海南房子那么貴，現(xiàn)在還能找到便宜的房子投資嗎？

海南房產(chǎn)熱 當(dāng)年投資者悄悄出貨現(xiàn)如今入場者該如何選擇？

炒房團資金在09年的時候從各大城市飛向海南這塊土地，等到收獲的季節(jié)時，這些資金又會從海南飛回其他發(fā)達城市，究竟還有多少低洼可以投資入手呢？ 

去年的霧霾讓許多北方中產(chǎn)階級發(fā)現(xiàn)了，環(huán)境比錢重要。于是乎，海南房地產(chǎn)市場再一次熱了起來，但上一波國際旅游島利好消息的套牢者正在悄悄賣掉手中的房子。

許多西部名不見經(jīng)傳的市縣正在吸引許多北方人的到來，儋州這個城市的均價從4000元漲到了11000元，各大樓盤小區(qū)幾乎一搶一空，而這批購房者中，來自北京、天津以及東北幾個區(qū)域的購房客占比最高。

在車水馬龍的儋州濱海新區(qū)，來自北方的主力軍長期駐扎在海邊的幾個小區(qū)。當(dāng)?shù)氐娜吮硎荆谔鞖馇缋实臅r候，在廣場上跳舞的都是帶著濃濃北方口音的人們。 

在距離濱海新區(qū)40公里外的那大鎮(zhèn)，也是儋州市區(qū)。短短幾個月的時間，當(dāng)?shù)鼐用衩黠@感受出來，這些京津北方來客正在一步一步推高當(dāng)?shù)胤績r。在市區(qū)內(nèi)，各種新建小區(qū)——因為有不是海景，市區(qū)內(nèi)的房子單價要遠低于濱海地區(qū)——從年前的5000元漲至9000元，一些在2010年后進駐的業(yè)主們終于迎來了合適的出手時機會。

北方居民選擇瓊西地區(qū)樓盤的原因各有千秋，一些人是因為周邊的親朋好友都已經(jīng)在西部買了房；另一些人是看上了西部干爽的氣候，東邊太潮濕。但其中最重要的價格原因幾乎是一個所有人考慮在內(nèi)的原因：在過去的一年時間里，整個海南省的房價都出現(xiàn)了明顯的上漲，尤其是三亞及其周邊，在持續(xù)了6年的低迷之后，新建商品住宅成交均價上升到了單平三萬的門檻。這一價格讓很多外地購房者退而卻步，與三亞比較，盡管海南西部的房價還在快速上漲當(dāng)中，但均價才過萬出頭。許多退休的北京購房者表示，她在三亞逗留了有大半個月的時間，一直沒有找到合適價格的樓盤，最終來到海南西部地區(qū)尋找房子。 

盡管出手大方的投資客依然存在，但是在多位房屋銷售中介人員看來，這批的購房者大多數(shù)明顯要更加慎重一些，購置數(shù)量一般為一套或者兩套。

這一批北方客戶具有的共同特點：一般人大部分在家鄉(xiāng)發(fā)達城市擁有一套或兩套房產(chǎn)，但是因為資金問題卻又無力在一線城市或者三亞的房產(chǎn)市場繼續(xù)購入房產(chǎn)，在二線城市普遍限購的情況下，他們兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)地來到了海南西邊。

北方人們的投資熱情被大城市飛漲的房價和隨后的政策因素不斷“驅(qū)逐”，一路直奔千里之外的海南島。2017年，海南省政府發(fā)布《2016年?？?、三亞房地產(chǎn)價格走勢分析》，該分析報告稱，由于內(nèi)地房價上漲過快的城市在2016年下半年紛紛出臺更加嚴(yán)格的調(diào)控政策控制房價過快增長，導(dǎo)致?？诤腿齺喌淖≌N售價格環(huán)比漲幅排名逐漸提升。

而在海南島內(nèi)，這些購房者在?？凇⑷齺喎績r大漲后，改道分流進入到了海南各個市縣三四線等城市。購房者的涌入讓當(dāng)?shù)厝税l(fā)現(xiàn)了一個新的賺錢門路，最近幾個月，不少當(dāng)?shù)鼐用穸甲兂闪朔康禺a(chǎn)兼職經(jīng)紀(jì)人，司機、服務(wù)員、甚至是報攤老板——在一個售樓處外，報攤阿姨會偷偷對買煙的外地顧客悄聲說道：“我這里有很不錯的房子，你要不要看一看呢？”

房價漲又漲

“你的房子買的時候多少錢？40萬？那你賣80萬吧?！痹谑袇^(qū)廣場南邊的一家房屋中介門店里，房產(chǎn)中介在電話中快速地幫業(yè)主定好了價格。

這間門店的工作人員最近幾個月很忙，經(jīng)常沒時間能夠按時吃飯。如此忙碌的原因是從2017年年底開始不斷從海島對岸涌來的上島客戶，這些客戶將海南的房價一波又一波地推高，多個小區(qū)的房價在年后增幅超過了60%。

