編者按：涵蓋湖北、湖南、江西三省的長江中游城市群又稱“中三角”，在國內(nèi)各城市群中起到“承東啟西、連南接北”的作用。搜狐·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別策劃“聚焦都市圈·領(lǐng)跑'中三角'”系列報(bào)道，對(duì)此進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。

是為第二篇，新力控股；“走不出”的江西。起家江西的新力控股，一直嘗試走出大本營加碼全國布局，但毛利率的下降也隨之而來。進(jìn)入2020年，新力控股加大了在江西的拿地力度，展現(xiàn)出“回歸”之勢。

作者 | 陳盼盼

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

去年11月，在遞交招股書半年后，成立九年的新力控股于港交所掛牌上市，并一舉創(chuàng)下“最年輕上市房企”、最快上市房企、贛系房企第一股“等多個(gè)內(nèi)房股記錄。這些標(biāo)簽都只是新力控股“黑馬速度”的一個(gè)縮影。

“出走”江西

新力控股的發(fā)跡故事要從江西說起，準(zhǔn)確的說是從南昌說起。

2010年，建筑行業(yè)出身的“75后”張園林創(chuàng)辦了江西新力置地，并在南昌拿下第一塊地，兩年后新力首個(gè)住宅項(xiàng)目南昌新力·帝泊灣入市，斬獲第一桶金。隨著新力中心、新力洲悅等產(chǎn)品陸續(xù)推出，南昌逐漸成為新力控股重要根據(jù)地。

彼時(shí)，正值房地產(chǎn)黃金年代，乘勢而起的新力快速成長。2014年，新力旗下的樓盤由“3盤激增至11盤”；2015年進(jìn)一步增至15個(gè)，直接殺進(jìn)江西地產(chǎn)前三甲，此后牢牢站穩(wěn)江西市場，并于2017-2018年以294億、539億銷售額蟬聯(lián)江西房企銷售排行榜第一名。

新力控股的野心遠(yuǎn)不止于江西，為了早日撕掉“區(qū)域型房企”的標(biāo)簽，新力持續(xù)加碼全國化布局，以獲得更高的市場份額。2016年，新力落子武漢、蘇州等地，并“押寶”大灣區(qū)三線城市惠州，曾于四個(gè)月斬下6宗惠州土地。次年，新力“遷都”上海，借助上海的人才、資金聚集地優(yōu)勢，加速走向全國。

與此同時(shí)，新力控股整體銷售規(guī)模迎來爆發(fā)式增長。2016至2018年間，新力控股銷售額分別達(dá)到161.3億元、428.1億元和887.3元億元，復(fù)合年增長率高達(dá)136%，行業(yè)排名由97名升至33名，成為業(yè)內(nèi)新晉“黑馬”。

至遞交招股書前的2019年3月末，新力控股已布局粵港澳大灣區(qū)、長三角、中西部、江西省等區(qū)域24個(gè)城市，在全國擁有總土地儲(chǔ)備1480萬平方米。但江西的土儲(chǔ)占比仍超半數(shù)，達(dá)到52.6%，更有42.8%位于南昌市。

截至2019年末，新力控股布局的城市增至36個(gè)，一二線城市占比約為85%，在全國總土地儲(chǔ)備權(quán)益建面為1509萬平方米。其中，粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域占比最高，江西省權(quán)益土儲(chǔ)貢獻(xiàn)下降至33%，特別是惠州27.6%的土儲(chǔ)占比，超過新力控股大本營南昌27.5%的占比。

 “重回”江西

與全國大踏步擴(kuò)張伴隨而來的，是新力控股盈利能力的走低。

2019年，新力控股的毛利率為29.6%，相較2018年37.3%下跌7.7個(gè)百分點(diǎn)。克而瑞分析認(rèn)為，新力控股毛利率的下降主要是因?yàn)槠湓诮魇⊥獾捻?xiàng)目成本相對(duì)較高。預(yù)計(jì)隨著新力控股全國化的不斷推進(jìn)以及政府在一二線城市的限價(jià)，其毛利率還會(huì)繼續(xù)下降至27%-28%左右。

凈利率方面，2019年新力控股的凈利潤率為7.5%，較2018年6.6%提升0.9個(gè)百分點(diǎn)，但遠(yuǎn)低于行業(yè)平均凈利率16.39%。對(duì)此，新上任的新力控股聯(lián)席董事長、行政總裁陳凱表示，“新力在江西的凈利潤率是10%。但是在長三角跟大灣區(qū)等地的利潤率水平僅有是5%左右，當(dāng)新力進(jìn)入更多長三角和大灣區(qū)領(lǐng)域后，利潤率下降是可以理解的”。

“未來公司深耕江西，加大產(chǎn)業(yè)勾地、做些代建有利于利潤增長”，陳凱表示。焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)梳理新力控股2020年以來的拿地動(dòng)作獲悉，公司確已展現(xiàn)出“重回”江西的意圖。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前6月，在新力控股176.7萬平方米的總權(quán)益建筑面積中，約有93.3萬平方米位于江西，占總權(quán)益建面的比例為52.8%。除5月份在南昌獲取兩宗土地外，新力其余土儲(chǔ)均來自樂平、宜春、吉安、撫州等江西省內(nèi)的三四線城市。

在江西，新力控股并不吝于高溢價(jià)拿地。7月22日，新力聯(lián)合體以4.86億元拿下江西撫州一宗商住用地，溢價(jià)率達(dá)38.86%；5月14日，新力8.11億元斬獲南昌新建區(qū)一宗商住用地，溢價(jià)率達(dá)28.4%。

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