作者| 貓哥

　　來源| 大貓財經(jīng)(ID:caimao_shuangquan)

　　01

　　最近關(guān)于房子的新聞很多，很多人鼓噪房價大漲，搞得人心不定。

　　有些事情連起來想，就更容易明白其中的邏輯。

　　4月20日那天，對于房地產(chǎn)來講，還是很重要的：

　　1、早上降息了，5年期LPR降了10個基點，房奴們喜大普奔；

　　2、上午，湖北開始“救市”了，建筑業(yè)11條，房地產(chǎn)業(yè)5條17款，支持的力度還是很大的，荊州直接出了一套政策，6條20款的通知，其中最吸引人的部分就是：

　　公積金貸款額度從45萬提升至50萬，首套房首付比例不低于20%、二套不低于30%，優(yōu)惠期內(nèi)購房契稅由財政部門全額返還。

　　3、同一天，深圳的“房抵經(jīng)營貸”火了，此前深圳的豪宅被搶瘋了 （詳情請戳：《政府給企業(yè)的救命錢，都被搞去炒房了！炒房客不放過每一次危機(jī)……》），房抵經(jīng)營貸被認(rèn)為是重要的推手。

　　降息了，救市了，房地產(chǎn)應(yīng)該開始變熱了吧？只不過沒多久就反轉(zhuǎn)了。

　　LPR雖然降了，但與房貸掛鉤的5年期LPR還在高位，首套房的平均利率在5.43%，二套5.74%，依然不低。

　　荊州這套政策怎么看都是奔著“闖關(guān)”來的，結(jié)果呢，跟之前諸多城市一樣，都是“一日游”，當(dāng)天發(fā)次日撤回。

　　救企業(yè)可以，緩交錢也可以，但是松“三限”不行，這大約是中央可以忍受的“救市”底線了。

　　深圳的“拿給企業(yè)的救命錢炒房”這個就更惡劣了，央行要求金融機(jī)構(gòu)緊急自查，一時風(fēng)聲鶴唳。

　　02

　　這些事持續(xù)了好幾個月，聯(lián)系來看，結(jié)論很明顯：“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”這句話不是說說而已，別覺得經(jīng)濟(jì)下行了就要啟動房地產(chǎn)市場救火，這一次很難了。

　　換位思考一下就更容易理解，現(xiàn)在的難題是什么？重啟經(jīng)濟(jì)。要比慘，還真輪不上房地產(chǎn)。

　　● 制造業(yè)、外貿(mào)很難，開始有訂單沒工人，后來有工人沒訂單；

　　● 旅游就更別提了，三個月基本沒收入，就差全員轉(zhuǎn)戰(zhàn)微商了，本來指望五一回回血，專家們又建議大家盡量在家；

　　● 航空、餐飲、汽車，哪個說起來都不輕松……

　　這些都是政府一直鼓勵的行業(yè)，而房地產(chǎn)在過去幾年屢屢被調(diào)控，現(xiàn)在都遭災(zāi)了，搶救的順序不用說也清楚，就在肯定先緊著慘的來，如果救災(zāi)款都分給了富戶，其他人不罵街才怪。

　　從宏觀來講，至少有4個問題，都比房地產(chǎn)重要太多了：

　　● 1、匯率，各國都放水，怎么穩(wěn)？外貿(mào)怎么救？

　　● 2、利率，流動性怎么釋放？怎么拯救企業(yè)、家庭的資產(chǎn)負(fù)債表？

　　● 3、就業(yè)率，這是重中之重，畢業(yè)生人數(shù)歷史之最，企業(yè)招聘大幅縮水，公務(wù)員都開始大規(guī)模擴(kuò)招了，不裁員的企業(yè)返還失業(yè)保險金……光看這些措施你也知道不樂觀；

　　● 4、通脹率，這個更麻煩，在個人端通脹，一季度cpi同比增長4.9%，在企業(yè)端又表現(xiàn)為通縮，供應(yīng)和需求雙雙不足…….

