深圳樓市再現(xiàn)套現(xiàn)風云：倒手賺500萬，緣何“香”了新房

來源：智能家居時間：2020-12-02 07:20

沉寂了約5個月時間，一度被爆炒的深圳樓市又登上了風口浪尖。

“買一套倒手就賺500萬，我要有錢我也想去買。”深圳市民王巖（化名）對新京報貝殼財經(jīng)記者道出了當下不少本地人的心聲。

而此次引爆市場的即為均價約每平米13.2萬元的“網(wǎng)紅”盤——華潤城潤璽一期項目。盡管單價不低，但相比之下，周邊華潤城潤府的二手房均價卻已超過18萬元，新房、二手房價差達到近5萬元。

由于套利空間巨大，市場一度出現(xiàn)“眾籌打新”“代持購房”等現(xiàn)象。熱潮之下，近日流傳起“深圳市房地產(chǎn)稅征收試點將于2021年1月1日起運行”的消息，對此，12月1日，深圳市稅務(wù)局回應(yīng)稱，純屬謠言。

貝殼財經(jīng)記者注意到，近期深圳樓市已經(jīng)升溫，11月份該市新房成交6296套，環(huán)比增長36.37%。而這背后，新房、二手房價格倒掛明顯。10月份，深圳新房價格為56781元/平米，二手房則價格為72808元/平米，價差約為1.6萬元/平米。

專家告訴記者，深圳目前住宅供不應(yīng)求的情況明顯，雖然樓市調(diào)控嚴格，但二手房市場的惜售現(xiàn)象依然存在，這在一定程度上加大了一二手房倒掛現(xiàn)象嚴重程度。

“中簽后倒手賺500萬”，深圳新房輕松“套現(xiàn)”

早在今年4月，深圳千萬豪宅“秒光”、個別樓盤“收取喝茶費”“捂盤惜售”就成為了焦點。彼時，央行深圳市中心支行曾一度向轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)緊急自查通知，要求各銀行針對今年以來新發(fā)放的房抵經(jīng)營貸情況立即開展自查。

而后的7月15日，深圳市住建局等多部門“重拳出擊”，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱：7·15新政），大幅調(diào)整了限購措施，深圳樓市也一度陷入沉寂。

如今，深圳“千萬剛需房”、“新房倒手賺500萬”、“代持炒房”等新聞再度刷屏，不少網(wǎng)友驚呼連剛需房都“高攀不起”了。

貝殼財經(jīng)記者注意到，新房、二手房價格倒掛是掀起本輪深圳樓市“躁動”的誘因，即便有7·15新政“強壓”，也難以抵擋市場“打新”的熱情。

近期，華潤城潤璽一期項目均價約為每平米13.2萬元，而周邊華潤城潤府的二手房均價超18萬元，新房、二手房價差近5萬元，也就是說，若“幸運”中簽一套100平米的新房，倒手后能賺個500萬元。

這種現(xiàn)象并非個例。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月份，深圳新房價格為56781元/平米，二手房則價格為72808元/平米，兩者價差約為1.6萬元/平米。

對此，市場上出現(xiàn)了“眾籌打新”“代持購房”等套現(xiàn)亂象。所謂房產(chǎn)代持，通俗理解就是自己沒有購房資格，就將房子登記在有資格的人名下，由他人代為持有，顯然，這其中的風險不容小覷。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對貝殼財經(jīng)記者解釋稱，之所以有如此嚴重的“價格倒掛”，主要是由于一手房本身會受政府調(diào)控，尤其是通過限價的方式直接影響預(yù)售價格。而二手房主要掌握在分散的房東手中，政府無法直接對二手房價進行調(diào)整，只能通過一手房價格影響二手房。

貝殼財經(jīng)記者注意到，早在2007年，深圳市便首次推出了兩宗“限價房”用地，兩宗用地上的房屋建成后分別限價為9840元/平方米和8400元/平方米。

2017年，當時的深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布了關(guān)于《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售價格管理操作細則》的通告，建立商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售審批預(yù)審查制度。

按照要求，擬申請預(yù)售項目屬首次申請預(yù)售的，其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格；同時，擬申請預(yù)售項目屬分期開發(fā)再次申請預(yù)售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，限價可以說是房地產(chǎn)調(diào)控中作用最小的一種辦法。因為政府限制備案價，不允許開發(fā)商自主定價，也就是說，不管市場有多少需求，價格都不能賣太高。相比之下，周圍的二手房價格無法監(jiān)管，價格會隨著市場行情漲起來，而新房卻被牢牢地壓制住，價格倒掛隨之產(chǎn)生。

