深圳樓市再現(xiàn)套現(xiàn)風(fēng)云：倒手賺500萬(wàn)，緣何“香”了新房

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-12-02 07:20

沉寂了約5個(gè)月時(shí)間，一度被爆炒的深圳樓市又登上了風(fēng)口浪尖。

“買(mǎi)一套倒手就賺500萬(wàn)，我要有錢(qián)我也想去買(mǎi)?！鄙钲谑忻裢鯉r（化名）對(duì)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者道出了當(dāng)下不少本地人的心聲。

而此次引爆市場(chǎng)的即為均價(jià)約每平米13.2萬(wàn)元的“網(wǎng)紅”盤(pán)——華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期項(xiàng)目。盡管單價(jià)不低，但相比之下，周邊華潤(rùn)城潤(rùn)府的二手房均價(jià)卻已超過(guò)18萬(wàn)元，新房、二手房?jī)r(jià)差達(dá)到近5萬(wàn)元。

由于套利空間巨大，市場(chǎng)一度出現(xiàn)“眾籌打新”“代持購(gòu)房”等現(xiàn)象。熱潮之下，近日流傳起“深圳市房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)將于2021年1月1日起運(yùn)行”的消息，對(duì)此，12月1日，深圳市稅務(wù)局回應(yīng)稱(chēng)，純屬謠言。

貝殼財(cái)經(jīng)記者注意到，近期深圳樓市已經(jīng)升溫，11月份該市新房成交6296套，環(huán)比增長(zhǎng)36.37%。而這背后，新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯。10月份，深圳新房?jī)r(jià)格為56781元/平米，二手房則價(jià)格為72808元/平米，價(jià)差約為1.6萬(wàn)元/平米。

專(zhuān)家告訴記者，深圳目前住宅供不應(yīng)求的情況明顯，雖然樓市調(diào)控嚴(yán)格，但二手房市場(chǎng)的惜售現(xiàn)象依然存在，這在一定程度上加大了一二手房倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重程度。

“中簽后倒手賺500萬(wàn)”，深圳新房輕松“套現(xiàn)”

早在今年4月，深圳千萬(wàn)豪宅“秒光”、個(gè)別樓盤(pán)“收取喝茶費(fèi)”“捂盤(pán)惜售”就成為了焦點(diǎn)。彼時(shí)，央行深圳市中心支行曾一度向轄內(nèi)各商業(yè)銀行下發(fā)緊急自查通知，要求各銀行針對(duì)今年以來(lái)新發(fā)放的房抵經(jīng)營(yíng)貸情況立即開(kāi)展自查。

而后的7月15日，深圳市住建局等多部門(mén)“重拳出擊”，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：7·15新政），大幅調(diào)整了限購(gòu)措施，深圳樓市也一度陷入沉寂。

如今，深圳“千萬(wàn)剛需房”、“新房倒手賺500萬(wàn)”、“代持炒房”等新聞再度刷屏，不少網(wǎng)友驚呼連剛需房都“高攀不起”了。

貝殼財(cái)經(jīng)記者注意到，新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛是掀起本輪深圳樓市“躁動(dòng)”的誘因，即便有7·15新政“強(qiáng)壓”，也難以抵擋市場(chǎng)“打新”的熱情。

近期，華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期項(xiàng)目均價(jià)約為每平米13.2萬(wàn)元，而周邊華潤(rùn)城潤(rùn)府的二手房均價(jià)超18萬(wàn)元，新房、二手房?jī)r(jià)差近5萬(wàn)元，也就是說(shuō)，若“幸運(yùn)”中簽一套100平米的新房，倒手后能賺個(gè)500萬(wàn)元。

這種現(xiàn)象并非個(gè)例。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月份，深圳新房?jī)r(jià)格為56781元/平米，二手房則價(jià)格為72808元/平米，兩者價(jià)差約為1.6萬(wàn)元/平米。

對(duì)此，市場(chǎng)上出現(xiàn)了“眾籌打新”“代持購(gòu)房”等套現(xiàn)亂象。所謂房產(chǎn)代持，通俗理解就是自己沒(méi)有購(gòu)房資格，就將房子登記在有資格的人名下，由他人代為持有，顯然，這其中的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者解釋稱(chēng)，之所以有如此嚴(yán)重的“價(jià)格倒掛”，主要是由于一手房本身會(huì)受政府調(diào)控，尤其是通過(guò)限價(jià)的方式直接影響預(yù)售價(jià)格。而二手房主要掌握在分散的房東手中，政府無(wú)法直接對(duì)二手房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整，只能通過(guò)一手房?jī)r(jià)格影響二手房。

貝殼財(cái)經(jīng)記者注意到，早在2007年，深圳市便首次推出了兩宗“限價(jià)房”用地，兩宗用地上的房屋建成后分別限價(jià)為9840元/平方米和8400元/平方米。

2017年，當(dāng)時(shí)的深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布了關(guān)于《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》的通告，建立商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售審批預(yù)審查制度。

