每日房產(chǎn)干貨第一時(shí)間出現(xiàn)在你的面前！

　　2020年快要結(jié)束了，回想整年，你會(huì)感慨這個(gè)世界比我們預(yù)想的要復(fù)雜的多?；蚁Ｉ癯龉頉]，黑天鵝滿天亂飛。其實(shí)，哪年又不是呢。永遠(yuǎn)有無窮的不確定性在前方等待著我們。這個(gè)世界從來沒有過一年是風(fēng)調(diào)雨順的，假如有，一定是暴風(fēng)雨來臨前暫時(shí)的寂靜。正如高層每年都在大會(huì)上強(qiáng)調(diào)的一樣：我們正在經(jīng)歷百年未有之大變局！

　　但是你發(fā)現(xiàn)沒有，在許許多多不穩(wěn)定因素之中，只有一樣是最為恒定的，不是GDP，不是CPI，不是M2，不是進(jìn)出口貿(mào)易，更不是國際關(guān)系，而是中國樓市。不論世界風(fēng)云變幻，中國的房地產(chǎn)投資額和商品房銷售額永遠(yuǎn)是保持平穩(wěn)健康增長的。樓市才是那個(gè)最大的確定性。

　　中國社科院在《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.17（2020）》中預(yù)測：由于疫情影響，2020年我國商品房銷售面積和銷售額將大跌10%-12%。然而，統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示今年1-9月份全國銷售面積微跌1.8%，銷售金額已經(jīng)轉(zhuǎn)正上漲3.7%。

　　社科院的失誤咱就不說了，房地產(chǎn)的韌性已經(jīng)是有目共睹了。所以說，我國的房地產(chǎn)絕對(duì)不能用經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律來簡單套用，而是應(yīng)該充分結(jié)合國情、民情、輿情和人性來綜合考量的。

　　2021年馬上要來了，這個(gè)時(shí)候，我想大家最關(guān)心的就是房產(chǎn)買賣如何操作，未來還能不能買房投資？那么，今天我想結(jié)合一些實(shí)操策略，再和大家深度探討下未來樓市的趨勢(shì)和走向。

　　1

　　昨天我和老朋友上海一個(gè)中介的店長聊天，他說他們店里最近幾個(gè)月成交量很好。不僅是次新電梯房賣的好，連非學(xué)區(qū)的老破小都很多人買，而且今年這種內(nèi)環(huán)內(nèi)的老破小單價(jià)漲幅最少也在5000元/平以上，基本上是三季度開始漲的。

　　我追問他都是些什么樣的人在買上海市中心的老破小呢？他說過去10天之內(nèi)他們連續(xù)賣掉4套300萬以內(nèi)的老破小，其中3套都是上海交大的年輕老師。這種海歸博士都是剛?cè)肼毥淮螅瑒偮鋺羯虾?，工作很好，但是沒有積蓄，手里只有幾十萬首付，直接就買交大附近的這種老破小上車了。

　　我的內(nèi)心其實(shí)是很感慨的，一個(gè)家族祖墳上冒了青煙，費(fèi)盡全家之力培養(yǎng)出來的海歸博士，來到上海也只能從零做起，蝸居在30多平的老破小里。這個(gè)社會(huì)確實(shí)是很殘忍。但另一方面也說明，只有不斷的有高知高能的年輕人進(jìn)入上海接盤最底層的老破小，才能持續(xù)推動(dòng)上海整個(gè)樓市的良性滾動(dòng)。

　　另外一個(gè)更為殘酷的事實(shí)是，上?，F(xiàn)在正在從局部結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)為全面性普漲。上半年最先開始領(lǐng)漲的是學(xué)區(qū)房和品質(zhì)次新房，而從三季度開始包括市區(qū)老破小在內(nèi)的很多普通住房也已開始跟漲。

　　所以才造就了上海二手房成交量持續(xù)性的爆發(fā)，9月份一度高達(dá)3.1萬套，已經(jīng)追上了2016年的火爆行情。至于新房的火熱和土拍的高溢價(jià)就不用我再贅述了，各種媒體都有報(bào)道。

　　大家都知道我從今年3月份就開始預(yù)警上海樓市啟動(dòng)，那么現(xiàn)在年底我可以負(fù)責(zé)任的告訴你：上海樓市正在進(jìn)入全面普漲，并且年底會(huì)有翹尾行情，2021年上海的小陽春會(huì)非常火熱。

