今年北京第一批次集中供地結(jié)束后，保利+金地拿下的王四營(yíng)04地塊就成了朝陽(yáng)東部置業(yè)群眾們關(guān)注的熱點(diǎn)。

據(jù)悉，項(xiàng)目將由保利操盤(pán)，蓋因保利·錦上項(xiàng)目賣得不錯(cuò)，在王四營(yíng)區(qū)域的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)豐富。

這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展神速，拿地不到1個(gè)月，據(jù)說(shuō)項(xiàng)目定位和案名已經(jīng)敲定。

顧問(wèn)君獨(dú)家獲悉，項(xiàng)目案名仍跟“保利·錦上”有關(guān)，可能會(huì)是類似“錦上二期”這樣的案名，前面加上金地和保利的公司名稱。確切的案名雖然還沒(méi)有官宣，但是案名的方向基本是沿襲“保利·錦上”的名號(hào)。

這也很容易理解。

一是保利·錦上已經(jīng)在王四營(yíng)區(qū)域和朝陽(yáng)東部有了品牌知名度；二是保利·錦上目前積累了很多客戶，包括因?yàn)轭A(yù)算原因暫時(shí)觀望的客戶，把這部分客戶潛力釋放出來(lái)，就能給04地塊的新項(xiàng)目銷售來(lái)個(gè)“開(kāi)門紅”。

說(shuō)到這里，就牽出了第二個(gè)問(wèn)題，王四營(yíng)04地塊的產(chǎn)品規(guī)劃以什么產(chǎn)品為主？

據(jù)顧問(wèn)君打探到的消息，錦上二期產(chǎn)品最大可能不超100平米，而最小戶型可能從60平米起。

據(jù)悉，王四營(yíng)04地塊的產(chǎn)品規(guī)劃以小戶型為主，簡(jiǎn)單說(shuō)就是“6-7-8-9”，也就是60平米、70平米、80平米、90平米左右的小戶型產(chǎn)品都會(huì)有。

 1、區(qū)域有小戶型需求

隨著北京市“70/90”政策解釋為套內(nèi)面積，整個(gè)市場(chǎng)上新增商品房的戶均建筑面積快速上升。

大家都認(rèn)為北京樓市是改善需求為主的市場(chǎng)，因此都喜歡做經(jīng)濟(jì)型三居，疊加土地成本高，開(kāi)發(fā)商極限追求利潤(rùn)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候更愿意多做大戶型，少做小戶型。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，小戶型房屋意味著建筑成本提高，利潤(rùn)率下降。

另外就是朝陽(yáng)東部地區(qū)小戶型產(chǎn)品的需求旺盛。“這里雖然離五環(huán)更近，但挨著地鐵交通方便，來(lái)看房買房的也都是年輕人為主，大多是生活工作在CBD、大望路一帶的上班族，”一位新房渠道銷售說(shuō)到，“剛需就認(rèn)地鐵盤(pán)，只是王四營(yíng)上車門檻比較高，最小戶型也要780萬(wàn)元”。

開(kāi)發(fā)商們研究認(rèn)為，王四營(yíng)潛在的剛需客戶并不少，只要門檻降低就能收獲這波客戶。

 2、優(yōu)質(zhì)學(xué)校引發(fā)新需求

在朝陽(yáng)，好學(xué)校就那么幾所。

從北京市小學(xué)排名來(lái)看，朝陽(yáng)排名靠前的只有朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)、芳草地、陳經(jīng)綸、外國(guó)語(yǔ)，這次海淀“六小強(qiáng)”中的北京十一學(xué)校進(jìn)駐王四營(yíng)，還是小學(xué)+初中9年一貫制，朝陽(yáng)虎媽們有了新目標(biāo)。

說(shuō)到北京十一學(xué)校分校的成績(jī)，位于亦莊的實(shí)驗(yàn)中學(xué)可做參考，感興趣的讀者自行查閱資料，這里就不展開(kāi)了。

很多有教育需求的剛需聞風(fēng)而來(lái)，據(jù)說(shuō)保利·錦上接待的客戶當(dāng)中就有很多人打算給孩子買個(gè)小戶型的房子，在這里先占個(gè)學(xué)區(qū)名額。

 3、“前店后廠”夠時(shí)尚

在朝陽(yáng)區(qū)的發(fā)展定位中，王四營(yíng)屬于產(chǎn)業(yè)居住融合發(fā)展組團(tuán)，從規(guī)劃文件上看，焦化廠文創(chuàng)區(qū)是區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱。其中規(guī)劃有動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園，圍繞動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的新興業(yè)態(tài)，激發(fā)王四營(yíng)發(fā)展新動(dòng)能。

這個(gè)“新動(dòng)能”要從兩個(gè)層面來(lái)理解，第一，可以為區(qū)域提供更多就業(yè)崗位。

比如城市核心區(qū)的文創(chuàng)園出租率一直處于較高水平，大量城市青年工作在其中，與之相鄰的住宅可以很好解決職住平衡問(wèn)題。

而文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)中不少業(yè)務(wù)采用工作室模式，比如直播帶貨，在家就可以完成，俗稱“前店后廠”。

第二，可以提升區(qū)域內(nèi)文化、藝術(shù)生活的內(nèi)涵。

說(shuō)白了時(shí)尚愛(ài)玩的年輕人來(lái)了，整個(gè)區(qū)域的配套也會(huì)隨之變化。比如老人居多的住區(qū)，街區(qū)商業(yè)以超市、藥店為主；年輕人居多的住區(qū)，街區(qū)商業(yè)以便利店、咖啡屋、小劇場(chǎng)、密室逃脫等網(wǎng)紅打卡地為主。

對(duì)于追逐時(shí)尚的朝陽(yáng)青年，這是個(gè)大利好。

 4、四環(huán)更需低首付

據(jù)悉項(xiàng)目將在60平米、70平米、80平米、90平米四個(gè)面積段上各打造一款戶型，以滿足區(qū)域剛需的置業(yè)訴求。

以60平米計(jì)算，王四營(yíng)區(qū)域的上車門檻將降至426萬(wàn)元，而且還是普宅！首付只需要150萬(wàn)元！

無(wú)論是時(shí)尚單身貴族，還是教育剛需小太陽(yáng)家庭，這個(gè)價(jià)格足夠震撼。

回看保利·錦上的銷售成績(jī)，項(xiàng)目大概還剩約100套房源，114平米戶型去化比例最高，有著“選樓不挑層，挑層不選樓”的不愁賣。

在售樓處，顧問(wèn)君聽(tīng)到一位來(lái)訪客戶詢問(wèn)是否有清退的房源。但是銷售很抱歉地告訴這位客戶：沒(méi)有退出來(lái)的房子。

“錦上二期”的定位與“大哥”完全不重合，很多沒(méi)買上保利·錦上的客戶可以買“錦上二期”。

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