房地產(chǎn)市場(chǎng)多重分化隱現(xiàn)“灰犀?！?/h1>
來源：智能家居 時(shí)間：2020-10-28 18:00

　　新冠疫情導(dǎo)致了住房市場(chǎng)的分化趨勢(shì)：開發(fā)市場(chǎng)的資源進(jìn)一步向頭部房企集聚，土地市場(chǎng)重新回歸一線城市和熱點(diǎn)二線城市；住宅成為個(gè)人收入分配和財(cái)富分配的加速器。

　　本刊特約作者  蔡真/文

　　新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)造成極大沖擊，不過疫情之下房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)跡象明顯，后疫情時(shí)期房企、土地市場(chǎng)以及長(zhǎng)租公寓都呈現(xiàn)出明顯的分化現(xiàn)象，但政策基調(diào)依然以抑制房?jī)r(jià)泡沫為主。

　　加速房企分化

　　新冠疫情首先給房企帶來的沖擊是需求層面。2020年1-2月商品住宅銷售面積和銷售額分別為7488.95萬平方米和7197.59億元，同比分別下降39.2%和34.7%，這也是住房貨幣化改革以來商品住宅銷售月度下降幅度最大的一次。

　　傳統(tǒng)的房企營銷模式是線下模式，但疫情迫使不少房企轉(zhuǎn)型線上營銷模式。疫情期間的線上售房大體經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段是1月27日至2月15日，綠地、禹洲等房企啟動(dòng)線上售房，這一階段的特點(diǎn)是房企售房推出了無理由退房，優(yōu)惠力度比較小；基本是線下營銷搬到線上，但沒有很好的結(jié)合線上營銷的特點(diǎn)，因此效果一般。第二階段是2月16日至4月1日，以恒大為代表的頭部房企在無理由退房的基礎(chǔ)上推出了75折特大優(yōu)惠，并采取了類似P2P推薦返傭的玩法，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，恒大2020年3月全口徑銷售金額達(dá)到602億元，環(huán)比增長(zhǎng)34.6%。第三階段是4月2日之后，以薇婭、李湘為代表的網(wǎng)紅和明星通過直播帶貨的方式賣房，總體來看直播賣房的效果并不好，但3月相對(duì)于2月商品住宅銷售有了明顯反彈，主要在于，第一，疫情的好轉(zhuǎn)是銷售回暖的大前提，因?yàn)榫€下體驗(yàn)是住宅購買不可或缺的環(huán)節(jié)，而2月22日南京成為第一個(gè)恢復(fù)開放售樓處的城市，這為3月份銷售恢復(fù)打下了基礎(chǔ)。第二，無理由退房是3月份住宅銷售回暖的必要條件，若沒有無理由退房這一條件，消費(fèi)者也不會(huì)輕易下單，流量很難轉(zhuǎn)換為獲客。第三，折扣優(yōu)惠是銷售回暖的充分條件。從數(shù)據(jù)看，住宅銷售面積的反彈力度明顯大于住宅銷售額的反彈力度，這意味著開發(fā)商在單價(jià)上打折力度較大。

　　其次新冠疫情給房企帶來的沖擊是資金層面。2020年1-2月，房企開發(fā)資金來源合計(jì)20209.94億元，同比下降17.9%。從資金結(jié)構(gòu)來看表現(xiàn)出以下三個(gè)特點(diǎn)：第一，除卻自籌資金外，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款下降最多，兩者同比分別下降23.9%和12.4%；這主要是來自銷售端的沖擊，平常兩者占開發(fā)商無息負(fù)債約50%，銷售活動(dòng)的驟停導(dǎo)致無息負(fù)債來源急劇減少。隨著疫情穩(wěn)定以及銷售活動(dòng)的恢復(fù)，這兩項(xiàng)資金來源也出現(xiàn)一定程度的反彈。第二，國內(nèi)貸款相對(duì)下降較少，2月同比下降8.6%，這與疫情期間的金融紓困政策有較大關(guān)系。2020年1月31日，中國人民銀行聯(lián)合財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)等聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，要求對(duì)受疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)到期還款困難的，可予以展期或續(xù)貸，這對(duì)緩解房企融資難發(fā)揮了一定作用。第三，各項(xiàng)應(yīng)付款下降比例最少，2月同比下降1.5%。這其中主要是各項(xiàng)應(yīng)付工程款，這說明開發(fā)商在整個(gè)供應(yīng)鏈中依然處于強(qiáng)勢(shì)地位，伴隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，建筑商的各類墊付款進(jìn)一步增加，3月房企各項(xiàng)應(yīng)付款同比上升20.5%。

