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是為第五篇，金地集團：“老龍頭”掉隊，小股操盤追趕 。從"招保萬金"到“碧恒萬融”，掉隊的“老龍頭”房企，為重新躋身于頭部房企之列，正在通過小股操盤、代建等手段來撬動規(guī)模增長。

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經

地產發(fā)展史中，"招保萬金"代表著地產行業(yè)曾經的四大金剛：萬科、保利、招商、金地。

如今，它們已都跨入千億，位列房企20強。但除萬科之外，金地、保利、招商早已掉出四大金剛之列，如今是 “碧恒萬融”時代。

2019年，金地集團銷售規(guī)模突破2000億元，是“招保萬金”最后跨入2000億陣營的一員。此時萬科以6260億元的規(guī)模排名第二，保利地產和招商蛇口分別以4652億元、2206億元排名第五和第十二名，金地排名第十四。

昔日同行的伙伴“漸行漸遠”，不唯規(guī)模論的金地，已經遠遠落后于龍頭房企碧桂園、萬科等企業(yè)。2020年1-7月，金地集團全口徑銷售額1225億元，排在第十三位。

從1988年初創(chuàng)于深圳，金地已過而立之年，穩(wěn)健保守，是它留給外界的印象。在2002年之前，金地以高端住宅為主，之后以中檔住宅為主，高端住宅為輔。

作為曾經的龍頭房企，金地因堅守“科學筑家”特色，慣于平衡規(guī)模與效益，以及幾次決策的失誤而錯過了最佳擴張時期，從而掉隊。

武漢“情緣”

2007年之前的七年，全國商品房銷售復合增長速度約35.4%，同期金地增速約54.9%。無論是銷售額，還是業(yè)績增速，都領先行業(yè)。

這段時期內，房地產市場大體呈現(xiàn)出供需兩旺，幾乎所有進取的房企都在布局規(guī)模成長之路，金地也是如此。2001年上市后，凌克帶領金地進入全國化的發(fā)展階段，完成全國七大區(qū)域的布局。

武漢是金地全國擴張的第一批城市之一。

對金地而言，武漢有特殊的意義，其主要創(chuàng)始人、董事長凌克曾在這座城市完成學業(yè)并就業(yè)。凌克畢業(yè)于武漢華中科技大學無線電專業(yè)，畢業(yè)后進入電子工業(yè)部武漢長江有線電廠，擔任通訊專業(yè)助理工程師。

90年代初期，凌克南下深圳加入金地，1998年晉升董事長職位。在金地開啟全國化道路之初，凌克便選定武漢作為擴張城市之一。

2003年，金地進駐武漢，開始布局華中區(qū)域，至今已有17年。在這期間，金地集團旗下已交付、已售罄、在售、待售、新拿地塊項目超過21個，遍布武漢三鎮(zhèn)，打造了漢口標桿生活圈、漢陽墅區(qū)生活圈、武昌大城生活圈、光谷活力生活圈、南湖大美生活圈等眾多生活圈。

2019年武漢房企銷售榜中，金地集團以147.6億元的全口徑銷售額位列第四名。以武漢為中心的華中區(qū)域，與華南、東南、華東、西部、東北、華北等區(qū)域，共同構成了金地集團如今的7大區(qū)域版圖。

“老龍頭”掉隊

金地集團掉隊，發(fā)生在2007年之后。

此前，金地的發(fā)展順分順水，自保利于2006年上市后，地產四大金剛集結完畢，成為股市中表現(xiàn)最具代表性的四大龍頭地產股，“招保萬金”也由此而來。

2007年，是金地在地產黃金時代的一個巔峰狀態(tài)。這一年，金地定向增發(fā)45億元，削弱了實際控制人深圳福田國資委的間接持股比例，董事會的意志表達更明確。

但自此之后，金地開始掉隊。2007年，金地耗資163億元在全國大舉拿地，但在2008年金融危機沖擊下銷售受限，因忙于回籠資金而錯過了2008年地價低迷的拿地良機。

危機之后金地再次出手，在2009年至2010年下半年頻頻拿下諸多高價地，并選擇重倉華東市場，卻遇到了2010年最嚴限購令的出臺，因旗下80%的項目處于限購區(qū)域，去化變得異常艱難。

兩次高位拿地，導致金地面臨極大的經營壓力，直接激發(fā)了凌克與張華綱和趙漢忠等其他元老之間的矛盾。2010年，總裁張華綱、財務總監(jiān)王培州、董秘郭國強等相繼離職。其后，凌克提拔了黃俊燦、嚴家榮、徐家俊、韋傳軍等高管，再加之曾經的下屬陳長春和陽侃回歸，對董事會的控制權進一步加強。

幾次決策失誤后，金地在規(guī)模擴張上變得保守，錯過了房企規(guī)模擴張的黃金時期。年報數(shù)據顯示，2012-2015年，金地的銷售金額只有341.5億元、450.4億元、490億元和613億元，漲幅并不明顯。特別是在2015年，金地1-4月銷售基本是零增長，全年業(yè)績負增長。

“小股操盤”追趕

2016年后，金地規(guī)模擴張加速，并在2017年初，設定“3年沖擊2000億元”的目標。

數(shù)據顯示，2016~2018年，金地拿地面積分別為533、1300、1072萬平方米，有很大幅度提升。與此同時，銷售額分別為1006.3億元、1408.1億元、1623.5億元，規(guī)模不斷壯大。2019年，金地集團銷售規(guī)模突破2000億元，完成3年沖刺的目標。

“小股操盤”是金地規(guī)模擴張的方式之一。2019年財報顯示，金地2019年新增總土地儲備約 1688 萬平方米，其中合作土地儲備為802萬平方米，占比47%。2019年末，金地總土儲約 5233 萬平方米，其中合作土地儲備為2431萬平方米，占比46%。

克而瑞數(shù)據顯示，2020年1-7月，金地集團權益銷售額為759億元，而全口徑銷售額為1225億元。

在業(yè)內人士看來，為重新躋身于頭部房企之列，金地有意加大品牌輸出，除了加大拿地之外，還通過小股操盤、代建等手段來撬動規(guī)模增長。

但這一擴張模式使得以品質著稱的金地集團口碑受到影響。近日，因規(guī)劃變更，金地操盤的華樾北京項目遭遇業(yè)主維權，指責其在推廣和宣傳項目時隱瞞槽點，致使業(yè)主權益受損。據了解，這一項目首開、金地分別持有55%、45%的股權，操盤方為金地。

當下的房地產行業(yè)，合作開發(fā)和小股操盤已經成為房企擴張的利器，不僅僅是金地，萬科、龍湖、旭輝等企業(yè)都在積極嘗試小股操盤，搶占更多的市場份額。但如何在“小股操盤”下保證品質，是房企面臨的一道難題。

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