“短期看，市場出現(xiàn)波動的確需要限價，但如果只限價而忽視供需結(jié)構(gòu)的平衡，會給市場帶來紊亂。對于這類出現(xiàn)價格倒掛的樓盤，必須剔除投資屬性，增加限售等配套政策，否則難以穩(wěn)定樓市。” 張大偉稱。

不過，記者了解到，限價是不少城市調(diào)控房價的手段，至于深圳一二手房價格嚴重“倒掛”，張波表示，深圳目前住宅供不應(yīng)求的情況比較明顯，雖然樓市調(diào)控嚴格，但二手房市場的惜售現(xiàn)象依然存在，這在一定程度上加大了一二手房倒掛現(xiàn)象嚴重程度。

一年均價漲萬元，人口暴漲+經(jīng)濟強勁致樓市“復(fù)燃”

深圳市也制定了限售政策，為火爆的樓市戴上緊箍。根據(jù)規(guī)定，居民家庭新購買商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，但深圳房價上漲的預(yù)期太強，也讓相關(guān)限售政策大打折扣。

記者注意到，近期深圳樓市成交已然火熱，根據(jù)今日深圳市住建局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，11月份該市新房成交6296套，環(huán)比增長36.37%，同比增長97%。

而住宅供不應(yīng)求的背后，是深圳近年來的經(jīng)濟不斷發(fā)展和人口流入。據(jù)悉，深圳在2018年GDP首次超過香港，成為粵港澳大灣區(qū)城市經(jīng)濟總量排名第一的城市。今年上半年，深圳經(jīng)濟總量仍保持正增長，全國排名第三。

此外，在一系列人才引進政策之下，深圳人口持續(xù)上漲， 40年來，深圳常住人口從31.41萬人增長至1343.88萬人，增長42倍，同期，北上廣人口增長僅為1~2倍。同時，2017年深圳戶籍人口增加50萬人，創(chuàng)歷史最高紀錄，2018年，深圳接收應(yīng)屆畢業(yè)生10.8萬人，連續(xù)5年創(chuàng)新高。

記者搜索發(fā)現(xiàn)，深圳社保代交代繳補繳服務(wù)也讓限購人群可以繞過購房資格限制。根據(jù)7·15新政，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。

根據(jù)規(guī)定，一些擁有“深戶”卻長期在外地工作，沒有在深圳繳納社保或個稅的人原本沒有購房資格，但卻通過社保代繳“投機取巧”獲得了購房資格。

一位服務(wù)人員對貝殼財經(jīng)記者表示：“正常來說，社保跨省查不到，如果查到，就要停掉一邊，交三年社保就能買房了，第一檔五險是699元，對于深圳的房價漲幅來說，其實代繳社保沒啥風險?！?/p>

種種“口子”，都讓深圳潛在購房者數(shù)量大增，這種預(yù)期也助推了深圳房價的上漲。鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年該市10月份二手房參考均價為69587元/平米，而一年前的2019年11月份，參考均價僅為58024元/平米，相當于一年時間深圳房價均價漲了超過1萬元。

伴隨爆炒深圳樓市抬頭，深圳官方已再度發(fā)聲降溫。11月30日，深圳市住建局局長、黨組書記張學(xué)凡在接受媒體采訪時回應(yīng)稱，深圳將堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅決落實中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴格執(zhí)行7月15日出臺的“新深八條”規(guī)定。同時，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。

“同時，進一步加大住房供應(yīng)與保障力度，加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)和保障體系，努力讓市場進一步回歸理性，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?張學(xué)凡表示。

此外，新華社評論稱，“打新熱”現(xiàn)象警示，增加供給、新房限價之外，樓市調(diào)控還有很多事要做，比如更多地關(guān)注住房流向，加強對持有環(huán)節(jié)的調(diào)控，讓稅收杠桿發(fā)揮更大作用。建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收到釜底抽薪之效。

近年來，房住不炒、因城施策一直是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)，中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清近日在《輔導(dǎo)讀本》發(fā)表文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》表示，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

新京報貝殼財經(jīng)記者潘亦純編輯王進雨校對李銘

（責任編輯：李佳佳 HN153）