來源：杭州日報 曾亞敏

剛過去的8月份，杭州二手房表現(xiàn)依然可觀。8月杭州市區(qū)二手房共成交10144套，對比7月整體成交量雖說微降，但依然破萬，同比去年8月份的6732套上漲了53.92%。這也是2020年以來杭州二手房成交第五次破萬套。

從房源類型來看，不少老小區(qū)以及次新房表現(xiàn)搶眼，出貨量大，頻頻登上“流量榜”，大部分以剛性需求為主。另外，改善置業(yè)需求在8月也較為活躍。從價格看，8月雖說成交量表現(xiàn)不平凡，但價格依然較為穩(wěn)定，整體沒有出現(xiàn)明顯的大跌大漲，杭州二手房市場還是平穩(wěn)有序。

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示，二手房熱度延續(xù)，一方面是由于去年杭州人口凈流入量大，這為二手房成交奠定了堅實基礎(chǔ)。一些想盡快實現(xiàn)入住杭州的購房者，他們通過二手房市場可以更快地實現(xiàn)這個愿望。另一方面，從市場表現(xiàn)來看，目前新房搖號相對比較困難，尤其是熱盤中簽率低。對很多急需住房的剛需購房者來說，在多次搖不中的情況下，就會回流到二手房市場。

市場仍以剛需為主

杭州8月二手房能夠取得如此搶眼的成績，一定程度上也離不開市場庫存量的變化。據(jù)掛牌網(wǎng)站顯示，截至昨天上午10點，杭州全市二手房掛牌125145套，相比上個月的124900套，增加了245套。雖說套數(shù)在增加，但增速有所放緩，對比上個月2625套的增幅，8月掛牌增量明顯減少。

這也在一定程度上說明，市場還是呈現(xiàn)積極的一面，庫存在慢慢消化，根據(jù)自然消費需求在適當(dāng)變化。除去臨安、富陽，以及登記出錯、重復(fù)登記等情況，杭州八區(qū)8月二手房共計成交了7678套，成交均價為32735元/平方米，相比7月的8487套，減少了809套。對比7月32699元/平方米的成交均價，僅相差36元/平方米，幾乎沒有變動，價格非常平穩(wěn)。

從區(qū)域看，成交破千套的區(qū)域為江干區(qū)、西湖區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)，分別成交1205套、1144套、1043套、2478套。主要是由于這些區(qū)域范圍較廣，小區(qū)較多，總量大，所以成交量明顯更多。

從成交總價段看，杭州八區(qū)200萬以下的房源共成交2474套，總價200萬-400萬的房源共成交3727套。也就是說400萬以下房源共計6201套，占比81%，與7月持平。400萬-600萬以上的房源共成交969套，占比13%?？們r600萬以上房源共成交508套，占比6%。

從成交面積段看，90平方米以下的房源共成交5239套，占比68%，相比7月份降低了1%。90-120平方米的房源共成交942套，占比12%。120平方米以上的房源共成交1497套，占比19%。

可以看出，杭州二手房市場仍以剛需為主，低總價、小戶型房源仍占主導(dǎo)。

次新房小區(qū)成交位居前列，老面孔居多

自去年下半年以來，杭州不少小區(qū)陸續(xù)交付，市場放量。一開始價格也有不同程度的漲幅，隨著時間推移及各項因素的影響，成交量雖仍居高不下，但價格卻慢慢更符合市場規(guī)律，整體浮動不大。

從杭州八區(qū)TOP20榜單中可以看出，萬科未來城、融信瀾天、翡翠城、卓越蔚藍(lán)領(lǐng)秀等熱盤成交表現(xiàn)搶眼。

萬科未來城是8月住宅中成交套數(shù)最高的小區(qū)，共計成交57套，成交均價為30423元/平方米。其中成交套數(shù)與7月份不相上下，但成交均價方面卻有近1000元/平方米的漲幅。周邊中介表示，小區(qū)位于良渚新城板塊，當(dāng)年的開盤單價在2萬左右。如今區(qū)域新房價格也近3萬，一二手房倒掛并不明顯。而且新房交付時間更晚，不能及時入住，所以很多客戶在買不到新房的情況下會轉(zhuǎn)向板塊內(nèi)的二手房。

