經(jīng)歷了2015-2017年瘋狂的房價上漲，房價已經(jīng)成為了制約一個城市發(fā)展和影響個人發(fā)展最大的阻礙。哪怕現(xiàn)在，我們關(guān)心的依舊是房地產(chǎn)調(diào)控對未來城市房價的影響會是如何。因為一套房，真的是中國夢!其實圍繞著這個話題，我們就像引申一下，中國房地產(chǎn)泡沫，很多人覺得，如果中國的房地產(chǎn)泡沫戳破了，他們就可以買到房了。有這種想法的人一定是精于數(shù)學(xué)，因為很簡單的邏輯，泡沫戳破了，房價下跌，按照現(xiàn)在自己手上的資金，就可以伺機入市。但是，有這種想法的人只是片面想到了房價，卻沒有想到泡沫戳破之后，整個社會將會進(jìn)入什么樣的狀態(tài)。

房地產(chǎn)調(diào)控，為什么不直接戳破房地產(chǎn)泡沫?

畫個圈圈做分析，主要是中國沒有足夠的外匯儲備來稀釋泡沫，放開房價的政策性扶持，必然有多數(shù)人高位套現(xiàn)移民，用房價的泡沫套走國家的真金白銀(外匯)，中國目前不過4萬億美元的外匯，換算成人民幣不過是28萬億左右，以北京均價10萬的房價為例，一套百平米三居室在1000萬左右，也就是150萬美元左右，目前北京的存量房面積接近6億平米，以均價8萬計算就是總值48萬億人民幣(價值將近8萬億美元)，這還是北京一地，以北京存量房價值為基數(shù)，依照目前房價光北上廣三地的存量房價值就在25萬億美元。

可是北上廣的房子真的值這25萬億美元么?答案大家都知道，肯定不值。但是，如果政府打算戳破泡沫造成市場性恐慌，只要有1/10的持有者拋售套現(xiàn)美元，大約是2.5萬億美元。在這種情況下，政府保不保市場?如果不保造成毀滅性動蕩就是一個次貸危機的加強版。那如果政府拿外匯儲備保市場的話，你北上廣三地25萬億美元的房產(chǎn)市場跑出去1/10，沒有外匯擔(dān)保的人民幣就真的成了白紙了。

所以政府怕部分持有者覺察到市場風(fēng)險集體套現(xiàn)跑路，又是限制外匯流出，又是限制限售年限，又用限購杜絕接盤俠誤入市場，目的就是讓房地產(chǎn)封盤，等到未來政府手中的外匯儲備能夠消化泡沫才能應(yīng)對變數(shù)，否則套現(xiàn)的房價你不讓它換匯流出，它就在國內(nèi)炒物價影響民生或者超發(fā)在市面上造成惡性通脹。

當(dāng)初泰國就輕率地戳破房價，結(jié)果外匯被索羅斯那幫人用從房地產(chǎn)套現(xiàn)的泰銖把美元儲備套的干干凈凈引發(fā)亞洲金融危機。人民銀行去年頻頻對各銀行發(fā)文提醒房地產(chǎn)抵押債務(wù)風(fēng)險和禁止發(fā)放大宗房貸也是一種封盤措施，現(xiàn)在拿房價沒轍的政府套路是封盤看情況伺機而動，房價主動降了就順勢而為，房價不降就通過再延長限售年限和房產(chǎn)稅扒皮，什么時候持有者哭著喊著要回歸真實價格求饒變現(xiàn)了，政府才是網(wǎng)開一面，現(xiàn)在政府的策略是房市許進(jìn)不許出。

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城市化騙局破滅，放阿基崩塌只是時間問題

中國的房價，很大一部分是因為高度的大城市化造成，大城市像一個漩渦，把資源不斷往城市吸收，結(jié)果導(dǎo)致中國的城鄉(xiāng)發(fā)展高度分化，而且人員高度集中在大城市里，畢竟大城市的就業(yè)，醫(yī)療，教育等等都比鄉(xiāng)村和小城市好。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)在大城市供不應(yīng)求的虛假景象。