　　這些問題更有全局性，相比之下，雖然房地產(chǎn)每年的直接貢獻(xiàn)15萬億，能帶動幾十個行業(yè)，但旅游、汽車的體量也不小，房地產(chǎn)肯定不是眼下最急迫的，而且一松更容易出問題，更何況，“房住不炒”定律沒看到任何松動的跡象，每一次的闖關(guān)失敗，都印證了這背后的意志有多強(qiáng)大。

　　都說房地產(chǎn)是“親兒子”、“大兒子”，但是“廢太子”的大趨勢越來越明顯了。

　　03

　　說到這，很多人質(zhì)疑了，那為什么現(xiàn)在那么多人“報復(fù)性買房”？

　　別聽風(fēng)就是雨，富豪天天吃米其林餐廳可能是一種生活方式，咱們天天去，只有破產(chǎn)一個結(jié)果。

　　高凈值人群是另外一個物種，頂端1%的人所擁有的財富和其他99%差不多，你盤算下自己哪個陣營的吧。

　　其實，受調(diào)控措施影響最大的是中產(chǎn)，對富豪基本無用，對一個隨時可以全款買房的人調(diào)高首付比例有什么用呢？他們關(guān)注的永遠(yuǎn)是享受生活，并為此不斷的讓自己的資產(chǎn)保值增值。

　　資產(chǎn)過億的富豪中，60%的資產(chǎn)放銀行，在一個理財達(dá)人來看，這不有病嗎？收益那么低，這背后的決定因素是資產(chǎn)量級和預(yù)期。這一輪搶購豪宅，有很大部分就是保值需求，豪宅的保值性非常不錯，當(dāng)然也有抄底的因素，有些項目去年3400萬，現(xiàn)在2500萬，算算單價，是個入手的好時機(jī)。

　　所以別被口號式的標(biāo)題忽悠了，看到趨勢也要看細(xì)節(jié)，中介為了賣房什么謠言都敢編，你要真信了就麻煩了。

　　確實有一些價值千萬的“中高端”豪宅被瘋搶，但同期開盤的“中低端”普宅，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有那么高的熱度。為啥呢？因為經(jīng)過疫情，有的中產(chǎn)沒錢了，有的中產(chǎn)因為對不確定性更為恐懼，不敢花錢了。

　　中產(chǎn)真是一個尷尬的階層，他們是怎么來的呢？

　　很大一部分是因為買了房。貸款買了房，幾百萬、過千萬資產(chǎn)讓他們進(jìn)入到中產(chǎn)的行列，但是這個中產(chǎn)成色咋樣，大家心里是有數(shù)的，所以很多人調(diào)侃是“被中產(chǎn)”，房貸占家庭總負(fù)債的比重已經(jīng)達(dá)到70%以上，他們是被房地產(chǎn)深度綁定的一群人。

　　疫情改變了很多，包括預(yù)期。收入大減甚至失業(yè)的人不在少數(shù)，房貸讓他們這段時間過得很艱難，是最大的支出負(fù)擔(dān)，如果再遇到“原油寶”這樣的黑天鵝，每個人心里都要掂量掂量，自己抵御風(fēng)險的能力有多大？

　　以前不少人覺得這種劇情不會出現(xiàn)，這三四個月想法變了，怎么保持合理的資產(chǎn)負(fù)債表，怎么保證現(xiàn)金流很現(xiàn)實，活下去是第一要務(wù)，買房沒那么急迫了。

