全監(jiān)管時(shí)代，中國房地產(chǎn)不再是“吞金獸”

來源：智能家居時(shí)間：2021-08-01 20:40

　　作者 | 逃學(xué)威龍

　　數(shù)據(jù)支持 | 勾股大數(shù)據(jù)（www.gogudata.com）

　　原以為2021的上半年樓市監(jiān)管已經(jīng)夠嚴(yán)格，殊不知這只是個(gè)開始。

　　進(jìn)入7月，全國的地產(chǎn)監(jiān)管政策更是只增不減。

　　上周，住建部、發(fā)改委等八部門明確指出，力爭用3年左右時(shí)間實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

　　這周，地產(chǎn)圈就再迎大調(diào)整。先是上海接連發(fā)布了兩個(gè)重磅消息，包括贈予房屋也要納入限購范圍，以及首套房貸利率進(jìn)入“5”時(shí)代；隨后武漢“放大招”，憑票購房或從一區(qū)試點(diǎn)到全市推廣。這還沒完，杭州、無錫等城市也紛紛跟上，積極響應(yīng)。同時(shí)，住建部也馬不停蹄的約談了泉州、惠州等五地政府，要求維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。

　　剛結(jié)束的中央政治局會議，再一次定調(diào)“房住不炒”。

　　這么看來，說房地產(chǎn)市場徹底涼了應(yīng)該沒人會反對。而且這個(gè)頻率下去，還有“捂盤、再等等”想法的大家也不用心懷期待了。

　　各地政府的精準(zhǔn)調(diào)控之下，中國樓市進(jìn)入了全監(jiān)管時(shí)代，房地產(chǎn)的泡沫還會不斷被擠出。

　　“看得見的手”主動(dòng)出擊

　　在國家剛提出房住不炒的時(shí)候，其實(shí)大家都沒當(dāng)回事。畢竟國內(nèi)龐大的剛需還在，每次說調(diào)控都有反彈的余地，因此幾乎所有人都在等著政策平息后房價(jià)的暴漲。

　　然而今年不一樣了。高不可攀的樓市注定一去不復(fù)返。

　　現(xiàn)在回想起來，2020年深圳“715”新政似乎打響了全國樓市維穩(wěn)的第一槍。那一波的新政，針對資金來源、資金成本、預(yù)期收益、投機(jī)群體等多方面進(jìn)行了精準(zhǔn)、全方位打擊，向毫無防備的炒房團(tuán)直接澆下一盆冷水。

　　深圳的新房、二手房、小產(chǎn)權(quán)房、學(xué)區(qū)房以及租賃住房都瞬間降溫。

　　隨后的一年，深圳樓市也毫不放松，大刀闊斧的政策不斷。從二手房指導(dǎo)價(jià)、到縮緊離婚后購房政策、再到打新規(guī)則升級和上調(diào)房貸利率，也正是在層出無窮的調(diào)控下，深圳樓市終于回歸了理性，告別“閉眼入”的瘋狂時(shí)代。

　　數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房已在新政指導(dǎo)下，成交量陷入冰封。2021年6月全市二手商品住宅成交為 2575 套，環(huán)比下跌 14%，同比暴跌七成。這是2011年之后深圳首次在非春節(jié)期間跌破3000套關(guān)口，可謂"創(chuàng)10年新低"。同時(shí)，二手房價(jià)也環(huán)比下跌0.2%，繼5月后連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比下跌，同比漲幅收窄。

　　總體來看，上半年深圳全市二手住宅共成交2.8w套，同比下降35.4%，環(huán)比下降45%；成交面積也同比下滑34%。今年上半年全市二手住宅成交套數(shù)僅占去年全年的29.9%。

