房地產(chǎn)不再是“親兒子”了？買(mǎi)房邏輯已變，紅利不到10年……

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-27 08:20

　　作者| 貓哥

　　來(lái)源| 大貓財(cái)經(jīng)(ID:caimao_shuangquan)

　　最近關(guān)于房子的新聞很多，很多人鼓噪房?jī)r(jià)大漲，搞得人心不定。

　　有些事情連起來(lái)想，就更容易明白其中的邏輯。

　　4月20日那天，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講，還是很重要的：

　　1、早上降息了，5年期LPR降了10個(gè)基點(diǎn)，房奴們喜大普奔；

　　2、上午，湖北開(kāi)始“救市”了，建筑業(yè)11條，房地產(chǎn)業(yè)5條17款，支持的力度還是很大的，荊州直接出了一套政策，6條20款的通知，其中最吸引人的部分就是：

　　公積金貸款額度從45萬(wàn)提升至50萬(wàn)，首套房首付比例不低于20%、二套不低于30%，優(yōu)惠期內(nèi)購(gòu)房契稅由財(cái)政部門(mén)全額返還。

　　3、同一天，深圳的“房抵經(jīng)營(yíng)貸”火了，此前深圳的豪宅被搶瘋了（詳情請(qǐng)戳：《政府給企業(yè)的救命錢(qián)，都被搞去炒房了！炒房客不放過(guò)每一次危機(jī)……》），房抵經(jīng)營(yíng)貸被認(rèn)為是重要的推手。

　　降息了，救市了，房地產(chǎn)應(yīng)該開(kāi)始變熱了吧？只不過(guò)沒(méi)多久就反轉(zhuǎn)了。

　　LPR雖然降了，但與房貸掛鉤的5年期LPR還在高位，首套房的平均利率在5.43%，二套5.74%，依然不低。

　　荊州這套政策怎么看都是奔著“闖關(guān)”來(lái)的，結(jié)果呢，跟之前諸多城市一樣，都是“一日游”，當(dāng)天發(fā)次日撤回。

　　救企業(yè)可以，緩交錢(qián)也可以，但是松“三限”不行，這大約是中央可以忍受的“救市”底線了。

　　深圳的“拿給企業(yè)的救命錢(qián)炒房”這個(gè)就更惡劣了，央行要求金融機(jī)構(gòu)緊急自查，一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。

　　這些事持續(xù)了好幾個(gè)月，聯(lián)系來(lái)看，結(jié)論很明顯：“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”這句話不是說(shuō)說(shuō)而已，別覺(jué)得經(jīng)濟(jì)下行了就要啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)救火，這一次很難了。

　　換位思考一下就更容易理解，現(xiàn)在的難題是什么？重啟經(jīng)濟(jì)。要比慘，還真輪不上房地產(chǎn)。

　　● 制造業(yè)、外貿(mào)很難，開(kāi)始有訂單沒(méi)工人，后來(lái)有工人沒(méi)訂單；

　　● 旅游就更別提了，三個(gè)月基本沒(méi)收入，就差全員轉(zhuǎn)戰(zhàn)微商了，本來(lái)指望五一回回血，專(zhuān)家們又建議大家盡量在家；

　　● 航空、餐飲、汽車(chē)，哪個(gè)說(shuō)起來(lái)都不輕松……

　　這些都是政府一直鼓勵(lì)的行業(yè)，而房地產(chǎn)在過(guò)去幾年屢屢被調(diào)控，現(xiàn)在都遭災(zāi)了，搶救的順序不用說(shuō)也清楚，就在肯定先緊著慘的來(lái)，如果救災(zāi)款都分給了富戶，其他人不罵街才怪。

　　從宏觀來(lái)講，至少有4個(gè)問(wèn)題，都比房地產(chǎn)重要太多了：

　　● 1、匯率，各國(guó)都放水，怎么穩(wěn)？外貿(mào)怎么救？

　　● 2、利率，流動(dòng)性怎么釋放？怎么拯救企業(yè)、家庭的資產(chǎn)負(fù)債表？

　　● 3、就業(yè)率，這是重中之重，畢業(yè)生人數(shù)歷史之最，企業(yè)招聘大幅縮水，公務(wù)員都開(kāi)始大規(guī)模擴(kuò)招了，不裁員的企業(yè)返還失業(yè)保險(xiǎn)金……光看這些措施你也知道不樂(lè)觀；

　　● 4、通脹率，這個(gè)更麻煩，在個(gè)人端通脹，一季度cpi同比增長(zhǎng)4.9%，在企業(yè)端又表現(xiàn)為通縮，供應(yīng)和需求雙雙不足…….