按照要求，擬申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目屬首次申請(qǐng)預(yù)售的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類(lèi)同戶型在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)，周邊無(wú)同類(lèi)在售項(xiàng)目參考的，可參照周邊同類(lèi)二手房?jī)r(jià)格；同時(shí)，擬申請(qǐng)預(yù)售項(xiàng)目屬分期開(kāi)發(fā)再次申請(qǐng)預(yù)售的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得高于本項(xiàng)目前一期實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，限價(jià)可以說(shuō)是房地產(chǎn)調(diào)控中作用最小的一種辦法。因?yàn)檎拗苽浒竷r(jià)，不允許開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)，也就是說(shuō)，不管市場(chǎng)有多少需求，價(jià)格都不能賣(mài)太高。相比之下，周?chē)亩址績(jī)r(jià)格無(wú)法監(jiān)管，價(jià)格會(huì)隨著市場(chǎng)行情漲起來(lái)，而新房卻被牢牢地壓制住，價(jià)格倒掛隨之產(chǎn)生。

“短期看，市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的確需要限價(jià)，但如果只限價(jià)而忽視供需結(jié)構(gòu)的平衡，會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)紊亂。對(duì)于這類(lèi)出現(xiàn)價(jià)格倒掛的樓盤(pán)，必須剔除投資屬性，增加限售等配套政策，否則難以穩(wěn)定樓市?！?張大偉稱(chēng)。

不過(guò)，記者了解到，限價(jià)是不少城市調(diào)控房?jī)r(jià)的手段，至于深圳一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重“倒掛”，張波表示，深圳目前住宅供不應(yīng)求的情況比較明顯，雖然樓市調(diào)控嚴(yán)格，但二手房市場(chǎng)的惜售現(xiàn)象依然存在，這在一定程度上加大了一二手房倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重程度。

一年均價(jià)漲萬(wàn)元，人口暴漲+經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁致樓市“復(fù)燃”

深圳市也制定了限售政策，為火爆的樓市戴上緊箍。根據(jù)規(guī)定，居民家庭新購(gòu)買(mǎi)商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)钲诜績(jī)r(jià)上漲的預(yù)期太強(qiáng)，也讓相關(guān)限售政策大打折扣。

記者注意到，近期深圳樓市成交已然火熱，根據(jù)今日深圳市住建局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，11月份該市新房成交6296套，環(huán)比增長(zhǎng)36.37%，同比增長(zhǎng)97%。

而住宅供不應(yīng)求的背后，是深圳近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和人口流入。據(jù)悉，深圳在2018年GDP首次超過(guò)香港，成為粵港澳大灣區(qū)城市經(jīng)濟(jì)總量排名第一的城市。今年上半年，深圳經(jīng)濟(jì)總量仍保持正增長(zhǎng)，全國(guó)排名第三。

此外，在一系列人才引進(jìn)政策之下，深圳人口持續(xù)上漲， 40年來(lái)，深圳常住人口從31.41萬(wàn)人增長(zhǎng)至1343.88萬(wàn)人，增長(zhǎng)42倍，同期，北上廣人口增長(zhǎng)僅為1~2倍。同時(shí)，2017年深圳戶籍人口增加50萬(wàn)人，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，2018年，深圳接收應(yīng)屆畢業(yè)生10.8萬(wàn)人，連續(xù)5年創(chuàng)新高。

記者搜索發(fā)現(xiàn)，深圳社保代交代繳補(bǔ)繳服務(wù)也讓限購(gòu)人群可以繞過(guò)購(gòu)房資格限制。根據(jù)7·15新政，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納36個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，方可購(gòu)買(mǎi)商品住房。

根據(jù)規(guī)定，一些擁有“深戶”卻長(zhǎng)期在外地工作，沒(méi)有在深圳繳納社保或個(gè)稅的人原本沒(méi)有購(gòu)房資格，但卻通過(guò)社保代繳“投機(jī)取巧”獲得了購(gòu)房資格。

一位服務(wù)人員對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示：“正常來(lái)說(shuō)，社保跨省查不到，如果查到，就要停掉一邊，交三年社保就能買(mǎi)房了，第一檔五險(xiǎn)是699元，對(duì)于深圳的房?jī)r(jià)漲幅來(lái)說(shuō)，其實(shí)代繳社保沒(méi)啥風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

種種“口子”，都讓深圳潛在購(gòu)房者數(shù)量大增，這種預(yù)期也助推了深圳房?jī)r(jià)的上漲。鏈家官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年該市10月份二手房參考均價(jià)為69587元/平米，而一年前的2019年11月份，參考均價(jià)僅為58024元/平米，相當(dāng)于一年時(shí)間深圳房?jī)r(jià)均價(jià)漲了超過(guò)1萬(wàn)元。

伴隨爆炒深圳樓市抬頭，深圳官方已再度發(fā)聲降溫。11月30日，深圳市住建局局長(zhǎng)、黨組書(shū)記張學(xué)凡在接受媒體采訪時(shí)回應(yīng)稱(chēng)，深圳將堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)決落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行7月15日出臺(tái)的“新深八條”規(guī)定。同時(shí)，針對(duì)當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門(mén)正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。

“同時(shí)，進(jìn)一步加大住房供應(yīng)與保障力度，加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)和保障體系，努力讓市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?張學(xué)凡表示。

此外，新華社評(píng)論稱(chēng)，“打新熱”現(xiàn)象警示，增加供給、新房限價(jià)之外，樓市調(diào)控還有很多事要做，比如更多地關(guān)注住房流向，加強(qiáng)對(duì)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控，讓稅收杠桿發(fā)揮更大作用。建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅制度，通過(guò)市場(chǎng)化手段抑制投資投機(jī)行為，或許能收到釜底抽薪之效。

近年來(lái)，房住不炒、因城施策一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清近日在《輔導(dǎo)讀本》發(fā)表文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》表示，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者潘亦純編輯王進(jìn)雨校對(duì) 李銘

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）