　　而新政發(fā)布以來成交量和房價(jià)的顯著下跌，堅(jiān)持了房住不炒的大政策，更預(yù)示著一切都在朝著有利剛需上車的方向發(fā)展。

　　作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，深圳也帶動(dòng)了全國樓市的變化。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1-5月全國各地總共發(fā)布調(diào)控超過234次，平均每天1.5次。而調(diào)控內(nèi)容更是滲透至各個(gè)層面，房地產(chǎn)稅呼之欲出，從貸款到土拍再到新房二手房交易，布局嚴(yán)密，從房地產(chǎn)開發(fā)的一至三級市場多維度確保了“房住不炒”，力圖將所有歪門邪道的貓膩全部堵死。

　　最近，全國各地政府也開始積極響應(yīng)和配合。比如，北京嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作、上海房貸利率上調(diào)和轉(zhuǎn)贈規(guī)則雙管齊下、廣州實(shí)行預(yù)售證新制度等。在一線城市帶動(dòng)下，無錫、杭州等大大小小的熱門城市都進(jìn)入了調(diào)控監(jiān)管的層層加碼狀態(tài)。

　　同時(shí)，還有房貸的“兩條紅線”。

　　一是房地產(chǎn)貸款占比。

　　大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。

　　二是個(gè)人住房貸款占比。

　　大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

　　如此清晰的明文規(guī)定，讓銀行的整個(gè)貸款業(yè)務(wù)都發(fā)生了變化。未來，預(yù)計(jì)全國的二手房貸款，都會變得很艱難，放貸時(shí)間的拉長和房貸的利率讓投機(jī)者無處遁形，也讓買房者更加理性。

　　房產(chǎn)將不再是百姓錢包里的吞金獸和存款去向的唯一來源。

　　雖然從數(shù)據(jù)上看，六月除深圳外，一、二、三線樓市過熱的余溫都不減，數(shù)據(jù)仍有小幅上漲，但是隨著這一輪政策的落地和后續(xù)管控力度的趨嚴(yán)，下半年全國樓市將毋庸置疑的更加平穩(wěn)。

　　至于炒房者，定然是慘痛出局。

　　一切都是未雨綢繆

　　如今，房地產(chǎn)未來不會大漲已是一張明牌。

　　那為什么一定要讓樓市降溫呢？其實(shí)，當(dāng)下的政策無一例外都是對未來的人口問題做布局，一切都是在未雨綢繆。

　　任澤平曾說，房價(jià)短期看金融，中期看土地，長期看人口。

　　人口是未來房地產(chǎn)最大的基本面，但國家最新公布的七普數(shù)據(jù)可以看到，未來人口數(shù)量將直線下降，人口紅利對房價(jià)的正向推動(dòng)逐漸減弱。而人口下降必然帶來房子過剩，若不提前抑制房價(jià)，房地產(chǎn)泡沫只會越推越高，爆倉的后果誰都無法承受。

　　上世紀(jì)九十年代的日本，就曾經(jīng)面對了一輪生育率走低和房地產(chǎn)泡沫的破滅。

　　1950年，韓戰(zhàn)爆發(fā)，日本承接了大量的軍工訂單，這是日本戰(zhàn)后工業(yè)化的起點(diǎn)；1974年日本制造業(yè)發(fā)展至頂峰，日本城市化建設(shè)也走向高潮；然而八十年代后，日本進(jìn)入工業(yè)化的末期，產(chǎn)能過剩導(dǎo)致了資本過剩，資本過剩又導(dǎo)致了金融泡沫，所有人都在追逐存量財(cái)富和資產(chǎn)，一路推高了日本的房價(jià)。

　　1985年，日本在簽署了《廣場協(xié)議》，相對于美元貶值，日元大幅升值。世界各路游資大量涌入日本，持日元資產(chǎn)，從而進(jìn)一步推高了日本房價(jià)的泡沫。日本人卻毫無知覺，嘗到了日元升值的甜頭，出手闊綽。

　　然而泡沫經(jīng)濟(jì)下，繁榮都是虛假的。隨著生活成本不斷的上升和一路走高的房價(jià)，日本通脹越來越嚴(yán)重，人們依賴不勞而獲，房產(chǎn)套利成為主旋律，卻有更多人陷入貧窮。

