??“在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，預(yù)計(jì)今年的中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長(zhǎng)?！?022年2月16日，世邦魏理仕發(fā)布的《2022年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告顯示，2022年中國經(jīng)濟(jì)增速將逐步向常態(tài)回歸，而逆周期調(diào)控和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型將共同為商業(yè)地產(chǎn)新周期注入活力。

??“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、首店經(jīng)濟(jì)、供應(yīng)鏈物流成為新的市場(chǎng)熱點(diǎn)”，世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨預(yù)計(jì)，科技和金融仍將是2022年寫字樓的主力需求引擎，兩大行業(yè)在寫字樓租賃成交的貢獻(xiàn)占比將基本保持在2021年的水平，助推需求的子行業(yè)將有新的亮點(diǎn)出現(xiàn)。

??在商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模方面，2021年中國大宗物業(yè)投資市場(chǎng)迎來快速復(fù)蘇，總成交額達(dá)到2730億元，同比上漲33%。展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，預(yù)計(jì)中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長(zhǎng)10%-15%，有望首次突破3000億元。

??寫字樓市場(chǎng)已呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈

??受惠于中國出色的疫情防控和領(lǐng)先于全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2021年國內(nèi)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的周期性反彈。18個(gè)主要城市的全年凈吸納量達(dá)到743萬平方米，創(chuàng)歷史新高。北京、上海、深圳三個(gè)一線城凈吸納量史上首次同時(shí)突破百萬平方米，科技行業(yè)活躍的杭州、成都、武漢領(lǐng)跑二線城市的需求。

??謝晨表示，科技和金融仍將是2022年寫字樓的主力需求引擎，兩大行業(yè)在寫字樓租賃成交的貢獻(xiàn)占比將基本保持在2021年的水平。但助推需求的子行業(yè)將有新的亮點(diǎn)出現(xiàn)。

??預(yù)計(jì)2022年全國寫字樓凈吸納量有望達(dá)到620萬平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。租金方面，一線城市租金表現(xiàn)繼續(xù)跑贏二線城市。北京將率先向業(yè)主市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，滬深兩市將延續(xù)供需兩旺的格局，租金走勢(shì)平穩(wěn)。而未來三年新增供應(yīng)增速最高的廣州租金將小幅下跌。

??零售物業(yè)市場(chǎng)受益于減稅和補(bǔ)貼帶動(dòng)而持續(xù)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)重視度和重要性提升。展望2022年，盡管疫情的不確定性依然存在，但更積極的財(cái)政政策和RCEP落地對(duì)進(jìn)口消費(fèi)的利好將支持國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)步增長(zhǎng)。中國零售市場(chǎng)預(yù)計(jì)溫和增長(zhǎng)，購物中心主力業(yè)態(tài)需求穩(wěn)定。

??此外，2022年全國購物中心的新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)與2021年基本持平，總量約900萬平方米，首層租金將繼續(xù)小幅上漲，一線城市和華東二線城市有望引領(lǐng)漲幅。倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)受到電商、第三方物流及政策支持推動(dòng)，2022年全年凈吸納量有望連續(xù)第二年突破600萬平方米。

??大宗物業(yè)投資快速復(fù)蘇

??數(shù)據(jù)顯示2021年中國大宗物業(yè)投資市場(chǎng)迎來快速復(fù)蘇，總成交額達(dá)到2730億元，同比上漲33%。在投資和出售意愿均有所提升的環(huán)境下，預(yù)計(jì)2022年中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額將同比增長(zhǎng)10%-15%，有望首次突破3000億元。

??2022年世邦魏理仕中國投資者意向調(diào)查顯示，投資意向創(chuàng)新高，59%的受訪者選擇在2022年“更積極投資”。境內(nèi)外投資者的投資意向均進(jìn)一步上漲。上海和北京在今年的調(diào)查中共同進(jìn)入亞太區(qū)跨境投資目的地前五榜單，尤其是上海躍居次席。

??與此同時(shí)，選擇“更積極出售”的受訪者占比同比上升10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到51%，其中內(nèi)資開發(fā)商出售意愿提升的比例達(dá)到60%。世邦魏理仕認(rèn)為，面臨約3500億元債券到期及“三條紅線”的達(dá)標(biāo)壓力，2022年內(nèi)資房企將加快處置資產(chǎn)。

??而隨著到期退出高峰期的到來，地產(chǎn)基金在今年調(diào)查中的出售意愿亦提高20個(gè)百分點(diǎn)。考慮到房地產(chǎn)基金在2017至2019年期間購置的資產(chǎn)大多位于上海和北京的優(yōu)質(zhì)地段，這將為投資者提供切入京滬這兩個(gè)快速復(fù)蘇的門戶城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的周期性機(jī)遇。

??謝晨表示：“2021年，中國商業(yè)地產(chǎn)租賃需求迭創(chuàng)新高，大宗物業(yè)投資快速反彈。預(yù)計(jì)2022年中國GDP增速在5%左右，在基建與消費(fèi)之外，制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)將持續(xù)為中國經(jīng)濟(jì)提供新動(dòng)能。低碳轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)和國產(chǎn)替代等多重因素共同驅(qū)動(dòng)下，生物醫(yī)藥、電子及通信設(shè)備、集成電路、新能源車等高技術(shù)制造業(yè)以及與消費(fèi)升級(jí)相關(guān)的制造業(yè)將繼續(xù)高速增長(zhǎng)。對(duì)投資者，我們建議繼續(xù)關(guān)注倉儲(chǔ)物流、研發(fā)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，同時(shí)擇機(jī)把握寫字樓和零售物業(yè)的周期性拐點(diǎn)。”

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