你的眼睛會騙你，你的耳朵會騙你，你的直覺會騙你，你的常識會騙你，但是數(shù)學(xué)不會騙你。

人類歷史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化發(fā)生在中國的世紀(jì)之交。

1996年→2006年→2016年

城鎮(zhèn)人口3.73→5.83→7.93億人 ，農(nóng)村人口8.50→7.32→5.90億人。

1996~2016年城鎮(zhèn)人口增長4.2億，農(nóng)村人口減少2.6億。

房地產(chǎn):

2006~2016年房地產(chǎn)累計投資57萬億元，房屋竣工面積總計97.6億平方米，住宅竣工面積86.6億平方米。

2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積758975萬平方米。其中，住宅施工面積521310萬平方米。房屋新開工面積166928萬平方米。其中，住宅新開工面積115911萬平方米。房屋竣工面積106128萬平方米。其中，住宅竣工面積77185萬平方米。

2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，比11月末增加444萬平方米。其中，住宅待售面積減少200萬平方米，辦公樓待售面積增加195萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加234萬平方米。

2006~2016城鎮(zhèn)人口增長2.1億人，住宅竣工面積86.6億平方米。對應(yīng)新增人口人均41平方米，考慮到原來城鎮(zhèn)人均住房面積較低，印證了住建部表示中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超33平米的統(tǒng)計。

住宅施工面積521310萬平方米，商品房待售面積69539萬平方米(按照2016年住宅占72.7%的比例，那么待售住宅存量有50554萬平方米)，住宅竣工面積77185萬平方米，按人均33平方米，將在6.7年內(nèi)提供1.73億人的住宅供應(yīng)。

那么問題來了，總計1.73億人，年均2000多萬的接盤俠哪里找?

看著過去20年城鎮(zhèn)人口年均增加2100萬，農(nóng)村人口還剩5.9億，好像問題不大?但是，其中還有一大部分還是留守老人，不可能作為韭菜來接盤的。

其實房地產(chǎn)商應(yīng)該知道現(xiàn)在農(nóng)村還剩多少年輕人就好了，一除就知道還能割幾年韭菜了。

參考數(shù)據(jù):

參考人口曲線，我們可以估計30歲以下的不到3.5億人的一半。

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結(jié)論:

現(xiàn)在城鎮(zhèn)人均住房面積33平方米，6年內(nèi)新建的住房需要1.73億接盤俠接盤，而在不考慮他們購買力的情況下，可能去接盤的人口最多不過1.75億人。

這還是把0~30歲的都抽干，農(nóng)村就剩30歲以上的人，這是步入美國式發(fā)達(dá)國家的節(jié)奏?

如果中國房地產(chǎn)泡沫破了，情況不敢想象

1. 美國的次貸危機

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房市泡沫與金融衍生品激生的泡沫是聯(lián)通的，次級貸是房市泡沫表面最薄弱的一環(huán)，次級貸違約→房價下跌→房貸證券賣不出去→投行破產(chǎn)。所以美國的次貸危機，受傷只是金融行業(yè)，對國家信用機制，國家機器沒有深度影響。

2，日本泡沫經(jīng)濟

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與美國金融衍生品大規(guī)模激增不同的是，日本泡沫經(jīng)濟時代則表現(xiàn)出全面的泡沫，人們炒地炒房、搶衛(wèi)生紙、囤積油料、炒球隊、炒高爾夫會員……“全都是泡沫，一剎那的花火”。所以日本泡沫戳破之后，傷及了整個社會的根基。

3. 中國的狀況

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現(xiàn)在沒有人確認(rèn)，中國的影子銀行到底有多少，從而不能明確知道中國的泡沫到底有多少，也不知道現(xiàn)在的泡沫是否已經(jīng)到達(dá)了邊界。這樣的一個情況，就好像在做賭博，賭時間還剩多少。

在未來的五年時間，中國政府對房地產(chǎn)的政策只能會是:增強金融管制，控制房地產(chǎn)開發(fā)，去庫存，易入難出。在國家調(diào)控的大環(huán)境下，國家對房地產(chǎn)更多是壓制手法。我們可以預(yù)示，未來五年，我們手上的房產(chǎn)將會是貶值最大的資產(chǎn)!

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