　　在銷售和資金端的綜合影響下，需求沖擊逐漸轉(zhuǎn)向供給沖擊。住宅開發(fā)投資快速下滑，1-2月全國住宅開發(fā)投資完成額7318.29億元，同比下降16.3%，這也是住房貨幣化改革以來房地產(chǎn)開發(fā)投資月度下降幅度最大的一次。伴隨著銷售回暖及資金到位情況的好轉(zhuǎn)，3月份住宅開發(fā)投資累計(jì)同比下降7.2%，相對(duì)于2月出現(xiàn)較大反彈。

　　隨著疫情逐漸被控制，房企銷售下降的頹勢(shì)得以扭轉(zhuǎn)，但這種扭轉(zhuǎn)主要是由頭部房企貢獻(xiàn)的?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)顯示，2020年第一季度房企銷售普遍下滑，前100名的準(zhǔn)入門檻由2019年一季度的49.8億元下降至32億元。分組來看，500億元銷售以上的房企數(shù)量沒有變動(dòng)，依然是恒大、碧桂園、萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、中海和綠地7家，只是保利發(fā)展由1000億元以上分組落入500億-1000億元分組；100億-500億元分組以及50億-100億元分組的房企數(shù)量分別下降14家和15家，導(dǎo)致50億元以下分組房企數(shù)量增加29家。

　　銷售額的情況更能說明這種分化和頭部聚集效應(yīng)。2020年第一季度，前100家房企銷售合計(jì)1.68萬億元，同比下降19.5%。然而從分組情況來看，1000億元以上房企的平均銷售額非但沒有下降，甚至同比還上升了4.92%；500億-1000億元分組和100億-500億元分組的平均銷售額同比分別下降18.29%和11.34%；50億-100億元分組的平均銷售額上升4.00%，其原因是從上一分組落入的企業(yè)更多接近上限值；50億元以下分組的平均銷售額下降21.70%，這是由于2019年一季度50億元以下房企只有1家（即方直集團(tuán)，銷售額為49.8億元），但2020年落入50億元以下分組有30家房企，自然拉低了平均值。

　　行業(yè)銷售向頭部房企集聚的原因包括三個(gè)方面：

　　第一，從銷售投入看，線上銷售模式需要前期一定的科技投入，包括企業(yè)流程的梳理和再造，信息化和數(shù)字化建設(shè)等，這些投入只有頭部企業(yè)且具有科技轉(zhuǎn)型意識(shí)才能做到。如萬科在2017年通過內(nèi)部的“沃土計(jì)劃”推出“在線家”“分享家”“e選房”等客戶端應(yīng)用，在疫情中發(fā)揮了較好作用。

　　第二，從財(cái)務(wù)實(shí)力看，疫情之下房企普遍面臨流動(dòng)性危機(jī)，若要加大營銷投入（如通過流量明星帶貨）將進(jìn)一步加劇資金緊張局面。2020年1月末，五部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》后，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資明顯好轉(zhuǎn)，2月份地產(chǎn)債發(fā)行351.33億元，遠(yuǎn)超上年同期195.42億元；3月份地產(chǎn)債發(fā)行1118.61億元，遠(yuǎn)超上年同期686.76億元。然而，房企融資紓困過程中，受益最大的還是頭部企業(yè)，2020年一季度債券融資前三名分別是恒大、融創(chuàng)和碧桂園。

