編者按：涵蓋湖北、湖南、江西三省的長(zhǎng)江中游城市群又稱“中三角”，在國(guó)內(nèi)各城市群中起到“承東啟西、連南接北”的作用。搜狐·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)特別策劃“聚焦都市圈·領(lǐng)跑中三角'”系列報(bào)道，對(duì)此進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。

是為第五篇，金地集團(tuán)：“老龍頭”掉隊(duì)，小股操盤追趕 。從"招保萬(wàn)金"到“碧恒萬(wàn)融”，掉隊(duì)的“老龍頭”房企，為重新躋身于頭部房企之列，正在通過(guò)小股操盤、代建等手段來(lái)撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)。

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

地產(chǎn)發(fā)展史中，"招保萬(wàn)金"代表著地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)的四大金剛：萬(wàn)科、保利、招商、金地。

如今，它們已都跨入千億，位列房企20強(qiáng)。但除萬(wàn)科之外，金地、保利、招商早已掉出四大金剛之列，如今是 “碧恒萬(wàn)融”時(shí)代。

2019年，金地集團(tuán)銷售規(guī)模突破2000億元，是“招保萬(wàn)金”最后跨入2000億陣營(yíng)的一員。此時(shí)萬(wàn)科以6260億元的規(guī)模排名第二，保利地產(chǎn)和招商蛇口分別以4652億元、2206億元排名第五和第十二名，金地排名第十四。

昔日同行的伙伴“漸行漸遠(yuǎn)”，不唯規(guī)模論的金地，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于龍頭房企碧桂園、萬(wàn)科等企業(yè)。2020年1-7月，金地集團(tuán)全口徑銷售額1225億元，排在第十三位。

從1988年初創(chuàng)于深圳，金地已過(guò)而立之年，穩(wěn)健保守，是它留給外界的印象。在2002年之前，金地以高端住宅為主，之后以中檔住宅為主，高端住宅為輔。

作為曾經(jīng)的龍頭房企，金地因堅(jiān)守“科學(xué)筑家”特色，慣于平衡規(guī)模與效益，以及幾次決策的失誤而錯(cuò)過(guò)了最佳擴(kuò)張時(shí)期，從而掉隊(duì)。

武漢“情緣”

2007年之前的七年，全國(guó)商品房銷售復(fù)合增長(zhǎng)速度約35.4%，同期金地增速約54.9%。無(wú)論是銷售額，還是業(yè)績(jī)?cè)鏊伲碱I(lǐng)先行業(yè)。

這段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大體呈現(xiàn)出供需兩旺，幾乎所有進(jìn)取的房企都在布局規(guī)模成長(zhǎng)之路，金地也是如此。2001年上市后，凌克帶領(lǐng)金地進(jìn)入全國(guó)化的發(fā)展階段，完成全國(guó)七大區(qū)域的布局。

武漢是金地全國(guó)擴(kuò)張的第一批城市之一。

對(duì)金地而言，武漢有特殊的意義，其主要?jiǎng)?chuàng)始人、董事長(zhǎng)凌克曾在這座城市完成學(xué)業(yè)并就業(yè)。凌克畢業(yè)于武漢華中科技大學(xué)無(wú)線電專業(yè)，畢業(yè)后進(jìn)入電子工業(yè)部武漢長(zhǎng)江有線電廠，擔(dān)任通訊專業(yè)助理工程師。

90年代初期，凌克南下深圳加入金地，1998年晉升董事長(zhǎng)職位。在金地開(kāi)啟全國(guó)化道路之初，凌克便選定武漢作為擴(kuò)張城市之一。

2003年，金地進(jìn)駐武漢，開(kāi)始布局華中區(qū)域，至今已有17年。在這期間，金地集團(tuán)旗下已交付、已售罄、在售、待售、新拿地塊項(xiàng)目超過(guò)21個(gè)，遍布武漢三鎮(zhèn)，打造了漢口標(biāo)桿生活圈、漢陽(yáng)墅區(qū)生活圈、武昌大城生活圈、光谷活力生活圈、南湖大美生活圈等眾多生活圈。

2019年武漢房企銷售榜中，金地集團(tuán)以147.6億元的全口徑銷售額位列第四名。以武漢為中心的華中區(qū)域，與華南、東南、華東、西部、東北、華北等區(qū)域，共同構(gòu)成了金地集團(tuán)如今的7大區(qū)域版圖。

“老龍頭”掉隊(duì)

