陳凱出走，被疑銷售造假、隱藏負(fù)債、融資成本走高，新力控股怎么了？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-10-20 18:30

　　研究員令狐

　　明星經(jīng)理人陳凱在加入新力控股半年后的毅然出走，再次將這家上市1年有余的房企黑馬置入輿論漩渦。不過(guò)，除了近日經(jīng)歷的人事大動(dòng)蕩，新力控股狂奔過(guò)后，用財(cái)務(wù)手段隱藏負(fù)債、融資成本居高不下的現(xiàn)狀成為檢驗(yàn)其“成色”的試金石。

　　在僅僅加入新力控股半年后，明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱便宣布“分手”。坊間傳言，若新力在2022年前進(jìn)入銷售額榜15強(qiáng)，且業(yè)績(jī)不做假，陳凱則能拿到10%股權(quán)。

　　而在房地產(chǎn)界對(duì)房企買(mǎi)榜心照不宣的情況下，陳凱的出走或是迫于這家中型房企真實(shí)的銷售壓力。雪山財(cái)經(jīng)梳理的房企買(mǎi)榜內(nèi)幕，映射的新力控股赫然在列，花費(fèi)600萬(wàn)元排在第四梯隊(duì)。

　　人事大震動(dòng)的同時(shí)，新力地產(chǎn)狂奔后的“成色”還需檢驗(yàn)。

　　規(guī)模龐大的少數(shù)股東權(quán)益，成了新力控股負(fù)債率和利潤(rùn)的調(diào)節(jié)器。2019年，新力控股通過(guò)隱藏債務(wù)的財(cái)務(wù)手段實(shí)現(xiàn)了收入和凈利潤(rùn)翻倍增長(zhǎng)、凈負(fù)債率大幅跳降的“一升一降”。

　　不過(guò)，基本面的改善并未使其融資成本降低。在這背后，負(fù)債高企、現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短債、融資成本走高、現(xiàn)金壓力大，是其現(xiàn)實(shí)境況。

　　動(dòng)蕩

　　“忙”“特別忙”短短4個(gè)字成為明星經(jīng)理人陳凱加入新力控股后，留給外界的最大感受。

　　在2020年3月短暫的加入新力后，9月7日晚，新力控股發(fā)布公告確認(rèn)，明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱將辭任，并于今年10月1日起正式生效。

　　而在陳凱加入新力甘愿拿120萬(wàn)年薪的背后，曾有多家媒體報(bào)道“陳凱與新力的地產(chǎn)圈最貴賭局”：若新力在2022年前進(jìn)入銷售額榜15強(qiáng)，且業(yè)績(jī)不做假，陳凱則能拿到10%股權(quán)。

　　這也不禁讓人想到此前雪山財(cái)經(jīng)梳理的房企買(mǎi)榜內(nèi)幕，映射的新力控股赫然在列，花費(fèi)600萬(wàn)元排在第四梯隊(duì)。

　　對(duì)于陳凱離職，有接近企業(yè)的人士表示，“現(xiàn)在行業(yè)背景下，老板對(duì)業(yè)績(jī)都很迫切，尤其是像新力這種中型房企需要爬坡，即使是明星職業(yè)經(jīng)理人也承受業(yè)績(jī)的高壓 ?！?

　　陳凱的職業(yè)生涯始于華潤(rùn)，但最終成名在閩系房企陽(yáng)光城(000671,股吧)。2012年至2015年，陳凱任職陽(yáng)光城期間，該公司銷售規(guī)模由20億元增至200億元，增長(zhǎng)近100倍。隨后3年時(shí)間，2017年至2020年，陳凱將500億元量級(jí)的中南置地帶到了2000億元量級(jí)。

　　值得注意的是，陳凱的明星效應(yīng)太強(qiáng)，彼時(shí)隨陳凱一同加入新力的還有原祥生地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)副總裁的白皓、原青特置業(yè)原總裁湯義龍等不少優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。

　　據(jù)界面報(bào)道，陳凱的突然離職，也給這些職業(yè)經(jīng)理人的前景帶來(lái)極大的不確定性，某些高管的去留問(wèn)題也成為陳凱與張園林的主要矛盾點(diǎn)。

　　不過(guò)，新力對(duì)此表示，公司已與核心高管做了溝通，現(xiàn)有的人事團(tuán)隊(duì)保持穩(wěn)定，下半年工作計(jì)劃有序推進(jìn)。

　　凈負(fù)債率驟降的秘密

　　頻繁的人事動(dòng)蕩無(wú)疑給中型房企新力在爬坡上增加了難度。2010年才成立的區(qū)域性房企新力在地產(chǎn)圈雖新但快。不過(guò)，銷售規(guī)模的驟然放大使得其凈負(fù)債率居高不下，而2019年數(shù)據(jù)顯示，新力控股通過(guò)掩藏負(fù)債美化報(bào)表的手段浮出水面。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年其第一個(gè)項(xiàng)目銷售額僅僅為1.29億元，兩年后其銷售額也不過(guò)增至8億元。

　　而2016年新力地產(chǎn)突然突破百億大關(guān)，銷售額高達(dá)161億元。2019年新力控股集團(tuán)登陸港股市場(chǎng)，同年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額914.22億元，實(shí)現(xiàn)火箭速度。

　　銷售規(guī)模激增也使得新力的凈負(fù)債率居高不下。數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，新力的凈負(fù)債率分別為190%、270%、240%。相比同業(yè)數(shù)據(jù)，2018年中國(guó)上市房企平均凈負(fù)債率僅為78.4%，新力的凈負(fù)債率比行業(yè)均值高出兩倍。

