深圳需要什么樣的住房？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-11-13 08:50

前海今天賣了第四塊住宅用地，建面13萬(wàn)平米，由華潤(rùn)置地、金地組成的一個(gè)超級(jí)聯(lián)合體拿下，地價(jià)81億多，配建人才房2.84萬(wàn)平米（占總建面近22%），折算可售樓面價(jià)8.16萬(wàn)/平米，執(zhí)行90·70政策，毛坯限價(jià)10.7萬(wàn)元/平米，限售3年。

之前前海賣了兩塊地，5月份的一塊建面18.36萬(wàn)平米，龍光以總價(jià)115.9億拿下，配建人才住房4.076萬(wàn)平米，折算可售樓面價(jià)8.3萬(wàn)/平，執(zhí)行90·70政策，毛坯限價(jià)10.71萬(wàn)元/平米，限售3年。

再之前一塊是2019年12月，天健以38.9億競(jìng)得，建面6.72萬(wàn)平米，配建6000平米人才住房，可售樓面價(jià)7.2萬(wàn)/平，執(zhí)行90·70政策，毛坯限價(jià)9.9萬(wàn)/平，限售3年。

可以說(shuō)，前海這3塊地是深圳調(diào)控政策的“集大成者”，這些年所有的調(diào)控都集中到了前海。

政府的意圖我想很明顯，在前海這個(gè)“最特殊”的地方，不希望看到房?jī)r(jià)太貴，更不希望引起輿論的什么非議。

但我認(rèn)為，在前海這三塊地上所執(zhí)行的政策，其實(shí)是折射出深圳現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策，是有必要進(jìn)行檢討和調(diào)整的。大概來(lái)說(shuō)，除了限售還勉強(qiáng)可以說(shuō)得過(guò)去，像90·70、毛坯限價(jià)，我認(rèn)為在一些豪宅區(qū)域都可以不執(zhí)行；而像配建的人才住房，深圳則更應(yīng)該做出調(diào)整。

首先，深圳需要什么樣的住房？這是應(yīng)該被嚴(yán)肅回答的問(wèn)題。

答案非常簡(jiǎn)單：平價(jià)住房，或者叫可支付住房。我們經(jīng)常會(huì)使用房?jī)r(jià)收入比來(lái)判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)泡沫度，這個(gè)指標(biāo)是非常有用的，但是目的錯(cuò)了。房?jī)r(jià)收入比不是判斷房?jī)r(jià)泡沫大小的，而是客觀呈現(xiàn)一地房?jī)r(jià)的可負(fù)擔(dān)性的?？韶?fù)擔(dān)性高不一定房?jī)r(jià)泡沫就低，比如鶴崗的可負(fù)擔(dān)性高，顯然房?jī)r(jià)的支撐力遠(yuǎn)不如深圳。

深圳房?jī)r(jià)的可負(fù)擔(dān)性太低了，年輕人買不起，能買得起的，都不是一般人。造成這個(gè)問(wèn)題的原因，錯(cuò)綜復(fù)雜，也難以歸咎于某一方。但是要去著手處理，讓年輕人有希望，那就要多去增加平價(jià)住房的供應(yīng)。

那么，在前海賣的這些住宅，就是限價(jià)到不超過(guò)10萬(wàn)/平米，也顯然不能叫是平價(jià)住宅，都是豪宅。對(duì)于這類的住宅，限制它的價(jià)格、戶型，并不能讓年輕人變得更有希望，跟他們沒(méi)有關(guān)系。反而因?yàn)閮r(jià)格信號(hào)的扭曲、面積段的錯(cuò)配，會(huì)讓需要得到高端住宅的富有人群，需求不能被滿足，從而又加劇了豪宅價(jià)格的上升壓力。最終，這些房子，反而更進(jìn)一步成了國(guó)家不提倡的“投資品”。

一個(gè)城市，一個(gè)超級(jí)城市，一定會(huì)有一些地方的房?jī)r(jià)很貴。因?yàn)檫@個(gè)城市創(chuàng)造了非常多的財(cái)富，那些財(cái)富要有流向，富人們想要更好的居住條件，這是在哪里都打不掉的。但這些地方，只能是極少數(shù)人才能負(fù)擔(dān)的，并不多，因此也不需要去限制它的戶型，限制它的價(jià)格。如果政府不想房?jī)r(jià)數(shù)字太難看或者增大金融風(fēng)險(xiǎn)，那可以通過(guò)提高首付成數(shù)、增加稅收來(lái)控制它。但總之，沒(méi)有必要在高檔住房上面，花太多的力氣，那不是政府管理房地產(chǎn)的重點(diǎn)。

