經(jīng)歷了2015-2017年瘋狂的房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為了制約一個(gè)城市發(fā)展和影響個(gè)人發(fā)展最大的阻礙。哪怕現(xiàn)在，我們關(guān)心的依舊是房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)未來(lái)城市房?jī)r(jià)的影響會(huì)是如何。因?yàn)橐惶追?，真的是中?guó)夢(mèng)!其實(shí)圍繞著這個(gè)話(huà)題，我們就像引申一下，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫，很多人覺(jué)得，如果中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫戳破了，他們就可以買(mǎi)到房了。有這種想法的人一定是精于數(shù)學(xué)，因?yàn)楹芎?jiǎn)單的邏輯，泡沫戳破了，房?jī)r(jià)下跌，按照現(xiàn)在自己手上的資金，就可以伺機(jī)入市。但是，有這種想法的人只是片面想到了房?jī)r(jià)，卻沒(méi)有想到泡沫戳破之后，整個(gè)社會(huì)將會(huì)進(jìn)入什么樣的狀態(tài)。

房地產(chǎn)調(diào)控，為什么不直接戳破房地產(chǎn)泡沫?

畫(huà)個(gè)圈圈做分析，主要是中國(guó)沒(méi)有足夠的外匯儲(chǔ)備來(lái)稀釋泡沫，放開(kāi)房?jī)r(jià)的政策性扶持，必然有多數(shù)人高位套現(xiàn)移民，用房?jī)r(jià)的泡沫套走國(guó)家的真金白銀(外匯)，中國(guó)目前不過(guò)4萬(wàn)億美元的外匯，換算成人民幣不過(guò)是28萬(wàn)億左右，以北京均價(jià)10萬(wàn)的房?jī)r(jià)為例，一套百平米三居室在1000萬(wàn)左右，也就是150萬(wàn)美元左右，目前北京的存量房面積接近6億平米，以均價(jià)8萬(wàn)計(jì)算就是總值48萬(wàn)億人民幣(價(jià)值將近8萬(wàn)億美元)，這還是北京一地，以北京存量房?jī)r(jià)值為基數(shù)，依照目前房?jī)r(jià)光北上廣三地的存量房?jī)r(jià)值就在25萬(wàn)億美元。

可是北上廣的房子真的值這25萬(wàn)億美元么?答案大家都知道，肯定不值。但是，如果政府打算戳破泡沫造成市場(chǎng)性恐慌，只要有1/10的持有者拋售套現(xiàn)美元，大約是2.5萬(wàn)億美元。在這種情況下，政府保不保市場(chǎng)?如果不保造成毀滅性動(dòng)蕩就是一個(gè)次貸危機(jī)的加強(qiáng)版。那如果政府拿外匯儲(chǔ)備保市場(chǎng)的話(huà)，你北上廣三地25萬(wàn)億美元的房產(chǎn)市場(chǎng)跑出去1/10，沒(méi)有外匯擔(dān)保的人民幣就真的成了白紙了。

所以政府怕部分持有者覺(jué)察到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集體套現(xiàn)跑路，又是限制外匯流出，又是限制限售年限，又用限購(gòu)杜絕接盤(pán)俠誤入市場(chǎng)，目的就是讓房地產(chǎn)封盤(pán)，等到未來(lái)政府手中的外匯儲(chǔ)備能夠消化泡沫才能應(yīng)對(duì)變數(shù)，否則套現(xiàn)的房?jī)r(jià)你不讓它換匯流出，它就在國(guó)內(nèi)炒物價(jià)影響民生或者超發(fā)在市面上造成惡性通脹。

當(dāng)初泰國(guó)就輕率地戳破房?jī)r(jià)，結(jié)果外匯被索羅斯那幫人用從房地產(chǎn)套現(xiàn)的泰銖把美元儲(chǔ)備套的干干凈凈引發(fā)亞洲金融危機(jī)。人民銀行去年頻頻對(duì)各銀行發(fā)文提醒房地產(chǎn)抵押債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和禁止發(fā)放大宗房貸也是一種封盤(pán)措施，現(xiàn)在拿房?jī)r(jià)沒(méi)轍的政府套路是封盤(pán)看情況伺機(jī)而動(dòng)，房?jī)r(jià)主動(dòng)降了就順勢(shì)而為，房?jī)r(jià)不降就通過(guò)再延長(zhǎng)限售年限和房產(chǎn)稅扒皮，什么時(shí)候持有者哭著喊著要回歸真實(shí)價(jià)格求饒變現(xiàn)了，政府才是網(wǎng)開(kāi)一面，現(xiàn)在政府的策略是房市許進(jìn)不許出。

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城市化騙局破滅，放阿基崩塌只是時(shí)間問(wèn)題

中國(guó)的房?jī)r(jià)，很大一部分是因?yàn)楦叨鹊拇蟪鞘谢斐?，大城市像一個(gè)漩渦，把資源不斷往城市吸收，結(jié)果導(dǎo)致中國(guó)的城鄉(xiāng)發(fā)展高度分化，而且人員高度集中在大城市里，畢竟大城市的就業(yè)，醫(yī)療，教育等等都比鄉(xiāng)村和小城市好。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)在大城市供不應(yīng)求的虛假景象。