同區(qū)域內(nèi)的融信瀾天也有相同的情況，目前小區(qū)共有131套房源正在掛牌出售，8月的掛牌均價為35439元/平方米，實際成交均價為28369元/平方米，大部分是小戶型房源，總價在300萬以內(nèi)?！昂芏喾繓|一開始買來奔著投資去的，尤其是今年碰到這樣的行情，基本都在持續(xù)出貨。不過也有不少人出售是為了置換，本來想著自己住，但沒想到房子溢價還不錯，所以想著賣掉去買更好地段的房子。”豪世華邦中介小李說道。

相比7月份，8月TOP20榜單中新出現(xiàn)了萬科西雅圖的身影，共計成交34套，成交均價為38095元/平方米，其中，超半數(shù)房源單價已超4萬。據(jù)中介表示，西雅圖之所以近月表現(xiàn)搶眼，一是其所屬的三墩板塊新房供應(yīng)太少，很多地緣性客戶短期內(nèi)買不到新房。二是由于今年新學(xué)區(qū)規(guī)劃，萬科融信西雅圖成為星洲二小學(xué)區(qū)房，所以小區(qū)活躍度明顯上升。

另外，一直長期“霸屏”的綠城桃源小鎮(zhèn)、竹海水韻依然活躍。兩個小區(qū)都隸屬閑林，板塊二手房供應(yīng)量非常大，現(xiàn)階段區(qū)域樓市基本上以二手房成交為主，僅8月就成交了500多套，而區(qū)域內(nèi)性價比較高的小區(qū)自然就會脫穎而出。

桃源小鎮(zhèn)8月成交48套，相比7月的70套，下降明顯，8月成交均價22492元/平方米，相比7月的23029元/平方米也有小幅下滑。

改善需求漸趨明顯

除了剛需性的小區(qū)成交活躍，市場上的改善需求也在逐漸顯現(xiàn)。近年來，隨著人們生活水平的提高，不少人希望改善居住條件、提高居住品質(zhì)，但改善換房的成本一般較高，因此“賣舊買新”和“買小換大”成為多數(shù)購房者的置換方式。

從8月份的成交中可以發(fā)現(xiàn)，奧體板塊二手房成交較為活躍，其中融創(chuàng)時代奧城最為典型，8月單月成交25套，成交均價50416元/平方米。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，目前時代奧城共有62套房源正在掛牌銷售，掛牌均價為63502元/平方米。據(jù)周邊中介介紹，時代奧城普遍的成交均價都在5萬以上，有的實際價格甚至超6萬。板塊內(nèi)的龍湖天璞近月也表現(xiàn)不錯，6月份該小區(qū)成交6套，到了8月份一下子躥到了17套。

另一方面，“學(xué)區(qū)房”改善需求仍然經(jīng)久不衰。尤其是在“公民同招”背景下，家長基于孩子未來讀書需求的考慮，購房意愿迫切，需求凸顯。每年的招生季之前，學(xué)區(qū)房的成交量和需求量都會呈直線上升趨勢。

位于西興的欣盛東方郡，去年年底還有很多總價450萬的房源，年后480萬的也已然少見，而且時常登上主城區(qū)簽約榜單，與其所屬的江南實驗學(xué)區(qū)脫不了關(guān)系。目前濱江區(qū)的二手房價穩(wěn)定在5萬元/平方米以上，甚至成交均價76770元/平方米的濱江金茂府8月也有3套成交。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，目前新房改善市場優(yōu)質(zhì)房源搖號難度相對來說也較大，而且很多置換的家庭不再將就，大到開發(fā)商實力、區(qū)域升值空間，小到房子的居住品質(zhì)、內(nèi)飾裝修細(xì)節(jié)等，都尤其挑剔，沒有符合自己意愿的房子一般不會輕易置換。所以這部分人群很多都會將目光轉(zhuǎn)向一些優(yōu)質(zhì)的二手房。

當(dāng)前期涌入的人才決定扎根杭州時，會催生大量的“改善需求”，這也是城市發(fā)展到一定階段梯度消費的體現(xiàn)，同時也印證了杭州樓市的總體穩(wěn)健。

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