像前海這個(gè)地方，政府規(guī)劃的投資規(guī)模高達(dá)4000億，定位要做深圳新的“城市中心”，又只在最近2年里才第一次調(diào)整方案在前海批出了有限的幾塊住宅用地……這些難道不是注定了前海的房?jī)r(jià)會(huì)非常昂貴嗎？完全沒(méi)有必要把這些昂貴的地方，弄一堆剛需戶型，就為了正確。

其次，配建的人才住房是可支付住宅嗎？

在高檔商品房項(xiàng)目里搭配一些平價(jià)社會(huì)住宅，是一個(gè)國(guó)際通行做法。對(duì)它的評(píng)價(jià)，仁者見仁智者見智。從好的方面講，可以營(yíng)造一個(gè)“混居”的生活方式，更有利于不同階層人群之間的交流。從弊端的角度看，的確給后期管理帶來(lái)很大的困難，事實(shí)上也似乎沒(méi)有看到有什么顯而易見的幫助。

我們?cè)谏唐贩宽?xiàng)目上“混搭”公共住房，道理上沒(méi)有什么大問(wèn)題。問(wèn)題在于混搭的人才住房能不能算作可支付住宅？這個(gè)性質(zhì)的問(wèn)題，也需要被嚴(yán)肅的回答。

坦率講，我個(gè)人很是擔(dān)憂，人才住房最終又變成了傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房。

我們理解的平價(jià)住宅，當(dāng)然都帶有一些政府支持的意思。深圳的安居房可以說(shuō)是平價(jià)住宅，但說(shuō)人才住房也是平價(jià)住宅怕是很牽強(qiáng)。把它納入到公共住房的類別，是不容易服眾的。

總體來(lái)梳理，我認(rèn)為，深圳的公共住房現(xiàn)在出現(xiàn)幾個(gè)不好的傾向：1）各區(qū)存在重人才住房輕安居房的心態(tài)，因?yàn)槿瞬抛》靠梢蕴岣弑緟^(qū)對(duì)人才的吸附能力?，F(xiàn)在還沒(méi)有數(shù)據(jù)，我相信到了年終來(lái)統(tǒng)計(jì)，會(huì)印證一些觀感。2）人才住房分配并不透明，原因在于政策還沒(méi)有出臺(tái)，依然在使用先前的政策，這是需要警惕的。各區(qū)在分配的時(shí)候，存在傾向大企業(yè)的心態(tài)。結(jié)合前述，我認(rèn)為人才住房現(xiàn)在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)被當(dāng)做了吸引企業(yè)進(jìn)駐、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段，這也進(jìn)一步了坐實(shí)了人才住房不能歸類為“保障”的事實(shí)。3）終生封閉流轉(zhuǎn)機(jī)制依然懸疑，這是決定人才住房最終性質(zhì)的主導(dǎo)性力量?，F(xiàn)在是10-15年，基于前面的判斷，我判斷人才住房最終不會(huì)終生封閉流轉(zhuǎn)，而是會(huì)釋放出“解禁套利”的機(jī)會(huì)。

這是我認(rèn)為在商品房項(xiàng)目混搭人才住房需要注意的地方，我想我們支持的公共住房配建，應(yīng)該是保障性的配建。

我當(dāng)然明白深圳現(xiàn)在面臨的人才緊缺的挑戰(zhàn)，但這并不意味著它可以去擠占稀缺的公共住房資源。深圳完全可以在確保原有平價(jià)住房比重不降低的基礎(chǔ)上，再增加這部分住房。以及，在操作上應(yīng)當(dāng)更加謹(jǐn)慎，既然是人才，他應(yīng)該是“少數(shù)”。

如果說(shuō)人才住房“喧賓奪主”，那么，它的影響是很大的。一是，它可能會(huì)讓深圳的公共住房努力走樣，偏離保障的軌道。二是，它最終不能夠緩解大量年輕人的購(gòu)房負(fù)擔(dān)（他們根本不會(huì)被人才住房所覆蓋）。那么，深圳的住房社會(huì)問(wèn)題、房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，都會(huì)持續(xù)變得更加復(fù)雜，而不是越來(lái)越走向良性軌道。

總之，我認(rèn)為，在高檔商品房領(lǐng)域，深圳應(yīng)該盡快的放松管制。而在公共住房領(lǐng)域，則又需要“正確”的強(qiáng)化。如今這個(gè)兩邊的操作，民間會(huì)越來(lái)越費(fèi)解。

做正確的事，是最重要的。但是否用正確的方式做，也是同樣重要的。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）