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提問：您好廣叔，老婆有一年社保，目前想在東莞買一套房，投資加自住，手上準(zhǔn)備首付資金60萬，可能少了點(diǎn)，因?yàn)榭們r(jià)越高還款壓力越大。請(qǐng)問廣叔買那里投資潛力大些，目前看中茶山新盤萬潤(rùn)金軌廣場(chǎng)，距茶山地鐵700米，單價(jià)2萬毛坯，是否可以入手，比較看中后期茶山雙軌規(guī)劃，謝謝

回答：你好。茶山目前還屬于松山湖片區(qū)的價(jià)格洼地，有來自松山湖核心區(qū)的外溢，由于自身雙TOD加持，而且距離東城近，目前進(jìn)駐的房企最多，樓市比較火熱。萬潤(rùn)金軌廣場(chǎng)可以考慮。

提問：廣叔！純投資的，300萬左右，有名額。請(qǐng)問一下黃江富基云山湖境、大朗安華香蜜松湖、寮步的源悅、沙田融創(chuàng)云璽灣、大嶺山萬科漢邦松湖半島、虎門華僑城，哪個(gè)好。

回答：你好。建議首選嶺山萬科漢邦松湖半島，次選虎門華僑城，再次大朗安華香蜜松湖

提問：你好，房叔，請(qǐng)問虎門華僑城云麓臺(tái)同融創(chuàng)云玥臺(tái)，哪個(gè)比較好

回答：你好。華僑城云麓臺(tái)周圍工業(yè)廠房居多，配套方面還欠缺。融創(chuàng)云玥臺(tái)在高速邊上，配套方面稍好一點(diǎn)，屬濱海灣核心TOD生活中樞。如果兩者選的話，首選融創(chuàng)云玥臺(tái)

提問：新人首問：手上200，有東莞房票?；㈤T華僑云麓臺(tái)開盤3萬是否可以入手，另外想3-5年內(nèi)短線，東莞哪些盤最有價(jià)值，回報(bào)快！

回答：你好。華僑云麓臺(tái)自住可以考慮，由于周圍較多工業(yè)廠房，配套商業(yè)交通等還欠缺，投資價(jià)值一般。3-5年短線，參考選籌：松山湖：保利紅珊瑚花園、星城翠瓏灣；南城：萬科金悅香樹、萬科翡麗山、恒大御景；長(zhǎng)安新區(qū)：長(zhǎng)安花園、金沙花園、龍光江南大境；大朗：萬科金域藍(lán)灣、大朗碧桂園、松湖朗悅、東方銀座中心城。

提問：你好廣叔，首房首貸 工作：在寶安福永 家庭：兩個(gè)小孩，一年級(jí)，3年級(jí)。 需求：能兼顧。學(xué)位和自住 ，600以內(nèi)， 是去新安老城區(qū)找，還是去買沙井福永西鄉(xiāng)一手樓，請(qǐng)給些意見，沙井沒什么好學(xué)校，還是買個(gè)2房的都市翠海，靈芝新村，謝謝

回答：你好，考慮學(xué)位，建議多關(guān)注新安 翻身。 都市翠海華苑，2004年建造，靠近靈芝地鐵口，一點(diǎn)也沒都市的感覺，獨(dú)棟樓，靠馬路，樓下是醫(yī)院，戶型以小戶型為主19-25平左右單房、30平左右一房一廳、52到60平的兩房、80平左右的三房。 靈芝新村是多層樓梯房，這個(gè)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)最大的樓盤，93棟，1983年左右，共2700多戶，戶型69-90平兩房三房。 對(duì)于這類老破小學(xué)區(qū)房只能單考慮總價(jià)了，不能看單價(jià)。 這2個(gè)盤對(duì)比，更傾向入手都市翠海。 站在現(xiàn)在看，現(xiàn)在的每一套學(xué)區(qū)房都貴。站在未來看，現(xiàn)在的每一套學(xué)區(qū)房都是筍盤。一直如此。 沙井的新盤，海岸城可以關(guān)注下。