　　第三，從客戶端來看，疫情加劇了居民財(cái)富和收入的分化，客戶群體的分化也加劇了房企銷售的分化。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布的《疫情下中國家庭的財(cái)富變動(dòng)趨勢(shì)》顯示，金融資產(chǎn)或年收入5萬元以下分組報(bào)告財(cái)富減少很多，金融資產(chǎn)或年收入10萬元以上家庭，其財(cái)富整體是增值的，金融資產(chǎn)300萬元以上或年收入100萬元以上財(cái)富增幅最大。由于購房具有一定的門檻效應(yīng)，進(jìn)入門檻的人群在財(cái)富提升后會(huì)選擇品質(zhì)和品牌更好的住宅，顯然資源會(huì)進(jìn)一步向頭部房企傾斜。

　　一二線和三線土地市場(chǎng)進(jìn)一步分化

　　新冠疫情期間住宅用地市場(chǎng)經(jīng)歷了先下跌后快速反彈的走勢(shì)。土地供給方面，一季度三個(gè)月住宅用地供給面積分別為1712.88萬平方米、950.25萬平方米、3299.74萬平方米，同比增速分別為-0.4%、-26.64%和47.5%。土地成交方面，絕對(duì)量的走勢(shì)與土地供給一致，一季度三個(gè)月住宅用地成交面積分別為1630.46萬平方米、1057.07萬平方米、1490.31萬平方米，同比增速分別為-26.84%、-15.4%和-2.95%。2月份住宅用地成交大于供給，主要原因是一些開發(fā)商在獲得債券融資后加強(qiáng)了優(yōu)質(zhì)土地的競(jìng)拍；3月份住宅用地成交小于供給，主要原因是三線城市供給加大，但開發(fā)商競(jìng)拍意愿不強(qiáng)。

　　住宅用地樓面價(jià)方面，其走勢(shì)與供應(yīng)量完全相反，一季度三個(gè)月住宅用地樓面價(jià)分別為5514元/m2、5878元/m2、4887元/m2。

　　2月份樓面價(jià)上漲的原因是，一線城市中北京和上海加大優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)量，以北京為例，2宗位于海淀區(qū)的大宗宅地成交樓面價(jià)都在4.5萬元/平方米之上，抬升了一線城市整體地價(jià)；3月份樓面價(jià)下跌的原因是，一線城市成交下滑，杭州、蘇州等地價(jià)較高的城市盡管恢復(fù)了土地出讓，但相對(duì)權(quán)重較小。從溢價(jià)率來看，一季度一改2019年的頹勢(shì)，一季度三個(gè)月住宅用地溢價(jià)率分別為11.57%、15%、16.27%。2月份溢價(jià)率上漲歸因于一線城市，海淀區(qū)2宗大體量高價(jià)地塊成交溢價(jià)率均為26%，推動(dòng)整體溢價(jià)率回升；3月份溢價(jià)率上升主要?dú)w因于二線城市的蘇州、寧波、杭州、合肥，三線城市的無錫、東莞、常州、佛山3月也成交了多宗溢價(jià)率地塊。疫情之下土地溢價(jià)率逆勢(shì)回升，背后原因是區(qū)域結(jié)構(gòu)性上升，這也說明開發(fā)商對(duì)后疫情時(shí)代的布局重點(diǎn)是核心城市以及都市圈。

