在增加居住用地供應(yīng)的同時(shí)，深圳正在以前所未有的力度建設(shè)各類(lèi)保障性住房。

深圳，一座集光環(huán)與質(zhì)疑于一身的城市。

一方面，它是全國(guó)乃至全球知名的創(chuàng)新之城，是年輕人的奮斗樂(lè)土，過(guò)去10年間，深圳常住人口新增714萬(wàn)，增量位居全國(guó)城市之首；另一方面，高房?jī)r(jià)卻漸成年輕人入城壁壘，創(chuàng)新后勁令人擔(dān)憂。

不僅深圳，高房?jī)r(jià)早已是國(guó)際大都市普遍面臨的難題。在分析人士看來(lái)，隨著城市競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)、人才、資本集聚，高房?jī)r(jià)現(xiàn)象有其符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的一面。

深圳的情況又更為特殊，城市面積不到2000平方公里，相當(dāng)于北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4，有效開(kāi)發(fā)面積不到1000平方公里。按照2000多萬(wàn)的實(shí)際管理人口來(lái)計(jì)，平均每平方公里需容納2萬(wàn)人，高人口密度和高經(jīng)濟(jì)密度進(jìn)一步造成土地的稀缺，帶來(lái)高房?jī)r(jià)。

高房?jī)r(jià)問(wèn)題何解？對(duì)于深圳而言，在需求側(cè)調(diào)控之外，增加供應(yīng)更是長(zhǎng)效之策。從2020年起，在加大住宅用地供應(yīng)方面，深圳開(kāi)始“動(dòng)真格”，更重要的是，從住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)上來(lái)細(xì)分，未來(lái)深圳將致力于讓60%的人住在各類(lèi)政策性住房中。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“十三五”期間，深圳已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了良好開(kāi)局，共建設(shè)籌集了公共住房44萬(wàn)套，超額完成了此前制定的40萬(wàn)套的目標(biāo)任務(wù)。在“糾偏”住房的過(guò)度市場(chǎng)化方面，深圳有望成為全國(guó)的一個(gè)樣板。

而隨著都市圈、城市群的發(fā)展，居住人口外溢，未來(lái)，在創(chuàng)新城際住房合作機(jī)制、促進(jìn)公共服務(wù)政策銜接等方面，深圳也有望率先作出探索。

大幅增加居住用地供應(yīng)

2020年，深圳住建局曾在一份文件中承認(rèn)，深圳居住用地占建設(shè)用地的22.6%，遠(yuǎn)低于國(guó)家《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011）》中25%-40%的下限標(biāo)準(zhǔn)，難以滿足人口快速增長(zhǎng)條件下的住房需求增長(zhǎng)和品質(zhì)提升要求。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理了深圳規(guī)劃和自然資源局公布的2016年到2019年的數(shù)據(jù)，盡管居住用地供應(yīng)均超額完成，但有三個(gè)年份實(shí)際供應(yīng)的居住用地占比均低于12%，僅2017年占比超過(guò)了20%。

有地產(chǎn)分析人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者總結(jié)，與其他很多城市不太一樣的是，深圳對(duì)土地財(cái)政的依賴度較低，“賣(mài)地”的邏輯更多是為了吸引稅源，提高稅收收入，所以會(huì)更偏向產(chǎn)業(yè)、商業(yè)用地。

但2020年起，情況開(kāi)始發(fā)生變化。

當(dāng)年，深圳計(jì)劃供應(yīng)的居住用地對(duì)比2019年翻了近一倍，占比由上一年的12.5%上升至24.4%；從實(shí)際完成的情況來(lái)看，居住用地供應(yīng)達(dá)到362.8公頃，完成率高達(dá)123.7%。

2021年，深圳計(jì)劃供應(yīng)的居住用地繼續(xù)保持在高位，達(dá)到363.3公頃，占總計(jì)劃供地的32.2%。今年的深圳兩會(huì)明確提出，2021年將實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)籌集公共住房8萬(wàn)套，改造籌集租賃住房10萬(wàn)套以上。