　　有需求有計(jì)劃的朋友，請(qǐng)看清局勢(shì)，正確規(guī)劃。

　　2

　　針對(duì)全國各城市的行情來看，經(jīng)過整理分析，我把我比較確定的操作策略告訴大家，請(qǐng)務(wù)必認(rèn)真對(duì)待：

　　春節(jié)前必須買進(jìn)的城市：上海、廣州、北京、廈門；

　　已到高位暫緩入手的城市：南通、徐州、沈陽、唐山；

　　陰跌不止繼續(xù)觀望的城市：天津、貴陽、石家莊、太原、鄭州、青島、濟(jì)南。

　　最不值得房產(chǎn)投資的城市：長沙、溫州。

　　深圳新房倒掛，搖號(hào)打新值得參與，搶到就是賺到。二手房肯降價(jià)的就果斷買進(jìn)，價(jià)格沒有優(yōu)勢(shì)的可以過完年再說。

　　3

　　明年計(jì)劃賣房的朋友，務(wù)必立刻現(xiàn)在就要到中介掛牌，掛完之后就可以第一時(shí)間體會(huì)到市場行情的變化，年底到底是行情變差了，還是翹尾了，買家是急不可待要買，還是想要多砍砍價(jià)再說。對(duì)比年底和明年開春的行情變化，你就能準(zhǔn)確把握操作節(jié)點(diǎn)，并能早人一步提前動(dòng)手。

　　4

　　所有城市，明年計(jì)劃買學(xué)區(qū)房的朋友，不要再等再觀望了，拖延癥解決不了你的焦慮。

　　永遠(yuǎn)記住我一句話：學(xué)區(qū)房，必須年底買進(jìn)。

　　5

　　通常而言，判斷一座城市明年有沒有行情，房價(jià)會(huì)不會(huì)漲，有個(gè)技巧，就是看今年春節(jié)前這個(gè)城市新房和二手房成交量有沒有翹尾，也就是說有沒有反常的增大，假如有，那么春節(jié)之后，這種行情就會(huì)繼續(xù)延續(xù)下去，形成比較火熱的小陽春，如果小陽春管控不當(dāng)，就會(huì)繼續(xù)火熱下去。

　　假如沒有翹尾，那就要看明年的政策是否會(huì)有所寬松了。

　　6

　　非學(xué)區(qū)老破小，只有在一線和強(qiáng)二線重點(diǎn)城市并且是市中心才有價(jià)值，其它所有城市都沒有價(jià)值。

　　非學(xué)區(qū)老破小的價(jià)格就是該板塊的土地拍賣價(jià)格，房屋價(jià)值基本歸零。

　　7

　　三四五線城市房產(chǎn)投資，要么別買，要買只能買富人區(qū)。因?yàn)槲磥碇挥懈蝗藚^(qū)才可能會(huì)有有限數(shù)量的接盤俠。這條很重要，必須牢記。

　　8

　　同等配套和價(jià)位的兩個(gè)樓盤，首選周邊有空地的那個(gè)。有空地才能有地王，有空地才會(huì)有想象。地都是越拍越高，新房都是越賣越貴。

　　漲的最快的板塊，永遠(yuǎn)都是正在規(guī)劃和開發(fā)的板塊。

　　9

　　買房千萬不能追求個(gè)性，你發(fā)型、服裝、品味可以另類，但房子一定要大路貨。大家喜歡什么樣的房子，你就買什么樣的房子。大家奢望住什么樣的房子，你就投資什么樣的房子。

　　10

　　經(jīng)濟(jì)適用房不要買；共有產(chǎn)權(quán)房不要買；經(jīng)濟(jì)型別墅不要買；loft產(chǎn)品不要買；一梯多戶的酒店式70年產(chǎn)權(quán)住宅不要買；20年房齡以上的塔樓不要買；居住辦公混合的住宅不要買；舊樓翻新、危樓改建、爛尾轉(zhuǎn)手的房子不要買；遠(yuǎn)郊旅游景區(qū)的房子不要買；文旅項(xiàng)目不要買；任何當(dāng)下立刻拿不出產(chǎn)證的所有二手房都不要買。

　　11

　　買二手房最好找中介，買新房最好不要找中介。

　　因?yàn)?，二手房最大的坑是房東。有中介參與，風(fēng)險(xiǎn)可以顯著降低，即使出事，也可以拉中介來墊背和分擔(dān)，喪盡天良的中介畢竟是少數(shù)。