　　疫情之下城市住宅用地成交表現(xiàn)出明顯的分化特點(diǎn)：2020年第一季度一線城市住宅用地成交97.42萬平方米，占總成交面積的4.84%；但成交總價(jià)達(dá)到739.05億元，占總成交價(jià)款的25.20%。二線城市以46.39%的成交面積貢獻(xiàn)了44.23%的總成交價(jià)；但若僅統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀的二線城市，則這些都市圈范圍內(nèi)的二線城市以11.03%的成交面積貢獻(xiàn)了25.91%的總成交價(jià)。三線城市住宅用地成交981.99萬平方米，占總成交面積的48.77%；但成交總價(jià)達(dá)到896.24億元，占總成交價(jià)款的30.56%。

　　城市土地市場(chǎng)的分化，與資源向頭部房企集中有較強(qiáng)相關(guān)性。一線和二線熱點(diǎn)城市的住宅用地總價(jià)高，往往只有實(shí)力強(qiáng)的開發(fā)商才能競(jìng)拍成功，甚至某些情況下需要聯(lián)合競(jìng)拍才能獲得。2020年一季度共有49家房企成功拍得住宅用地，前10家房企的土地成交總價(jià)達(dá)到1687.68億元，占總成交款的57.55%。從這10家房企所競(jìng)拍土地的城市分布來看，除了招商蛇口(001979,股吧)和碧桂園在一二線城市的份額較低外，其他8家房企在一、二線城市住宅用地市場(chǎng)的平均份額達(dá)到75.68%。

　　瘋狂的深圳樓市

　　新冠疫情導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)甚至出現(xiàn)滯脹現(xiàn)象，但這絲毫沒有影響深圳樓市的“熱情”。在2月下旬疫情稍稍緩解后深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳漲。

　　根據(jù)國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室的統(tǒng)計(jì)，2020年一季度，一線城市的租金資本化率有輕微上升，其主要原因是租金下跌，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)；但相對(duì)于其他一線城市，深圳的租金資本化率有明顯的拉升，從2019年12月的70.02年上升至2020年3月的79.77年。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2020年一季度深圳租金累計(jì)下跌1.25%，在一線城市下跌幅度第二，由此可見房?jī)r(jià)上升的幅度更為顯著。

　　深圳房?jī)r(jià)的上漲現(xiàn)象與整個(gè)經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)的大背景形成一個(gè)悖論。深圳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面，2020年1-2月，深圳規(guī)模以上工業(yè)增加值下降18.5%（下降幅度超過全國同期13.5%），出口降幅24.6%（下降幅度超過全國同期17.2%）；與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)密切相關(guān)的寫字樓空置率由2019年年末的30%上升至2019年2月的40%。

　　從基本面來看深圳房?jī)r(jià)都不應(yīng)該跳漲，深圳的房?jī)r(jià)似乎成了中國房?jī)r(jià)硬泡沫中的硬核。

　　我們認(rèn)為深圳這一輪房?jī)r(jià)上漲的真正原因包括：

　　第一，高凈值人群的推動(dòng)。如上所述，疫情之下，金融資產(chǎn)300萬元以上或年收入100萬元以上財(cái)富增幅最大。對(duì)于中國的高凈值人群而言房子是亙古不變的投資信仰。從招商太子灣這一個(gè)案來看，2000萬元起步價(jià)首付也不是一般人說拿就拿得出的。

　　第二，中產(chǎn)階級(jí)的羊群效應(yīng)行為，也即所謂的散戶跟進(jìn)入場(chǎng)。對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)而言，上千萬的購房門檻太高，萬科星城這一標(biāo)的具有代表性，主力戶型是28平米和56平米的小戶型公寓，投資門檻只有100萬元左右。3月16日萬科星城成交288套，占3月深圳商品房總成交的約十分之一，具有一定代表性。實(shí)際上深圳這一輪的房?jī)r(jià)上漲與2015年的上漲非常相似：2015年5月至6月，深圳房?jī)r(jià)首先快速上漲的區(qū)域是南山的中央別墅區(qū)、深圳灣濱海以及鹽田的大梅沙等富人區(qū)，資金主要來自于創(chuàng)業(yè)板的逃頂資金；而2015年11月至12月，深圳房?jī)r(jià)的上漲主要集中于寶安和龍崗區(qū)，且以小戶型為主，具有中產(chǎn)階級(jí)投資性買入的典型特征。這次上漲與上次的不同之處主要表現(xiàn)在大戶和散戶同時(shí)入場(chǎng)。