在土地供應(yīng)方面，深圳面臨的利好因素在于，舊改簽約達(dá)“雙95”可征收，“工改?！闭叩倪m用對(duì)象大幅增加，深圳獲得了永久基本農(nóng)田外“農(nóng)轉(zhuǎn)建”用地審批權(quán)等等。并且，公開(kāi)報(bào)道顯示，4月下旬起，深圳連續(xù)將龍崗、坪山、龍華等區(qū)的30余宗商服用地、產(chǎn)業(yè)用地等變更，規(guī)劃為居住用地和教育等公配用地。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁介紹，大規(guī)模、持續(xù)性地供應(yīng)宅地，實(shí)施供給側(cè)的“戰(zhàn)略突破”，意味著政策重心從多年來(lái)的需求側(cè)轉(zhuǎn)為供給側(cè)，這是深圳房地產(chǎn)領(lǐng)域的革命性大動(dòng)作。

深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心副總規(guī)劃師李江不久前指出，“十四五”期間及今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，深圳優(yōu)先要做的是補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板，促進(jìn)全市域公共設(shè)施均衡布局，深圳的實(shí)際居住人口早已超過(guò)了2000萬(wàn)，需要滿足他們的基本居住和基礎(chǔ)設(shè)施需求。

深化“二次房改”

在增加居住用地供應(yīng)的同時(shí)，深圳正在以前所未有的力度建設(shè)各類(lèi)保障性住房。

2016年，深圳發(fā)布的《住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》就指出，規(guī)劃期內(nèi)，多渠道安排籌建保障性住房和人才住房40萬(wàn)套，包含人才住房30萬(wàn)套；保障性住房和人才住房供應(yīng)35萬(wàn)套（含“十二五”續(xù)建項(xiàng)目）。

而相比之下，同期力爭(zhēng)新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售與現(xiàn)售30萬(wàn)套。保障性住房的計(jì)劃供應(yīng)量甚至超出了商品房，這大幅超出了市場(chǎng)預(yù)期。

彼時(shí)，深圳經(jīng)歷了2015年的一波房?jī)r(jià)明顯上漲。對(duì)于這一住房結(jié)構(gòu)的安排，一位時(shí)任深圳住建局副局長(zhǎng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，加大保障性住房的目的，主要是為了解決人才的住房需求。

深圳房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒向記者解釋，深圳若要持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，對(duì)人才的住房支持很重要。住建局正是把有限的資源進(jìn)行統(tǒng)籌，優(yōu)先供應(yīng)人才，讓稀缺資源發(fā)揮最大的效應(yīng)。未來(lái)大規(guī)模建保障房，還應(yīng)持續(xù)下去。

如今回望“十三五”，深圳共建設(shè)籌集公共住房44萬(wàn)套，超額完成了40萬(wàn)套的目標(biāo)任務(wù)?？晒﹨⒄盏氖?，“十二五”期間，深圳新增安排保障性住房24萬(wàn)套。

關(guān)于增加保障性住房的供應(yīng)，深圳曾在2018年發(fā)布的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》中將其變?yōu)殚L(zhǎng)期規(guī)劃，到2035年，深圳將新增建設(shè)籌集各類(lèi)住房共170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。

這顛覆了此前30年以商品房銷(xiāo)售為主的住房供應(yīng)體系，此番規(guī)劃也被外界稱作是“二次房改”。如果規(guī)劃如期推行，未來(lái)深圳的政策性住房供應(yīng)數(shù)量將超過(guò)商品房。

2020年，深圳住建局領(lǐng)導(dǎo)在公開(kāi)演講中表示，未來(lái)深圳市60%的市民要住在政府提供的租賃或出售的住房中，商品房只占四成。

李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，過(guò)去是住房市場(chǎng)化程度不夠，后來(lái)是市場(chǎng)化太快，忽略了住房還有公共屬性的一面。在很多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，都是市場(chǎng)供應(yīng)加政府保障兩條腿走路。在糾偏過(guò)度市場(chǎng)化方面，深圳有望成為全國(guó)的一個(gè)樣板。

當(dāng)然，改革的成果顯現(xiàn)仍需時(shí)間，并且，改革也并不必然使得房?jī)r(jià)下跌。深圳一家房地產(chǎn)企業(yè)管理層人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一個(gè)健康的住房市場(chǎng)應(yīng)該是“高端有供應(yīng)，中端有支持，低端有保障”的，中低端、夾心層的需求得到保障，高端的則回歸市場(chǎng)。

“走出深圳”解決住房問(wèn)題

根據(jù)前述深圳提出的住房供應(yīng)規(guī)劃，從2018年到2035年，計(jì)劃新增建設(shè)籌集各類(lèi)住房共170萬(wàn)套，每年平均新增10萬(wàn)套。