大批的客戶讓許多中介公司業(yè)務(wù)快速增長，2017年這家公司僅有50名員工，目前員工數(shù)量已經(jīng)接近200名。

儋州市位于海南西部地區(qū)，城市常住人口為100萬左右，屬于海南第三大城市，第三大地級市。在2010年時，這個濱海城市曾經(jīng)迎來過一批跨海峽而來的購房人，多個樓盤身價暴漲。不過，后面伴隨著整個海南島房價進入低迷狀態(tài)，這個城市的房地產(chǎn)市場平靜度過了幾年時間。

從2017年起，房地產(chǎn)市場結(jié)束持續(xù)這幾年的低迷，進入新一輪上漲周期。特別是海南省實施“兩個暫?！焙螅▽ι唐纷≌瑤齑嫦诔^全省平均水平的縣市，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地供應(yīng)；暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批），海南省房地產(chǎn)市場飛一般的上漲，在2017年年初達到又一個巔峰。 

新的周期快速激活了整個海南的房地產(chǎn)市場，一些地段開始出現(xiàn)房源緊張的情況：比如濱海新區(qū)的一線海景房及市區(qū)里的河景房等，這種緊缺帶來了一些戲劇化的事情。2月27日，儋州市濱海新區(qū)，在一處商品房售樓中心，一位來自北京的客戶敲定了一套房，轉(zhuǎn)身出門撥電話的短短幾十秒，另外一名購房人拿出銀行卡，當(dāng)場要刷卡購買同一套住房，這被前面的買家發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)了一起銷售沖突。沖突的結(jié)果是：北京客戶取得了勝利，從踏入售樓處到付款買下一套房子，只思考了半個小時。

銷售中介人員把這起事件作為談資講給后來的客戶，以此證明海南的房產(chǎn)是有多么地?fù)屖?。按照銷售人員的表述，這個小區(qū)開盤兩個多月，全盤800多套房子已經(jīng)基本售完，除了尚未開售的一座樓王外，只剩下低樓層幾套房子。2016年年底的時候，這個小區(qū)的房價均價僅4000元，目前的均價已經(jīng)超過了11000元。

銷售人員說，公司許諾員工，在房子全部銷售出去后，他們要集體旅行。在銷售員看來，這應(yīng)該是很快就可以實現(xiàn)的事情了。

一套北京房產(chǎn)換十套儋州房產(chǎn)

一位來自北京的客戶賣掉了自己名下的一套房產(chǎn)，計劃用親朋好友的名字在儋州購置十套房產(chǎn)，目前他已經(jīng)選中計劃中的四套商品房。

在這一輪樓市搶購潮中，來自北京地區(qū)的客戶沖在了第一排。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)表明，接待的購房客中，來自京津冀的客戶占比重最高。據(jù)一名售樓人員做了一個估算，在她接待的客戶里，有將近40%的比例來自北京市，人數(shù)要高于在海南投資房產(chǎn)的東北三個省。一些房產(chǎn)銷售員還學(xué)會了不太標(biāo)準(zhǔn)的京普話——在每句話話末，嘗試加上一個兒化音。 

這一批購房人用一個詞語來形容很恰當(dāng)，“中產(chǎn)”。這里中產(chǎn)的定義是：在京津翼擁有一套或者兩套的房產(chǎn)，但受各種政策和資金的影響，沒有辦法再繼續(xù)投資當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)。2008年，一位在京事業(yè)單位員工在儋州市那大鎮(zhèn)購買了一套房產(chǎn)，當(dāng)時和她一起看房的大多數(shù)都是生意人，而在最近的一兩年時間里，她接觸的大量購房人，都是和她類似的企事業(yè)單位員工。 

一位來自北京昌平地區(qū)的客戶就正在儋州市濱海新區(qū)尋找合適自己的房子，他跟我說，之前在北京擁有四套房產(chǎn)，但在09年北京房價新一輪的漲勢中，為了投資一家公司，她將其中三套面積較大的房產(chǎn)賣掉套現(xiàn)。目前，這家公司的效益并不好。

現(xiàn)如今北京昌平2017年的均價已經(jīng)超過了四萬一平，令他慶幸的是，09年時沒有賣掉手中如今唯一的北京房產(chǎn)。

2017年多個城市房價的猛漲和政策帶來的焦慮推動了這類客戶跨過大海，來到千里之外的海南島。這也讓房價上漲的趨勢從內(nèi)地蔓延至海南，從島內(nèi)的三亞、?？诘葻狳c城市蔓延至西部各個中小城市。最近的幾個月里，海南的多個市縣又出現(xiàn)了房價大幅上漲的情形。