　　而新房的坑沒人可以避免，包括中介，除非你自己慧眼識(shí)珠，看完走人堅(jiān)決不買。而中介帶你去看新房，不論好壞都會(huì)慫恿你買進(jìn)。在新房項(xiàng)目中，開發(fā)商和中介是穿一條褲子的，而出事后，中介不需要負(fù)責(zé)，矛頭只會(huì)指向開發(fā)商。

　　12

　　除非在本地有5套以上純住宅，再考慮投資商鋪和寫字樓。

　　小區(qū)沿街底商相對(duì)來說比郊區(qū)購物中心的分割商鋪和專業(yè)市場的商鋪要靠譜，即使最差蘭州拉面和沙縣小吃也租的出去。

　　寫字樓只要是拿出來賣的，都是垃圾。好的寫字樓全部都是開發(fā)商自己持有維護(hù)收租的。分開賣的寫字樓日后維護(hù)管理定位必定是越來越差，最后進(jìn)入租金越低品質(zhì)越差品質(zhì)越差租金越低的惡性循環(huán)。

　　13

　　根據(jù)上海東方公證處的公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年1-9月中旬這段時(shí)間內(nèi)，總共有101個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)，共計(jì)認(rèn)籌35251人次，其中，身份證簽發(fā)地是上海的有15236人次，簽發(fā)地是外地的有19628人次，公司128人次，其它259人次。

　　也就是說，在上海的新房購買人群中，外地人已經(jīng)占比達(dá)到56%，超過了上海土著的43%。

　　從本質(zhì)上講，上海早已不是上海人的上海，而是全國人民的上海。上海的高房價(jià)也根本不是上海人自己就能決定的。

　　一個(gè)只靠本地人構(gòu)成的樓市，是不健康的樓市。只有持續(xù)依靠外地人來推動(dòng)的樓市，才是蒸蒸日上的樓市。

　　因?yàn)槌錾试诔掷m(xù)降低，所有城市都在走向老齡化。本地人的改善遲早會(huì)終結(jié)，本地人的投資需求不可能無限擴(kuò)張。只有持續(xù)涌入的外地人，才能一步步的推高房價(jià)。

　　說的露骨一點(diǎn)，樓市就是不斷忽悠外地人來接盤的一個(gè)擊鼓傳花的游戲。沒有后來人，花怎么傳的下去？

　　所以，各大城市都在毫無下限的搶奪人才以及人口，這才是根源所在！

　　14

　　易居研究院11月11日發(fā)布的《2020年三季度10大國際都市房價(jià)報(bào)告》顯示：2020年三季度，紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海這全球10大都市的房價(jià)指數(shù)為151.4，與次貸危機(jī)后的低谷2009年二季度相比，上漲了69.9%。

　　國際大都市房價(jià)持續(xù)性的上漲是大勢(shì)所趨，我國根本不是特例。假如北京上海的房價(jià)十年都沒有上漲，那才是災(zāi)難性的后果。

　　而且，今年由于受到疫情影響，全球貨幣大放水，這10大國際都市的房價(jià)都出現(xiàn)了明顯的漲幅。說明在全球超低利率和流動(dòng)性過剩的影響下，大都市的房產(chǎn)仍然是最受歡迎的資產(chǎn)之一。

　　15

　　我知道大家經(jīng)常會(huì)聽到一些磚家說，M2又漲了，房價(jià)又要啟動(dòng)了。其實(shí)，這是徹頭徹尾的外行話。真正影響房價(jià)的是M1，而不是M2。

　　M1是狹義貨幣，是指社會(huì)上流通的現(xiàn)金和銀行活期存款。M1越高，說明大家把定期存款、理財(cái)產(chǎn)品、證券基金都贖回變現(xiàn)了，接下來就是要用這些現(xiàn)金投資房產(chǎn)和股票了，而真正投入樓市的資金量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股市的。M2是廣義貨幣，除了現(xiàn)金之外還包括很多廣泛形式的準(zhǔn)貨幣。所以，判斷階段性樓市行情，M1精準(zhǔn)度更高。

　　因此，只要M1增速持續(xù)上漲，接下來房價(jià)就會(huì)漲，歷史上一貫如此，如下圖所示：

　　那么，目前是個(gè)什么狀態(tài)呢？2020年10月末，我國M1余額同比增長9.1%，增速分別比上月末和去年同期高1個(gè)百分點(diǎn)和5.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下了2018年2月以來近3年的新高。

