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　　未來有購房計劃的、要在深圳買房的朋友們，這個文件對你們非常重要。

　　就在一周前，深圳發(fā)布了關(guān)于深圳住房的十四五規(guī)劃，這份文件相當(dāng)于是梳理了政府2021年到未來2025年間，定下了深圳這五年間的住房kpi。

　　這份文件全文38頁，攏共一萬多個字，具體的內(nèi)容都在深圳市政府的其他的各種綱領(lǐng)性文件，或是會議的文件里面可以找到。

　　今天，我就選取和大家有關(guān)，并且可能成為2022年樓市趨勢的關(guān)鍵點給大家分析。

　　關(guān)鍵第一點：住宅供應(yīng)大增。

　　按照深圳十四五住房規(guī)劃中，對深圳未來5年商品房的供應(yīng)用地提及是：

　　這里看出2個關(guān)鍵改變，第一個是供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　過去深圳供地多以工業(yè)用地和商業(yè)用地為主，

　　而在十四五住房規(guī)劃中，已經(jīng)明確提出居住用地比例不低于30%。

　　換言之，未來5年，是深圳居住用地迸發(fā)的5年，同時也意味著是大量新房集中上市的5年。

　　根據(jù)規(guī)劃期內(nèi)計劃，建設(shè)籌集住房 89 萬套（間）。其中，建設(shè)商品住房 35 萬套。

　　由圖上數(shù)據(jù)來看，從2021年到2025年，平均每年會供應(yīng)6到7萬套商品住房。

　　而未來一大批新房的洶涌入市，將會明顯沖擊二手房當(dāng)前的價格體系。

　　當(dāng)前深圳二手房在指導(dǎo)價的“壓制”之下，成交已經(jīng)非常萎靡。

　　在剛剛過去的2021年，二手房住宅成交僅40699套，是近六年來的新低。

　　核心原因就是這個二手房指導(dǎo)價。

　　深圳在一邊執(zhí)行王炸政策之下，一邊在大量增加新房供應(yīng)，撼動二手房房價體系。

　　按照今年的規(guī)劃，入市新房如果能達到144個，就一定會進一步動搖二手房業(yè)主的信心。

　　我的判斷是，2022年深圳二手房價格還會有進一步議價空間。

　　2022年在深圳買新房，不要等，但買二手，可以稍微博弈一下。

　　我再給大家看另外一組數(shù)據(jù)：

　　2021年，深圳新房成交52417套，創(chuàng)2016年來新高。

　　而以后每年都會供應(yīng)6-7萬套新房，意味著基本能滿足新房需求，這對二手房當(dāng)然也是一個沖擊。

　　這就是關(guān)鍵的第二個轉(zhuǎn)變 ，市場的錨點由二手房轉(zhuǎn)向新房。

　　過去，從2017年到2019年，新房平均每年只成交了3萬套，二手房市場一直充當(dāng)深圳成交的主力，每年都能成交6萬套，

　　從2021年開始，因為新房的沖擊和二手房指導(dǎo)價，二手房成交量降到了4萬套，

　　而這種趨勢，大概率還會在未來5年持續(xù)。

　　按照這個趨勢，二手房即使回到2019年的成交量的水平即6萬套，也只是與十四五規(guī)劃里的每年建設(shè)的商品房供應(yīng)量相持平。

　　且在目前看來，限價將會是一個長期的措施。

　　未來一二手將會長期倒掛的情況下，對于二手房的業(yè)主的置換是一種摧殘，而且這種摧殘會持續(xù)到2025年。

　　如果你想要置換，一定要盡快。

　　因為你的二手房就是那個被調(diào)控的對象，在這個年代下，不漲就已經(jīng)是在跌了。

　　關(guān)鍵第二點：海量保障性住房只是開始，深圳樓市正式進入雙軌制。

　　何謂雙軌制？

　　商品房資源由市場配置，保障房則采用政府主導(dǎo)、企業(yè)參與的形式來建設(shè)和分配，兩者并行。

　　說點大白話吧，就是兩條軌一起往前走，彼此互不干擾。

　　商品住房保障的是住有優(yōu)居，而保障性住房保障的是住有所居。

　　根據(jù)十四五規(guī)劃期內(nèi)計劃，將會供應(yīng)分配住房 65 萬套（間）。供應(yīng)分配公共住房 34 萬套（間），包括公共租賃住房 6 萬套（間）、保障性租賃住房 20 萬套（間）、 共有產(chǎn)權(quán)住房 8 萬套。