　　04

　　如果大家心態(tài)變化了，那么“房價一直漲”的信仰會被打破嗎？

　　其實，已經(jīng)開始起變化了。

　　1、短期套利越來越不容易，“偏門”的套利風(fēng)險越來越大了。

　　比如深圳的房抵經(jīng)營貸，“先全款買房然后申請經(jīng)營貸”的套利模式在經(jīng)過爆料之后，就開始被嚴(yán)查了。

　　一旦被查到的呢，面臨的就是抽貸了，“偷雞不成蝕把米”，已經(jīng)有銀行開始這么干了，要求客戶全額還款了。

　　套利的規(guī)則在變化，主因就是原來那種加杠桿買入——房價瘋漲——賣出獲利的條件沒有了，稍不留神，被套進(jìn)去的概率很高。

　　2、2020年，棚改的紅利馬上就要吃完了，三四線城市的房價上漲不僅是啞火了，還有回落的風(fēng)險。

　　最懂行的開發(fā)商，太高代價的棚改已經(jīng)不接了，更大的市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向了不再大拆大建“老舊小區(qū)改造”了，以“裝修”為主了，家里的老房子在裝修過后，還能再撐好多年，因拆遷而來的暴富會機(jī)會越來越少。

　　一直以來，三四線城市的房價上漲動力就來自于此，現(xiàn)在馬達(dá)要拆了，房價也跑不起來了，成交越來越少了。那有地方房價咋還漲呢？刨除地方性因素，漲就是風(fēng)險所在。

　　收縮型城市的房價有的本來就沒漲起來多少，會有越來越多的也開始向“鶴崗價”靠攏了，這樣的資源枯竭型城市要避開，而人口流入負(fù)增長的城市，也是警惕的對象。

　　3、城鎮(zhèn)化的紅利，但這個有時限嗎？還可以吃多久？

　　肯定是有的，大約10年左右。

　　2019年的中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到60.6%，提前實現(xiàn)了2020年的目標(biāo)，一般來講，發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率在70%左右，還有10%左右的空間。

　　如果按每年1%的增速來算的話，那么就剩下不到10年的時間，這10年間，一線城市的目標(biāo)達(dá)成后，二線城市在自身擴(kuò)張之外還能承接部分一線城市人口的外溢。

　　但在那之后呢？

　　王健林曾經(jīng)講，“沒有一個國家的房地產(chǎn)行業(yè)能興旺超過50年”，這話雖然是為萬達(dá)向文化行業(yè)轉(zhuǎn)型鋪墊的，但也是多年歷史經(jīng)驗的總結(jié)了。

　　50年，正好也和城鎮(zhèn)化紅利期結(jié)束重合。

　　如果房地產(chǎn)仍不是“親兒子”，那時候，房價憑什么一直漲呢？

　　本文系網(wǎng)易新聞·網(wǎng)易號“各有態(tài)度”特色內(nèi)容

　　撰文| 連東

　　頭圖| Ritomm

　　排版| Seagull

　　10本書、10個名人傳奇、10種成功人生的經(jīng)驗法則。

　　集結(jié)北大、人大歷史、政治與經(jīng)濟(jì)學(xué)教授整合出的10本必讀經(jīng)典名人傳記；老師深度解讀，名人經(jīng)歷+現(xiàn)實生活中的例子，提煉精華，生動有趣；每天堅持聽15分鐘，聽完返還學(xué)費(fèi)！掃碼學(xué)習(xí)吧～

　　大道至簡，萬事萬物都有它的底層邏輯，學(xué)習(xí)名人傳記，吸取人生教訓(xùn)與謀略智慧，并獲得解決問題的方法。

本文首發(fā)于微信公眾號：大貓財經(jīng)。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

相關(guān)知識

房地產(chǎn)不再是“親兒子”了？買房邏輯已變，紅利不到10年……
朱一鳴等：跨界布局房地產(chǎn)的發(fā)展邏輯已變
人口影響樓市的邏輯變了
樓市運(yùn)行邏輯已變 壓縮炒作空間
全監(jiān)管時代，中國房地產(chǎn)不再是“吞金獸”
房地產(chǎn)邏輯改變，確立了新的落腳點，人民日報：“住”是民生
未來10年，是房地產(chǎn)數(shù)字化的關(guān)鍵10年
未來10年，樓市難題不再是高房價，而是另外三大新難題
經(jīng)參評論：樓市運(yùn)行邏輯已變 壓縮炒作空間
廣州樓市:未來投資買房的邏輯已變,只有這樣買最靠譜