　　高房價(jià)消滅了年輕人的欲望，也消滅了社會活力。此后日本生育率一路走低，銀行更是負(fù)債高筑。

　　1989年，日本房地產(chǎn)的泡沫終于碎的徹底。日本大量企業(yè)、銀行倒閉，很多負(fù)債累累的企業(yè)家、銀行家是跑路的跑路，自殺的自殺。之后的二十年成為了日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展“丟失”的二十年。

　　而我國如今也是一樣。

　　眾所周知，出口、投資和消費(fèi)是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車?？v觀我國改革開放以來的四十年，其實(shí)也處于幾個(gè)小周期中，每一時(shí)期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的主動(dòng)力都不一樣。

　　2008年以前，拉動(dòng)中國積極發(fā)展的主要是出口。從“三來一補(bǔ)”到加入WTO，國際資本蜂擁中國搶占市場，眾多跨國企業(yè)在華建廠，本土民族工業(yè)也迅速崛起，數(shù)個(gè)行業(yè)都在井噴式爆發(fā)。

　　2006年-2008年是我國外貿(mào)改革開放最強(qiáng)的時(shí)間，2008年中國外儲最高時(shí)達(dá)到4萬億美元。出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)讓中國完成了資本積累。不過隨之而來的美國次貸危機(jī)也對中國造成了很大沖擊。

　　2008年以后，人民幣不斷升值抑制了出口，我國經(jīng)濟(jì)也逐漸轉(zhuǎn)為了投資拉動(dòng)為主。利用此前出口導(dǎo)向積累下的外儲資本，中國增發(fā)了100多萬億人民幣進(jìn)行投資并拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。自此，房地產(chǎn)成為了金錢的蓄水池，房價(jià)開始了一路暴漲。

　　房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主力，一方面是，由于地方政治建設(shè)基建大力搞投資和城市建設(shè)需要資金，而地方政府的主要資金就是依賴土地拍賣。大量土地被拍賣給地產(chǎn)公司，資金流動(dòng)的同時(shí)，也推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的迅速崛起；另一方面，此前經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展促使大量勞動(dòng)人口向一二線城市靠攏，對城市面貌的需求和房屋需求直線猛增，供小于求，價(jià)格自然猛漲。

　　不可否認(rèn)，房地產(chǎn)是我國近十幾年來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐力，絕對是功大于過。然而也正因如此，才導(dǎo)致了近些年閉眼買房的房市亂象和房價(jià)的畸形走高，房地產(chǎn)的負(fù)面影響越來越大。

　　隨著房地產(chǎn)的增值，通脹不斷加劇，地租和成本等的上漲抑制了實(shí)體和商業(yè)的發(fā)展，網(wǎng)購電商變成了無須房租成本的新趨勢?；ヂ?lián)網(wǎng)巨頭這一時(shí)期騰飛，實(shí)體經(jīng)濟(jì)卻不斷萎靡。

　　同時(shí)，人們?yōu)榱速I房，進(jìn)一步壓制了內(nèi)需。最典型如深圳，產(chǎn)業(yè)非常強(qiáng)但房價(jià)更高，這就導(dǎo)致了深圳的社消排名比較低，難以拉動(dòng)內(nèi)需來救實(shí)體。

　　高房價(jià)讓極端內(nèi)卷的年輕人開始躺平，生育率持續(xù)走低，社會活力下降，經(jīng)濟(jì)增速也開始減緩；另一頭樓市只漲不跌，消費(fèi)者只追不賣，樓市泡沫高筑，搖搖欲墜……

　　一切都是那么熟悉。

　　三十多年前日本房地產(chǎn)市場崩盤導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)陷入泥潭的教訓(xùn)歷歷在目，我國自然不會任由泡沫胡亂發(fā)展。

　　2019年以后，中美貿(mào)易戰(zhàn)加劇，地產(chǎn)畸形泡沫化，經(jīng)濟(jì)自然不能依賴出口和投資。那未來十年不靠房地產(chǎn)靠什么呢？