提問：你好廣叔 懷孕6個(gè)多月了 在深3年已經(jīng)落戶 想在深圳定居 因?yàn)橐B(yǎng)孩子 還有讀研的計(jì)劃 所以不想承擔(dān)太大壓力的房貸 兩個(gè)人名下都沒有房子沒有貸款 首付可以200萬出頭 對(duì)買房子這個(gè)事情沒太大概念 只是覺得似乎可以買一個(gè) 看羅湖比較多 龍崗不想去 福田南山又很貴 還看了小產(chǎn)權(quán)軍產(chǎn)房等等 想問買哪里怎么買比較合適 謝謝

回答：你好，首付200+，有2種大法： 1.學(xué)位為主 盡量不要去羅湖，除了學(xué)位房能維持高價(jià)，區(qū)域整體跑輸大勢(shì)。 可以考慮福田、南山學(xué)位1-2房。 福外南、石廈、八卦嶺、學(xué)府、大沖、育才、南海都能找到不錯(cuò)的房子。、 2.投資為主 你這個(gè)預(yù)算如果運(yùn)用好杠桿，大概是在600-700萬，片區(qū)的天花板所致，這個(gè)總價(jià)就不要離開南山，寶安，福田，龍華這幾個(gè)區(qū)域，值得買的，其實(shí)都已經(jīng)漲了。

提問：廣叔好，現(xiàn)在手上投資已經(jīng)有3套房產(chǎn)，2套深圳，一套廣州，現(xiàn)在應(yīng)該繼續(xù)在哪建倉(cāng)？

回答：你好，當(dāng)一線房產(chǎn)到達(dá)三套以后，就可以考慮分流的安排了。什么是分流?即現(xiàn)有多套一線大倉(cāng)位，開始搭配二線小舢板。分流的前提是：已有兩套以上一線房產(chǎn)，并且手上還有剩余的資金。分流并不是目的，分流是利潤(rùn)最大化的手段。對(duì)于一線城市來說，在這一輪的漲幅過后，短期內(nèi)繼續(xù)前十年上漲的速度會(huì)開始減緩，但這并不重要，一線仍然會(huì)漲，并且可能是全世界漲幅最好的大城市。

重要的是，部分二線城市的崛起已經(jīng)勢(shì)不可擋，未來的成長(zhǎng)高度和當(dāng)前的房產(chǎn)價(jià)格之間存在很大的落差，即套利空間，房?jī)r(jià)的成長(zhǎng)速度，會(huì)超過一線城市。歸根結(jié)底，買房是一項(xiàng)家庭資產(chǎn)的投資行為，一切都要以結(jié)果（利潤(rùn)）最大化作為最重要的目標(biāo)。

如果已經(jīng)有多套一線城市，本輪買完后，剩余的資金可以考慮房產(chǎn)單價(jià)在2萬元以下的強(qiáng)省會(huì)城市。如果還沒有一線城市，首付又非常有限（例如不到50萬），可以直接前往這些強(qiáng)省會(huì)城市進(jìn)行建倉(cāng)，每輪周期買入1-2套以上標(biāo)的，以更好地維持相對(duì)的財(cái)富水平地位。激進(jìn)型的選手，追求翻倍的速度，批量10套起的建倉(cāng)，基本只有選擇重慶、沈陽(yáng)兩個(gè)不限購(gòu)的城市。另外：?jiǎn)蝺r(jià)2萬左右的強(qiáng)省會(huì)城市：沈陽(yáng)武漢長(zhǎng)沙重慶成都鄭州。

提問：廣叔你好，我有個(gè)堂哥，想在廣州買房，條件是學(xué)區(qū)和交通比較好的，可以接受市郊，最好是新房現(xiàn)房，有比較好的二手房可以考慮，能用公積金，第一次買，另外他有資格買限價(jià)房，你看廣州目前哪塊性價(jià)比較高，有沒有具體的小區(qū)推薦!謝謝廣叔

