【西街觀察】嚴(yán)防房地產(chǎn)金融化的灰犀牛

來源：智能家居時(shí)間：2020-09-29 06:00

據(jù)媒體報(bào)道，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計(jì)，多家銀行的新增涉房貸款占比降至30%以下。

一個(gè)月前，住建部和央行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成了業(yè)界所謂的“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。

今年以來，貨幣寬松，使得房企融資環(huán)境向好，流動(dòng)性又紛紛涌入房地產(chǎn)，讓監(jiān)管部門不得不防，連續(xù)開出信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的大額罰單。始于2017年的金融強(qiáng)監(jiān)管，順理成章，將房地產(chǎn)金融化視為下一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

很明顯，房地產(chǎn)金融化成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下需要嚴(yán)防死守的“灰犀?！?。房地產(chǎn)信托、金融債、銀行貸款、開發(fā)貸、ABS等融資手段使得房地產(chǎn)愈發(fā)異化成為金融的一部分。房地產(chǎn)金融化不僅容易觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，更是直接擠壓了人們的日常消費(fèi)。

過去20多年，人們一直在談?wù)摲康禺a(chǎn)拐點(diǎn)，但當(dāng)拐點(diǎn)真正來的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)既不是大張旗鼓，也沒有簞食壺漿，而是文火溫水，潤物細(xì)無聲。拐點(diǎn)下的房地產(chǎn)，游戲規(guī)則改弦更張，隨著時(shí)間這味催化劑，一根無足輕重的“稻草”，就能壓倒房價(jià)永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期。

沒有永遠(yuǎn)上漲的房價(jià)，這個(gè)道理大家都懂，卻又篤信自己是拿鐮刀的人，而非被割傷的韭菜。房地產(chǎn)喜歡溫故1998年和2008年。20年前，房改肇始，商品房和市場化一掃亞洲金融危機(jī)陰霾，成為經(jīng)濟(jì)引擎和支柱產(chǎn)業(yè)。10年前，美國次貸危機(jī)影響全球，中國出臺(tái)了“4萬億”救市，原本準(zhǔn)備過冬的房地產(chǎn)大幅反彈，房價(jià)扶搖直上。中國老百姓(603883,股吧)對(duì)于這一反彈的印象過于深刻。從此，房子成為執(zhí)念，漲價(jià)預(yù)期牢不可破。

但自2017年以來，房住不炒是長期政策基調(diào)。這四個(gè)字猶如封印，牢牢鎮(zhèn)住房地產(chǎn)這只孫猴子，動(dòng)彈不得。房價(jià)退燒，不僅漲不上去了，而且還結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的下降。房地產(chǎn)再也不能陶醉于自己這個(gè)起伏的小周期，而是要嵌套在整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)去杠桿、供給側(cè)和創(chuàng)新型的大周期。

舊增長之所以難以為繼，是因?yàn)槔^續(xù)加杠桿的空間雖然還有，但很有限?，F(xiàn)在，中國經(jīng)濟(jì)面臨很大的債務(wù)壓力，債務(wù)與GDP的比值達(dá)到250%。企業(yè)債務(wù)和居民債務(wù)高高在上，如果政府債務(wù)再攀高，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就可能演變成債務(wù)危機(jī)。

事實(shí)上，一直以來，政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度就很明確，既不希望過熱，也不希望過冷，從來也不會(huì)說要將房地產(chǎn)一腳踢開。在從緊從嚴(yán)調(diào)控的大態(tài)勢(shì)下，微調(diào)不等于翻盤，變動(dòng)不等于變臉，放松不等于放開，始終是因時(shí)制宜，因城施策。

未來，在長效機(jī)制正式定型之前，樓市還會(huì)維持現(xiàn)狀。對(duì)于長效機(jī)制的輪廓，市場莫衷一是。不管究竟如何，有一點(diǎn)是清楚的，它是供給端主導(dǎo)的。

北京商報(bào)評(píng)論員韓哲

（責(zé)任編輯：張洋 HN080）