驚了！百家湖二手房4.9萬/㎡成交？！

繼上周九龍湖新房價格刷新之后，江寧核心區(qū)域房價又迎來一顆炸彈......

最高單價達4.3萬/㎡，上周九龍湖純新盤金隅紫京云筑的物價一出，江寧新房格局悄然生變。有人喊貴，卻仍然有1600多人報名......百家湖沉寂了近3年的龍湖春江酈城，也有了動靜。

01百家湖二手房4.9萬/平成交！九龍湖新房破4萬

今天狐妹在二手房網(wǎng)站上看到，百家湖的朗詩玲瓏嶼一套130平的房源，以總價650萬的價格成交了，均價高達49668萬/平！距離5萬只有一步之遙！

目前朗詩玲瓏嶼二手房掛牌單價在4.5萬/㎡左右，成交價從4.4萬/㎡漲到了4.6萬/㎡再到4.9萬/㎡，一路攀升。

而同樣作為江寧核心區(qū)域，九龍湖的新房價格也在最近有了突破。

而就在上周，九龍湖純新盤金隅紫京云筑的價格批到了3.8萬/平，小部分均價突破4.2萬/平。站在九龍湖邊的買房人，又是一聲長嘆。

如果你和3年前保利中央公園2.8萬/平的收官價比，那肯定是覺得貴了。

但如果你和大批破4萬的次新房比，首付8成的江北核心區(qū)比，九龍湖這個價格似乎也在情理之中了。

更何況，同在江寧的另一個新盤，因為抱上了南部新城的大腿，均價已經(jīng)4.14萬了，另外還有2000元/㎡的升級裝修包，而九龍湖作為江寧僅次于百家湖的核心區(qū)域，房價也才和燕子磯相當(dāng)？

當(dāng)然，這里沒有貶低燕子磯的意思，畢竟九龍湖發(fā)展已有10年，而燕子磯還是個發(fā)展剛起步的新城，對比之下，好像更辛酸了一點......

江寧的改善區(qū)域——百家湖、九龍湖的新房已經(jīng)斷供太久太久，久到大家都被“逼”去了別的板塊，或是退而求其次買了品質(zhì)比較好的二手房。

從朗詩玲瓏嶼、萬科金域藍灣、銀城千花溪的二手房價一直高居不下，甚至穩(wěn)步爬升，就可以看出江寧改善的需求還是可觀的。

所以這次金隅，或許有人會嫌貴，但仍然有1600多組報名，結(jié)果也可想而知了。項目將于明天搖號，大家可以識別小程序碼在拼房帝上查看搖號結(jié)果，還不知道自己序號的，趕緊在小程序上查查清冊。

02

江寧核心區(qū)域新房格局定了

金隅的這個價格，不僅給九龍湖業(yè)主們帶來了信心，也為后期上市的新盤打了頭陣。

九龍湖的另一個純新盤——弘陽悅禧苑也快開盤了，此前放風(fēng)價也是4萬/㎡。打造的是5層低密疊墅，建筑面積約140-240㎡，產(chǎn)品設(shè)計更偏改善一些，戶型門檻也更高。

項目距離萬科翡翠公園、銀城千花溪等都不算太遠，現(xiàn)在金隅的價格已經(jīng)出來了，弘陽因為是毛坯交付，價格可能略低一點。

還有九龍湖神秘老盤“九龍湖居住區(qū)C區(qū)”，即九龍湖別墅住宅部分，現(xiàn)在備案名叫九龍熙岸花園。項目打造的是5棟10層小高層，目前已建好，面積約130㎡左右，總價預(yù)計400-500萬左右，和九龍湖別墅同一售樓處，目前上市時間待定。

別忘了那個還有1棟樓的龍湖春江酈城，就在大家快將它遺忘的時候，近日項目D區(qū)二組團規(guī)劃方案做出調(diào)整。

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計調(diào)整方案，龍湖春江酈城項目D區(qū)總建筑面積約8.79萬平方米，其中二組團總建筑面積約2.22萬平方米，主要設(shè)計內(nèi)容為一棟16層高層住宅、商業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施。

項目住宅僅剩D6待加推，面積待定，共計80套左右，具體的加推時間暫未確定，不過調(diào)整規(guī)劃已經(jīng)出爐，而且已經(jīng)開始初步動工，估計距離上市應(yīng)該不遠了。

2018年時，龍湖春江酈城新房限價2.9萬/㎡，如今二手房高達4.3萬/㎡，這最后一棟的價格會是多少？非常令人期待。

03上秦淮、東山、江寧大學(xué)城喘口氣？

除了為核心區(qū)域房價打樣，3.8萬的價格對于江寧一些房價3萬+的板塊，也會起到一些帶動作用。

比如斷供許久的江寧東山，新盤何時能夠入市還是要看價格。目前純新盤海玥華府放風(fēng)3.2萬/㎡，還有早早建成卻一直沒有消息的上元府，現(xiàn)在也終于能喘口氣了。

此外，去年扛起江寧改善大旗的上秦淮，今年買房機會也在減少，目前房價已經(jīng)高達3.3萬/平。但出人意料的是去年在上秦淮買房，還要搖號搶房，今年下半年已經(jīng)不用搖號了，而且還開了全民經(jīng)紀人......

本月底，板塊內(nèi)還將出讓一幅宅地，毛坯房限價3.28萬/㎡，如果加上全裝修的最高價格，大約是3.48萬/㎡，相比現(xiàn)在的新房價格來說，又有一定的提升。

購買力已經(jīng)略顯不足的上秦淮，在九龍湖3萬8的價格刺激下，能否再添上一把火？

還有今年新房充足的江寧大學(xué)城，目前新房均價在2.7-3.3萬/平不等，其中大部分盤賣的也是中不溜秋，搞全民經(jīng)紀人的也不少。

銷售壓力不僅來自于同期的競品，還有幾個待上市的限價房，今年9月出讓的偉星G52地塊毛坯限價24300元/平，7月出讓的遠洋G34和中海G42地塊毛坯限價都在27195元/㎡，相比部分在售新房價格都是有優(yōu)勢的。

04誰來拯救“老大難”的剛需？

一直被稱為剛需陣地的江寧，除了3萬左右的剛改項目，還有大把1-2萬/平的剛需盤，然而，他們今年賣的好像都不怎么理想。

祿口、淳化、正方新城、湖熟、谷里、橫溪......可以并稱為江寧“老大難”六巨頭。這其中，祿口的情況要稍微好一些，少數(shù)幾個項目賣的還行，其余只能苦苦求生。

而剩下的那幾個，谷里那個靠著牛首山才被人知道的地方，也能賣出單價2萬多的疊墅，最后要降價70萬促銷；淳化在吹了一波梅龍湖規(guī)劃之后，可能發(fā)現(xiàn)沒多少人買單，于是了無音訊了......其余的也不一一分析了，不出意外今年還會繼續(xù)艱難的熬下去，明年能等到出頭之日嗎？

在江寧頭部板塊房價接連刷新的前提下，江寧的房價梯度也終于被拉開，夠不上的人可能會去上秦淮、江寧大學(xué)城，畢竟5000多一平的差價，距離不是一點半點。

而那些出貨難的剛需板塊，只要價格與價值相當(dāng)，也一定能等到屬于自己的“新江寧人”、“新南京人”。

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