機(jī)構(gòu):商業(yè)地產(chǎn)需求年內(nèi)現(xiàn)復(fù)蘇物流倉儲(chǔ)成投資熱點(diǎn)

來源：智能家居時(shí)間：2020-04-29 09:57

4月28日，高力國際召開線上新聞發(fā)布會(huì)，對2020年全國物業(yè)市場走勢進(jìn)行分析稱，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，租賃交易情緒亦隨疫情轉(zhuǎn)好而回暖。

針對寫字樓、零售物業(yè)、物流倉儲(chǔ)、大宗交易等細(xì)分市場，高力國際預(yù)計(jì)寫字樓租金企穩(wěn)大概會(huì)在明年一季度出現(xiàn)，其間市場將處于租金下調(diào)環(huán)境中。而零售商業(yè)物業(yè)需求年內(nèi)逐步復(fù)蘇。值得關(guān)注的是，電商與生鮮消費(fèi)帶動(dòng)物流地產(chǎn)升溫，物流倉儲(chǔ)成為投資熱點(diǎn)。

寫字樓租金普遍下調(diào)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求韌性強(qiáng)

當(dāng)前，由于寫字樓租賃需求受到抑制，凈吸納量處于較低水平。為此業(yè)主普遍下調(diào)租金以吸引與挽留租戶。

據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國重點(diǎn)城市如上海、北京、廣州、深圳、成都及西安等寫字樓租金均有所下降，其中北京平均租金為每平方米每月372.9元，環(huán)比下降2.5%。

鑒于疫情后期的市場狀態(tài)，以及新增供應(yīng)量逐步入市，高力國際預(yù)計(jì)租金企穩(wěn)大概會(huì)在明年一季度出現(xiàn)，其間市場將處于租金下調(diào)環(huán)境，而這也將更有利于租戶。

值得關(guān)注的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的寫字樓展現(xiàn)出較強(qiáng)需求韌性，市場表現(xiàn)更加穩(wěn)定。一方面是因?yàn)榫€上科技、醫(yī)療健康、新基建等行業(yè)大多都位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)中。另一方面，這些行業(yè)屬于受疫情影響較小甚至在疫情期間有所增長的行業(yè)。

此外，國企園區(qū)開發(fā)平臺積極落實(shí)租金減免等措施，幫扶中小企業(yè)、初創(chuàng)企業(yè)渡過難關(guān)，由此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要性及優(yōu)勢顯現(xiàn)。

在受疫情影響最為嚴(yán)重的零售物業(yè)市場，除上海外，一季度其他重點(diǎn)城市租金環(huán)比均出現(xiàn)不同程度下降。其中廣州、深圳及成都租金環(huán)比下降約1%。

對此，高力國際預(yù)計(jì)，2020年-2021年，整體市場平均租金仍會(huì)在一定程度上被拉低。但2022年-2024年，隨著非核心區(qū)新增供應(yīng)的下降，平均租金將開始平穩(wěn)上升。

線上零售利好物流倉儲(chǔ)，或成投資窗口期

從目前來看，受疫情影響，制造業(yè)生產(chǎn)供應(yīng)受限、線下零售暫停以及交通運(yùn)輸受阻，一季度物流市場受到短期需求沖擊。不過，目前物流地產(chǎn)凈吸納量已逐步回升。自3月份起客戶看倉庫需求逐漸回暖。

據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市物流倉儲(chǔ)租金錄得小幅增長，核心地段高標(biāo)倉依然維持穩(wěn)定租金增長。尤其是北京和深圳新增供應(yīng)有限，租金將保持穩(wěn)定增長。

在空置率方面，北京和深圳維持低位，分別為4.0%和2.9%，而上海和廣州由于新增供應(yīng)超過10%，空置率分別從去年四季度的9.5%和8.1%上漲至13.4%和14.8%。成都由于電商搬遷至自建庫退租等原因，租金同比下降2.1%，一季度空置率上升至23%。

高力國際預(yù)計(jì)，二季度物流倉儲(chǔ)需求將出現(xiàn)反彈，這得益于2019年達(dá)成的預(yù)租協(xié)議。此外，疫情期間3PL（第三方物流）和電商部門被壓抑的需求將在二、三季度得到釋放，來自于生鮮電商與冷鏈物流部門的需求正在不斷增長。

高力國際認(rèn)為，從長期來看，新消費(fèi)習(xí)慣的形成以及在疫情期間培養(yǎng)起來的中老年人等新用戶群體，將對電商及物流倉儲(chǔ)行業(yè)形成利好，未來物流倉儲(chǔ)租金將上揚(yáng)，2020年或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)投資及租賃的窗口期。

而在大宗交易方面，雖然因?yàn)橐咔?，投資交易過程的節(jié)奏被打亂，但并不會(huì)影響投資策略。一季度，北京、上海、廣州、深圳和中國西部的投資市場均表現(xiàn)出較好韌性，部分市場將出現(xiàn)收益率上升的情況。

對于大宗交易，高力國際認(rèn)為，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流物業(yè)與數(shù)據(jù)中心在內(nèi)的三類資產(chǎn)類型將是今年投資交易的首選資產(chǎn)。但限于國際旅行禁令，內(nèi)資買家相比外資買家顯示出更多積極性。當(dāng)前市場環(huán)境亦為投資人提供了議價(jià)的窗口，為國內(nèi)資金提供了較佳的入市機(jī)會(huì)。

新京報(bào)記者袁秀麗

編輯武新校對賈寧

來源：新京報(bào)