全監(jiān)管時代，中國房地產不再是“吞金獸”

來源：智能家居時間：2021-08-01 20:40

　　作者 | 逃學威龍

　　數據支持 | 勾股大數據（www.gogudata.com）

　　原以為2021的上半年樓市監(jiān)管已經夠嚴格，殊不知這只是個開始。

　　進入7月，全國的地產監(jiān)管政策更是只增不減。

　　上周，住建部、發(fā)改委等八部門明確指出，力爭用3年左右時間實現房地產市場秩序明顯好轉。

　　這周，地產圈就再迎大調整。先是上海接連發(fā)布了兩個重磅消息，包括贈予房屋也要納入限購范圍，以及首套房貸利率進入“5”時代；隨后武漢“放大招”，憑票購房或從一區(qū)試點到全市推廣。這還沒完，杭州、無錫等城市也紛紛跟上，積極響應。同時，住建部也馬不停蹄的約談了泉州、惠州等五地政府，要求維穩(wěn)房地產市場。

　　剛結束的中央政治局會議，再一次定調“房住不炒”。

　　這么看來，說房地產市場徹底涼了應該沒人會反對。而且這個頻率下去，還有“捂盤、再等等”想法的大家也不用心懷期待了。

　　各地政府的精準調控之下，中國樓市進入了全監(jiān)管時代，房地產的泡沫還會不斷被擠出。

　　“看得見的手”主動出擊

　　在國家剛提出房住不炒的時候，其實大家都沒當回事。畢竟國內龐大的剛需還在，每次說調控都有反彈的余地，因此幾乎所有人都在等著政策平息后房價的暴漲。

　　然而今年不一樣了。高不可攀的樓市注定一去不復返。

　　現在回想起來，2020年深圳“715”新政似乎打響了全國樓市維穩(wěn)的第一槍。那一波的新政，針對資金來源、資金成本、預期收益、投機群體等多方面進行了精準、全方位打擊，向毫無防備的炒房團直接澆下一盆冷水。

　　深圳的新房、二手房、小產權房、學區(qū)房以及租賃住房都瞬間降溫。

　　隨后的一年，深圳樓市也毫不放松，大刀闊斧的政策不斷。從二手房指導價、到縮緊離婚后購房政策、再到打新規(guī)則升級和上調房貸利率，也正是在層出無窮的調控下，深圳樓市終于回歸了理性，告別“閉眼入”的瘋狂時代。

　　數據顯示，深圳二手房已在新政指導下，成交量陷入冰封。2021年6月全市二手商品住宅成交為 2575 套，環(huán)比下跌 14%，同比暴跌七成。這是2011年之后深圳首次在非春節(jié)期間跌破3000套關口，可謂"創(chuàng)10年新低"。同時，二手房價也環(huán)比下跌0.2%，繼5月后連續(xù)第二個月環(huán)比下跌，同比漲幅收窄。

　　總體來看，上半年深圳全市二手住宅共成交2.8w套，同比下降35.4%，環(huán)比下降45%；成交面積也同比下滑34%。今年上半年全市二手住宅成交套數僅占去年全年的29.9%。

　　而新政發(fā)布以來成交量和房價的顯著下跌，堅持了房住不炒的大政策，更預示著一切都在朝著有利剛需上車的方向發(fā)展。

　　作為全國樓市的風向標，深圳也帶動了全國樓市的變化。

　　據統(tǒng)計，2021年1-5月全國各地總共發(fā)布調控超過234次，平均每天1.5次。而調控內容更是滲透至各個層面，房地產稅呼之欲出，從貸款到土拍再到新房二手房交易，布局嚴密，從房地產開發(fā)的一至三級市場多維度確保了“房住不炒”，力圖將所有歪門邪道的貓膩全部堵死。

　　最近，全國各地政府也開始積極響應和配合。比如，北京嚴打學區(qū)房炒作、上海房貸利率上調和轉贈規(guī)則雙管齊下、廣州實行預售證新制度等。在一線城市帶動下，無錫、杭州等大大小小的熱門城市都進入了調控監(jiān)管的層層加碼狀態(tài)。

　　同時，還有房貸的“兩條紅線”。

　　一是房地產貸款占比。

　　大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。

　　二是個人住房貸款占比。

　　大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

　　如此清晰的明文規(guī)定，讓銀行的整個貸款業(yè)務都發(fā)生了變化。未來，預計全國的二手房貸款，都會變得很艱難，放貸時間的拉長和房貸的利率讓投機者無處遁形，也讓買房者更加理性。