　　這些問(wèn)題更有全局性，相比之下，雖然房地產(chǎn)每年的直接貢獻(xiàn)15萬(wàn)億，能帶動(dòng)幾十個(gè)行業(yè)，但旅游、汽車(chē)的體量也不小，房地產(chǎn)肯定不是眼下最急迫的，而且一松更容易出問(wèn)題，更何況，“房住不炒”定律沒(méi)看到任何松動(dòng)的跡象，每一次的闖關(guān)失敗，都印證了這背后的意志有多強(qiáng)大。

　　都說(shuō)房地產(chǎn)是“親兒子”、“大兒子”，但是“廢太子”的大趨勢(shì)越來(lái)越明顯了。

　　說(shuō)到這，很多人質(zhì)疑了，那為什么現(xiàn)在那么多人“報(bào)復(fù)性買(mǎi)房”？

　　別聽(tīng)風(fēng)就是雨，富豪天天吃米其林餐廳可能是一種生活方式，咱們天天去，只有破產(chǎn)一個(gè)結(jié)果。

　　高凈值人群是另外一個(gè)物種，頂端1%的人所擁有的財(cái)富和其他99%差不多，你盤(pán)算下自己哪個(gè)陣營(yíng)的吧。

　　其實(shí)，受調(diào)控措施影響最大的是中產(chǎn)，對(duì)富豪基本無(wú)用，對(duì)一個(gè)隨時(shí)可以全款買(mǎi)房的人調(diào)高首付比例有什么用呢？他們關(guān)注的永遠(yuǎn)是享受生活，并為此不斷的讓自己的資產(chǎn)保值增值。

　　資產(chǎn)過(guò)億的富豪中，60%的資產(chǎn)放銀行，在一個(gè)理財(cái)達(dá)人來(lái)看，這不有病嗎？收益那么低，這背后的決定因素是資產(chǎn)量級(jí)和預(yù)期。這一輪搶購(gòu)豪宅，有很大部分就是保值需求，豪宅的保值性非常不錯(cuò)，當(dāng)然也有抄底的因素，有些項(xiàng)目去年3400萬(wàn)，現(xiàn)在2500萬(wàn)，算算單價(jià)，是個(gè)入手的好時(shí)機(jī)。

　　所以別被口號(hào)式的標(biāo)題忽悠了，看到趨勢(shì)也要看細(xì)節(jié)，中介為了賣(mài)房什么謠言都敢編，你要真信了就麻煩了。

　　確實(shí)有一些價(jià)值千萬(wàn)的“中高端”豪宅被瘋搶?zhuān)陂_(kāi)盤(pán)的“中低端”普宅，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有那么高的熱度。為啥呢？因?yàn)榻?jīng)過(guò)疫情，有的中產(chǎn)沒(méi)錢(qián)了，有的中產(chǎn)因?yàn)閷?duì)不確定性更為恐懼，不敢花錢(qián)了。

　　中產(chǎn)真是一個(gè)尷尬的階層，他們是怎么來(lái)的呢？

　　很大一部分是因?yàn)橘I(mǎi)了房。貸款買(mǎi)了房，幾百萬(wàn)、過(guò)千萬(wàn)資產(chǎn)讓他們進(jìn)入到中產(chǎn)的行列，但是這個(gè)中產(chǎn)成色咋樣，大家心里是有數(shù)的，所以很多人調(diào)侃是“被中產(chǎn)”，房貸占家庭總負(fù)債的比重已經(jīng)達(dá)到70%以上，他們是被房地產(chǎn)深度綁定的一群人。

