導(dǎo)讀：深圳意圖調(diào)控房價與增加供應(yīng)同步進(jìn)行，真正落實“房住不炒”。近日，深圳市住房與建設(shè)局局長張學(xué)凡在公開演講時透露：深圳要學(xué)習(xí)新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，讓60%的市民住進(jìn)公共住房。

不過，深圳能否兌現(xiàn)自己的承諾，還是要看土地供應(yīng)和住房供應(yīng)體系能否突破。

來? ?源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

記? ?者丨張曉玲,曹安潯

編? ?輯丨李清宇

“來了就是深圳人”，不應(yīng)該僅僅是一句口號，而是真正能讓深圳成為美好居住和工作的城市。

繼兩年前深圳首次提出2035年住房計劃后，深圳官方再次向外界傳遞了建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制的信息。

8月28日，深圳市住房與建設(shè)局局長張學(xué)凡公開演講透露，深圳要學(xué)習(xí)新加坡，未來深圳的住房比例是“六比四”，目標(biāo)是讓深圳60%的市民住進(jìn)公共住房，為此將加大住房供應(yīng)，推進(jìn)大規(guī)模住房建設(shè)。

然而深圳的現(xiàn)實卻是，70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面積也在國家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線之下；

住房供地嚴(yán)重不足，住房只占土地供應(yīng)的22.6%，之前的供地計劃常常不能完成。

未來，深圳能否兌現(xiàn)自己的承諾，還是要看土地供應(yīng)和住房供應(yīng)體系能否突破。

不過，張學(xué)凡透露的信息，結(jié)合此前“深八條”新政的實施，可以讓人看到深圳調(diào)控樓市的決心，在穩(wěn)定市場和增加供應(yīng)上同時用力，深圳的樓市、房價穩(wěn)定可期。

深圳? ? 圖 / 視覺中國

對標(biāo)新加坡

這是深圳第一次明確公開的官方表態(tài)，在住房供應(yīng)體系方面學(xué)習(xí)、對標(biāo)新加坡。

張學(xué)凡表示，深圳全市住房累計數(shù)量達(dá)到1068萬套、6.12億平方米，人均面積27.8平方米，還沒有達(dá)到國家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線。主要原因是深圳還有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面積的54%左右。

深圳商品房供應(yīng)量更是少得可憐，按套數(shù)來算不足20%，按面積來算也只有28%左右。根據(jù)深圳市住建局《住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，到2018年深圳商品住宅總建筑面積為1.69億平方米，共計187.9萬套。

而深圳每年凈流入人口40-50萬，房地產(chǎn)需求量仍很大。

房地產(chǎn)長效機(jī)制最重要的是，建立起覆蓋全社會的穩(wěn)定住房供應(yīng)體系，核心就是大力發(fā)展公共住房。

張學(xué)凡強(qiáng)調(diào)，深圳要學(xué)習(xí)新加坡，提出“六比四”的住房比例。作為一線城市代表的深圳，住房建設(shè)方面的長遠(yuǎn)目標(biāo)是，有60%的深圳市民住在政府提供的租賃或出售的公共住房。

深圳對標(biāo)的新加坡模式，起源于新加坡從1964年開始推行的“居者有其屋”計劃，新加坡政府鼓勵中等收入和低收入階層購買建屋發(fā)展局興建的組屋。

目前，新加坡已形成以政府組屋為主、市場化的私人房產(chǎn)為輔的住房體系。新加坡建屋發(fā)展局顯示，早在2016年，新加坡便有高達(dá)82%的公民居住在組屋里，也就是說，新加坡的政策性住房與商品房比例約為“8：2”。

事實上，這不是深圳第一次提出6:4的比例。早在2018年6月，深圳曾發(fā)文，明確了面向未來（2018年至2035年）的住房發(fā)展目標(biāo)，計劃未來18年提供170萬套住房，并將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2：2：2：4。

在演講中，張學(xué)凡并未透露過去兩年多深圳住房供應(yīng)的完成率和比例。

供應(yīng)難題待解

理想豐滿，現(xiàn)實骨感。深圳住房體系的改變，仍在艱難實踐中。

事實上，深圳此前的土地和住房供應(yīng)計劃大部分都未實現(xiàn)。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，深圳“十一五”、“十二五”規(guī)劃都提出了大量的住房規(guī)劃，但最后都沒有實現(xiàn)，特別是保障房和人才房。