　　房產將不再是百姓錢包里的吞金獸和存款去向的唯一來源。

　　雖然從數據上看，六月除深圳外，一、二、三線樓市過熱的余溫都不減，數據仍有小幅上漲，但是隨著這一輪政策的落地和后續(xù)管控力度的趨嚴，下半年全國樓市將毋庸置疑的更加平穩(wěn)。

　　至于炒房者，定然是慘痛出局。

　　一切都是未雨綢繆

　　如今，房地產未來不會大漲已是一張明牌。

　　那為什么一定要讓樓市降溫呢？其實，當下的政策無一例外都是對未來的人口問題做布局，一切都是在未雨綢繆。

　　任澤平曾說，房價短期看金融，中期看土地，長期看人口。

　　人口是未來房地產最大的基本面，但國家最新公布的七普數據可以看到，未來人口數量將直線下降，人口紅利對房價的正向推動逐漸減弱。而人口下降必然帶來房子過剩，若不提前抑制房價，房地產泡沫只會越推越高，爆倉的后果誰都無法承受。

　　上世紀九十年代的日本，就曾經面對了一輪生育率走低和房地產泡沫的破滅。

　　1950年，韓戰(zhàn)爆發(fā)，日本承接了大量的軍工訂單，這是日本戰(zhàn)后工業(yè)化的起點；1974年日本制造業(yè)發(fā)展至頂峰，日本城市化建設也走向高潮；然而八十年代后，日本進入工業(yè)化的末期，產能過剩導致了資本過剩，資本過剩又導致了金融泡沫，所有人都在追逐存量財富和資產，一路推高了日本的房價。

　　1985年，日本在簽署了《廣場協(xié)議》，相對于美元貶值，日元大幅升值。世界各路游資大量涌入日本，持日元資產，從而進一步推高了日本房價的泡沫。日本人卻毫無知覺，嘗到了日元升值的甜頭，出手闊綽。

　　然而泡沫經濟下，繁榮都是虛假的。隨著生活成本不斷的上升和一路走高的房價，日本通脹越來越嚴重，人們依賴不勞而獲，房產套利成為主旋律，卻有更多人陷入貧窮。

　　高房價消滅了年輕人的欲望，也消滅了社會活力。此后日本生育率一路走低，銀行更是負債高筑。

　　1989年，日本房地產的泡沫終于碎的徹底。日本大量企業(yè)、銀行倒閉，很多負債累累的企業(yè)家、銀行家是跑路的跑路，自殺的自殺。之后的二十年成為了日本經濟發(fā)展“丟失”的二十年。

　　而我國如今也是一樣。

　　眾所周知，出口、投資和消費是拉動中國經濟發(fā)展的三駕馬車。縱觀我國改革開放以來的四十年，其實也處于幾個小周期中，每一時期拉動經濟的發(fā)展的主動力都不一樣。

　　2008年以前，拉動中國積極發(fā)展的主要是出口。從“三來一補”到加入WTO，國際資本蜂擁中國搶占市場，眾多跨國企業(yè)在華建廠，本土民族工業(yè)也迅速崛起，數個行業(yè)都在井噴式爆發(fā)。

　　2006年-2008年是我國外貿改革開放最強的時間，2008年中國外儲最高時達到4萬億美元。出口導向型經濟讓中國完成了資本積累。不過隨之而來的美國次貸危機也對中國造成了很大沖擊。

　　2008年以后，人民幣不斷升值抑制了出口，我國經濟也逐漸轉為了投資拉動為主。利用此前出口導向積累下的外儲資本，中國增發(fā)了100多萬億人民幣進行投資并拉動經濟。自此，房地產成為了金錢的蓄水池，房價開始了一路暴漲。

　　房地產成為拉動經濟的主力，一方面是，由于地方政治建設基建大力搞投資和城市建設需要資金，而地方政府的主要資金就是依賴土地拍賣。大量土地被拍賣給地產公司，資金流動的同時，也推動了房地產市場的迅速崛起；另一方面，此前經濟飛速的發(fā)展促使大量勞動人口向一二線城市靠攏，對城市面貌的需求和房屋需求直線猛增，供小于求，價格自然猛漲。

　　不可否認，房地產是我國近十幾年來拉動經濟發(fā)展的重要支撐力，絕對是功大于過。然而也正因如此，才導致了近些年閉眼買房的房市亂象和房價的畸形走高，房地產的負面影響越來越大。