　　有意思的是，2019年，新力的凈負(fù)債率從240%驟然下降至67%，2020年上半年進(jìn)一步下降至66.2%。

　　而這背后，原來(lái)規(guī)模龐大的少數(shù)股東權(quán)益，成了新力控股負(fù)債率和利潤(rùn)的調(diào)節(jié)器。

　　2019年數(shù)據(jù)顯示，新力歸屬集團(tuán)權(quán)益的合同銷售金額為451.09億元，銷售權(quán)益比僅為49.3%。

　　有分析人士指出，一般情況下房企權(quán)益金額比例在70%以上，不足50%的權(quán)益銷售比例在房地產(chǎn)行業(yè)中是比較低的，這說(shuō)明該企業(yè)對(duì)合作模式依賴程度過(guò)高。

　　而從上市前夕的2018年開(kāi)始，新力控股的少數(shù)股東權(quán)益就迅速增長(zhǎng)，少數(shù)股東權(quán)益余額從2018年底的8.2億元增加至2020年中的76.81億元，大漲了9.37倍，且少數(shù)股東權(quán)益在公司總權(quán)益中占比47%。

　　不過(guò)，同期內(nèi)新力控股少數(shù)股東損益（非控股權(quán)益）非但沒(méi)有增加，反而從2018年的1.4億元減少到2020年中的4896萬(wàn)元，呈現(xiàn)“權(quán)益大幅增長(zhǎng)、利潤(rùn)大幅減少”的狀況。

　　也就是說(shuō)，新力通過(guò)合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司將債務(wù)拉出表外，大大降低了表內(nèi)的有息負(fù)債。另一邊，新力還通過(guò)做低少數(shù)股東權(quán)益的凈資產(chǎn)收益率，把合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司的大量利潤(rùn)裝進(jìn)母公司，使得歸母利潤(rùn)大幅增加。

　　新力的財(cái)務(wù)手段最終導(dǎo)致少數(shù)股東權(quán)益占近一半，對(duì)應(yīng)收益卻僅占5.7%，新力控股的盈利能力值得推敲。

　　監(jiān)管層面的“三道紅線”落地后，央行將房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理。

　　而新力控股處在紅色區(qū)域，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%（為76%）；凈負(fù)債率大于100%（為107.5%）；現(xiàn)金短債比小于1.0倍（為0.91）。

　　融資成本居高不下

　　通常情況下，盈利的跳漲、凈負(fù)債率的大幅下降對(duì)融資成本有利，但對(duì)新力來(lái)說(shuō)似乎效果并不明顯。

　　2018年其融資成本為9.3%、2019年融資成本為9.2%，2020年上半年升至9.4%。借貸成本基本仍維持在9%以上的原有高位，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均融資水平。

　　對(duì)于融資成本的再次上升，新力方面表示受境外發(fā)債影響較大。數(shù)據(jù)顯示，2020年以來(lái)新力控股公告發(fā)行了3期美元債，總額度達(dá)到7.4億美元，約合人民幣50億元左右。三次美元債期限較短，但融資成本不低，且實(shí)際發(fā)行價(jià)均大幅低于本金額。以3月為例，實(shí)際票據(jù)發(fā)售價(jià)將為票據(jù)本金額的98.641%，加上按年利率11.75厘計(jì)息后，實(shí)際1年期的融資成本達(dá)到13.109%的高水平。

　　在新力控股招股書(shū)中尚未到期的45筆其他融資中，僅有4筆的融資利率是在9%以下，高達(dá)30筆的融資利率超過(guò)了10%。

　　在新力控股融資成本超過(guò)10%以上的數(shù)筆融資中，最高的一筆融資利率達(dá)到15.46%，借款方是嘉興創(chuàng)麟投資合伙企業(yè)（有限合伙），規(guī)模達(dá)到20億元，是上述所有單筆借款中最高的一筆。

　　另外，新力控股與嘉興中雅投資合伙企業(yè)涉及19億元的借款，融資利率也高達(dá)13.96%。與之對(duì)應(yīng)的是，新力控股利率低于9%的4筆融資合計(jì)存續(xù)規(guī)模才15.5億元。

　　新力少數(shù)股東權(quán)益在凈利潤(rùn)分配方面未得到多少好處，卻在借款利息上獲得了超高回報(bào)，關(guān)于新力控股明股實(shí)債的猜測(cè)也不在少數(shù)。

　　除了融資成本居高不下，新力的短債占比高也不容忽視。

　　2020年上半年，公司貸款及借款利息達(dá)11.55億元，期末負(fù)債總額866.08億元，年初增加52.8億元。萬(wàn)得數(shù)據(jù)顯示，2016-2019年，新力短期貸款及長(zhǎng)期貸款當(dāng)期到期部分金額分別為30億元、92.5億元、92.2億元、116.4億元；而同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為7億元、28.7億元、70.8億元、105.6億元，現(xiàn)金遠(yuǎn)無(wú)法覆蓋短債。

　　按照招股書(shū)的介紹，新力控股集團(tuán)的其他貸款主要就是與信托公司、資產(chǎn)管理公司以及其他金融機(jī)構(gòu)簽署的融資安排。

　　2019年，新力控股集團(tuán)的融資結(jié)構(gòu)也沒(méi)有改善，公司年末借款總額達(dá)到265.73億元，其中銀行貸款為113.74億元，占比維持在40%出頭，其他貸款為133.57億元，占比仍在50%以上。高成本的信托等融資構(gòu)成了新力控股集團(tuán)融資的主力。

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）