但最新的人口普查數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去10年間，深圳常住人口年均增加70多萬(wàn)，超出市場(chǎng)預(yù)期。坊間有擔(dān)憂：即便深圳加大住房供應(yīng)力度，是否趕得上人口增加的速度？

在城市群的視角下，一些觀察人士提出了另一種方案——“走出深圳”解決居住問(wèn)題。

深圳原副市長(zhǎng)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)（深圳）經(jīng)管學(xué)院教授唐杰就指出，在2000平方公里的范圍內(nèi)，深圳容納了大量產(chǎn)業(yè)、公共設(shè)施、道路等，是否還可能解決2000多萬(wàn)人的居住問(wèn)題？假如通勤便利了，很多人可以住到深圳以外的地方。

根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，過(guò)去10年間，深圳鄰近的東莞、惠州常住人口分別新增了225萬(wàn)和145萬(wàn)，其中，惠州披露了詳細(xì)的分區(qū)人口增長(zhǎng)情況，臨深片區(qū)的人口增長(zhǎng)表現(xiàn)尤其可觀。

在觀察人士看來(lái)，這表明深圳都市圈已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地形成。2019年，深圳交通運(yùn)輸局負(fù)責(zé)人也曾透露過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)，2018年，深圳至惠州、東莞的城際出行每天約為140萬(wàn)人次，預(yù)測(cè)到2035年將增長(zhǎng)至620萬(wàn)人次/日。

從國(guó)際上諸多都市圈的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，通過(guò)軌道交通，在45分鐘左右的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)距離通勤，恰恰是疏解中心城市人口的有效方式。

2020年12月，國(guó)家發(fā)改委組織召開(kāi)了專題會(huì)議，全面部署加快京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)城際鐵路和市域(郊)鐵路規(guī)劃建設(shè)。未來(lái)五年，三大區(qū)域計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)城際鐵路和市域(郊)鐵路約1萬(wàn)公里，到2025年基本形成區(qū)域城際鐵路和市域(郊)鐵路骨架網(wǎng)絡(luò)，形成城市群1-2小時(shí)交通圈和都市圈1小時(shí)通勤圈。

當(dāng)然，住房問(wèn)題不只涉及居住、通勤，很多人傾向于住在大都市的原因，還包括更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)。這也意味著，通過(guò)都市圈將中心城市的住房需求疏導(dǎo)至較低成本的地方，除了軌道交通足夠方便外，必然要伴隨著公共服務(wù)的均等化。

官方也已經(jīng)在順應(yīng)居住人口外溢的趨勢(shì)。2020年12月底，深圳曾在“十四五”規(guī)劃綱要建議中提出，推動(dòng)生態(tài)環(huán)境共保共治、民生服務(wù)共建共享，創(chuàng)新城際住房合作機(jī)制，促進(jìn)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、環(huán)保等政策銜接。

李宇嘉向記者表示，過(guò)去很多深圳人在東莞、惠州等地買(mǎi)房，有的人只是買(mǎi)，并不居住，并未有效疏解深圳的住房需求。真正的“城際住房合作”，指的是城市間在用地、生態(tài)環(huán)境、交通、民生服務(wù)等方面統(tǒng)一規(guī)劃，包括公共支出如何分?jǐn)偟鹊?，這都將是需要探索的方向。

（作者：王帆 編輯：林虹）

相關(guān)知識(shí)

房?jī)r(jià)之論：“兩條腿”保障居住的深圳探索 “住有宜居”深圳破題：住房政策轉(zhuǎn)向供給側(cè)攻堅(jiān) 推動(dòng)城際住房合作
疫后房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)向供給側(cè)
深圳獲土地政策“大禮包”！增加住房建設(shè)供地迎來(lái)想象空間
深圳住房將學(xué)習(xí)新加坡模式：怎么學(xué)習(xí)？房?jī)r(jià)還會(huì)大漲嗎？
未來(lái)5年，深圳大批保障性住房上市，將沖擊商品房?jī)r(jià)格
深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式” ，樓市格局將面臨巨變
深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式” 樓市格局將面臨巨變
深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式” ,樓市格局將面臨巨變
深圳土地?cái)U(kuò)容,房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎?機(jī)構(gòu):深圳住房尚存三大矛盾
深圳房地產(chǎn)調(diào)控新目標(biāo)：2035年人均住房面積超40平方米