新力控股:“走不出”的江西 | 領跑“中三角”②

來源：智能家居時間：2020-07-31 17:43

編者按：涵蓋湖北、湖南、江西三省的長江中游城市群又稱“中三角”，在國內各城市群中起到“承東啟西、連南接北”的作用。搜狐·焦點財經特別策劃“聚焦都市圈·領跑'中三角'”系列報道，對此進行重點關注。

是為第二篇，新力控股；“走不出”的江西。起家江西的新力控股，一直嘗試走出大本營加碼全國布局，但毛利率的下降也隨之而來。進入2020年，新力控股加大了在江西的拿地力度，展現(xiàn)出“回歸”之勢。

作者 | 陳盼盼

出品 | 焦點財經

去年11月，在遞交招股書半年后，成立九年的新力控股于港交所掛牌上市，并一舉創(chuàng)下“最年輕上市房企”、最快上市房企、贛系房企第一股“等多個內房股記錄。這些標簽都只是新力控股“黑馬速度”的一個縮影。

“出走”江西

新力控股的發(fā)跡故事要從江西說起，準確的說是從南昌說起。

2010年，建筑行業(yè)出身的“75后”張園林創(chuàng)辦了江西新力置地，并在南昌拿下第一塊地，兩年后新力首個住宅項目南昌新力·帝泊灣入市，斬獲第一桶金。隨著新力中心、新力洲悅等產品陸續(xù)推出，南昌逐漸成為新力控股重要根據(jù)地。

彼時，正值房地產黃金年代，乘勢而起的新力快速成長。2014年，新力旗下的樓盤由“3盤激增至11盤”；2015年進一步增至15個，直接殺進江西地產前三甲，此后牢牢站穩(wěn)江西市場，并于2017-2018年以294億、539億銷售額蟬聯(lián)江西房企銷售排行榜第一名。

新力控股的野心遠不止于江西，為了早日撕掉“區(qū)域型房企”的標簽，新力持續(xù)加碼全國化布局，以獲得更高的市場份額。2016年，新力落子武漢、蘇州等地，并“押寶”大灣區(qū)三線城市惠州，曾于四個月斬下6宗惠州土地。次年，新力“遷都”上海，借助上海的人才、資金聚集地優(yōu)勢，加速走向全國。

與此同時，新力控股整體銷售規(guī)模迎來爆發(fā)式增長。2016至2018年間，新力控股銷售額分別達到161.3億元、428.1億元和887.3元億元，復合年增長率高達136%，行業(yè)排名由97名升至33名，成為業(yè)內新晉“黑馬”。

至遞交招股書前的2019年3月末，新力控股已布局粵港澳大灣區(qū)、長三角、中西部、江西省等區(qū)域24個城市，在全國擁有總土地儲備1480萬平方米。但江西的土儲占比仍超半數(shù)，達到52.6%，更有42.8%位于南昌市。

截至2019年末，新力控股布局的城市增至36個，一二線城市占比約為85%，在全國總土地儲備權益建面為1509萬平方米。其中，粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域占比最高，江西省權益土儲貢獻下降至33%，特別是惠州27.6%的土儲占比，超過新力控股大本營南昌27.5%的占比。

“重回”江西

與全國大踏步擴張伴隨而來的，是新力控股盈利能力的走低。

2019年，新力控股的毛利率為29.6%，相較2018年37.3%下跌7.7個百分點?？硕鸱治稣J為，新力控股毛利率的下降主要是因為其在江西省外的項目成本相對較高。預計隨著新力控股全國化的不斷推進以及政府在一二線城市的限價，其毛利率還會繼續(xù)下降至27%-28%左右。

凈利率方面，2019年新力控股的凈利潤率為7.5%，較2018年6.6%提升0.9個百分點，但遠低于行業(yè)平均凈利率16.39%。對此，新上任的新力控股聯(lián)席董事長、行政總裁陳凱表示，“新力在江西的凈利潤率是10%。但是在長三角跟大灣區(qū)等地的利潤率水平僅有是5%左右，當新力進入更多長三角和大灣區(qū)領域后，利潤率下降是可以理解的”。

“未來公司深耕江西，加大產業(yè)勾地、做些代建有利于利潤增長”，陳凱表示。焦點財經梳理新力控股2020年以來的拿地動作獲悉，公司確已展現(xiàn)出“重回”江西的意圖。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年前6月，在新力控股176.7萬平方米的總權益建筑面積中，約有93.3萬平方米位于江西，占總權益建面的比例為52.8%。除5月份在南昌獲取兩宗土地外，新力其余土儲均來自樂平、宜春、吉安、撫州等江西省內的三四線城市。

在江西，新力控股并不吝于高溢價拿地。7月22日，新力聯(lián)合體以4.86億元拿下江西撫州一宗商住用地，溢價率達38.86%；5月14日，新力8.11億元斬獲南昌新建區(qū)一宗商住用地，溢價率達28.4%。