　　從數(shù)量上看，保障性住房基本和商品房相持平！

　　這意味著，保障房將會在深圳成為一支越來越不可忽視的力量。

　　而最近有聽到一種說法是，保障房的大量供應(yīng)之后會影響商品房的房價和成交。

　　答案是，完全不會。這就是我上面所說的雙軌制。

　　保障房突出的是住房的民生屬性，

　　公共租賃住房是為戶籍中低收入人群提供基本住房保障，

　　而保障性租賃住房是作為發(fā)展的重點，緩解新市民、青年人等各類人群的住房困難，

　　在住房的分類上也進行了重新定義，將“人才住房”和“安居型商品房”合并到“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是作為補充，提升居民住房自有水平。

　　而商品房則負責(zé)更好滿足購房者的合理住房需求。

　　這讓我想起原先中央“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的多層次住房供應(yīng)和保障的提法。

　　隨著規(guī)劃的發(fā)布和落實，深圳樓市也隨之正式進入樓市雙軌制。

　　關(guān)鍵第三點：政策依舊嚴(yán)厲執(zhí)行

　　在規(guī)劃的第五節(jié)提到了三個很重要的點，

　　首先就是三穩(wěn)，分別是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價以及穩(wěn)預(yù)期，

　　三穩(wěn)這句話是出現(xiàn)在“堅持房子是用來住的，不是用來炒”的定位之后，

　　所以，三穩(wěn)的目標(biāo)就是讓地價不能過熱，讓房價不能過熱，讓預(yù)期也不能過熱，有個大綱領(lǐng)在，這說明短期深圳樓市難有大行情。

　　尤其，是二手房。

　　其次很重要的點是，一二手住房的聯(lián)動調(diào)控還會繼續(xù)加強。

　　要穩(wěn)預(yù)期，那么意味著二手房指導(dǎo)價短期都會存在，一二手住房的聯(lián)動調(diào)控會繼續(xù)保持。

　　什么叫聯(lián)動調(diào)控？這是個新提法，說明主管部門已經(jīng)注意到了目前新房和二手房其實形成了彼此制約、相互拉低的勢態(tài)

　　結(jié)合下文“完善二手住房成交參考價格發(fā)布機制”來看，說明二手房指導(dǎo)價未來五年將會持續(xù)存在，并沒有松動的空間，

　　根據(jù)市場均價持續(xù)調(diào)整，同時填補一些空白地帶，依然會緊緊的壓著新房，新房和二手房還會繼續(xù)倒掛。

　　第三，限購，限貸，限價，限售、限戶型，這五限還會繼續(xù)。

　　這是一份十四五規(guī)劃的綱領(lǐng)性文件，它的持續(xù)作用時間是2021年到2025年，也就是意味著

　　未來，這五限一定不會再放松，后續(xù)新建商品房價格常年平穩(wěn)。

　　現(xiàn)在影響深圳房價的有三套體系：新房限價的價格、二手房的價格、拍地的價格。

　　過去一段時間是深圳房地產(chǎn)市場最不理性的，在經(jīng)過一系列的調(diào)控政策后已經(jīng)逐步控制住了各個價格體系，使得決策者掌握好市場的溫度。

　　解釋完這份文件，這里想和大家再分享兩個數(shù)字，在談?wù)撟》繂栴}時，常常會援引住房自有率的概念。

　　深圳的這個數(shù)字只有23%，這是什么概念呢？簡言之，就是每五個深圳人里面，只有一個人有自己的房屋。

　　相比之下，北京、上海和廣州這幾個一線城市的住房自有率都超過了50%，香港也接近50%，新加坡的住房自有率超過了90%。在發(fā)達國家的大城市，住房自有率一般都在60%左右。

　　而另一個數(shù)字是，深圳人均住房面積，僅為27.8平方米，未達到國家和廣東省的最低標(biāo)準(zhǔn)線。

　　因為在過去的十年里，深圳增加了713萬人口，雖然新建商品房面積近年不斷增加，但房價始終居高不下。

　　在依靠市場已經(jīng)無法解決住房問題的情況下，政府就站出來承擔(dān)了更多的責(zé)任。

　　所謂“居者有其屋”，國家當(dāng)前注重為在大都市打拼的年輕人和低收入群體提供“體面”的住宅。

　　在十四五規(guī)劃這份文件里，我們看到了深圳的魄力，

　　相信未來，深圳會讓奮斗在這片土地上的人們住有所居。

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