一位來自北京的購房者在來海南前，考察過各地包括南京、鄭州等城市的房價，但是政策和還在飆漲的房價讓他最后來到海南。

在海南島內(nèi)，他也考察了三亞市、海口市，但當(dāng)時這兩個城市的房價也超出了他的預(yù)算，因此他選擇了儋州?！斑@里房價比較低，很少超過一萬一平的，拋去投資的價值不說，自住也是挺好的選擇?！边@位客戶這么對我說。

在儋州濱海新區(qū)，整一條街上的商鋪都是房產(chǎn)中介公司，每家公司門口的桌上，都放著非濱海新區(qū)的傳單。房產(chǎn)中介會直接告訴前來的客戶，濱海新區(qū)已經(jīng)沒有房源了。然后，中介會抱著手在旁邊，如果客戶還在原地停留，中介會表示，其他地區(qū)還有房子，要不要去，“價格比這兒便宜，還更好，要去看過來填個單子，明早一車?yán)^去?！狈慨a(chǎn)中介說道。

人人都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

如果你嘗試在儋州這個城市生活一陣子，你就會發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)市場的讓這座城市的不少居民成為房產(chǎn)中介這一兼職身份。

一踏出白馬井動車站的出站口，就會被蜂擁而起的房產(chǎn)中介團團圍住，推銷房子。乘坐的士時，幾乎每一位司機都會告訴客人，他親戚是房產(chǎn)中介，并會將親戚的手機號碼提供給客人。加入房產(chǎn)銷售大隊的還有服務(wù)員、小賣部老板，獨身而來的外地人絕對不會在這個城市有冷落的感覺。 

外來人口為這個城市服務(wù)業(yè)帶來了一些機遇，有的特色飯店的分布顯示了這樣的跡象。在東北人聚集的小區(qū)周圍，分布著幾家東北菜館和一家東北餃子館，雖然人多的時間只有半年，這一小區(qū)的業(yè)主大多數(shù)會在冬天到來，并在來年的5月份左右離開，但這些飯店保持了東北菜份大量足的特點。 

儋州市區(qū)內(nèi)北京人聚集的小區(qū)外，一家老北京炭火鍋店坐滿了客人。這家店鋪受到很多本地客人的青睞，因此一整年的生意都很不錯。但，生意最好還是在夏季來臨之前的時候，帶有北京味的普通話和羊肉的香味在店內(nèi)環(huán)繞。雖然在店門外的儋州已經(jīng)將近30度，但來自北京的一家五口人還是在這干燥、溫?zé)岬目諝庵?，和掛滿燈籠的飯店門前合影。

在另外一個外地人口聚集的小區(qū)門前，有位老人閉著眼睛拉著二胡，樂器的聲音悠長悠長，他身后的小區(qū)商鋪，空蕩蕩地排開。

如果之前來儋州購置房產(chǎn)的外地業(yè)主也可以被稱之為儋州居民的話，后面來的購房者同樣也給他們帶來了好消息。

在儋州市一個2012年建好的小區(qū)里，房產(chǎn)銷售中介在開門的時候遇到了麻煩。這個房間一直是交房時的毛坯狀態(tài)，沒封閉的水泥陽臺讓雨水飄進了房屋里，而下水管道入口太高，積水都沒過了腳踝。在購買這一房屋5年后，房東終于等來了可以接受的出售價格。

還有一部分此前的購房者選擇了將房子裝修好再進行出售，這讓儋州本地的很多裝修公司忙不過來，很多裝修公司鼓動自己的朋友來幫忙。

很多上一輪進入海南購房的客戶在海南地區(qū)購置的房產(chǎn)絕對不止于一兩套，一些頗有長遠眼光的客戶從在海南購入第一套住房后，就開始了對整個海南搜索投資機會，從三亞到儋州、從?？诘脚R高，幾乎海南每個城市都可以看到這些客戶的身影。他們很早之前就埋伏在了整個海南房產(chǎn)市場的角落里，等待著新一波買房者的到來。

來自吉林省長春市的郭女士在兩年內(nèi)斷斷續(xù)續(xù)在海南多地購置了4套房產(chǎn)，其中3套位于儋州濱海新區(qū)，購房所花的費用120萬左右，隨著這一波行情，手里這4套房子的總價值已經(jīng)超過了340萬?，F(xiàn)在，他打算全部出售手上的房子，用來給自己在上海工作的女兒買一套上海600萬房產(chǎn)的首付。

在我手上買過儋州的老客戶中和接觸過的人，類似這種情況的數(shù)量不少。同一個小區(qū)里，小區(qū)外地業(yè)主們會互相聊天，還在尋找海南其他值得入手的房產(chǎn)，并組團買房。然后，將房產(chǎn)出清，賺取差價。對于這類客戶，海南房產(chǎn)市場扮演著觸及一線發(fā)達城市房價門檻的“跳板”。 

這些曲折離奇的資產(chǎn)軌跡預(yù)計在進入淡季后將會逐漸沉靜下來；等待來年旺季的到來重新再來。

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