你的眼睛會(huì)騙你，你的耳朵會(huì)騙你，你的直覺(jué)會(huì)騙你，你的常識(shí)會(huì)騙你，但是數(shù)學(xué)不會(huì)騙你。

人類(lèi)歷史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化發(fā)生在中國(guó)的世紀(jì)之交。

1996年→2006年→2016年

城鎮(zhèn)人口3.73→5.83→7.93億人 ，農(nóng)村人口8.50→7.32→5.90億人。

1996~2016年城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)4.2億，農(nóng)村人口減少2.6億。

房地產(chǎn):

2006~2016年房地產(chǎn)累計(jì)投資57萬(wàn)億元，房屋竣工面積總計(jì)97.6億平方米，住宅竣工面積86.6億平方米。

2016年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積758975萬(wàn)平方米。其中，住宅施工面積521310萬(wàn)平方米。房屋新開(kāi)工面積166928萬(wàn)平方米。其中，住宅新開(kāi)工面積115911萬(wàn)平方米。房屋竣工面積106128萬(wàn)平方米。其中，住宅竣工面積77185萬(wàn)平方米。

2016年末，商品房待售面積69539萬(wàn)平方米，比11月末增加444萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少200萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加195萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加234萬(wàn)平方米。

2006~2016城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)2.1億人，住宅竣工面積86.6億平方米。對(duì)應(yīng)新增人口人均41平方米，考慮到原來(lái)城鎮(zhèn)人均住房面積較低，印證了住建部表示中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超33平米的統(tǒng)計(jì)。

住宅施工面積521310萬(wàn)平方米，商品房待售面積69539萬(wàn)平方米(按照2016年住宅占72.7%的比例，那么待售住宅存量有50554萬(wàn)平方米)，住宅竣工面積77185萬(wàn)平方米，按人均33平方米，將在6.7年內(nèi)提供1.73億人的住宅供應(yīng)。

那么問(wèn)題來(lái)了，總計(jì)1.73億人，年均2000多萬(wàn)的接盤(pán)俠哪里找?

看著過(guò)去20年城鎮(zhèn)人口年均增加2100萬(wàn)，農(nóng)村人口還剩5.9億，好像問(wèn)題不大?但是，其中還有一大部分還是留守老人，不可能作為韭菜來(lái)接盤(pán)的。

其實(shí)房地產(chǎn)商應(yīng)該知道現(xiàn)在農(nóng)村還剩多少年輕人就好了，一除就知道還能割幾年韭菜了。

參考數(shù)據(jù):

參考人口曲線(xiàn)，我們可以估計(jì)30歲以下的不到3.5億人的一半。

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結(jié)論:

現(xiàn)在城鎮(zhèn)人均住房面積33平方米，6年內(nèi)新建的住房需要1.73億接盤(pán)俠接盤(pán)，而在不考慮他們購(gòu)買(mǎi)力的情況下，可能去接盤(pán)的人口最多不過(guò)1.75億人。

這還是把0~30歲的都抽干，農(nóng)村就剩30歲以上的人，這是步入美國(guó)式發(fā)達(dá)國(guó)家的節(jié)奏?

如果中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破了，情況不敢想象

1. 美國(guó)的次貸危機(jī)

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房市泡沫與金融衍生品激生的泡沫是聯(lián)通的，次級(jí)貸是房市泡沫表面最薄弱的一環(huán)，次級(jí)貸違約→房?jī)r(jià)下跌→房貸證券賣(mài)不出去→投行破產(chǎn)。所以美國(guó)的次貸危機(jī)，受傷只是金融行業(yè)，對(duì)國(guó)家信用機(jī)制，國(guó)家機(jī)器沒(méi)有深度影響。

2，日本泡沫經(jīng)濟(jì)

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與美國(guó)金融衍生品大規(guī)模激增不同的是，日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代則表現(xiàn)出全面的泡沫，人們炒地炒房、搶衛(wèi)生紙、囤積油料、炒球隊(duì)、炒高爾夫會(huì)員……“全都是泡沫，一剎那的花火”。所以日本泡沫戳破之后，傷及了整個(gè)社會(huì)的根基。

3. 中國(guó)的狀況

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現(xiàn)在沒(méi)有人確認(rèn)，中國(guó)的影子銀行到底有多少，從而不能明確知道中國(guó)的泡沫到底有多少，也不知道現(xiàn)在的泡沫是否已經(jīng)到達(dá)了邊界。這樣的一個(gè)情況，就好像在做賭博，賭時(shí)間還剩多少。

在未來(lái)的五年時(shí)間，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)的政策只能會(huì)是:增強(qiáng)金融管制，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，去庫(kù)存，易入難出。在國(guó)家調(diào)控的大環(huán)境下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)更多是壓制手法。我們可以預(yù)示，未來(lái)五年，我們手上的房產(chǎn)將會(huì)是貶值最大的資產(chǎn)!

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