回答：你好，新房大多的沒有定學(xué)區(qū)，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。二手房大多早已分好學(xué)片，所以我建議考慮二手房。如果確實(shí)打算買新房，可以先去中意的小學(xué)探訪或者問區(qū)域教育部門，該樓盤是否劃在該學(xué)區(qū)。確定完再出手，方是上策。限價(jià)房不建議購(gòu)買,性價(jià)比普遍不高，另外因?yàn)橄迌r(jià)房小區(qū)業(yè)主素質(zhì)參差不齊,就居住體驗(yàn)而言，可以想象。再就是限價(jià)房的房屋水平，也在一定程度上限制了其升值空間和升值潛力。如果是剛需，不太建議購(gòu)買;投資后外租的話，可以考慮。以二手房居多，可以去實(shí)地看以下。

提問：廣叔好，名下無房但有過房貸記錄，手上現(xiàn)金150萬，月供可以1-1.2。工作在天河，買不一定自主的話，怎么選擇呢？天河哪些樓盤會(huì)是標(biāo)的啊

回答：你好，名下無房，但有貸款記錄，則如果要買，肯定是要首付4成了。 150萬現(xiàn)金倒推總價(jià)是375萬，那么總價(jià)可選擇的范圍就是350-400萬之間，左左右右 如果在天河買的話，建議：小三房、地鐵沿線、花園社區(qū)、最好帶學(xué)位 如果按照這個(gè)思路去找：中?？党堑?0-100平小三房、盈彩美居85-92平小三房、金碧世紀(jì)85-95平小三房、城市假日?qǐng)@83-92平小三房

提問：你好廣叔，請(qǐng)問深圳周邊惠陽(yáng)，大亞灣現(xiàn)在合適買入嗎？我朋友說那邊挺好的，他想讓我跟他一起去那邊買，請(qǐng)問在惠州那邊有什么好的樓盤推薦啊！

回答：一萬多的惠州很可能還要橫盤很久?；蓐?yáng)不是一塊未被發(fā)掘的洼地，反而因?yàn)槌Ｄ瓴幌拶?gòu)，早就被開發(fā)商和投資客聯(lián)合炒作過數(shù)輪。房?jī)r(jià)之所以低，并且極端扁平化，是因?yàn)閮蓚€(gè)原因：1、惠州的房子太多，嚴(yán)重供大于求?；葜輼潜P有一個(gè)顯著特征，就是大盤、巨盤多。從大灣區(qū)利好角度肯定是深港廣三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，臨深的機(jī)會(huì)，個(gè)人認(rèn)為東莞比中山惠州大，原因是產(chǎn)業(yè)從房產(chǎn)投資角度，要考慮的就不止是這些了，為何臨深我一直不建議買，原因就在于臨深的土地供應(yīng)量太大，一手房茫茫多根本賣不完，二手要賣出獲利基本打要折，房子不是買便宜而是買漲，未來深圳的核心區(qū)與臨深的價(jià)差會(huì)越來越大，不要被貧窮限制了想象力。 入住率極地的大亞灣鬼城就是大部分臨深概念樓盤的現(xiàn)狀。

提問：您好廣叔，看中了龍崗萬科天譽(yù)二期，有一種戶型是66平挑空70年產(chǎn)權(quán)公寓3房，另一種是住宅三房，考慮前10年投資出租，10年后小孩大學(xué)畢業(yè)回深圳也可以自住，你建議買哪種呢？很糾結(jié)主要是手上資金只有180左右，孩子的意見是以后也不想住福田太舊的盤，不知道應(yīng)該怎么選擇，感謝！

回答：你好，萬科天譽(yù)是龍中的標(biāo)桿樓盤，坐鎮(zhèn)區(qū)域行政文化中心，周邊各種便利無需贅敘，可以說是勝在配套全面了。如果是考慮自住買70年大產(chǎn)權(quán)的純住宅產(chǎn)品是可以的，但是你偏偏看的是公寓，深圳的公寓漲幅非常弱，再加上交易稅費(fèi)很高，未來升值潛力也不如住宅產(chǎn)品，如果你是喜歡環(huán)境好的次新盤，大運(yùn)有很多低密度社區(qū)都可以好好挑挑。