金地集團(tuán)掉隊(duì)，發(fā)生在2007年之后。

此前，金地的發(fā)展順?lè)猪標(biāo)?，自保利?006年上市后，地產(chǎn)四大金剛集結(jié)完畢，成為股市中表現(xiàn)最具代表性的四大龍頭地產(chǎn)股，“招保萬(wàn)金”也由此而來(lái)。

2007年，是金地在地產(chǎn)黃金時(shí)代的一個(gè)巔峰狀態(tài)。這一年，金地定向增發(fā)45億元，削弱了實(shí)際控制人深圳福田國(guó)資委的間接持股比例，董事會(huì)的意志表達(dá)更明確。

但自此之后，金地開(kāi)始掉隊(duì)。2007年，金地耗資163億元在全國(guó)大舉拿地，但在2008年金融危機(jī)沖擊下銷售受限，因忙于回籠資金而錯(cuò)過(guò)了2008年地價(jià)低迷的拿地良機(jī)。

危機(jī)之后金地再次出手，在2009年至2010年下半年頻頻拿下諸多高價(jià)地，并選擇重倉(cāng)華東市場(chǎng)，卻遇到了2010年最嚴(yán)限購(gòu)令的出臺(tái)，因旗下80%的項(xiàng)目處于限購(gòu)區(qū)域，去化變得異常艱難。

兩次高位拿地，導(dǎo)致金地面臨極大的經(jīng)營(yíng)壓力，直接激發(fā)了凌克與張華綱和趙漢忠等其他元老之間的矛盾。2010年，總裁張華綱、財(cái)務(wù)總監(jiān)王培州、董秘郭國(guó)強(qiáng)等相繼離職。其后，凌克提拔了黃俊燦、嚴(yán)家榮、徐家俊、韋傳軍等高管，再加之曾經(jīng)的下屬陳長(zhǎng)春和陽(yáng)侃回歸，對(duì)董事會(huì)的控制權(quán)進(jìn)一步加強(qiáng)。

幾次決策失誤后，金地在規(guī)模擴(kuò)張上變得保守，錯(cuò)過(guò)了房企規(guī)模擴(kuò)張的黃金時(shí)期。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2012-2015年，金地的銷售金額只有341.5億元、450.4億元、490億元和613億元，漲幅并不明顯。特別是在2015年，金地1-4月銷售基本是零增長(zhǎng)，全年業(yè)績(jī)負(fù)增長(zhǎng)。

“小股操盤”追趕

2016年后，金地規(guī)模擴(kuò)張加速，并在2017年初，設(shè)定“3年沖擊2000億元”的目標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，2016~2018年，金地拿地面積分別為533、1300、1072萬(wàn)平方米，有很大幅度提升。與此同時(shí)，銷售額分別為1006.3億元、1408.1億元、1623.5億元，規(guī)模不斷壯大。2019年，金地集團(tuán)銷售規(guī)模突破2000億元，完成3年沖刺的目標(biāo)。

“小股操盤”是金地規(guī)模擴(kuò)張的方式之一。2019年財(cái)報(bào)顯示，金地2019年新增總土地儲(chǔ)備約 1688 萬(wàn)平方米，其中合作土地儲(chǔ)備為802萬(wàn)平方米，占比47%。2019年末，金地總土儲(chǔ)約 5233 萬(wàn)平方米，其中合作土地儲(chǔ)備為2431萬(wàn)平方米，占比46%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1-7月，金地集團(tuán)權(quán)益銷售額為759億元，而全口徑銷售額為1225億元。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，為重新躋身于頭部房企之列，金地有意加大品牌輸出，除了加大拿地之外，還通過(guò)小股操盤、代建等手段來(lái)撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)。

但這一擴(kuò)張模式使得以品質(zhì)著稱的金地集團(tuán)口碑受到影響。近日，因規(guī)劃變更，金地操盤的華樾北京項(xiàng)目遭遇業(yè)主維權(quán)，指責(zé)其在推廣和宣傳項(xiàng)目時(shí)隱瞞槽點(diǎn)，致使業(yè)主權(quán)益受損。據(jù)了解，這一項(xiàng)目首開(kāi)、金地分別持有55%、45%的股權(quán)，操盤方為金地。

當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，合作開(kāi)發(fā)和小股操盤已經(jīng)成為房企擴(kuò)張的利器，不僅僅是金地，萬(wàn)科、龍湖、旭輝等企業(yè)都在積極嘗試小股操盤，搶占更多的市場(chǎng)份額。但如何在“小股操盤”下保證品質(zhì)，是房企面臨的一道難題。

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