十三計劃也大部分沒有完成?！渡钲谑凶》堪l(fā)展2020年度實施計劃》顯示，2016-2019年底，深圳市商品住房用地累計供應(yīng)510.7公頃，完成“十三五”規(guī)劃目標(biāo)的90%；累計供地擬建設(shè)商品住房26.27萬套，僅完成“十三五”規(guī)劃指標(biāo)75%。

2016-2019年底，深圳市的公共住房用地累計供應(yīng)281.3公頃，完成“十三五”規(guī)劃目標(biāo)的120%，但安居工程建設(shè)籌集共計35.34萬套，僅完成“十三五”規(guī)劃任務(wù)的88%。

相比兩年前，深圳在公共租賃住房方面的新目標(biāo)是110萬套，為此每年將建設(shè)10萬套公共租賃住房，補(bǔ)齊5-8年的短板，人均住房面積也將從現(xiàn)在的27.8平方米提高到30平方米。

2020年深圳加大了房地產(chǎn)的供應(yīng)和開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)量是去年的2倍，為十年來最高的一次；房地產(chǎn)開工量達(dá)到1200萬平方米，是過去開工數(shù)的2倍多。

張學(xué)凡表示，住建局聯(lián)合規(guī)資局，將在“十四五”期間的用地供應(yīng)上做一些調(diào)整，住房用地占建設(shè)用地的比例，將由過去的22.1%提高到25%，甚至將在“十四五”期間的前兩三年提高到30%的比例，補(bǔ)齊住房用地供應(yīng)的短板。

深圳? ? 圖 / 新華社

不過僅靠新增土地供應(yīng)顯然難以達(dá)到目標(biāo)，深圳必須挖掘多元化的土地和住房供應(yīng)主體。

在2035年的規(guī)劃中，深圳在住房土地來源上，從過去的政府壟斷供應(yīng)土地，變?yōu)檎┑?、企事業(yè)單位自用地、村集體用地、棚戶區(qū)改造等多個渠道。

張學(xué)凡也表示，深圳需要房地產(chǎn)企業(yè)積極參與大規(guī)模建房行動，包括商品房和公共住房。

不過，多位深圳業(yè)內(nèi)人士指出，深圳住房要實現(xiàn)接近新加坡那樣的模式，要達(dá)到6：4的比例，還不知道要等多少年，之前提的到2035年新增保障房100萬套，商品房70萬套，包括最新的政策房110萬套計劃，但這都只是增量的部分，但加上存量，很難達(dá)到6：4。

房價飆漲已成過去時

深圳今年二季度的魔幻上漲猶在眼前，7月新建商品住宅均價57904元/平方米，二手房均價73343元/平方米，位于全國第一。

那么，學(xué)習(xí)新加坡對深圳樓市、深圳房價又有何影響？

張學(xué)凡表示，政府的住房政策目標(biāo)體系就是兩手抓，對于公共住房，政府的職責(zé)是做兜底，未來讓60%市民住上政策房，通過穩(wěn)定的、可持續(xù)的、可實現(xiàn)的政策和成果，在每一年度體現(xiàn)出來，形成良好的預(yù)期。

在一手兜底做大公共住房的同時，另一手是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

7月15日，深圳出臺了住房新政，新“深八條”，比起2016年10月4日出臺的“深八條”有一些變化，過去對房地產(chǎn)的調(diào)控以行政手段為主，從現(xiàn)在開始，是行政手段與經(jīng)濟(jì)手段并存，將來慢慢過渡到以經(jīng)濟(jì)手段為主的方式。

這次的“7.15”調(diào)控政策中，經(jīng)濟(jì)手段主要有兩條，一是金融信貸政策，一是稅收政策。

“我希望嚴(yán)格落實好新出臺的‘深八條’調(diào)控政策，嚴(yán)格落實好限購限貸限價限售等政策，這對企業(yè)會有一定影響，但我們要的是市場平穩(wěn)健康發(fā)展，不是市場的大起大落，大起大落對市民沒有什么好處，對企業(yè)也沒有什么好處。”張學(xué)凡說。

市場和企業(yè)都接收到了這一信息。不少深圳開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)表示，政府的決心很大，樓市的風(fēng)向真的變了。上半年那種房價上漲很難再出現(xiàn)。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁認(rèn)為，這預(yù)示著下一步深圳的市場會有很大的變化，住房會大幅增加供應(yīng)量，去解決供應(yīng)不足的問題。

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