，如今轉(zhuǎn)手時，需要繳納契稅5.4萬，營業(yè)稅9.9萬，所得稅14.12萬，印花稅1800元，還有產(chǎn)權(quán)登記稅550元，買賣雙方七七八八稅費(fèi)算在一起就要占總價的將近20%。

　　稅費(fèi)一般又有買家承擔(dān)，買家不僅要給你首付，還要給你房子總額的20%左右的稅費(fèi)，接盤客自然會掂量這筆買賣。

　　稅費(fèi)高不好賣就算了，心塞的是，你的公寓也確實(shí)漲不過周邊的住宅呀！

　　這套潤創(chuàng)興時代公寓在2009年開盤，當(dāng)時均價2.2萬，現(xiàn)在均價4.6萬，漲幅63.6%。

　　再看看離它相隔不遠(yuǎn)處的和成世紀(jì)名園，14年開盤均價大概2萬，現(xiàn)在市場價7.7萬，漲幅285%，幾乎漲了三倍。

　　一個開盤10年了，只漲了6成，一個開盤7年，漲了三倍，這對比，揪心嗎？

　　一定會有人說，公寓雖然不如住宅漲幅大，但是也漲了呀！

　　不錯，價格確實(shí)漲了些。

　　但是價格和價值是兩碼事，房子有沒有價值永遠(yuǎn)要看重流動性，所謂的“紙面價格”能靠譜嗎？

　　表面上看，你的公寓確實(shí)是和周邊一起漲了起來，但是旁邊的住宅有人接手，原房主拿著賣房款早就轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場了，而你遲遲找不到接盤俠，只能干著急！

　　住宅一般的掛牌到出手的周期1-6個月不等，但公寓的出手周期很長，往往6個月以上，甚至掛牌1-2年賣不出去的也很常見。

　　而且很多人還會忽略一個問題，賣不出去，就極有可能會有價格下跌的風(fēng)險。

　　賣不出去只能降價賣，另外隨著年限的增長，房屋硬件老化趨勢明顯，以這套公寓為例，這是十年前的產(chǎn)品，無論是硬件壽命還是戶型設(shè)計等方面，都會被市場逐漸淘汰。

　　無法賣出就長期持有，你就不得不做好面對產(chǎn)品老舊的風(fēng)險。

　　年限越長，價格下跌不說，也就越難轉(zhuǎn)手，這是一個閉合的惡性循環(huán)。

　　也有心態(tài)好的：“行吧，賣不出去就不賣吧，我出租總該行了吧？”

　　租出去，有個長期穩(wěn)定的租金收益也就滿足了。

　　當(dāng)房東，躺著收錢！聽起來確實(shí)美滋滋，但是簡單算一下就能戳破這個美麗的幻想。

　　還是以上面這套公寓為例，這個地段，每個月租金大概也就3000塊錢，這么算下來，年化收益也就2%，這真的是在賺錢嗎？

　　除非一線城市核心地段的公寓，比如深圳灣壹號，還有就是擁有全國絕無僅有的海景房，比如海南一線望海的公寓，這些都是收藏品。

　　如果你真的愿意拋棄你購買住宅賺得利益的機(jī)會成本，去投資更高風(fēng)險的資產(chǎn)，那你真的是個狠人！

　　對于普通人來說，購了公寓后若想再買住宅談何容易？一旦積累的財富被套牢，人生哪來那么多機(jī)會給你再多湊一個首付？

　　住著不舒服，轉(zhuǎn)手不容易，出租還不賺錢，你還覺得公寓值得投資嗎？

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

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