　　隨著房地產的增值，通脹不斷加劇，地租和成本等的上漲抑制了實體和商業(yè)的發(fā)展，網購電商變成了無須房租成本的新趨勢?；ヂ摼W巨頭這一時期騰飛，實體經濟卻不斷萎靡。

　　同時，人們?yōu)榱速I房，進一步壓制了內需。最典型如深圳，產業(yè)非常強但房價更高，這就導致了深圳的社消排名比較低，難以拉動內需來救實體。

　　高房價讓極端內卷的年輕人開始躺平，生育率持續(xù)走低，社會活力下降，經濟增速也開始減緩；另一頭樓市只漲不跌，消費者只追不賣，樓市泡沫高筑，搖搖欲墜……

　　一切都是那么熟悉。

　　三十多年前日本房地產市場崩盤導致經濟陷入泥潭的教訓歷歷在目，我國自然不會任由泡沫胡亂發(fā)展。

　　2019年以后，中美貿易戰(zhàn)加劇，地產畸形泡沫化，經濟自然不能依賴出口和投資。那未來十年不靠房地產靠什么呢？

　　答案，必然是消費。

　　其實不光是地產去泡沫化，教育去資本化、醫(yī)療去市場化、互聯網去壟斷化等都通通在路上，所有和暴利有關的賽道都在被重罰或者重新制定規(guī)則。

　　由此看，永遠沒有真正的贏家，但每一個階段都有其主旋律在，而在發(fā)展中違背經濟規(guī)律的玩家最終一定會被驅逐出局。

　　歷史告訴我們，只有讓實體經濟跟得上虛擬經濟，科技實力跟得上經濟發(fā)展，我們才能不被泡沫吞噬。

　　結語

　　說起房地產調控，國人最熟悉不過，印象嘛，總離不開“越調越高”。

　　其實，回看過去20年，中央的智慧如果僅在于此，那就有失偏頗了。

　　1998年房改，初衷是應對亞洲金融危機，此后10年，中央對于房地產拿捏還是比較到位的。一來發(fā)達國家的前車之鑒，特別是日本房地產崩潰，二來加入世貿后，紅利釋放，經濟上不必過度依賴房地產。

　　但是，突如其來的08年金融危機，打亂了一切，房地產一下子被提到“救世主”的高度。過于倉促的“四萬億”，過于急病亂投醫(yī)的決策，使得房地產最終變成脫韁的野馬，等到2014年本該剎車，卻完全剎不住，因為高庫存問題搞不好要重蹈覆轍，無奈，只能再一次放水。也正因為這一次放水，使得房地產成了最堅硬的泡沫。

　　三年后，隨著“房住不炒”的定調，地產也正式告別盛世。

　　過去，中國有100個理由刺激房地產，托經濟、促就業(yè)、讓窮了100多年的中國最廣泛最底層的人都有發(fā)大財機會......

　　現在，中國也有100個理由遏制房地產，階級固化、躺平、泡沫、崩潰.......

　　房地產調控到現在，方向已經不是問題，問題只是節(jié)奏快慢。或許不少人驚訝為何調控年年有，今年特別多？

　　原因并不復雜，新時代的第一個十年已到尾聲，還記得領導人提出的“三大攻堅戰(zhàn)役”嗎？

　　時至今日，精準脫貧已經官宣勝利，污染防治基本也算完成了，只有防范化解重大風險貌似還沒有怎么說。啥風險這么難搞？說白了，還不就是房地產，上頭要給人民一個交代，也要為明年11月的重大會議預熱一下，更要為新時代的第二個十年定調。

　　當然，更直接的理由可能是現在已經水到渠成，比如地方政府的城投債問題已經得到妥善解決，再比如地方政府有了新的財路，看看片仔癀(600436,股吧)的大股東減持，只是1%的股份，就入賬25億，大股東將近60%的持股比例，沒了1%，其實什么都沒有變，也變不了，這合情合理合法合算的做法，難道不比頂風作案強賣幾塊地劃算？

　　新時代的下一個十年即將開啟，而最近發(fā)生的一切，已經給下一個十年定調：新時代中國特色社會主義，一切都要為人民服務。

　　如果仍然對房地產抱有幻想，不管是地產商還是炒房客，我們不厭其煩還得再說一句：

　　認清形勢，要逃，趁早。

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（責任編輯：李佳佳 HN153）