提問：廣叔您好，現(xiàn)在看到龍崗六約一個(gè)振業(yè)城的盤；單價(jià)便宜、地鐵物業(yè)、周邊的商業(yè)配套也不錯(cuò)。我是外地深戶，想考慮400萬以內(nèi)的2房，不知道廣叔您怎么看？2022年地鐵通車14號(hào)線，雙地鐵到福田。

回答：你好，400萬的2房就不要跑山高水長(zhǎng)的郊區(qū)來買了。如果是遠(yuǎn)郊長(zhǎng)持派，就要跟著買房的四大金剛走：學(xué)位、地鐵、次新、三房。六約這個(gè)板塊居住還比較純粹，但是有教育的商業(yè)短板，樓齡也都普遍在10年左右了，南山、福田10年內(nèi)的可能還正值盛年，在這個(gè)片區(qū)就只能是漸入暮年了。如果想趕一波14號(hào)的紅利；不如看看群眾基礎(chǔ)更廣，配套更好，房子更新的石芽嶺（承接大量的布吉改善人群），或者龍中。

提問：廣叔你好，請(qǐng)問下3年后，壹城中心和玖龍臺(tái)哪個(gè)更好一些？?jī)烧吣壳岸际蔷W(wǎng)紅盤，關(guān)注度較高。我個(gè)人覺得玖龍臺(tái)會(huì)更好，因?yàn)樗壳芭涮椎牟蛔銜?huì)隨著地鐵，商業(yè)的開通而完善，但是壹城中心戶數(shù)太多，擁堵問題難以解決，片區(qū)近期也沒大利好。如果純投資，買玖龍臺(tái)二期5.5萬，有價(jià)值嗎？畢竟它只能算郊區(qū)中心盤，擔(dān)心漲幅會(huì)輸給南山，福田等中心區(qū)，謝謝廣叔

回答：你好，認(rèn)同你的想法，九龍臺(tái)比壹城中心還便宜的，并且一個(gè)是片區(qū)標(biāo)桿、周邊地王已經(jīng)預(yù)示了未來兩三年的價(jià)格空間，一個(gè)是偽高端盤、價(jià)格虛高，配套普通，很明顯九龍臺(tái)會(huì)優(yōu)于壹城中心。 但九龍臺(tái)這種郊區(qū)中心的新房，價(jià)格也并不實(shí)在，有開發(fā)商運(yùn)作，還是會(huì)讓你站崗兩三年的。短期三年看，價(jià)格可能會(huì)低于南山的學(xué)區(qū)房漲幅，更不用說前海-寶中這種持續(xù)火爆的板塊了。

提問：你好廣叔，想買深圳的房子，手上還有一個(gè)名額，南山的育才學(xué)位房或者學(xué)府中學(xué)的學(xué)位房，跟深圳西部的沙井，松崗，光明相比，哪個(gè)更具投資價(jià)值？

回答：你好，學(xué)位房和普通房其實(shí)是兩種買法，購(gòu)房的群體也不盡相同，由于其不確定性，學(xué)位房適合短線愛折騰的人群，因?yàn)橐?jīng)常性的調(diào)倉(cāng)，普通次新三房更適合長(zhǎng)持。 學(xué)位房只要成績(jī)不遭遇滑鐵盧，每年都會(huì)潤(rùn)物細(xì)無聲的漲，而普通房多是看天吃飯的，利好落地了或者風(fēng)來了就漲一波，風(fēng)停了就歇一會(huì)，所以究竟哪個(gè)更好還是要看成績(jī)走勢(shì)。育才學(xué)位這兩年生源老化成績(jī)不太穩(wěn)定，學(xué)府中學(xué)雖然被南二外但是本質(zhì)變化不大，都覺得差點(diǎn)意思，可以看看更硬核點(diǎn)的學(xué)位，也可以往別的區(qū)域看看。

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