　　答案，必然是消費(fèi)。

　　其實(shí)不光是地產(chǎn)去泡沫化，教育去資本化、醫(yī)療去市場化、互聯(lián)網(wǎng)去壟斷化等都通通在路上，所有和暴利有關(guān)的賽道都在被重罰或者重新制定規(guī)則。

　　由此看，永遠(yuǎn)沒有真正的贏家，但每一個(gè)階段都有其主旋律在，而在發(fā)展中違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的玩家最終一定會被驅(qū)逐出局。

　　歷史告訴我們，只有讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)跟得上虛擬經(jīng)濟(jì)，科技實(shí)力跟得上經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我們才能不被泡沫吞噬。

　　結(jié)語

　　說起房地產(chǎn)調(diào)控，國人最熟悉不過，印象嘛，總離不開“越調(diào)越高”。

　　其實(shí)，回看過去20年，中央的智慧如果僅在于此，那就有失偏頗了。

　　1998年房改，初衷是應(yīng)對亞洲金融危機(jī)，此后10年，中央對于房地產(chǎn)拿捏還是比較到位的。一來發(fā)達(dá)國家的前車之鑒，特別是日本房地產(chǎn)崩潰，二來加入世貿(mào)后，紅利釋放，經(jīng)濟(jì)上不必過度依賴房地產(chǎn)。

　　但是，突如其來的08年金融危機(jī)，打亂了一切，房地產(chǎn)一下子被提到“救世主”的高度。過于倉促的“四萬億”，過于急病亂投醫(yī)的決策，使得房地產(chǎn)最終變成脫韁的野馬，等到2014年本該剎車，卻完全剎不住，因?yàn)楦邘齑鎲栴}搞不好要重蹈覆轍，無奈，只能再一次放水。也正因?yàn)檫@一次放水，使得房地產(chǎn)成了最堅(jiān)硬的泡沫。

　　三年后，隨著“房住不炒”的定調(diào)，地產(chǎn)也正式告別盛世。

　　過去，中國有100個(gè)理由刺激房地產(chǎn)，托經(jīng)濟(jì)、促就業(yè)、讓窮了100多年的中國最廣泛最底層的人都有發(fā)大財(cái)機(jī)會......

　　現(xiàn)在，中國也有100個(gè)理由遏制房地產(chǎn)，階級固化、躺平、泡沫、崩潰.......

　　房地產(chǎn)調(diào)控到現(xiàn)在，方向已經(jīng)不是問題，問題只是節(jié)奏快慢?；蛟S不少人驚訝為何調(diào)控年年有，今年特別多？

　　原因并不復(fù)雜，新時(shí)代的第一個(gè)十年已到尾聲，還記得領(lǐng)導(dǎo)人提出的“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)役”嗎？

　　時(shí)至今日，精準(zhǔn)脫貧已經(jīng)官宣勝利，污染防治基本也算完成了，只有防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)貌似還沒有怎么說。啥風(fēng)險(xiǎn)這么難搞？說白了，還不就是房地產(chǎn)，上頭要給人民一個(gè)交代，也要為明年11月的重大會議預(yù)熱一下，更要為新時(shí)代的第二個(gè)十年定調(diào)。

　　當(dāng)然，更直接的理由可能是現(xiàn)在已經(jīng)水到渠成，比如地方政府的城投債問題已經(jīng)得到妥善解決，再比如地方政府有了新的財(cái)路，看看片仔癀(600436,股吧)的大股東減持，只是1%的股份，就入賬25億，大股東將近60%的持股比例，沒了1%，其實(shí)什么都沒有變，也變不了，這合情合理合法合算的做法，難道不比頂風(fēng)作案強(qiáng)賣幾塊地劃算？

　　新時(shí)代的下一個(gè)十年即將開啟，而最近發(fā)生的一切，已經(jīng)給下一個(gè)十年定調(diào)：新時(shí)代中國特色社會主義，一切都要為人民服務(wù)。

　　如果仍然對房地產(chǎn)抱有幻想，不管是地產(chǎn)商還是炒房客，我們不厭其煩還得再說一句：

　　認(rèn)清形勢，要逃，趁早。

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（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）