　　M1從疫情發(fā)生后，增速就直線上升，接下來我國整體房價(jià)穩(wěn)步上漲已經(jīng)是毫無疑問了！

　　16

　　我們中華民族最大的一個(gè)特點(diǎn)就是，父母對(duì)子女的溺愛程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過子女對(duì)父母的關(guān)愛。為了孩子，父母可以犧牲一切，包括自己。

　　所以我們經(jīng)?？吹降囊环N情況是，父母給孩子買大房子住，而自己寧可一輩子蝸居在老破小里。

　　我國目前的現(xiàn)狀是沒有房地產(chǎn)稅，沒有遺產(chǎn)稅，所以中國父母基本上都是把所有財(cái)產(chǎn)全部換成房子留給孩子，再留給孫子，指望通過這樣的方式把財(cái)富一代代的傳承下去。

　　這是中國特色，更是我們整個(gè)社會(huì)的底色，不論階層如何，都是如此。所以，你現(xiàn)在應(yīng)該明白，房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅為什么很難短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)了吧。

　　畢竟網(wǎng)上一窮二白的憤青鍵盤俠并不是主流！

　　17

　　2010年之前，屬于房地產(chǎn)市場化的十年。所有城市都沒有限購政策，房子隨便買，買哪里哪里漲，哪里漲買哪里，炒房盛行，絕對(duì)的市場化。

　　2010年之后，則是房地產(chǎn)貨幣化的十年。這十年間，在寬貨幣、寬信貸的支持下，房地產(chǎn)逐漸金融化。個(gè)人、開發(fā)商、商業(yè)銀行、地方政府，全都在金融杠桿之下快速實(shí)現(xiàn)財(cái)富爆發(fā)。

　　2020年之后，房地產(chǎn)將是劇烈分化的十年。失去了炒作的土壤，政策的理性回歸，對(duì)過去管控失誤的總結(jié)，以及抑制樓市泡沫和維護(hù)金融穩(wěn)定的需要，調(diào)控政策將長期存在。那么，各城市的樓市行情將會(huì)嚴(yán)格根據(jù)城市的人口增量、資金增量、產(chǎn)業(yè)增量開始劇烈分化。

　　2020年是我國樓市分化的元年！今年全國的冷熱分化就是未來十年的真實(shí)寫照！但未來會(huì)比今年更加的殘酷！

　　18

　　北方經(jīng)濟(jì)競爭力的下滑正在逐步擴(kuò)大，已經(jīng)開始從東北逐漸擴(kuò)散到河北、河南、山東。北京的一枝獨(dú)秀根本無法扭轉(zhuǎn)整個(gè)北方的頹勢(shì)。

　　中西部省份的各項(xiàng)資源正在加速的向省會(huì)城市聚集，并且在很長的一段時(shí)間內(nèi)，這些省會(huì)都根本不會(huì)出現(xiàn)輻射帶動(dòng)作用，而是只會(huì)繼續(xù)虹吸抽血。比如成都、重慶、鄭州、長沙、合肥。

　　南方也并非均衡發(fā)展。長三角、珠三角將是未來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭和重中之重。目前，所有城市群之內(nèi)，能夠起到輻射帶動(dòng)作用的只有長三角和珠三角。因此，這兩個(gè)城市群內(nèi)的三四線城市，發(fā)展?jié)摿?huì)相對(duì)較大。

　　19

　　如果你是北方人，想要投資房產(chǎn)，除了北京，建議布局南方城市。北方城市的整體沒落，這才剛剛開始。

　　中西部省份投資，只買省會(huì)，其它城市一概不值得浪費(fèi)鈔票。

　　房產(chǎn)投資的終極目標(biāo)，就是要在長三角和珠三角布局房產(chǎn)。能買一線最好，買不起一線就買二線，二線也買不起，就投資環(huán)滬、環(huán)深。

　　20

　　大家對(duì)于階級(jí)固化非常焦慮，其實(shí)，絕大多數(shù)人根本沒有意識(shí)到，城市固化已經(jīng)限定了你人生的天花板。

　　選擇城市，比選擇行業(yè)和職業(yè)更加的重要。職業(yè)只能決定你一段時(shí)間的生活方式，而城市，則決定你這輩子的人生高度！

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