　　第三，信貸資金的支持。政策性貼息貸款與房產(chǎn)抵押貸款的套利空間使得加杠桿炒作房地產(chǎn)成為可能。盡管人民銀行深圳中心支行的檢查結(jié)果顯示，并未發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況；但實(shí)際上監(jiān)管這類行為很難。利弗莫爾在《股票作手回憶錄》中提出了著名理論：“價(jià)格沿阻力最小的路線運(yùn)動(dòng)”，無論是資金還是房?jī)r(jià)自然也符合這一定律。我們估算了深圳市的新增住房貸款價(jià)值比，數(shù)據(jù)顯示2020年1月至3月該數(shù)值由64.3%上升至78.9%，充分說明了杠桿資金對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)。這一輪的深圳房?jī)r(jià)上漲與2015年的上漲都存在杠桿的推動(dòng)；不同之處是，上一輪的信貸資金大約滯后房?jī)r(jià)上漲一個(gè)月，這一輪的上漲房?jī)r(jià)與信貸資金幾乎同時(shí)上升。

　　抑制房?jī)r(jià)泡沫

　　中國的住房市場(chǎng)已進(jìn)入到存量市場(chǎng)時(shí)代，住房市場(chǎng)的主要矛盾已由過去的總量不足轉(zhuǎn)化為發(fā)展不平衡的問題。對(duì)此我們提出以下政策建議：

　　第一，調(diào)整住房政策目標(biāo)。由過去促進(jìn)住房供給轉(zhuǎn)向重點(diǎn)保障弱勢(shì)群體、支持中等收入群體的住房需求。在具體實(shí)現(xiàn)手段上，針對(duì)弱勢(shì)群體的住房需求應(yīng)從兩個(gè)方面著手：一是通過讓利土地出讓收入降低保障房的租賃成本，二是通過發(fā)放住房租賃消費(fèi)券這種“補(bǔ)人頭”的方式定向支持弱勢(shì)群體。針對(duì)中等收入群體的住房需求，通過改革住房公積金體系，著力解決公積金制度存在的起點(diǎn)不公平、規(guī)則不公平以及結(jié)果不公平的現(xiàn)象，形成對(duì)中等收入群體住房需求的有效的政策性金融支撐。

　　第二，提升住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管能力。當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)的主要問題是租賃金融的問題，在事前和事中監(jiān)管中應(yīng)加強(qiáng)長(zhǎng)租公寓盈利能力、流動(dòng)性管理能力的分析，在租金貸應(yīng)用中應(yīng)加強(qiáng)金融消費(fèi)者保護(hù)的力度；在事后監(jiān)管中，通過引入破產(chǎn)重組機(jī)構(gòu)有效化解風(fēng)險(xiǎn)。目前住建部在公積金管理、租金貸監(jiān)管方面缺乏相應(yīng)地金融能力匹配，同時(shí)考慮到住房金融不僅關(guān)系民生也涉及系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，建議將住房金融監(jiān)管功能從住建部剝離，考慮與人民銀行或銀保監(jiān)會(huì)整合。

　　第三，堅(jiān)持“房住不炒”，抑制房?jī)r(jià)泡沫。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展，已由過去對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)以及財(cái)富效應(yīng)的正面作用，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)經(jīng)濟(jì)的拖累以及債務(wù)效應(yīng)的負(fù)面作用，因此應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”精神，加強(qiáng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

　?。ㄗ髡邽閲医鹑谂c發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任，高級(jí)研究員）

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（責(zé)任編輯：冉笑宇 ）

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