　　疫情改變了很多，包括預(yù)期。收入大減甚至失業(yè)的人不在少數(shù)，房貸讓他們這段時(shí)間過(guò)得很艱難，是最大的支出負(fù)擔(dān)，如果再遇到“原油寶”這樣的黑天鵝，每個(gè)人心里都要掂量掂量，自己抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力有多大？

　　以前不少人覺(jué)得這種劇情不會(huì)出現(xiàn)，這三四個(gè)月想法變了，怎么保持合理的資產(chǎn)負(fù)債表，怎么保證現(xiàn)金流很現(xiàn)實(shí)，活下去是第一要?jiǎng)?wù)，買(mǎi)房沒(méi)那么急迫了。

　　如果大家心態(tài)變化了，那么“房?jī)r(jià)一直漲”的信仰會(huì)被打破嗎？

　　其實(shí)，已經(jīng)開(kāi)始起變化了。

　　1、短期套利越來(lái)越不容易，“偏門(mén)”的套利風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大了。

　　比如深圳的房抵經(jīng)營(yíng)貸，“先全款買(mǎi)房然后申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸”的套利模式在經(jīng)過(guò)爆料之后，就開(kāi)始被嚴(yán)查了。

　　一旦被查到的呢，面臨的就是抽貸了，“偷雞不成蝕把米”，已經(jīng)有銀行開(kāi)始這么干了，要求客戶全額還款了。

　　套利的規(guī)則在變化，主因就是原來(lái)那種加杠桿買(mǎi)入——房?jī)r(jià)瘋漲——賣(mài)出獲利的條件沒(méi)有了，稍不留神，被套進(jìn)去的概率很高。

　　2、2020年，棚改的紅利馬上就要吃完了，三四線城市的房?jī)r(jià)上漲不僅是啞火了，還有回落的風(fēng)險(xiǎn)。

　　最懂行的開(kāi)發(fā)商，太高代價(jià)的棚改已經(jīng)不接了，更大的市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向了不再大拆大建“老舊小區(qū)改造”了，以“裝修”為主了，家里的老房子在裝修過(guò)后，還能再撐好多年，因拆遷而來(lái)的暴富會(huì)機(jī)會(huì)越來(lái)越少。

　　一直以來(lái)，三四線城市的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力就來(lái)自于此，現(xiàn)在馬達(dá)要拆了，房?jī)r(jià)也跑不起來(lái)了，成交越來(lái)越少了。那有地方房?jī)r(jià)咋還漲呢？刨除地方性因素，漲就是風(fēng)險(xiǎn)所在。

　　收縮型城市的房?jī)r(jià)有的本來(lái)就沒(méi)漲起來(lái)多少，會(huì)有越來(lái)越多的也開(kāi)始向“鶴崗價(jià)”靠攏了，這樣的資源枯竭型城市要避開(kāi)，而人口流入負(fù)增長(zhǎng)的城市，也是警惕的對(duì)象。

　　3、城鎮(zhèn)化的紅利，但這個(gè)有時(shí)限嗎？還可以吃多久？

　　肯定是有的，大約10年左右。

　　2019年的中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到60.6%，提前實(shí)現(xiàn)了2020年的目標(biāo)，一般來(lái)講，發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率在70%左右，還有10%左右的空間。

　　如果按每年1%的增速來(lái)算的話，那么就剩下不到10年的時(shí)間，這10年間，一線城市的目標(biāo)達(dá)成后，二線城市在自身擴(kuò)張之外還能承接部分一線城市人口的外溢。

　　但在那之后呢？

　　王健林曾經(jīng)講，“沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)能興旺超過(guò)50年”，這話雖然是為萬(wàn)達(dá)向文化行業(yè)轉(zhuǎn)型鋪墊的，但也是多年歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)了。

　　50年，正好也和城鎮(zhèn)化紅利期結(jié)束重合。

　　如果房地產(chǎn)仍不是“親兒子”，那時(shí)候，房?jī)r(jià)憑什么一直漲呢？

　　本文系網(wǎng)易新聞·網(wǎng)易號(hào)“各有態(tài)度”特色內(nèi)容

　　撰文| 連東

　　頭圖| Ritomm

　　排版| Seagull

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（責(zé)任編輯：何一華 HN110）